Московский экономический журнал 1/2024

Posted by redaktor
image_pdfimage_print

PDF-файл статьи

Научная статья

Original article

УДК 332.2, 528.44

doi: 10.55186/2413046X_2023_9_1_31

ОШИБКИ ПРИ ПОДГОТОВКЕ ТЕХНИЧЕСКИХ ПЛАНОВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

ERRORS IN THE PREPARATION OF TECHNICAL PLANS FOR APARTMENT BUILDINGS

Волков Виктор Иванович, д.т.н., профессор кафедры геодезии, землеустройства и кадастров, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, г. Санкт-Петербург, E-mail: VI_Volkov@spbgasu.ru

Чиркова Кристина Геннадьевна, магистр (соискатель) кафедры геодезии, землеустройства и кадастров, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, E-mail: kristi1115@yandex.ru

Volkov Viktor Ivanovich, Doctor of Technical Sciences, Professor of the Department of Geodesy, Land Management and Cadastre, Saint Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering, E-mail: VI_Volkov@spbgasu.ru

Chirkova Kristina Gennadievna, master (candidate) of the Department of Geodesy, Land Management and Cadastre, St. Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering, E-mail: kristi1115@yandex.ru

Аннотация. В статье рассматриваются основные ошибки, допускаемые в процессе подготовки технических планов многоквартирных жилых домов (далее МКД) кадастровыми инженерами, проектировщиками, строителями и органами государственной власти или местного самоуправления в процессе сбора и подготовки исходных данных и документов оснований необходимых для подготовки технических планов МКД. Особое внимание уделяется рассмотрению возможных ошибок и их последствиям для собственников объектов недвижимости. Целью исследования являются анализ результатов практической деятельности процесса подготовки технических планов МКД и разработка предложений, направленных на улучшение качества подготовки технических планов МКД. Научная новизна исследований состоит в предложении механизма совершенствования качества подготовки технических планов МКД.

Abstract. The article discusses the main mistakes made in the process of preparing technical plans for multi-apartment residential buildings (hereinafter MCD) by cadastral engineers, designers, builders and public authorities or local governments in the process of collecting and preparing initial data and documents necessary for the preparation of technical plans for MCD. Special attention is paid to the consideration of possible errors and their consequences for the owners of real estate. The purpose of the study is to analyze the results of the practical activity of the process of preparing technical plans of the MCD and to develop proposals aimed at improving the quality of preparation of technical plans of the MCD. The scientific novelty of the research consists in the proposal of a mechanism for improving the quality of preparation of technical plans of the MCD.

Ключевые слова: технический план МКД, ошибки, исходные данные, документы основания, качество технических планов МКД

Keywords: MCD technical plan, errors, initial data, foundation documents, quality of MCD technical plans

Введение

В данной работе представлены основные практические аспекты анализа источников и причин возникновения ошибок при подготовке технических планов в отношение МКД на основании которых представлены меры по их недопущению. Необходимо помнить что, допущение ошибок при подготовке технических планов для МКД вдет к трудностям в оформлении сделок с объектом недвижимости, проблемам с государственным кадастровым учетом объекта недвижимости, отказу при передачи в залог недвижимого имущества при оформлении кредита или субсидий, приостановлении государственной регистрации любых прав и ограничений, в том числе ипотек, ошибкам при исчислении налога на недвижимое имущество, ошибкам органов исполнительной власти при территориальном планировании и градостроительном зонировании территорий, проблемам в эксплуатации таких объектов недвижимости. Все вышеперечисленные факты ведут к нарушению законных интересов собственников, которые полагаются на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) и могут провоцировать выбытие объекта недвижимости из экономического оборота.

Научная новизна выполненного исследования заключается в структуризации теоретических и практических положений проведения кадастровых работ по исправлению ошибок при осуществлении кадастровой деятельности предложению механизма их исправления, а также предложений по их недопущению.

Практическая значимость. Полученные в ходе подготовки научно-исследовательской работы результаты способны повысить эффективность работы кадастровых инженеров и сотрудников Россрестра при осуществлении кадастровой деятельности.

Материалы и методы

Для достижения цели и решения поставленной проблемы в статье применяются метод анализа, метод исследования причинно-следственных связей на уровне эмпирических наблюдений и исследование нормативно-правовой базы. Аналитической базой исследования послужили технические планы МКД, подготовленные для ГК КВС. Изучение причинно-следственных зависимостей осуществлялось между качеством подготовки исходных данных для технических планов МКД самих  технических планов  МКД и возникновением ошибок в результате кадастровых работ. Нормативно-правовая база исследования основывалась на изучение [1, 3-7].

Результаты и обсуждение

Согласно части 15 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ [1] технический план МКД в обязательном порядке содержит также полученную по результатам кадастровых работ информацию, необходимую для осуществления государственного кадастрового учета расположенных в таком многоквартирном доме помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ [1] ошибки, допущенные в сведениях ЕГРН по источнику возникновения дифференцируются на два вида: технические и реестровые. К техническим ошибкам в соответствии с частью 1 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ [1] относятся ошибки допущенные органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН и приведшие к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН. Как правило технические несоответствия не влияют на права и законные интересы владельцев объекта, поэтому исправить такую ошибку Росреестр может по своей инициативе либо по заявлению заинтересованного лица. Тогда как к реестровым ошибкам согласно части 3 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ [1] относится  ошибки воспроизведенные в ЕГРН из ошибок содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшие вследствие ошибок, допущенных лицом, выполнившим кадастровые работы. Исправление указанных ошибок проводится по решению регистратора, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Таким образом реестровые ошибки являются наиболее интересными с точки зрения исследования.

Из анализа правоприменительной практики источниками реестровых ошибок при подготовке технических планов для МКД являются:

  • строители;
  • проектировщик;
  • органы государственной власти или местного самоуправления издающие юридически значимые документы, на основании которых вносятся сведения в ЕГРН;
  • кадастровый инженер [2].

В зависимости от определения источника возникновения реестровой ошибки следует соответственно определить ее причину, к которой следует отнести:

  • предоставление ложной информации;
  • некомпетентность, низкая квалификация работника, проводившего: кадастровые, проектные или строительные работы;
  • некорректные первоначальные сведения государственного кадастра недвижимости [2].

В зависимости от источника и причины возникновения ошибки можно определить этап ее возникновения и усилить мониторинга на данном этапе работ.

В процессе исследования были проанализированы ошибки, возникающие в технических планах МКД в рамках получения единой комплексной услуги «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» как на стадии подготовки исходных данных, так и на стадии подготовки самих технических планов МКД на примере объектов ГК КВС.

Одним из примеров ошибки строителей наиболее часто встречающейся при строительстве МКД служит неправильная геометрия перегородок, вызванная неправильной их привязкой к несущим стенам в процессе их разметки. На рисунке 1 приведен пример такой ошибки. Подобная ошибка приводит к изменению в соотношении жилой пощади квартиры (комнаты) с помещениями вспомогательного использования (кухня санузел, коридор), и как правило в сторону увеличения последней. Описанные изменения в соотношении площадей могут привести к ухудшению качества квартиры и как следствие снижению ее стоимости. В случае если бы данная ошибка осталась бы незамеченной со стороны застройщика на стадии проверки результатов работ по технической инвентаризации, и была бы выявлена лишь участником долевого строительства на стадии сдачи-приемки объекта недвижимости это привело бы к необходимости выполнения работ по согласованию перепланировки данной квартиры и как следствие подготовки нового технического плана уже не в составе МКД, а для конкретной квартиры, в целях внесения изменений в сведения ЕГРН. Так как в описанном случае ошибка была выявлена на стадии проверки инвентарных планов, строителям были направлены замечания о необходимости приведения в соответствии результатов строительно-монтажных работ проектной документацией, которые в свою очередь оперативно демонтировали неверно возведенные перегородки, после чего кадастровые инженеры произвели повторный обмер объекта недвижимости. Выводом в данной ситуации может послужить необходимость усиления контроля со стороны технического надзора в процессе строительных работ, а таже возложение административной и материальной ответственности на ответственных лиц за проведения строительных работ в целях недопущения подобных ошибок.

Примером ошибки проектировщиков, наиболее часто встречающейся при проведении работ по инвентаризации является разночтение проектных решений в разделах проектной и рабочей документации, примером такого разночтения может послужить появление второго балкона в квартире, как на рисунок  2.

Для застройщика такое несоответствия в проектной и рабочей документации привело к необходимости прохождения повторной экспертизы проектной документации так как внесенные изменения в рабочую документацию в соответствии с частью 1.3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации [3] (далее Кодекс) привели к изменению объемно-планировочных санитарно-эпидемиологических решений, что привело к несоблюдению условий подпункта 3 части 3.8 статьи 49 Кодекса, возможности внесения соответствующих изменений в проектную документацию по решению застройщика без проведения повторной экспертизы проектной документации на основании подтверждения главного инженера проекта и как следствие к незапланированным расходам. В рамках повторной экспертизе проверялось отсутствие нарушений в части соблюдения санитарно-эпидемиологических требований касающихся нормативной инсоляции (инсоляция – прямое солнечное облучение поверхностей и пространств оказывающее оздоравливающее влияние на среду обитания человека [4], для уничтожения бактерии внутри помещения) в связи с возведением балкона в изначально непредусмотренном проектной документации помещении. Вышеописанные изменения также привели к необходимости внесения соответствующих изменений в проектную декларацию. Одновременно с этим для застройщика такое несоответствие является существенным нарушением договора об участи в долевом строительстве и в перспективе может привести к взысканию неустойки со стороны участника долевого строительства ввиду нарушения пункта 1 части 4 статьи  4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ [5], в части количества балконов подлежащих передачи в составе объекта долевого строительства. На первый взгляд для участника долевого строительства напротив такое несоответствие может оказаться выгодным, в связи с проявлением дополнительной площади в составе объекта недвижимости, без увеличения стоимости, однако это не совсем так, ухудшение инсоляционного режима в комнате в связи с появлением балкона влияет на микроклимат жилого помещения и как следствие на его комфорт.

Примером ошибки, возникшей по вине органов, издающих юридически значимые для ведения ЕГРН документы могут служить решения о присвоении адреса объекту адресации. Согласно пункту 6 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 № 1221 [6] присвоение объекту адресации адреса, осуществляется органами местного самоуправления, органами государственной власти субъектов Российской Федерации для городов федерального значения. Функцию присвоение адресов объектам адресации, ведение государственного адресного реестра и выдачу решений о присвоении адресов на территории Санкт-Петербурга осуществляет Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее КИО). Примером ошибки КИО при присвоении адреса МКД является нарушение последовательности заполнения структуры номерной части адреса, как показано на выкопировке из государственного адресного реестра об объекте адресации (рис. 3), где нарушена последовательность типов объекта адресации, строение указано в строке тип 1, где должны содержатся сведения о корпусе [7].

Подобная ошибка ведет к нарушениям в заполнении адреса в структурированном виде в соответствии с ФИАС программными продуктами, с помощью которых создается технический план МКД, и необходимости приведения в соответствии сведений об адресе в техническом плане МКД требованиям главы 5.6.4 приложения к приказу Росреестра от 06.09.2023 № П/0347 [8] в ручном режиме как это выполнено в техническом плане МКД для объекта ГК КВС выкопировки  из XML-схемы  которого приведены на рисунках 4 и 5. На рисунке 4 приведена выкопировка из технического плана МКД где сведения об адресе сформированы с помощью автоматического заполнения из адресного классификатора ФИАС, на рисунке 5 после исправления сведений об адресе кадастровыми инженерами в ручном режиме.

Примерами ошибок кадастровых инженеров, допускаемые при формировании технических планов МКД, может послужить бесконечное множество таких ошибок так как зависят напрямую от профессионального уровня, квалификации, внимательности и ответственности самого кадастрового инженера. Вместе с тем регулярная работа территориальных подразделений Росреестра по субъектам Российской Федерации занимающихся ежеквартальным анализом перечня частых ошибок послуживших причиной приостановления осуществления государственного кадастрового учета позволяет сократить количество возникающих ошибок [9].

Наиболее часто встречающиеся ошибки кадастровых инженеров при подготовке технических планов МКД для ГК КВС являются:

  • несоответствие имени приложенного плана и ссылки указанной в xml-файле;
  • в графической части помещений Технического плана МКД отображены непредусмотренные пунктом 69 Требований [10] обозначения раковин, плит, санузлов, ванн как на рисунке 6.

  • в нарушении Требований [10] пункта 35 контур объекта учета отображенный на чертеже отличается от соответствующего контура объекта учета в проектной документации, рисунок 7.

Заключение

Резюмируя все вышеизложенное, можно сказать, что природа ошибок возникающих при подготовке технических планов МКД может быть различна и их источниками может быть не только деятельность кадастровых инженеров, но и проектировщиков, строителей, а также органов исполнительной власти.

Представленный с статье анализ причин возникновения рассмотренных ошибок показал, что наиболее эффективным способом их предотвращения может послужить детальный мониторинг со стороны застройщика как на этапах подготовки исходных данных и документов оснований необходимых для подготовки технических планов МКД, так и на этапе подготовки самого технического плана МКД. Только комплексный многоступенчатый подход застройщика к мониторингу всех стадий подготовки технического плана МКД позволит свести к минимуму их возникновение и как следствие даст возможность участникам долевого строительства беспрепятственно распоряжаться своим имуществом практически сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, так как срок постановки на кадастровый учет МКД согласно пункту 3 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ [1] составляет всего 5 пять рабочих дней.

Список источников

  1. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) // СПС «Консультант Плюс». (дата обращения 03.12.2023).
  2. Храмова Ирина Сергеевна, Правовые и практические вопросы исправления кадастровых ошибок// Юрист – 2020. – №4.– С. 71-73.
  3. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023) // СПС «Консультант Плюс». (дата обращения 03.12.2023).
  4. «ГОСТ Р 57795-2017. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Методы расчета продолжительности инсоляции» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 19.10.2017 № 1451-ст) (ред. от 18.07.2022) // СПС «Консультант Плюс». (дата обращения 03.12.2023).
  5. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 04.08.2023) //СПС «Консультант Плюс». (дата обращения 03.12.2023).
  6. Постановление Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221 (ред. от 02.08.2022) «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов» //СПС «Консультант Плюс». (дата обращения 03.12.2023).
  7. Официальный сайт Федеральной информационной адресной системы. / [Электронный ресурс] // Федеральная информационная адресная система: URL: [сайт] https://fias.nalog.ru/Search?objectId=159783841&addressType=2&fullName=%D0%93%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%20%D0%A1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D1%82-%D0%9F%D0%B5%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B1%D1%83%D1%80%D0%B3%2C%20%D0%B2%D0%BD.%D1%82%D0%B5%D1%80.%D0%B%20%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BA%20%D0%9F%D0%B0%D1%80%D0%B3%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%BE%2C%20%D1%83%D0%BB%20%D0%91%D1%80%D1%8E%D0%BB%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F%2C%20%D0%B4.%203%20%D1%81%D1%82%D1%80.%201#.
  8. Приказ Росреестра от 06.09.2023 № П/0347 «О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схемы, используемой для формирования технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа» //СПС «Консультант Плюс». (дата обращения 03.12.2023).
  9. Перечень наиболее часто встречающихся нарушений, допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке технических планов в отношении многоквартирных домов / [Электронный ресурс] // Некоммерческая организация Ассоциация «Союз кадастровых инженеров»: [сайт].URL:https://www.srokadastr.ru/01.01.03.01/1794?ysclid=lqi6o2qp4j805228906 (дата обращения: 03.12.2023).
  10. Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (Зарегистрировано в Минюсте России 04.04.2022 №68051) // СПС «Консультант Плюс». (дата обращения 03.12.2023).

References

  1. Federal`ny`j zakon ot 13 iyulya 2015 g. № 218-FZ «O gosudarstvennoj registracii nedvizhimosti» (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.10.2023) // SPS «Konsul`tant Plyus». (data obrashheniya 03.12.2023).
  2. Xramova Irina Sergeevna, Pravovy`e i prakticheskie voprosy` ispravleniya kadastrovy`x oshibok// Yurist – 2020. – №4.– S. 71-73.
  3. «Gradostroitel`ny`j kodeks Rossijskoj Federacii» ot 29.12.2004 № 190-FZ (red. ot 04.08.2023) (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.09.2023) // SPS «Konsul`tant Plyus». (data obrashheniya 03.12.2023).
  4. «GOST R 57795-2017. Nacional`ny`j standart Rossijskoj Federacii. Zdaniya i sooruzheniya. Metody` rascheta prodolzhitel`nosti insolyacii» (utv. i vveden v dejstvie Prikazom Rosstandarta ot 19.10.2017 № 1451-st) (red. ot 18.07.2022) // SPS «Konsul`tant Plyus». (data obrashheniya 03.12.2023).
  5. Federal`ny`j zakon ot 30.12.2004 N 214-FZ «Ob uchastii v dolevom stroitel`stve mnogokvartirny`x domov i iny`x ob«ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotory`e zakonodatel`ny`e akty` Rossijskoj Federacii» (red. ot 04.08.2023) //SPS «Konsul`tant Plyus». (data obrashheniya 03.12.2023).
  6. Postanovlenie Pravitel`stva RF ot 19.11.2014 № 1221 (red. ot 02.08.2022) «Ob utverzhdenii Pravil prisvoeniya, izmeneniya i annulirovaniya adresov» //SPS «Konsul`tant Plyus». (data obrashheniya 03.12.2023).
  7. Oficial`ny`j sajt Federal`noj informacionnoj adresnoj sistemy`. / [E`lektronny`j resurs] // Federal`naya informacionnaya adresnaya sistema: URL: [sajt] https://fias.nalog.ru/Search?objectId=159783841&addressType=2&fullName=%D0%93%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%20%D0%A1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D1%82-%D0%9F%D0%B5%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B1%D1%83%D1%80%D0%B3%2C%20%D0%B2%D0%BD.%D1%82%D0%B5%D1%80.%D0%B3.%20%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BA%20%D0%9F%D0%B0%D1%80%D0%B3%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%BE%2C%20%D1%83%D0%BB%20%D0%91%D1%80%D1%8E%D0%BB%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F%2C%20%D0%B4.%203%20%D1%81%D1%82%D1%80.%201#.
  8. Prikaz Rosreestra ot 06.09.2023 № P/0347 «O razmeshhenii na oficial`nom sajte Federal`noj sluzhby` gosudarstvennoj registracii, kadastra i kartografii v informacionno-telekommunikacionnoj seti «Internet» XML-sxemy`, ispol`zuemoj dlya formirovaniya texnicheskogo plana zdaniya, sooruzheniya, ob«ekta nezavershennogo stroitel`stva, pomeshheniya, mashino-mesta, edinogo nedvizhimogo kompleksa v forme e`lektronnogo dokumenta» //SPS «Konsul`tant Plyus». (data obrashheniya 03.12.2023).
  9. Perechen` naibolee chasto vstrechayushhixsya narushenij, dopuskaemy`x kadastrovy`mi inzhenerami pri podgotovke texnicheskix planov v otnoshenii mnogokvartirny`x domov / [E`lektronny`j resurs] // Nekommercheskaya organizaciya Associaciya «Soyuz kadastrovy`x inzhenerov»: [sajt].URL:https://www.srokadastr.ru/01.01.03.01/1794?ysclid=lqi6o2qp4j805228906 (data obrashheniya: 03.12.2023).
  10. Prikaz Rosreestra ot 15.03.2022 № P/0082 «Ob ustanovlenii formy` texnicheskogo plana, trebovanij k ego podgotovke i sostava soderzhashhixsya v nem svedenij» (Zaregistrirovano v Minyuste Rossii 04.04.2022 №68051) // SPS «Konsul`tant Plyus». (data obrashheniya 03.12.2023).

Для цитирования: Волков В.И., Чиркова К.Г.  Ошибки при подготовке технических планов многоквартирных жилых домов // Московский экономический журнал. 2024. № 1. URL: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-1-2024-31/

© Волков В.И., Чиркова К.Г., 2024. Московский экономический журнал, 2024, № 1.