УДК 528.482:528.72

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10282

РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ УРОВНЯ РАЗВИТИЯ УРБАНИЗИРОВАННОЙ СРЕДЫ НА ПРИМЕРЕ ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ (I_UQ)

DEVELOPMENT OF A METHODOLOGY
FOR EVALUATING THE LEVEL OF DEVELOPMENT OF THE URBANIZED ENVIRONMENT ON THE
EXAMPLE OF THE TYUMEN REGION (I_UQ)

Кряхтунов
Александр Викторович, кандидат экономических наук, заведующий кафедры
геодезии и кадастровой деятельности Института сервиса и отраслевого управления Тюменского
индустриального университета (ТИУ), 625000, Россия, г. Тюмень, ул. Володарского,
д. 38

Krjakhtunov A.V.,  krjakhtunovav@tyuiu.ru

Новохатин Василий
Васильевич, профессор
кафедры геодезии и кадастровой деятельности, д.т.н, Тюменский индустриальный
университет, г. Тюмень.

Novokhatin V.V.,  Novohatin@yandex.ru

Черных
Елена Германовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры геодезии
и кадастровой деятельности Института сервиса и отраслевого управления Тюменского
индустриального университета (ТИУ), 625000, Россия, г. Тюмень, ул. Володарского,
д. 38

Chernykh E.G., chernyheg@tyuiu.ru

 Авдеев Денис Александрович, аспирант  кафедры геодезии и кадастровой деятельности Института
сервиса и отраслевого управления Тюменского индустриального университета (ТИУ),
625000, Россия, г. Тюмень, ул. Володарского, д. 38

Avdeev
D.A.,  avdeevda@72to.ru

Аннотация.
В
статье рассматривается актуальная тема оценки развития урбанизированной
городской среды, которая состоит из объектов капитального строительства,
объектов дорожной инфраструктуры, благоустройства территории,  и по совокупности сбалансированности этих
характеристик,   представляет ключевой
фактор качества жизни населения. Авторами рассмотрен, и проанализирован
международный опыт определения развития городской среды, основывающийся на
ранжировании по совокупности ключевых показателей которые присущи урбанизированным
территориям. По результатам исследования сделан вывод о невозможности
использования зарубежных методов, по причине 
различного подхода к составлению исходных статистических баз данных в
Российской Федерации. В целях оценки уровня развития урбанизированной среды
России предложен индекс качества урбанизации (urbanization quality index – I_UQ),
основывающийся на нескольких группах факторов. На примере Тюменской области для
территорий населенных пунктов разработана методика определения, и произведён
расчет индекса I_UQ. На основании полученных результатов произведено
сопоставленение качества урбанизированной среды застроенных территорий региона
с соответствующим значением в среднем по России. Сделан вывод о возможности
использования индекса I_UQ в рамках процесса долгосрочного планировании
развития региона и отдельных городов.  

Summary.
The article
considers the urgent topic of assessing the development of the urbanized urban
environment, which consists of capital construction, road infrastructure,
landscaping, and the totality of the balance of these characteristics, is a key
factor in the quality of life of the population. The authors reviewed and
analyzed the international experience in determining the development of the
urban environment, based on ranking by the totality of key indicators that are
inherent in urban areas. According to the results of the study, it was
concluded that it is impossible to use foreign methods, due to the different
approach to compiling the initial statistical databases in the Russian
Federation. In order to assess the level of development of the urbanized
environment of Russia, the IUQ urbanization quality index is proposed, based on
several groups of factors. Using the example of the Tyumen region for the territories
of settlements, a determination method was developed and the IUQ index was
calculated. Based on the results obtained, a comparison is made of the quality
of the urbanized environment in the built-up territories of the region with the
corresponding average value for Russia. The conclusion is made about the
possibility of using the IUQ index as part of the long-term planning process
for the development of the region and individual cities.

Ключевые слова: урбанизированные
территории, градостроительная среда, индекс качества урбанизации  I_UQ, оценка городской среды,
развитие застроенных территорий.

Keywords: 
urban areas, urban
environment, urbanization quality index, urban environment assessment,
development of built-up territories.

Современную цивилизацию с
уверенностью можно назвать цивилизацией растущих городов. Повышение мобильности
человеческого и инвестиционного капиталов, стирание
административно-территориальных границ государств и развитие общемировых рынков
товаров, капитала и труда вовлекают регионы и города в глобальную конкуренцию
за инвестиционные и человеческие ресурсы. Победителями в данной конкурентной
борьбе становятся территории, которые предлагают наиболее комфортные условия
для деловой активности и повседневной жизни людей. Формирование данных условий
обеспечивается деятельностью строительного комплекса, который создает
материальные факторы производства, являющиеся основой экономического роста, и
объекты капитального строительства, посредством которых удовлетворяются жизненно
важные потребности населения в жилье, социальном обслуживании, перемещении и т.
п [1-3] .

Качество жизни человека в городах напрямую зависит от
конкретных действий, соблюдения ряда ключевых условий, обеспечение которых как
раз и является самой непосредственной задачей муниципальных властей, основными
направлениями их деятельности.

Эти условия таковы:

• комфортная и доступная городская инфраструктура;
• достаточность комфортного жилья и высокая жилищная мобильность;
• безопасность городской среды;
• экологическая ответственность;
• сохранение культурного наследия;
• развитие городского самоуправления.

Многие российские города представляют собой единое
целое лишь на карте, в реальности же они расколоты на слабо связанные между
собой массивы: рассредоточенная зона для работы, зона для отдыха и тд. Как
следствие – вымирающие вечерами офисные или заводские районы, ежедневные
бессмысленные траты времени на дорогу и автомобильные пробки. Самое
напрашивающееся решение – поступательное наращивание пропускной способности
существующих или строительство новых трасс. Но существует и обратная сторона:
больше дорог – больше машин – больше пробок – опять больше дорог и т. д.
Разумная организация работы общественного транспорта «сшивает» город в единое
целое гораздо лучше.

С точки зрения городской инфраструктуры гармоничность
города обеспечивается:

• разветвленностью и качеством дорожной сети в сочетании с развитым общественным транспортом;
• доступностью всех необходимых услуг, начиная с государственных или медицинских и заканчивая разумным расположением объектов торговли;
• новыми принципами планирования городов, сокращающими количество перемещений по городу и повышающими интенсивность жизни каждого отдельного района и города в целом.

Посредством зданий,
сооружений, инфраструктурных объектов градостроительная среда способна
формировать качественные условия жизни человека [3-4]. В этой связи
представляет интерес оценка качества градостроительной среды как
пространственно-материальной основы качества жизни населения на
урбанизированных территориях. Такая оценка позволила бы ранжировать города по
благоприятности для проживания, выявлять наиболее и наименее развитые сферы
городской инфраструктуры, определять приоритетность инфраструктурных
инвестиционных проектов, а также оценивать эффективность деятельности органов
муниципального и регионального управления. Влияние антропогенной среды
проживания на качество жизни в городе и на уровень городского развития
подтверждают различные международные исследования. Так, эксперты консалтинговой
компании Mercer Human Resource Consulting предложили использовать для оценки
городского развития индекс качества жизни в городах мира, учитывающий десять
факторов, в том числе коммунальные услуги, транспорт, жилье и инфраструктуру,
которые являются элементами градостроительной среды. Данный индекс
рассчитывается для 460 городов мира, и по результатам оценок составляется
рейтинг, включающий 223 города.

Лидирующие позиции в
рейтинге в 2014 г. заняли Вена, Цюрих, Окленд, Мюнхен и Ванкувер. Специалисты
Организации Объединенных Наций разработали индекс городского процветания (City
Prosperity Index – CPI), в числе пяти факторов учитывающий развитие городской
инфраструктуры, характеризующей качество градостроительной среды. Наибольшее
значение индекса CPI в рейтинге 2013 г. определено для Вены. Институт McKinsey
Global Institute (MGI), являющийся подразделением международной компании
McKinsey & Company, и научно-исследовательский центр Urban China Initiative
(UCI) разработали индекс устойчивого развития городов (Urban Sustainability
Index – USI) [5-7].

В расчетах индекса USI в
числе прочих показателей учитывают состояние градостроительной среды,
основываясь на значениях плотности населения, интенсивности использования
общественного транспорта, степени озеленения территории, степени охвата
домохозяйств системой водоснабжения и Интернетом.

В 2011 г. данный индекс
был рассчитан для 112 городов Китая, в 2013 г. список городов был расширен
до 185 городов. Лидерами 2011 г. стали города преимущественно прибрежных  и восточных регионов Китая, в том числе
Чжухай, Шэньчжэнь, Ханчжоу, Сямынь, Гуанчжоу, Далянь, Фучжоу, Пекин, Чанша и
замыкающий первую десятку городов Яньтай. Представленные выше индексы, широко
применяемые за рубежом, практически не используются в межрегиональных
сопоставлениях в Российской Федерации в связи с различиями между российской и
зарубежной статистическими базами данных [8,9,10].

Для интегральной оценки
качества урбанизированной  среды авторами
предложен индекс качества урбанизации (urbanization quality index – I_UQ)

Качество урбанизированной
среды определяется множеством различных факторов, которые можно систематизировать
в несколько групп. Основными группами, на наш взгляд, являются:

 1) обеспеченность населения основными
объектами капитального строительства, удовлетворяющими основные жизненные
потребности людей; (данные взяты из официального сайта статистического
источника — www.gks.ru)

2) уровень и готовность разработанности документов территориального планирования, так как – это  важнейший инструмент управления развитием территории (данные получены посредством официального сайта органов местного самоуправления, проанализированы действия администрации в области градостроительной деятельности, таких как своевременная подготовка и актуализация генеральных планов, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории) [11,12,13]. Расчет индекса качества урбанизированной среды был проведен для урбанизированных территорий (населенных пунктов) за период с 2014-2018г Тюменской области. С целью выполнения межрегиональных сопоставлений среднее значение этого индекса в целом по России было определено в качестве нормативного и принято за единицу.

где k —
количество детализированных показателей 1 и 2 групп

 Х_n¹то
– значение n-го
показателя из первой группы факторов качества урбанизированной среды для населенных
пунктов Тюменской области;

 Х_n¹РФ
– значение n-го
показателя из первой группы факторов качества урбанизированной среды для населенных
пунктов Российской Федерации;

Х_m²то
– значение m-го показателя из второй группы факторов качества урбанизированной
среды для населенных пунктов Тюменской области;

Х_m²РФ
– значение m-го
показателя из второй группы факторов качества урбанизированной среды для населенных
пунктов Российской Федерации;

Предлагаемый алгоритм
расчета интегрального индекса качества урбанизированной среды следующий:

1) На первом этапе
частные показатели укрупняются в группы и рассчитываются совокупные  показатели качества урбанизированной среды для
городов отдельного региона, в нашем случае — Тюменской области. (ТО).

2) На втором этапе
определяются соответствующие среднее значения для городов страны в целом.

Далее происходит расчет вышеприведенных
показателей путем деления регионального значения на страновое. На завершающем
этапе рассчитывается интегральный индекс качества урбанизированной среды на
основе нормированных агрегированных показателей по двум группам факторов
качества урбанизированной среды (таблица 1). 

Результаты расчета индекса
I_UQ
позволяют сопоставить качество урбанизированной среды на застроенных
территориях региона с соответствующим значением в среднем по России.

На основе полученных
результатов индекса I_UQ,
можно выделить шкалу оценки:

а) качество урбанизированной
среды практически отсутствует (I_UQ
< 0,500);

б) качество урбанизированной
среды характеризуется, неудовлетворительное (0,500 ≤ I_UQ < 0,700);

в) качество урбанизированной
среды находится в состоянии прогресса (0,700 ≤ I_UQ < 0,900);

б) качество урбанизированной среды находится в состоянии наибольшего роста, то есть высокое качество (I_UQ ≥ 0,900).

По результатам оценок 2018
г., можно выделить города-лидеры Тюменской области по качеству урбанизированной
среды:  город Тюмень, Ханты-Мансийск,
Нефтеюганск, Нижневартовск, Сургут, Нягань, Салехард и Новый Уренгой. Качество урбанизированной
среды упомянутых выше городов находится в состоянии наибольшего роста, то есть характеризуется
высоким качеством.

Качество урбанизированной
среды характеризуется, неудовлетворительное (0,500 ≤ I_UQ < 0,700) у таких
населенных пунктов, как: Пойковский, Андра, Зеленоборск, Коммунистический,
Пионерский, Таежный, Барсово, Пыть-Ях, Югорск, Уренгой.

Застроенные территории с
низким качеством урбанизированной среды практически I_UQ < 0,500 в регионе
вывялены не были, что говорит о благоприятном положении в регионе в
рассматриваемый период с 2014-2018 гг.

Интегральный индекс
качества урбанизированной среды дает комплексную оценку качества созданной
человеком среды жизнедеятельности.  Более
детальную картину состояния урбанизированной среды можно спрогнозировать,
сопоставляя выборочные показатели, в зависимости от региональной потребности
отдельного субъекта [11-12].

Индекс качества урбанизированной
среды и выбранные  показатели, на основе
которых он рассчитывается, могут быть использованы в качестве целевых
индикаторов при долгосрочном планировании развития региона и отдельных
городов.  

Список литературы

1. Овсянникова Т. Ю., Преображенская М. Н.
   Градостроительная среда как пространственно-материальная основа городского
   развития // Вестник Томского государственного архитектурно-строительного
   университета. 2014. № 3. С. 191–200.
2. Кустовая К. А. Оценка качества городской
   среды проживания // Управление развитием территории. 2014. № 4. С. 26–28.
3. Овсянникова Т. Ю. Урбосервейинг: концепция
   перехода от управления объектом  к
   управлению городской средой // Недвижимость: экономика, управление. 2014. № 3–4.  С. 21–24.
4. Adams
   D., Tiesdell S. Shaping Places: Urban Planning, Design and Development. London:
   Routledge. 2013. 368 p.
5. Materials
   of The United Nations Conference on Sustainable Development (UNCSD- RIO+20),
   February 2013 [Электронный ресурс]. URL: http://sustainabledevelopment.un.org/.
6. Московский
   урбанистический форум 2016 [Электронный документ]. − Режим доступа:
   http://2016.mosurbanforum.ru/ forum2016/issledovanie2016/.
7. Алексеев А., Зубаревич Н. Кризис
   урбанизации и сельская местность России // Миграция и урбанизация в СНГ и
   Балтии в 90-е годы. М., 1999;
8. Генеральный рейтинг лучших мэров
   российских городов [Электронный ресурс] /. — Электрон. текстовые дан. — 2013. —
   Режим доступа: https://ru.wikipedia.org/, свободный
9. Сизов, А.П. Мониторинг и охрана городских земель
   [Текст]: издание 2-е, переработатанное и дополненное / А.П. Сизов. – Москва:
   Московский государственный университет геодезии и картографии, 2009. – 264 с.
10. Специальное издание: ход достижения целей в области
    устойчивого развития. Доклад Генерального секретаря. Организация Объединенных
    Наций. Сессия 2019. https://unstats.un.org/sdgs/files/report/2019/secretary-general-sdg-report-2019—RU.pdf
11. GISD Global Investors
    for Sustainable Development Alliance. Организация
    Объединенных Наций. https://www.un.org/esa/ffd/wp-content/uploads/2019/10/GISD-1015.pdf
12. Хабаров Д.А., Сизов А.П. Использование
    динамики баланса земель Российской Федерации для анализа их средоформирующих
    свойств // Изв. высш. учеб. завед. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2017. —
    № 3. – С. 57-61.
13. Подковырова, М. А. Ландшафтно-экологические положения
    организации использования земель поселений на основе комплексной оценки (на
    материалах г. Омска и его пригородной зоны) : специальность 25.00.26
    «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель» 
    : дис. … канд. с.-х. наук / М. А. Подковырова. – Омск,  2005. – 192 с. – Текст : непосредственный

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10281

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С РАЗЛИЧНЫМ ЦЕЛЕВЫМ НАЗНАЧЕНИЕМ В ЦЕЛЯХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 

DETERMINING THE MARKET VALUE OF LAND PLOTS WITH DIFFERENT PURPOSES FOR THE PURPOSE OF CONCLUDING A LEASE AGREEMENT

Подковырова
Марина Анатольевна, кандидат
сельскохозяйственных наук, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности института
сервиса и отраслевого управления Тюменского индустриального университета (ТИУ),
625000, Россия, г. Тюмень, ул. Володарского, д. 38

Podkovyrova
M.A., podkovyrova.54@mail.ru

Аннотация. В статье подчеркивается, что в соответствии с действующим Земельным кодексом Российской Федерации основными формами платы за землю являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и плата за аренду земли. В свою очередь отмечается, что все виды платы за землю в своей первоначальной основе опираются на данные кадастровой, рыночной или нормативной стоимости земельных участков. Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на ее территории, определяют Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. В соответствии с Правилами и методиками размер платы за землю определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В данной статье представлены особенности определения годовой арендной платы земельных участков с различным целевым использованием в целях заключения договора аренды: земельных участков под строительство многоквартирного и индивидуального жилого дома. 

Summary.
The article emphasizes that in accordance with the
current Land Code of the Russian Federation, the main forms of land payment are
land tax (before the introduction of real estate tax) and land rental fees. In
turn, it is noted that all types of land payments in their original basis are
based on cadastral, market or regulatory values of land plots. The methods for
calculating the amount of rent, as well as the procedure, conditions and terms
for making it for land plots owned by the Russian Federation and located on its
territory, are determined by the Rules for determining the amount of rent, as
well as the procedure, conditions and terms for making rent for land, owned by
the Russian Federation. In accordance with the Rules and Methods, the amount of
land payment is determined by the federal executive bodies that exercise the
authority of the owner in relation to such land plots, unless otherwise
provided by federal laws, in one of the following ways: based on the cadastral
value of land plots; according to the results of the auction; in accordance
with rental rates or guidelines for its calculation, approved by the Ministry
of Economic Development of the Russian Federation; based on the market value of
land, determined in accordance with the legislation of the Russian Federation
on valuation activities. This article presents the features of determining the
annual rent of land plots with various intended uses for the purpose of
concluding a lease agreement: land plots for the construction of an apartment
building and an individual residential building.

Ключевые
слова:
земельный аналог, договор аренды, условия сделки (торг); рыночная стоимость земельного участка, целевое
назначение в использовании земельного участка, метод сравнительного анализа продаж,
ценообразующие факторы.

Key
words: land tax, lease agreement, transaction conditions
(bargaining); the market value of the land, the intended use of the land, the
method of comparative analysis of sales, pricing factors.

Одним из основных принципов
земельного законодательства Российской Федерации является платность использования
земли [1]. Плата за землю представляет собой объективную необходимость,
вытекающую из рыночных отношений [2, 3]. Налог на землю регулируется
законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, а именно главой 31
«Земельный налог» Раздела X «Местные налоги и сборы» Налогового кодекса
Российской Федерации. В нем рассмотрены такие важные аспекты как
налогоплательщики, объекты налогообложения, налоговый период, отчетный период,
налоговая ставка, налоговые льготы, порядок исчисления и уплаты налога и
авансовых платежей по налогу, налоговая декларация, налоговая база и порядок ее
определения, в том числе в отношении земельных участков, находящихся в общей
собственности.

Общие принципы определения и расчета
арендной платы за землю при аренде земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Постановлением
Правительства РФ от 16.07.2009г., № 582 «Об основных принципах определения
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а
также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации» [4].

Наряду с Правилами определения
размера арендной платы можно отметить, что мировой наукой на протяжении многих
столетий выработана определенная методика оценки земель, которая в общем виде
заключается в учете особенностей природного и экономического характера
земельных участков и их массивов для установления рентной, составляющей при
использовании земли как: пространственно-операционного базиса; основного
средства производства в сельском и лесном хозяйстве; компонента природной
среды; недвижимости – в населенных пунктах; кладовой природного сырья [2, 3, 5,
6].

В качестве объектов исследования
представлены земельные участки с различным целевым их использованием:

1.Земельный участок, кадастровый номер 86:03:0000000:136333, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирная жилая застройка, общая площадь 16838 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Россия, Тюменская область, ХМАО-Югра, Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт Белый Яр, район «Гидронамыв», условный № 189 (рисунок 1).

2. Земельный участок
с кадастровым номером 86:03:0053201:2369, расположенный по адресу:
Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, сельское поселение Тундрино,
поселок Высокий Мыс, квартал № 8, условный № 110, площадь 1 096 кв. м.

Участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальная жилая застройка (рисунок 2).

Целью исследования является
определение рыночной стоимости земельного участка в целях заключения договора аренды
[3, 5, 7].

1.
Определение рыночной стоимости земельного участка для многоквартирной жилой
застройки. Рассмотрим порядок определения рыночной
стоимости годовой арендной платы первого земельного участка, расположенного
относительно рельефа на равнинной местности со сложившимися в хорошем состоянии
подъездными к нему транспортными артериями для всех видов транспорта.

Оценка выполнена в соответствии с Федеральным Законом №135-ФЗ» Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г., Международными стандартами (МСФО 13), Федеральными стандартами оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденными Приказами Минэкономразвития и торговли России от 20 мая 2015г. №297-299, ФСО-7,утвержденным Приказом Минэкономразвития и торговли России от 25 сентября 2014г. №611. Для оценки земельного участка использован метод сравнительного анализа продаж, так как рынок земельных участков коммерческого назначения на дату оценки активен и имеется достаточное количество аналогов объекта оценки (таблица 1).

При
расчёте рыночной стоимости данного объекта оценки сравнительным подходом
скорректированы цены объектов-аналогов. В цену сопоставимых объектов внесены
корректировки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от
сопоставимых. Данные корректировки внесены с целью определения цены, за которую
мог быть продан сопоставимый объект (земельный участок), если бы он обладал
теми же характеристиками, что и оцениваемый земельный участок. В процессе
анализа сравнимых объектов был выявлен ряд расхождений между ними и оцениваемым
земельным участком. В связи с чем, были внесены и корректировки (поправки) на:

• передаваемые имущественные права;
• условия сделки (торг);
• местоположение;
• площадь (фактор масштаба);
• наличие, отсутствие коммуникаций.

1. Существенное значение имеет качество и идентификация передаваемых имущественных прав, так как цена сделки всегда основывается на передаваемом интересе в имуществе. Вид имущественных прав объекта оценки и объектов аналогов №№ 1 и 3 – краткосрочная аренда; объекта аналога № 2 –собственность. Отношение удельной цены земельных участков в краткосрочной аренде (менее 10 лет) к удельной цене аналогичных участков в собственности 0,81 (таблица 2). Коэффициент корректировки к объектам-аналогам №№ 1 и 3 составляет 1,235.

2. С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным (условия продажи). Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг» (таблица 3).

Таким
образом, к расчету принята корректировка на торг для объектов – аналогов №1-3 в
размере 12,7%. Коэффициент корректировки составляет 0,873.

3. Применяется корректировка на отличие стоимостей цен, сложившихся на аналогичные объекты в месте расположения объекта оценки и местах расположения объектов-аналогов. Объект аналог №3 расположен в окрестности города и характеризуется различными параметрами относительно местоположения по отношению к объекту оценки.

Местоположение
объекта-аналога № 3 (окрестность города) по отношению к местоположению объекта
оценки (районный центр) относится как 0,7:1. В связи с чем, к объекту аналогу №
3, принимаем коэффициент равный 0,7 (таблица 4).

4. Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки.

Площадь
земельного участка составляет 16838 кв.
м. Площади объектов – аналогов № 1 – 1500 кв. м; № 2 – 1277 кв. м; № 3 –
5374 кв. м. Исходя из этого, внесены корректировки на данный элемент сравнения
для объектов – аналогов, таких как №1, 2 и 3.

Для
объектов-аналогов №1, 2 применен корректирующий коэффициент равный 0,84. Для
объекта-аналога № 3 корректирующий коэффициент составил 0,91 (таблица 5).

5 Наличие коммуникаций на территории земельных участков напрямую связаны с его стоимостью. При выполнении расчетов все корректировки указаны относительно стоимости участка без коммуникаций, таблица 6.

На земельном участке с кадастровым номером 86:03:0000000:136333
все коммуникации, расположены по границе. К объекту – аналогу № 1 подведено электричество, центральное
отопление, холодное водоснабжение. Вводим корректировку
1/1,18*1,18=1/1,3924=0,72

Объекты-аналоги № 2-3 имеют возможность подключения к
коммуникациям по границе участка. Корректировки не вводим.

Поскольку информация об объектах аналогах вызывает одинаковое доверие, всем объектам аналогам присвоен весовой коэффициент равный 1/3.

Таким
образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что
рыночная стоимость объекта оценки, выполненная сравнительным подходом на дату
оценки, составляет 38 188 584 (тридцать восемь миллионов сто восемьдесят
восемь тысяч пятьсот восемьдесят четыре) рубля (таблица 7).

Рыночная стоимость годовой арендной платы объекта оценки определена с использованием коэффициента, устанавливающего зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации (ставка капитализации, к рыночной стоимости объекта оценки), см. таблицу 8.

Годовая арендная плата
земельного участка определена по следующей формуле (1):

А_год = VL *KL,                                  (1)

где	Агод – годовая рыночная арендная плата за пользование и владение земельным участком, руб.;
	VL – рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка (рыночная стоимость земельного участка), руб.;
	KL – коэффициент, определяющий соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка.

Годовая рыночная арендная плата за пользование и владение
земельным участком составила 3 074 181,00
руб.

Вывод: рыночная стоимость годовой арендной платы
земельного участка, кадастровый номер 86:03:0000000:136333, категория земель:
земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирная жилая
застройка, общая площадью 16838 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Россия,
Тюменская область, ХМАО-Югра, Сургутский район, городское поселение Белый Яр,
пгт. Белый Яр, район «Гидронамыв», условный № 189 составляет 3 074 181,00 (Три
миллиона семьдесят четыре тысячи сто восемьдесят один) рубль.

2. Определение рыночной стоимости земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Проанализируем порядок определения рыночной стоимости годовой арендной платы второго земельного участка, расположенного относительно рельефа на равнинной местности со сложившимися в хорошем состоянии подъездными к нему транспортными артериями для всех видов транспорта. Местоположение земельного участка обеспечивает ему среднюю коммерческую привлекательность.

Для оценки земельного участка использован метод сравнительного анализа продаж, так как рынок земельных участков коммерческого назначения на дату оценки активен и имеется достаточное количество аналогов объекта оценки. В настоящий момент на рынке представлен достаточно широкий спектр участков: покупателю предлагаются участки, как минимальной площади (от 5 соток), так и весьма значительные земельные участки 40 – 95 га. Численное преимущество все же за участками небольшой площади – до 5 га. Размер земельного участка зачастую определяется целевым назначением. Так для земель под административно-коммерческое и промышленное производственное использование обычным является размер в 3 – 10 га, в то время как участки под ИЖС не отличаются большими размерами – от 0,04 до 0,2 га. При анализе рынка ХМАО-Югры были выявлены предложения по продаже земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием – индивидуальная жилая застройка, которые предложено использовать в качестве объектов-аналогов при оценке (таблица 9).

При
расчёте рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом, как уже
отмечалось выше необходимо скорректировать цены объектов-аналогов. В цену
сопоставимых объектов вносятся корректировки в той мере, в какой оцениваемые
объекты отличаются от сопоставимых. Данные корректировки вносятся для того,
чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы
он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В качестве
ценообразующих факторов выделяют:

1. Предаваемые права (что касается настоящей оценки, то состав передаваемых прав
объектов-аналогов совпадает, в связи с чем, введение корректировки не требуется).

2.
Условия финансирования (условия
оплаты объектов-аналогов идентичны с объектом оценки, ввиду этого корректировки
не требуются).

3. Условия продажи (уторгование), см. таблицу 10.

Таким
образом, корректировка на торге для объектов аналогов составит – 14,8 %,
коэффициент корректировки составляет 0,852.

4.
Период продажи (корректировка на фактор времени продажи
не вводится, так как предложения действительны на дату оценки).

5.
Местоположение (объекты-аналоги относятся к типовой зоне
«Прочие населенные пункты», корректировка не вводится).

6.
Категория земель (категория земель в Российской Федерации
– часть единого государственного земельного фонда, выделяемая по основному целевому
назначению и имеющая определенный правовой режим. Объект оценки и
объекты-аналоги расположены на землях населенных пунктов, в связи с чем,
корректировка не требуется).

7. Вид
разрешенного использования (разрешенное
использование объекта оценки и объектов-аналогов – индивидуальная жилая
застройка. Таким образом, разрешенное использование совпадает и корректировки
не вносятся).

8.
Наличие улучшений (в
соответствии с п. 20 ФСО № 7 «рыночная стоимость земельного участка,
застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального
строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр
недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого
объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный,
предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического
использования. На основании изложенного и, учитывая то, что объекты-аналоги
свободны от застройки, влияние фактора «наличие улучшения» на рыночную
стоимость объекта оценки в данном случае исключено).

9. Площадь участка (как правило, большие по размеру участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру, что потребовало внести корректировки в цены аналогов), см. таблицу 11.

Площадь объекта оценки
находится в диапазоне <1500 кв. м, как и площадь объектов-аналогов, таким
образом, корректировка не вносится.

Следующим этапом оценки явилось обоснование весовых коэффициентов. Веса для расчета средневзвешенного значения рассчитаны нормированием к единице общего количества сделанных корректировок, причем стоимости, полученной при помощи наименьшего количества корректировок соответствует наибольший вес, и наоборот, стоимости, полученной наибольшее количество корректировок соответствует наименьший вес. Расчет весовых коэффициентов при согласовании результатов, после корректировок каждого аналога выполнен по формуле (2):

где К – искомый весовой коэффициент;

n – номер аналога;

SA – сумма корректировок по всем аналогам;

S1…n – сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S1 – сумма корректировок 1-го аналога;

S2 – сумма корректировок 2-го аналога;

Sn – сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно
упростить, в результате чего, имеем (3):

Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например: –1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу вводится минимальный параметр 1, который дает возможность определить вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль [8,9,10].

Проведенные анализ и
расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость земельного
участка, определенная сравнительным подходом, на дату оценки составляет
118 368 (сто восемнадцать тысяч триста шестьдесят восемь) рублей (таблица
12) [11,12]. При определении величины арендной платы объекта оценки,
использована формула (1). Ставка капитализации определена по ставке
Центрального Банка и принята на уровне 8,25 % на дату оценки. Исходя из
стоимости земельного участка, рыночная стоимость ежегодного размера арендной
платы по состоянию на дату оценки в соответствии с формулой составит 9735руб. Таким
образом, величина рыночной стоимости ежегодного размера арендной платы по
состоянию на дату оценки с учетом округления составила 9700 (девять тысяч
семьсот) рублей.

Выводы:

1. В настоящее время в
России преобладающая часть земли находится в государственной или муниципальной
собственности, то есть, чтобы осуществлять на ней какую-либо деятельность,
необходимо получить у государства (муниципалитета) разрешение на пользование
землей.

Одной из форм получения
права пользования землей является аукцион, которому предшествует образование и
государственная регистрация земельных участков, а также определение их рыночной
стоимости.

При определении рыночной
стоимости использован метод сравнительного анализа продаж в силу того, что
рынок земельных участков коммерческого назначения на дату оценки – активен, а
количество аналогов объекта оценки – достаточное [13,14].

2. На основе анализа
теоретических основ земельно-имущественных отношений, регулирующих
предоставление земельных участков с торгов, а также представленных в статье
расчетов рыночной стоимости земельных участков (как одного из ключевых этапов
процедуры получения права пользования землей) под многоэтажную и индивидуальную
жилую застройку, представлен синтез информации в порядке предоставления
земельных участков (имеющих различное целевое назначение) через торги [4, 6,
8, 9].

3. В современном обществе
создание системы землепользования следует рассматривать как долгосрочное
государственное капиталовложение в инфраструктуру страны, без которой
нормальное функционирование государства невозможно. Эффективная система
землепользования обеспечивает: гарантии и надежную защиту прав собственности на
земельные участки и связанное с ними недвижимое имущество, обоснование уровня
земельных платежей, развитие и контроль земельного оборота, обеспечение
залоговых гарантий под кредиты, охрану состояния земель, упрощение мероприятий
земельной реформы, снижение количества земельных споров, обеспечение процесса
планирования и развития инфраструктуры обустройства земель, поддержку
рационального использования окружающей среды, формирование карт баз данных по
земле, природным ресурсам и окружающей среде [1, 3, 4, 6, 8].

Регулирование
земельно-имущественных отношений является для государства одной из самых важных
задач, обеспечивающей устойчивое социально-экономическое развитие страны и
повышение качества жизни населения [10].

Литература

1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 05.03.2020) – URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 19.10.2019). –
Текст электронный.

2. Варламов,
А. А. Оценка объектов недвижимости : учебник / А. А. Варламов. – Москва : Форум
; ИНФРА-М, 2015. – 352 с. – Текст : непосредственный.

3. Севостьянов, А. В. Экономика
недвижимости : учебное пособие для вузов /
А. В. Севостьянов. – Москва : КолосС, 2017. – 278 с. – Текст : непосредственный.

4. Об
основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах
определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения
арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации : Постановление
Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 г. (с изм. и доп. от
20.02.2020 г.) URL: http://base.garant.ru/12168567/ (дата обращения 03.03.2020). — Текст : электронный.

5. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учебное пособие
для вузов / В. А. Горемыкин. – Москва : Высшее образование, 2018. – 806 с. – Текст :
непосредственный.

6. Петров, В. И. Оценка стоимости земельных участков :
учебное пособие для вузов/ В. И. Петров. – Москва : КНОРУС, 2018. – 219 с. –
Текст : непосредственный.

7. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости : учебное пособие / А.
Н. Асаул. – Санкт-Петербург : Питер, 2017. – 618 с. – Текст : непосредственный.

8.
О государственной регистрации недвижимости : Федеральный
закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019 с изм. от 23.01.2020) –
URL:
http://logos-pravo.ru/zakon-n-218-fz-o-gosudarstvennoy-registracii-nedvizhimosti
(дата обращения 19.02.2020). – Текст электронный.

9. Подковырова, М. А. Анализ предоставления земельных
участков с различным целевым назначением с торгов (на материалах Сургутского
района ХМАО-Югра) / М. А. Подковырова, А. Л. Буйских. – Текст :
непосредственный // Геодезия, землеустройство и кадастры: проблемы и
перспективы развития : материалы I Междунар. науч.-практ. конф., посвященной
100-летию Советской геодезии и картографии. – Омск : ФГБОУ ВО Омский ГАУ, 2019.
– С. 329-332.

10. Агафонова О.В., Завальнюк А.В. анализ кадастровой
и рыночной стоимости земельного участка в целях изменения земельного налога с
использованием конометрического подхода к оценке. //Вестник Новосибирского
государственного аграрного университета. 2018. № 1 (46). С. 136-141.

11. Bogdanova, O.V., Chernykh, E.G., Kryakhtunov, A.V. Zonas naturales especialmente protegidas
como objeto de actividad inversora // Revista ESPACIOS. — 2018. — Vol. 39
(Number 16). — P. 36. [Электронный
ресурс]. — Режим доступа: http://www.revistaespacios.com/a18v39n16/a18v39n16p36.pdf

12. Кравченко
Е. Г., Воронин А. В. Экономические проблемы регионов и
отраслевых комплексов // Проблемы современной экономики. — 2011. — N 3 (39). — Режим доступа: http://www.m-economy.ru/art.php?nArtId=3739

13. Simakova T.V., Simakov
A.V., Skipin
L.N., Chernykh
E.G., Starovoitova
E.S. Formation of a sustainable system is the basis of rational land use
management / Espacios. 2019. Т. 40. № 20. С. 20

14. Кряхтунов, А. В. Стратегия развития рынка земель
сельскохозяйственного назначения на примере Ишимского муниципального района
Тюм. области/ А. В. Кряхтунов, Е. Г. Кравченко, О. В. Пелымская// Современные проблемы науки и образования, 2014, № 5. — С. 307.

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10280

Особенности оценки горнодобывающих компаний

Features of evaluating mining companies

Ильиных Михаил Владимирович, аспирант, Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего образования «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» (Финансовый университет), Департамент корпоративных финансов и корпоративного управления, Ilinikh.mikhail@yandex.ru

Ilinikh Mikhail Vladimirovich, Postgraduate student, Federal State Educational Budgetary Institution of Higher Education “Financial University under the Government of the Russian Federation” (Financial University), Department of Corporate Finance and Corporate Governance, Ilinikh.mikhail@yandex.ru

Аннотация. Цель
данной статьи — выяснить, какие методы оценки доступны для оценки металлов и
горнодобывающих компаний, и объяснить, почему эти компании оцениваются таким
образом на практике. В статье автор рассматривает о различные этапы работы
металлургических и горнодобывающих компаний и дает обзор подходящих подходов к
оценке, обсуждая некоторые трудности и ограничения, возникающие при
использовании этих подходов. Автором анализируется различные методологии оценки
горнодобывающей отрасли. Обсуждаются особенности горнодобывающих компаний, которая
необходима для понимания природы горнодобывающего сектора. Приведены различные
подходы к оценке, обычно применяемые для оценки горнодобывающих и металлургических
компаний.

Summary. The purpose of this article is to find out what valuation methods are
available for valuing metals and mining companies and to explain why these
companies are valued in this way in practice. In the article, the author
considers the various stages of the work of metal and mining companies and
gives an overview of suitable approaches for valuation, discusses some of the
difficulties and limitations that arise when using these approaches. The author
analyzes various methodologies for valuation of mining industry. The features
of mining companies, which are necessary for understanding the nature of the
metal mining, are discussed. Various valuation approaches commonly used for
valuing mining and metals companies are presented.

Ключевые
слова: горнодобывающая отрасль, оценка, дисконтированный
денежный поток, реальные опционы.

Keywords: metal mining industry, valuation, discounted cash flow, real options.

Введение

Современное
горнодобывающее предприятие является комплексной хозяйствующей структурой,
объединяющей в себе большое количество разнообразных активов: недвижимое
имущество (шахты, карьеры, ремонтные цеха, обогатительные фабрики, машины и
оборудование, объекты инфраструктуры, земельные фонды и т. д.), движимое
имущество (горная техника и оборудование, вспомогательное оборудование и т.
д.), вспомогательные и непрофильные активы, нематериальные активы, деловая
репутация компании и др.

В начале следует дать
определение отрасли в целом. Горная (горнодобывающая) промышленность — отрасль
промышленности, связанная с добычей полезных ископаемых из недр земли, и их
первичной переработкой -обогащением.

Компании горнодобывающей
отрасли очень сложно оценить. Различные методы доступны для оценки стоимости
компаний горнодобывающей отрасли, но многие из них на практике бесполезны или неприменимы.
Причина в специфике горнодобывающей промышленности. Помимо финансового риска,
поискового риска (в случае чисто геологоразведочных компаний) наблюдаются
цикличность цен, продолжающиеся изменения в структуре операционных и капитальных
затрат и волатильности. Прежде всего это связано степенью геологической
неопределенности в отношении запасов и ресурсов, трудно понять, сколько металла
на самом деле находится в земле.

Следовательно, даже
традиционные методы, такие как дисконтированный денежный поток (DCF), Метод
мультипликаторов (Relative multiples) или реальные опционы (Real options)
не могут быть применены без каких-либо корректировок и разграничений.

Например, методологии
оценки на основе денежных потоков могут быть неактуальными для оценки
горнодобывающей компании, которая не имеет производственных активов или
операционного денежного потока.

Прежде чем оценивать
горнодобывающую компанию, мы должны спрогнозировать цену на продукцию. После
этого, мы можем увидеть:

1. получает
   ли компания постоянный доход, в течении нескольких лет и превышают ли эти
   доходы операционные затраты предприятий?
2.  генерирует ли компания какую-либо прибыль?

Различные методы оценки
стоимости сырьевых компаний сложны из-за высокой цикличности
горно-металлургической промышленности. В горно-металлургической промышленности можно
выделить два цикла: цикличность цен на сырье и экономический цикл. Из-за
больших изменений цен на продукцию горнодобывающих компаний они характеризуются
высокой волатильностью доходов и денежных потоков. Итоговая оценка будет в
значительной степени зависеть от того, где и в каком цикле (экономический или
товарный) мы находимся. Когда цены на сырьевые товары находятся на подъеме или
в фазе бума, все производители этого товара выигрывают, тогда как
продолжительный экономический спад или длительная фаза низких цен на сырьевые
товары. Следовательно, сырьевые компании подвержены циклическому риску, который
они практически не контролируют.

На стоимость сырьевой
компании влияет не только цена товара, но и ожидаемая волатильность этой цены.
Сырьевые компании испытывают гораздо большую волатильность цен, чем
производители или поставщики услуг (компании, которые оказывают услуги). Это снова
приводит к волатильности доходов, прибыли и денежных потоков сырьевой компании.

Существуют некоторые
существенные различия между прогнозированием цен на промышленные и драгоценные
металлы. На промышленные металлы, как правило, оказывают сильное влияние в
долгосрочной перспективе факторы спроса / предложения, в то время как на
драгоценные металлы эти факторы не влияют. Еще одной характерной чертой
промышленных металлов является их соответствующий рынок, который, как правило,
либо мал, либо локализован с другими факторами, такими как транспортные
расходы, составляющие значительную долю их цены.

Важно отметить, что для
начала работы в горнодобывающей отрасли, компании необходимы крупные инвестиции
в инфраструктуру. По этой причине, многие компании этой отрасли в значительной
степени пользуются долговым финансированием. Из-за этого волатильность
операционного дохода проявляется в еще большей степени в структуре чистого
дохода. Кроме того, когда компания будет искать возможности для расширения свой
вид деятельности в новых областях, одним из основных источников финансирования
также будет долговое финансирование. Следовательно, металлургические и
горнодобывающие компании имеют высокую волатильность на заемный капитал и
коэффициенты задолженности.

Другая особенность —
высокая фиксированная стоимость, поэтому сырьевым компаниям, возможно, придется
поддерживать работу шахт даже в периоды низких ценовых циклов. Причинами этого
являются чрезмерные затраты на закрытие и повторное открытие.

Далее, у горнодобывающей
промышленности есть фактор времени. Процесс разработки шахты очень специфичен и
обычно занимает 5-10 лет и более. Таким образом, большинство из этих проектов
начнут свою деятельность после многих лет. Следствием длительных сроков
является высокий риск для горнодобывающих проектов. Горнодобывающие проекты
могут иметь много разных рисков, в зависимости от конкретной ситуации. Наиболее
серьезные риски включают в себя:

1. финансовый риск: заемный капитал (можно ли привлечь средства на рынке), долг (процентная ставка, требование хеджирования кредиторами).
2. Проблемы, связанные с геологией (размером и содержанием руды).
3. Металлургия (часто недооценивается — сколько металла можно извлечь, какой метод восстановления предпочтителен; есть ли какие-либо примеси или связанные с ними минералы, которые могут повлиять на это?)
4. Экономика (прогнозирования цен, транспортные расходы, процентные ставки).
5. Страновой риск:
   • политический риск (стабильность правительства, налоговая стабильность, экологическая политика)
   • экономический риск (стабильность валюты, валютные ограничения). Цены на металлы и динамика запасов металлов тесно связаны с обменными курсами в частности, с долларом США. Это связано прежде всего с тем, что более 70% производства материалов осуществляется за пределами регионов, деноминированных в долларах США. Поскольку доллар укрепляется и ослабляется, он меняет экономику производства поставщиков и потребителей
   • географический риск (транспорт, климат)
   • социальный риск (коррупция, доступность работников и местное трудовое законодательство, этнические или религиозные различия внутри коренного населения).

Месторождения
минералов содержат определенное количество руды, и когда эта руда добывается,
запасы истощаются. Долговечность товарной компании зависит, следовательно, от
проницательных приобретений, успешной разведки, от экономического цикла и от
состояния перерабатывающих предприятий. При оценке сырьевых компаний дефицит
ресурсов будет играть определенную роль в том, какими будут наши прогнозы
будущих цен на сырьевые товары, а также может служить сдерживающим фактором для
постоянного роста компании.

Подходы,
используемые для оценки стоимости бизнеса, зависят от того генерирует ли он
денежный поток и насколько он уникален с точки зрения своей деятельности. В
зависимости от того, какой подход используется, результаты могут существенно
отличаться. Одна из целей настоящей статьи-объяснить причины таких различий в оценке
различных моделей и помочь в выборе правильной модели для использования в
конкретной ситуации.

Оценка
горного предприятия может быть реализована затратным, доходным или
сравнительным методом, включая экспертную оценку рисков. При этом методика
оценки и формат отчетности в рамках вышеуказанных задач несколько отличаются.

Наиболее
распространенным и востребованным методом оценки вклада полезных ископаемых в
стоимость бизнеса является доходный метод. Это обусловлено главной задачей
оценки — определение экономических показателей эффективности отработки месторождений
полезных ископаемых, которая может быть описана такими экономическими
показателями, как NPV, IRR, IP и другие.

Методам
аналогов также уделяется существенная роль при оценке горных проектов, что
обусловлено необходимостью анализа рисков при сопоставлении с похожими
предприятиями и зачастую дефицитом информации при рассмотрении проектов на
стадии Greenfield, не позволяющей провести полноценную технико-экономическую
оценку.

Затратные
методы как самостоятельные методы оценки горных проектов менее информативны и
представляют ценность скорее при решении специфических финансово-экономических
задач, таких как определение налогооблагаемой базы, страхование объектов
оценки, переоценка основных фондов для целей бухгалтерского учета, обоснование
перспективной программы и др.

Для
всех видов собственности, стоимость активов представляет собой:

1. любые потенциально извлекаемые минеральные
   ресурсы, расположенные под поверхностью земли;
2. любой инвестированной капитал, который
   используется для извлечения этого минерального ресурса.

Для
проведения фундаментальной оценки горнодобывающей компании необходимо оценить
объем запасов полезных ископаемых.

Заключение

Все
оценки компаний сегодня отличаются друг от друга не только потому, что компании
разные, но и потому, что разные люди с разными знаниями и опытом делают оценки.
Особенно при оценке горнодобывающих компаний чрезвычайно трудно оценить
производственные показатели ближайших лет, поскольку они очень неопределенны.
Прогнозы цен на базовый товар, в данном случае медь, также очень трудно
предсказать и будут отличаться даже между профессиональными аналитиками. Кроме
того, прогнозы других входных данных, такие как дисконтированный фактор,
затраты и используемая методология, варьируются от аналитика к аналитику. Ни
один метод оценки не может быть назван правильным, но и ни один метод не
является неправильным. Эти три метода: мультипликаторы, дисконтированный
денежный поток и реальные опционы-не должны рассматриваться как независимые
друг от друга. Основная идея заключается в том, что они должны дополнять выводы
друг друга.

Все
приведенные методы часто применимы на практике при работе горнодобывающих
предприятий в зависимости от поставленной цели. Тем не менее наиболее
объективное и правильное понимание особенностей горного производства дает
только доходный подход, а именно метод дисконтированных денежных потоков,
поскольку детально отражает перспективу работы предприятия. И именно данный
метод является основой экономического анализа при оценке запасов согласно
международным стандартам.

Список использованной литературы

1. Ашихмин
   А.А., Галбаатар Г., Дмитриев А.А., Ясько Т.А. Экономика, организация и
   управление горными предприятиями цветной металлургии, М, Изд-во МГГУ, 2004.
2. Брейли
   Р, Майерс С. Теория корпоративных финансов, М, Олимп-Бизнес, 2016.
3. Бусов,
   Владимир Иванович. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб. для бакалавров
   : для студ. вузов по экон. направл. и спец. / Гос. ун-т упр. — М. : Юрайт,
   2014.
4. Дамодаран
   А. Инвестиционная оценка, М., Альпина Бизнес-Букс, 2017.
5. Европейские
   стандарты оценки 2016 (ЕСО 2016).
6. Козырь
   Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения, М, Альфа-Пресс, 2009.
7. Касьяненко,
   Татьяна Геннадьевна. Оценка стоимости бизнеса : учеб. для бакалавров : для
   студ. вузов по экон. спец. : [углубленный курс] / Т. Г. Касьяненко, Г. А.
   Маховикова. — М. : Юрайт, 2014.
8. Человеческий
   капитал организации в разрезе оценки стоимости бизнеса [Электронный ресурс] :
   монография / О. Ю. Ворожбит [и др.]. — Электрон.дан. — М. : РИОР : Инфра-М,
   2018.
9. Andrianos
   E. Tsekrekos, A.E. Mark B. ShackletonM.B., Wojakowski R. Evaluating Natural Resource
   Investments Using the Least-Squares Monte Carlo Simulation Approach., March,
   2003.
10. Lautier
    D., Valuation of an oil field using real options and information provided by
    term structures of commodity prices, CEREG (University Paris IX), 2002.