УДК 711.14 (571.121)

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10037

ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С ПРЕДЕЛЬНО МИНИМАЛЬНЫМ РАЗМЕРОМ ПОД ИЖС НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА САЛЕХАРД, ЯНАО

PROBLEMS OF FORMATION OF LAND PLOTS WITH THE MAXIMUM MINIMUM SIZE FOR HOUSING AND COMMUNAL SERVICES ON THE EXAMPLE OF THE CITY OF SALEKHARD, YANAO

Ознобихина Людмила Александровна, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности, кандидат сельскохозяйственных наук, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень

Oznobihina L.A., oznobihinala@tyuiu.ru

Аннотация. Одной из основных задач социально-экономического развития России является обеспечение населения комфортным жильем. Наличие собственного жилья является одной из базовых ценностей человеческого существования, основных его потребностей, обеспечивающих здоровье нации, формирование семьи и сохранение семейных ценностей, стабилизацию и положительное развитие демографической ситуации. Существует высокая востребованность земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, в гражданском обороте. Несмотря на общую тенденцию снижения числа населенных пунктов в нашей стране, городские поселения активно развиваются, осваивают новые территории, жилищное строительство идет очень высокими темпами, в том числе благодаря государственной поддержке строительной отрасли.

За последние годы принят ряд новых федеральных законов, урегулировавших различные аспекты строительной деятельности, а в десятки других были внесены изменения.

Summary. One of the main tasks of Russia’s socio-economic development is to provide the population with comfortable housing. Having your own home is one of the basic values of human existence, its basic needs that ensure the health of the nation, family formation and preservation of family values, stabilization and positive development of the demographic situation. There is a high demand for land plots provided for housing construction in civil circulation. Despite the General trend of decreasing the number of settlements in our country, urban settlements are actively developing, developing new territories, and housing construction is proceeding at a very high pace, including thanks to state support for the construction industry.

In recent years, a number of new Federal laws have been adopted to regulate various aspects of construction activities, and dozens of others have been amended.

Ключевые слова: индивидуальное жилищное строительство, схемы территориального планирования, этажность, земельный участок, правило землепользования и застройки, кадастровый паспорт, межевание.

Keyword: individual housing construction, territorial planning schemes, number of floors, land plot, land use and development rules, cadastral passport, land surveying.

Одной из основных задач социально-экономического развития России является обеспечение населения комфортным жильем. Наличие собственного жилья является одной из базовых ценностей человеческого существования, основных его потребностей, обеспечивающих здоровье нации, формирование семьи и сохранение семейных ценностей, стабилизацию и положительное развитие демографической ситуации. Несмотря на общую тенденцию снижения числа населенных пунктов в нашей стране, городские поселения активно развиваются, осваивают новые территории, жилищное строительство идет очень высокими темпами, в том числе благодаря государственной поддержке строительной отрасли [6]. Проблемы, связанных с предоставлением земельных участков для строительства объектов недвижимости, в последние годы увеличились. Это связано с развитием инвестиционно-строительной сферы, объявлением в качестве приоритета государственной политики  увеличения объемов жилищного строительства и в итоге – резким увеличением потребности в земельных участках для возведения жилых, промышленных и административных объектов [3]. Несмотря на активную деятельность государства по регулированию и усовершенствованию данного процесса, порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, остается, по нашему мнению, сложным.

Для оперативного решения вопросов жилищного строительства на уровне Правительства РФ принят приоритетный национальный Проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», реализуемый, в том числе, в рамках Федеральной целевой Программы «Жилище» [8]. Кроме того, политика Правительства РФ, изложенная в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г., утвержденной распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 г. № 1662-р [2], основывается на решении задачи расширения территорий проживания граждан. Реализация планов Правительства РФ возможна при законодательном обеспечении жилищного строительства достаточным количеством пригодных земельных участков. Основным источником наполнения рынка таких участков являются земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Земельные участки, получаемые от муниципалитета под частную жилищную застройку, имеют предельные размеры. То есть законодательно установлен минимум и максимум для площади надела земли под строительство. Общий минимальный показатель размера участка ИЖС практически не используется в реальном строительстве, так как каждый регион или муниципалитет принимает свои собственные нормативные акты [5].

Законодательное закрепление порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства играет важную роль в решении жилищной проблемы. Закон предписывает органам местного самоуправления установить максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых из государственных и муниципальных земель в собственность гражданам под индивидуальное жилищное строительство. Предельно минимальными и предельно максимальными размерами земельных участков являются нормы площади, установленные правилами землепользования и застройки для разрешённых видов использования наделов. Они применяются при выкупе или аренде землеустройства у муниципалитета; разделе участков; при выделе наделов из общедолевой собственности. Предельные размеры землеустройства связаны с параметрами разрешённого строительства и реконструкции ОКС: минимальными отступами от границ землеустройства, определяющих места, за пределами которых запрещено размещение зданий, строений, сооружений; предельным количеством этажей; предельной высотой объектов. Максимальным процентом застройки в границах землеустройства — отношение суммарной площади участка, которая может быть застроена, ко всей площади землеустройства. Предельные размеры площадей землеустройства устанавливаются по специальному порядку. Он определяется по земельному и градостроительному законодательству; правилами землепользования и застройки [9]. В случае, когда правило землепользования и застройки в поселениях не утверждены, предельные размеры землеустройства устанавливаются правовыми актами муниципальных властей или субъектов РФ. Земельные участки, площади которых не соответствуют установленным предельным нормам, не регистрируются в ЕГРН.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) является одним из самых популярных видов использования земли при строительстве. Он позволяет без лишних проблем возводить одноквартирные жилые дома, бытовые и подсобные помещения. Объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости [7]. Одним из наиболее весомых объектов в составе жилых помещений для ИЖС считается жилой дом. Решение о предоставлении земельного участка данному гражданину выносит местная администрация в соответствии с ее компетенцией, установленной федеральным законом или законом субъекта РФ. По общему правилу установленные предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, не должны превышаться. Размеры земельных участков также регламентируются законами субъектов Российской Федерации и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, имеет целевое использование земельного участка. Граждане, получившие земельные участки для индивидуального жилищного строительства, вправе осуществлять строительство дома с момента государственной регистрации прав на земельный участок, полученный или приобретенный ими для этих целей [4].Земельная реформа, которая началась в 2015 году, одним из первых нововведений предоставила гражданину право увеличить площадь земельного участка за счет земель, которые находятся в муниципальной и государственной собственности. Несмотря на кажущуюся простоту процедуры, на практике возникает довольно много вопросов о том, как узаконить увеличение площади землеустройства. Объектом исследования является земельный участок, формируемый под строительство индивидуального жилого дома в городе Салехард с кадастровым номером 89:08:010302:177, расположенным по адресу улица Гаражная, 3 (рисунок 1).

Характеристики земельного участка с кадастровым номером 89:08:010302:177 представлены на рисунке 2.

Месторасположение данного участка с кадастровым номером 89:08:010302:177 (рисунок 3), можно рассмотреть на публичной кадастровой карте Росреестра (участок выделен желтым). Формирование земельного участка — представляет собой образование новой территории из числа государственных или муниципальных земель, а именно установление границ земельного участка, определение разрешенного использования, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, определение предоставляемых прав на земельный участок и условий его предоставления либо оснований резервирования земельного участка [1].

Земельный участок расположенный по адресу улица Гаражная, 3 в городе Салехард был предоставлен ранее в 1985 году. В этом же году на участке был построен жилой дом. По истечению длительного промежутка времени состояние дома пришло в негодность, произошел физический износ жилого объекта. В связи с этим появилась необходимость строительства нового дома. По вопросу раннее сформированного земельного участка, возникла проблема и спорная ситуация по формированию земельного участка с предельно минимальным размером под индивидуальное жилищное строительство. По правилам землепользования и застройки города Салехард, минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства составляет 0,05 га или 500 кв.м[10].Данный земельный участок площадью 336 кв. м по ул. Гаражная, 3 не соответствовал для строительства жилого дома. Согласно градостроительному регламенту, данный земельный участок с предельно минимальным размером по виду разрешенного использования относится к объектам здравоохранения, а по предоставленным  документам — к участку под размещение ИЖС.

Формирование земельного участка под ИЖС с предельно минимальным размером привело к ряду проблем, а именно:

• земельный участок находился в непосредственной близости с инфекционным отделением больничного комплекса и входил в его санитарно-защитную зону;
• возникла спорная ситуация с администрацией города по поводу разрешенного вида использования земельного участка;
• размер земельного участка не соответствовал минимально допустимому для строительства жилого дома.

Для возведения нового объекта потребовалось привести всю документацию земельного участка с предельно минимальным размером в порядок. Для уточнения площади объекта и регистрации права собственности надо было произвести следующие действия: выполнить работы по топографической съемке земельного участка; межевание земельного участка; получить кадастровый паспорт земельного участка; получить свидетельство о праве собственности на земельный участок.

На сегодняшний день самым надежным способом защиты и восстановления прав, нарушенных в процессе предоставления земельных участков, остается судебное обжалование действий, решений и правовых актов соответствующих органов исполнительной власти и органов местного самоуправления. Для выяснения ситуации, что данный земельный участок по ул. Гаражная, 3 был предоставлен под размещение ИЖС, доказывать пришлось в судебном порядке. В соответствии с СанПиНом 2.1.3.2630-10, медицинские организации, оказывающие медицинскую помощь в стационарных условиях, обеспечивающих круглосуточное медицинское наблюдение и лечение располагаются на расстоянии не менее 100 метров от территории жилой застройки. Земельный участок по ул. Гаражная 3, на котором размещен индивидуальный жилой дом, находился на расстоянии от объекта здравоохранения менее 100 метров, и по всем нормам и правилам входил в его санитарно-защитную зону.

Было трудно найти решения и соблюсти все нормы, правила градостроительного регулирования, а также согласовать с Администрацией города строительство жилого дома на земельном участке, площадь которого меньше допустимой для ИЖС. В ходе согласования пришлось обращаться в суд и прокуратуру, для признания действий Администрации города об отказе в строительстве неправомерными и получения разрешения на строительство жилого объекта. По судебному решению и предоставленными документами, не выявлено ограничений и обременений на данный земельный участок. Что подтверждается заключением об отсутствии ограничений оборотоспособности земельного участка от администрации города Салехард. В результате действий (бездействия) органов местного самоуправления были нарушены права и свободы собственника земельного участка. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В суде органом местного самоуправления не приведено законности оспариваемого решения, и не доказано, что на земельный участок имеются какие-либо ограничения. Суд вынес решение в пользу собственника земельного участка расположенного в городе Салехард по улице Гаражной, д. 3. Для решения о доотводе земельного участка, до предельно допустимых размеров — 500 кв.м, собственник обращается с заявлением в органы местного самоуправления. Собственник заказывает у кадастрового инженера схему расположения кадастрового плана территории [11,12]. Добавляемый участок должен находится в одном кадастровом квартале и территориальной зоне с основным. Подает заявление на увеличение площади, схему земли и правоустанавливающий документ на нее. Заявление необходимо подавать в уполномоченный орган государственной власти, который занимается вопросами предоставления наделов. После рассмотрения поданных документов, уполномоченный орган принимает постановление об увеличении. Заявителю необходимо снова обратиться к кадастровому инженеру для того, чтобы получить межевой план на новый участок, который получился путем перераспределения. В свою очередь, кадастровый инженер направляет межевой план в Кадастровую палату для постановки  земельного участка на государственный кадастровый учет. [13,14].  В результате гражданину на руки выдается кадастровый паспорт, который он передает в уполномоченный орган для составления Соглашения о перераспределение.

Именно этот документ и будет являться основанием для регистрации права собственности на новый, с увеличенной площадью земельный участок. Таким образом, проведена процедура увеличение площади, за счет перераспределения неразграниченных земель, составлен проект доотвода земельного участка с предельно минимальным размером 336 кв.м для индивидуального жилищного строительства расположенным по адресу улица Гаражная, 3. (рисунок 4). Индивидуальное жилищное строительство на земельном участке требует от заинтересованных в этом лиц не только готовности к организации самого процесса строительства, но и соблюдения ряда юридических процедур. Однако часть, связанная с документальным сопровождением строительства, не должна пугать будущих собственников домов, поскольку она направлена не на препятствование осуществлению имущественных прав граждан, но на полное закрепление этих прав.

Литература

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 №190-ФЗ (ред. от 27.12.2019);
2. О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года: Постановление Правительства РФ от 17.11.2008 г. № 1662- р (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2008. № 3. Ст. 5489; СЗ РФ. 2009. № 33. Ст. 4127.
3. Ермакова А.М., Зубарева Ю.В. Оценка земельных участков с повышенной инвестиционной привлекательностью / Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2017. №11 (105). С.7.
4. Ермакова А.М., Зубарева Ю.В., Ермаков Д.В. Государственная поддержка промышленных предприятий Тюменской области / Агропродовольственная политика России. 2013. №4 (16). С. 15-16.
5. Ермакова А.М., Зубарева Ю.В., Ермаков Д.В. Кадровый потенциал сельскохозяйственного производства Тюменской области / Агропродовольственная политика России. 2012. №8. С. 70-72.
6. Зубарева Ю.В., Гуденкова О.И., Мыщлякова М.М. Служба социального развития: главные цели, задачи и направления деятельности / Евразийский юридический журнал. 2019, №1 (128). С. 379-380.
7. Решетникова М.А., Черезова Н.В. Анализ изменений законодательства в области садоводства и огородничества / в сборнике: Современные проблемы земельно-кадастровой деятельности материалы всероссийской научно-практической конференции. 2018. С. 82-89.
8. Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. Ответы на проблемные вопросы градостроительной деятельности. М., 2010 // Электронная справочная система «КонсультантПлюс» [электронный ресурс]: 2016. URL: http: // www.consultant.ru (дата обращения: 10.02.2017 г.).
9. Черезова Н.В., Гузева И.В. Особенности использования территории охотничьих угодий // Московский экономический журнал. 2019. №1. С. 7.
10. Электронный ресурс / Администрация города Салехард/офицальный сайт/http://salekhard.org
11. Электронный ресурс «Росреестр»/офицальный сайт/ https://rosreestr.ru/
12. Воронин, А.В., Кравченко, Е.Г. Алгоритм разработки стратегии развития малоэтажного жилищного строительства (на примере Тюменской области). Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2012. № 3 (39). С. 9.  
13. Структурно-логическая модель формирования стратегии развития малоэтажного жилищного строительства (на примере Тюм. области)./Кряхтунов А. В., Кравченко Е. Г., Пелымская О. В.//Управление экономическими системами: электронный научный журнал, 2013, № 2 (50). -С. 34.  
14. Galchenko S, Varlamov A and Bogdanova O 2018 Theoretical and methodological foundations for formation of sustainable land management system IOP Conf. ser. Materials Science and Engineering 012141