Научная статья

Original article

УДК 338

doi: 10.24412/2413-046Х-2021-10646 

РАЗВИТИЕ ВНУТРЕННЕГО ТУРИЗМА СРЕДСТВАМИ ЭКСКУРСИОННЫХ ПРОГРАММ 

DEVELOPMENT OF DOMESTIC TOURISM BY MEANS OF EXCURSION PROGRAMS

Белоусова Ксения Владимировна, Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы Минина, г. Нижний Новгород

Лабазова Анастасия Васильевна, Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы Минина, г. Нижний Новгород

Булганина Светлана Викторовна, кандидат технических наук, доцент, доцент кафедры инновационных технологий менеджмента, Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы Минина, г. Нижний Новгород

Лебедева Татьяна Евгеньевна, кандидат педагогических наук, доцент, доцент кафедры инновационных технологий менеджмента, Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы Минина, г. Нижний Новгород

Belousova K.V., ksbel99@yandex.ru

Labazova A.V., n.labazova99@gmail.com

Bulganina S. V., bulgsv@mail.ru

Lebedeva T.E., taty-lebed@mail.ru 

Аннотация. В статье описаны результаты исследования потребительских предпочтений при выборе экскурсионных программ. Авторы статьи обратились к роли и значении экскурсий для развития внутреннего туризма. Исследование было проведено среди жителей Нижнего Новгорода. Изучению подверглись такие категории как возраст, пол, отношение к экскурсионным программам, продолжительность, частота, популярность, актуальность. По результатам исследования авторы статьи сформировали портрет потребителя экскурсионных программ, который позволит учесть все критерии при создании конкурентоспособной экскурсионной программы для региона. Выводы статьи соответствуют проведенному исследованию.

Abstract. The article describes the results of a study of consumer preferences when choosing excursion programs. The authors of the article turned to the role and significance of excursions for the development of domestic tourism. The study was conducted among residents of Nizhny Novgorod. The study covered such categories as age, gender, attitude to excursion programs, duration, frequency, popularity, relevance. Based on the results of the study, the authors of the article have formed a portrait of the consumer of excursion programs, which will take into account all the criteria when creating a competitive excursion program for the region. The conclusions of the article are consistent with the research conducted.

Ключевые слова: экскурсии, роль экскурсий, виды экскурсионных программ, факторы выбора, внутренний туризм, опрос, исследование

Keywords: excursions, the role of excursions, types of excursion programs, selection factors, domestic tourism, survey, research

На сегодняшний день проблема нашей страны заключается в том, что современная молодёжь абсолютно не знает историю России. Обычно молодые люди выбирают экскурсионную программу просто с целью побывать в красивых местах, сделать селфи и хорошо отдохнуть. Им не нужен экскурсовод и не интересна история места, в которое они приедут. Между тем, экскурсионная деятельность играет огромную роль в увеличении туристского потока территории (региона) [1,6].

1. Познавательная роль: мировая культура; религия; история; медицина; археология; биология; искусство; литература; экономика; архитектура и т.д.
2. Наглядная роль: памятники и монументы; картины; объекты природы и т.д.
3. Самообразование.
4. Воспитательная роль. Влияет на становление кругозора, понимание социальных и речевых правил, формирует положительное отношение к людям, их деятельности и всему живому. Экскурсия органично вплетается и в воспитательный процесс в образовательных учреждениях.
5. Коммуникационная роль. Помогает раскрепоститься, общаться с экскурсоводом, туристами, найти знакомых по интересам, новых друзей и т.д. [3,5].

Экскурсия имеет свою индивидуальную особенность и в последнее время её программы меняются и дополняются.

Экскурсии должны быть близки к нашей эпохе, помогать формированию ценностей в современном обществе, должны проводить параллель между культурными и хозяйственными областями. Должны быть четкие материалы с учетом событий истории данной конкретной территории [2,4].

Для каждой подгруппы населения экскурсионная деятельность несет свою конкретную роль: дети и молодежь – дополнение новых знаний к имеющимся и развитие интересов, для более старшего поколения – новая информация для общего развития, для иностранцев – познание жизни других народов. Экскурсионные услуги являются одной из основных мотиваций для путешествий [6].

Таким образом, за счет обогащения содержания и расширения информации в конкретных регионах, увеличивается турпоток в регионах.

Однако, справедливо будет заметить, что одной экскурсионной деятельности для привлечения турпотока региона будет недостаточно. Исполнительный директор Ассоциации туроператоров (АТОР) Майя Ломидзе в статье электронного журнала «Вестник АТОР» поделилась своим мнением по этому поводу.

Она считает, что туристы всегда едут за неповторимыми чувствами и навыками. Но, при этом, вокруг должна быть комфортабельная и благоприятная обстановка. Эти факторы не могут существовать по отдельности [7].

Турист обязательно должен ощутить эту среду, чтобы снова сюда вернуться и привести с собой других людей.  Эксперты АТОР во время тестовых поездок дают оценку не только лишь исключительно туристической стороне региона, но и его окружению – дороги, общественные места, отели, питание и даже туалеты.

В качестве примера, где оба фактора присутствуют, Майя Ломидзе приводит города Томск, Чаплыгин и Вольск. Томск уже был протестирован экспертами АТОР [1]. Конечно, много ещё есть несовершенств, но, в целом, общественная обстановка в этих регионах гармонирует с туристической стороной.

И также есть обратная сторона, когда город привлекателен с точки зрения туризма, но неудобен в качестве общественных мест. Например, Соль-Илецк, Оренбургская область. Особенность этого региона в соляных и грязевых источниках. Они даже лучше, чем Израильское Мертвое море. Эти озёра являются самыми солеными в мире. Но в окружении данного объекта нет ни социальных площадок, ни развлечений, ни даже достойной инфраструктуры.

Также рассмотрим Пятигорск. Это необыкновенный город, имеющий выдающуюся природу, при этом не растущий в общественном плане. Уникальность этого места просто утопает в постоянных постройках, дорожных пробках и беспорядочной планировке.

Другой случай: общественная сторона развита, но интерес туристов всё же не большой. Тут причина, наоборот, в не раскрытии региона с туристической точки зрения. Нет акцента на уникальных вещах. Другими словами, нет достойного турпродукта, который бы выделял данный регион из множества других. На пример, город Саранск, который ещё до Чемпионата славился своей общественной обстановкой. Здесь есть буквально все. Но с точки зрения туризма – пустота. Хотя, по мнению экспертов АТОР, здесь упущена тема футбола. Ведь в одном из отелей города, какое-то время останавливался Роналду. Эта тема сразу бы стала актуальной в таких городах, как Барселона и Мюнхен, ведь эти города для привлечения туристов любят использовать всё, что связано с именами футболистов. 

То есть, из вышеперечисленного можно сделать вывод, что для того, чтобы максимально заработать на въездном туризме, необходимо учитывать две составляющие: общественную обстановку региона и правильную разработку турпродукта, поиск его уникальности. А также построить маршрут и разработать полномерно действующие турпродукты под данный маршрут.

Следует отметить, что экскурсионные туры и программы по России пользуются большим спросом, если есть оригинальность и авторский подход.

Рассмотрим несколько вариантов экскурсионных продуктов по России для того, чтобы оценить их влияние на увеличение турпотока.

Возьмем тур по Санкт-Петербургу, Москве и обзорную экскурсию по Нижнему Новгороду (таблица 1).

Таким образом, рассмотрев несколько экскурсионных продуктов внутреннего рынка, можно сделать вывод, что, в основном, у них нет определённой тематики, нет какой-то своей особенности, «изюминки», что могло бы, несомненно, заинтересовать потенциального потребителя.

Чтобы проанализировать и оценить спрос на экскурсионные продукты на внутреннем рынке туризма, было проведено маркетинговое исследование потенциальных потребителей разного пола и возраста.

Метод маркетингового исследования – опрос в Google Forms.

Объем выборки – 60 человек. Срок проведения исследования – октябрь 2021 год, 51,7% опрошенных – женщины, 48,3% — мужчины.

Рисунок 1 показывает нам возраст потенциальных туристов. 48,3% туристов — 18-30 лет, 28,3% — от 51 года, 23,3% — 31-50 лет.

На рисунке 2 показан размер семьи опрошенных. Так, из данных видно, что 60% — семья в составе 2-3 человек, 25% — более 3-х человек, 15% опрошенных живут одни.

На вопрос «Как часто совершаете тур. поездки», 41,7% ответили «1 раз в год», 23,3% — «ни разу не ездил (а)», 18,3% — «реже 1 раза в год», 16,7% ответили «более 1 раза в год». На вопрос, с кем вы путешествуете, 80% выбрали вариант «с семьёй», 40% — вариант «с друзьями», 23,3% — «с коллегами», 20% выбрали вариант «в одиночестве».

Рисунок 3 показывает отношение туристов к туризму внутри страны. 93,3% ответили положительно, 6,7% отрицательно.

Следующий вопрос звучал так: «Какой город России Вас привлекает в экскурсионном плане». 66,7% опрошенных выбрали Санкт-Петербург, 48,3% — Москву, 35% — Суздаль, 30% — Нижний Новгород, 28,3% — Ярославль, 25% — Великий Новгород, 20% — Казань, 18,3% — Екатеринбург, 15% — Ростов-на-Дону, 13,3% — Калининград.  На вопрос о том, какие экскурсии привлекают туристов, 75% ответили исторические, 65% — архитектурно-градостроительные, 33,3% — круизные, 28,3% — литературные, 25% — искусствоведческие, 20% — природоведческие, 15% — производственные.

Рисунок 4 показывает нам отношение респондентов к обзорным экскурсиям по городу. 68,3% отвечают, что им нравятся обзорные экскурсии, 5% отвечают, что не нравятся, и для 26,7% всё зависит от города. Туристы предпочитают передвигаться во время обзорной экскурсии. 75% выбрали вариант «на заказном автобусе с выходом у отдельно взятых объектов», 43,3% — «пешком (если речь идёт об объектах, находящихся недалеко друг от друга)», 18,3% — «на заказном автобусе без выхода из автобуса».

На вопрос о том, чем вы руководствуетесь при выборе экскурсионного маршрута, 61,7% ответили «тематика», 55% — «город», 33,3% — «количество дней» и 33,3% — «ценовой фактор».

Привлекает туристов в экскурсионных турах — 58,3% «знакомство со старинными историческими памятниками и историей», 53,3% — «выбранная тема», 51,7% — «объекты тур. показа», 45% — «возможность узнать что-то новое», 38,3% — «природа и окружение», 23,3% — «смена обстановки».

Следующий вопрос был противоположный и звучал он так: «Что отталкивает Вас от выбора экскурсионного тура?». 55% опрашиваемых нажали на вариант «ничего не отталкивает», 28,3% — «отсутствие дополнительного количества свободного времени», 26,7% — «утомительность экскурсионных программ», 8,3% — «излишняя насыщенность»).

51,7% готовы к экскурсии на целый день с перерывами на обед, 38,3% готовы к экскурсиям на 2-3 часа и на 4-6 часов.

На основе проведённого анкетирования и выявленного спроса потенциального потребителя, был составлен портрет туриста, который представлен в таблице 2.

Таким образом, экскурсионная деятельность играет огромную роль в увеличении туристского потока территории (региона): познавательная роль, наглядная роль, самообразование, воспитательная роль, коммуникационная роль.

Для того, чтобы максимально заработать на въездном туризме, необходимо учитывать две составляющие: общественную обстановку региона и правильную разработку турпродукта, поиск его уникальности. А также построить маршрут и разработать полномерно действующие турпродукты под данный маршрут. Чтобы проанализировать и оценить спрос на экскурсионные продукты на внутреннем рынке туризма, было проведено маркетинговое исследование потенциальных потребителей разного пола и возраста. В основном это состоятельные люди, позволяющие себе путешествие 1 раз в год, положительно относящиеся к внутреннему туризму, в экскурсионном плане предпочитающие Санкт-Петербург и Москву. Предпочитают исторические и архитектурно-градостроительные экскурсии, в экскурсионных турах находят привлекательным знакомство со старинными историческими памятниками и историей, а также саму выбранную тему и объекты тур. показа, в экскурсионных поездках нуждаются в гиде-экскурсоводе.

Список источников

1. Ассоциация туроператоров – Режим доступа: https://www.atorus.ru/
2. Алексеева Н.Д., Меркулова С.В., Горяинова Ж.Н. Инновационная образовательная экскурсия как форма развития внутреннего туризма Самарской области//Вестник Поволжского государственного университета сервиса. Серия: Экономика. 2019. № 1 (55). С. 90-100.
3. Иванова Е.А. Особенности проведения квест-экскурсии//Вестник научных конференций. 2020. № 9-3 (61). С. 47-48.
4. Лебедева Т.Е., Булганина С.В., Сульдина В.В., Вдовина О.А. Анализ предпочтений потребителей туристкого рынка//Наука Красноярья. 2017. Т. 6. № 4-3. С. 217-221.
5. Матюхина, Ю. А. Экскурсионная деятельность: Учебное пособие / Ю. А. Матюхина, Е. Ю. Мигунова. – Издательство: КноРус. М. 2021. – 223 с.
6. Прохорова М.П., Ваганова О.И.Проектирование и реализация образовательного события в профессиональной подготовке будущих менеджеров // Вестник Мининского университета. 2019. Т. 7. № 1 (26). С. 4.
7. Федеральное агентство по туризму – Режим доступа: https://www.russiatourism.ru/

References

1. Associaciya turoperatorov – Rezhim dostupa: https://www.atorus.ru/
2. Alekseeva N.D., Merkulova S.V., Goryainova ZH.N. Innovacionnaya obrazovatel’naya ekskursiya kak forma razvitiya vnutrennego turizma Samarskoj oblasti//Vestnik Povolzhskogo gosudarstvennogo universiteta servisa. Seriya: Ekonomika. 2019. № 1 (55). S. 90-100.
3. Ivanova E.A. Osobennosti provedeniya kvest-ekskursii//Vestnik nauchnyh konferencij. 2020. № 9-3 (61). S. 47-48.
4. Lebedeva T.E., Bulganina S.V., Sul’dina V.V., Vdovina O.A. Analiz predpochtenij potrebitelej turistkogo rynka//Nauka Krasnoyar’ya. 2017. T. 6. № 4-3. S. 217-221.
5. Matyuhina, YU. A. Ekskursionnaya deyatel’nost’: Uchebnoe posobie / YU. A. Matyuhina, E. YU. Migunova. – Izdatel’stvo: KnoRus. M. 2021. – 223 s.
6. Prohorova M.P., Vaganova O.I. Proektirovanie i realizaciya obrazovatel’nogo sobytiya v professional’noj podgotovke budushchih menedzherov // Vestnik Mininskogo universiteta. 2019. T. 7. № 1 (26). S. 4.
7. Federal’noe agentstvo po turizmu – Rezhim dostupa: https://www.russiatourism.ru/

Для цитирования: Белоусова К.В., Лабазова А.В., Булганина С.В., Лебедева Т.Е. Развитие внутреннего туризма средствами экскурсионных программ // Московский экономический журнал. 2021. № 11. URL: https://qje.su/ekonomicheskaya-teoriya/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-11-2021-4/

© Белоусова К.В., Лабазова А.В., Булганина С.В., Лебедева Т.Е., 2021. Московский экономический журнал, 2021, № 11.

Научная статья

Original article

УДК 332.3 (470.630)

doi: 10.24412/2413-046Х-2021-10645

АНАЛИЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА БЛАГОДАРНЕНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОКРУГА СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ANALYSIS OF THE USE OF THE LAND FUND OF THE BLAGODARNENSKY DISTRICT STAVROPOL TERRITORY

Кипа Людмила Викторовна, старший преподаватель кафедры землеустройства и кадастра, Ставропольский государственный аграрный университет, г. Ставрополь

Одинцов Станислав Владимирович, кандидат географических наук, доцент кафедры землеустройства и кадастра, Ставропольский государственный аграрный университет, г. Ставрополь

Лошаков Александр Викторович, доктор географических наук, профессор кафедры землеустройства и кадастра, Ставропольский государственный аграрный университет, г. Ставрополь

Kipa L.V., kipa2014@inbox.ru

Odintsov S. V., qwer20052008@mail.ru

Loshakov A.V., alexandrloshakov@mail.ru

Аннотация. В статье приводится анализ использования земель в границах земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов на территории Благодарненского муниципального округа. Основным средством производства в Благодарненском  муниципальном округе являются земли сельскохозяйственного назначения. Занятость населения напрямую зависит от наличия имеющихся ресурсов и трудоустройства  населения  муниципального округа.

Приоритетным направлением в сельскохозяйственной отрасли Благодарненского с считаем развитие орошения на территории округа и инвестирование в перерабатывающие отрасли растениеводства и животноводческой продукции.

Abstract. The article provides an analysis of the use of land within the boundaries of agricultural lands and the lands of settlements on the territory of the Blagodarnensky municipal District. The main means of production in the Blagodarnensky Municipal District are agricultural lands. Employment of the population directly depends on the availability of available resources and employment of the population of the municipality.

The priority direction in the agricultural sector of the Blagodarnensky district is the development of irrigation in the district and investment in the processing industries of crop production and livestock products.

Ключевые слова: изменение земель по категориям, формам собственности, географическое положение муниципального округа, перспективы инвестиций в сельскохозяйственном производстве

Key words: changes in land by category, forms of ownership, geographical location of the municipal District, prospects for investment in agricultural production

Для повышения эффективности использования земель, принятия обоснованных административно управленческих решений в области планирования землепользования необходимо иметь достоверную и достаточную информацию о каждом земельном участке. Сбор сведений о распределении земель по категориям, их видам, землепользователям, составе, структуре, состоянии, а также хозяйственном использовании ведется посредством государственного земельного кадастра[1].

Земельные ресурсы определяются как земная поверхность, пригодная для проживания человека и для любых видов хозяйственной деятельности. Основными свойствами земельных ресурсов являются размер территории, рельеф, почвенный покров, плодородие, конфигурация и т. д. [2].

Земельные ресурсы составляют основу целостности и базис развития любого государства, а при их эффективном и рациональном использовании являются одной из важнейших предпосылок устойчивого развития. Наряду с этим рациональное использование и охрана земельных ресурсов — одна из главных задач любого общества [3].

Современное состояние аграрного сектора экономики и будущие прогнозные показатели развития отрасли, а также степень обеспечения продовольственной безопасности страны, базирующиеся на становлении и развитии института частной собственности, развитие системы земельных отношений в стране и рынка земли, предопределяет необходимость совершенствования системы управления земельными ресурсами сельскохозяйственного назначения [4].

По оценкам экспертов эффективность использования земельных участков России в государственной и муниципальной собственности находится на низком уровне, это связано с тем, что большие территории страны заняты промышленными складами, неработающими предприятиями. хозяйственными строениями, неиспользуемыми железнодорожными путями [5].

Под эффективностью использования городских земель в научной литературе обычно понимается степень соответствия использования земель интересам жителей города как сложной социальной системы, рациональность размещения на городских землях разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетание общегородских и местных интересов землепользовании  [6].

В развитии муниципального округа и современной управленческой технологиеи имеет значение наличие земельных ресурсов и географическое положение, позволяющее полноценно оценить перспективы муниципального развития, сбалансировать приоритетные темпы развития с учетом наличия земельных ресурсов, качественного состояния и использование этих ресурсов с учетом инвестиций в сельском хозяйстве и применения ресурсов с учетом проживающего населения и трудоустройства.

Географическое положение: расположение Благодарненского городского округа является очень выгодным с позиций перспективного развития, т.к. он находится в полосе центрального экономико-географического округа Ставропольского края, на пересечении путей сообщения юго-восточной и северо-восточной территорий края.

Анализ состояния и использования земельного фонда целесообразно начинать с общей площади  административного округа, категории земель в границах административного округа, соотношение их к общей площади климатических условий земли, состояния и качества земельных ресурсов. Площадь и качество земель определяют размер основных отраслей сельскохозяйственных  организации, а значит, потребность в рабочей силе и других средствах производства. 

Исходя из статистических данных, подтверждающих наличие категорий и состав угодий на территории Благодарненского городского округа, анализируя соотношение площади категорий земель на территории за период 2015 и 2020 годы мы приходим к выводу, что наибольший процент занимают площади земель сельскохозяйственного назначения и составляют 96, 8 %.

По состоянию на 1 января 2015 года общая площадь земельного фонда Благодарненского городского округа составила 247081 га.

По состоянию на 1 января 2019 года площадь земельного фонда осталась без изменений и составила 247081 га.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения уменьшилась на 24 га, земли промышленности увеличились на 24 га за счет строительства объектов промышленного назначения.

Благодарненский муниципальный округ по своему расположению в климатических зонах Ставропольского края и производству продукции является округом сельскохозяйственным.

Из приведенной диаграммы установлено, что площадь земель в составе хозяйственных товариществ в 2019 году незначительно увеличилась на 314 га, площадь производственных кооперативов уменьшилась на 4012 га, в научно – исследовательских учреждениях и прочих организациях площадь осталась без изменений, добавилась площадь в казачьих общинах на 1356 га.

Из общей площади Благодарненского муниципального округа площадь земель, которые используются основными сельскохозяйственными товаропроизводителями составляет 71,0 %, в 2019 году показатель по использованию земель сельскохозяйственными производителями снижается на 2342га и составляет 70,1 %.

Увеличение площади крестьянских фермерских хозяйствах, граждан, собственников земельных долей за счет выхода из состава сельхозпредприятий и снижение площади граждан, собственников земельных долей, увеличение площади КФХ на 196 га, снижение площади собственников земельных долей на 30 га и увеличение площади собственников земельных участков на 2176 га.

Площади граждан, собственников земельных участков увеличиваются в динамике в связи с тем, что экономическая нестабильность сельскохозяйственных предприятий не обеспечивает выплаты по договорам аренды из-за результатов экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий.

Наблюдается снижение площадей земель в сельскохозяйственных организациях  на 2342 га за счет выкупа земельных долей юридическими лицами и выхода собственников земельных долей из состава сельскохозяйственных организаций и увеличение собственности юридических лиц на 100 га. 

Из результатов анализа мы приходим к выводу о том, что из общей площади земель, организаций, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции земли, находящиеся в долевой собственности составляют  основную долю использования: в 2015 году 134452 га или 76, 6 % от общей площади 175551 га, в 2019 году  132010 га или 76,3 % от 173209 га.

В результатах исследования приводится динамика изменения земель по формам собственности в составе земель граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственным производством занимается более двадцати предприятий зернового и зерноживотноводческого направления, два специализированных животноводческих хозяйства, два агропредприятия виноградарского направления и более 300 крестьянско-фермерских хозяйствах.

Информация приведенная в таблице показывает увеличение площади земель, находящейся в собственности граждан по сравнению с 2015 годом на 2342 га.

Площади земель, которые отнесены к собственности юридических лиц (крестьянских фермерских хозяйств) и площади, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, срочном пользовании на территории Благодарненского муниципального округа за 2015 и 2019 годы не изменились.

В результате анализа предположить динамику изменения площадей в землях, используемых гражданами, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции в сторону увеличения собственности граждан по сравнению с 2015 годом на 2342 га за счет распоряжения граждан своими земельными долями и выходом из состава коллективно – долевой собственности сельскохозяйственных предприятий.

Использование земель гражданами по формам собственности показывает, что из общей площади земель основная доля приходится на собственность граждан: в 2015 году 56,9 % от общей площади, в 2019 году 58,5 %.

Общая площадь земель населенных пунктов в Благодарненском муниципальном округе в 2015 году составила 3759 га. По состоянию на 1 января  2019 году площадь земель населенных пунктов не изменилась и составляет 3759 га.

Из общей площади категории  земель населенных пунктов земли городских населенных пунктов составляют 2377 га, земли сельских населенных пунктов составляют 1382 га.

Представленная диаграмма показывает, что земли г. Благодарный занимают 63,2 % от общей площади земель населенных пунктов, земли сельских населенных пунктов занимают 36,8 % от общей площади земель населенных пунктов.

В состав земель населенных пунктов Благодарненского муниципального округа входит 1 городской населенный пункт г. Благодарный и 13 сельских населенных пунктов.

Площадь городских населенных пунктов за 2015 и 2019 годы составляет 2377 га.

Использование земель по формам собственности в границах сельских населенных пунктов  представлены в диаграмме.

Из приведенной информации установлено, что наибольшую площадь в границах земель городских населенных пунктов занимает собственность граждан, от общей площади 48,3 %, площадь в собственности городского муниципального  образования 49,7 %.

Площадь в собственности юридических лиц занимает 1,3 %, площадь в собственности РФ занимает от общей площади 0,6 %.

Изменений в собственности юридических лиц и собственности РФ за период 2015 и 2019 годы в информации не установлено.

Город Благодарный является окружным административным центром Благодарненского муниципального округа.

Площадь сельских населенных пунктов занимает 1382 га земель.

В диаграмме мы приводим показатели площадей по формам собственности в границах  сельских населенных пунктов.

Из приведенной информации установлено, что основной формой собственности в границах сельских населенных пунктов частная форма собственности граждан и составляет 88, 2 % от общей площади земель, площади в собственности юридических лиц отсутствуют, в муниципальной и государственной собственности находится  11,8 % от общей площади.

Изменений по формам собственности за период 2015 и 2019 годы не установлено.

Сдерживающими факторами в развитии сельскохозяйственной отрасли  при использовании земель являются:

• зависимость от природно-климатических условий;
• низкая привлекательность сельского труда;
• нестабильная ценовая политика на продукцию сельского хозяйства;
• отсутствие выстроенных рынков сбыта продукции;
• рост тарифов и цен на энергоносители и средства производства;
• отток квалифицированных кадров из села.

Отток населения в Благодарненском муниципальном округе связан с социально – экономическими факторами, рынком труда, наличием рабочих мест для трудоустройства населения, наличием образовательных учреждений, учреждений здравоохранения.

Одной из наиболее значимых показателей оттока населения является то, что сельскохозяйственные предприятия потеряли прежнюю функциональную специализацию.

Отток населения в Ставропольском крае из сельских населенных мест приводит в выигрышное положение краевой центр и другие города РФ. из-за наличия трудоустройства, наличия рабочих мест и более высокой оплаты труда. Одной из наиболее значимых показателей оттока населения является то, что сельскохозяйственные предприятия потеряли прежнюю функциональную специализацию.

Актуальным направлением развития сельскохозяйственной отрасли с учетом использования земельного фонда является развитие орошаемого земледелия многолетних насаждений садов,  виноградников и ягодников.

Список источников

1. Колмыков А. В. Авдеев А. Н. Современное состояние и перспективы использования земель сельскохозяйственного назначения республики Беларусь // Вестник Белорусской государственной сельскохозяйственной академии. №. 1. 2021. С. 184-191.
2. Никонова Г. Н. Трофимов А. Г. Совершенствование государственного регулирования земельных отношений // Импортозамещение в АПК России: проблемы и перспективы: монография. — М.: ФГБНУ «Всероссийский НИИ экономики сельского хозяйства» (ФГБНУ ВНИИЭСХ), 2015. — С. 349-359.
3. Заворотин Е. Ф. Совершенствование земельных отношений как условие динамичного развития сельского хозяйства и сельских территорий // Импортозамещение в АПК России: проблемы и перспективы: монография. — М.: ФГБНУ «Всероссийский НИИ экономики сельского хозяйства» (ФГБНУ ВНИИЭСХ), 2015. — С. 337-349.
4. Полухин А. А. Титков А. А.. Управление земельными ресурсами сельскохозяйственного назначения: генезис понятия и основополагающие функции // Вестник аграрной науки. № 3 (78). 2019. С. 122-129.
5. Антонова А. В. Кондратова А. Н. Эффективность использования городских земель как индикатор управления (на примере г. Кемерово) // Региональные проблемы преобразования экономики. № 7 (93). 2018. С. 101-109.
6. Буркеев, Д. О. Повышение эффективности использования земельных ресурсов, находящихся в пределах муниципальных границ городов // Управление экономическими системами : электронный научный журнал. — 2016. № 12 (94). С. 33.

References

1. Kolmy`kov A. V. Avdeev A. N. Sovremennoe sostoyanie i perspektivy` ispol`zovaniya zemel` sel`skoxozyajstvennogo naznacheniya respubliki Belarus` // Vestnik Belorusskoj gosudarstvennoj sel`skoxozyajstvennoj akademii. №. 1. 2021. S. 184-191.
2. Nikonova G. N. Trofimov A. G. Sovershenstvovanie gosudarstvennogo regulirovaniya zemel`ny`x otnoshenij // Importozameshhenie v APK Rossii: problemy` i perspektivy`: monografiya. — M.: FGBNU «Vserossijskij NII e`konomiki sel`skogo xozyajstva» (FGBNU VNIIE`SX), 2015. — S. 349-359.
3. Zavorotin E. F. Sovershenstvovanie zemel`ny`x otnoshenij kak uslovie dinamichnogo razvitiya sel`skogo xozyajstva i sel`skix territorij // Importozameshhenie v APK Rossii: problemy` i perspektivy`: monografiya. — M.: FGBNU «Vserossijskij NII e`konomiki sel`skogo xozyajstva» (FGBNU VNIIE`SX), 2015. — S. 337-349.
4. Poluxin A. A. Titkov A. A.. Upravlenie zemel`ny`mi resursami sel`skoxozyajstvennogo naznacheniya: genezis ponyatiya i osnovopolagayushhie funkcii // Vestnik agrarnoj nauki. № 3 (78). 2019. S. 122-129.
5. Antonova A. V. Kondratova A. N. E`ffektivnost` ispol`zovaniya gorodskix zemel` kak indikator upravleniya (na primere g. Kemerovo) // Regional`ny`e problemy` preobrazovaniya e`konomiki. № 7 (93). 2018. S. 101-109.
6. Burkeev, D. O. Povy`shenie e`ffektivnosti ispol`zovaniya zemel`ny`x resursov, naxodyashhixsya v predelax municipal`ny`x granicz gorodov // Upravlenie e`konomicheskimi sistemami : e`lektronny`j nauchny`j zhurnal. — 2016. № 12 (94). S. 33.

Для цитирования: Кипа Л.В., Одинцов С.В., Лошаков А.В. Анализ использования земельного фонда Благодарненского муниципального округа Ставропольского края // Московский экономический журнал. 2021. № 11. URL: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-11-2021-3/

© Кипа Л.В., Одинцов С.В., Лошаков А.В. 2021. Московский экономический журнал, 2021, № 11.

Научная статья

Original article

УДК 004.01:712.27

doi: 10.24412/2413-046Х-2021-10644

ОСОБЕННОСТИ ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ ДЛЯ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ

FEATURES OF PREPARATION OF DOCUMENTATION ON THE PLANNING OF A TERRITORY FOR GARDENING NON-PROFIT COMPANIES

Одинцов Станислав Владимирович, кандидат географических наук, доцент кафедры землеустройства и кадастра, Ставропольский государственный аграрный университет, г. Ставрополь

Лошаков Александр Викторович, доктор географических наук, профессор кафедры землеустройства и кадастра, Ставропольский государственный аграрный университет, г. Ставрополь

Кипа Людмила Викторовна, старший преподаватель кафедры землеустройства и кадастра, Ставропольский государственный аграрный университет, г. Ставрополь

Odintsov S. V., qwer20052008@mail.ru

Loshakov A.V., alexandrloshakov@mail.ru

Kipa L.V., kipa2014@inbox.ru

Аннотация. В данной статье рассматривается вопрос о подготовке документов планирование территории садоводческих некоммерческих товариществ в рамках законодательных и нормативных актов. Рассмотрены особенности размещения садоводческих некоммерческих товариществ на территории г. Ставрополя. Указываются существующие проблемные ситуации связанные с выделением садоводческих некоммерческих товариществ как планировочная еденица так и постановка на учет границ. Показан четкий процесс проведения работ по разработке документации по планировке территории с делением на несколько этапов в отношении территории садоводческих некоммерческих товариществ. Рассмотрены важные этапы на которые стоит акцентировать особое внимание при подготовки проекта планировки садоводческих некоммерческих товариществ.

Abstract. This article discusses the issue of preparing documents for the planning of the territory of horticultural non-profit partnerships within the framework of legislative and regulatory acts. The features of the placement of horticultural non-profit partnerships on the territory of Stavropol are considered. The existing problematic situations related to the allocation of horticultural non-profit partnerships as a planning unit and registration of borders are indicated. A clear process of work on the development of documentation on the planning of the territory with a division into several stages in relation to the territory of horticultural non-profit partnerships is shown. The important stages on which it is worth paying special attention when preparing a project for the planning of horticultural non-profit partnerships are considered.

Ключевые слова: проект межевания, зоны с особыми условиями, земельные участки, генеральный план, садоводческое некоммерческое товарищество

Key words: land surveying project, zones with special conditions, land plots, master plan, horticultural non-profit partnership

В Российской Федерации все большую популярность приобретают коллективные формы ведения садоводства и огородничества. Сегодня самыми распространенными являются садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, члены которых ведут садоводство и огородничество в индивидуальном порядке. Что касается дачного хозяйства, то в 2019 году оно тоже реорганизуется в садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества[1].

С января 2019 года вступил в силу Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2], положения которого установили обязательность проведения межевания территории садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ).

Садоводческие некоммерческие товарищества являются специфической разновидностью юридических лиц — некоммерческих организаций, основанных на объединении собственников и иных законных владельцев садовых участков в целях реализации ими своих прав и законных интересов в сфере землевладения и землепользования[3].

Межевание является неотъемлемой процедурой, проводимой с целью кадастрового учета и регистрации прав на земельный участок. Если для территории СНТ не подготовлен проект межевания, который разрабатывается в составе проекта планировки, то собственнику невозможно внести сведения о садовом участке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Следовательно, процедура разработки проекта межевания территории СНТ является актуальным и важным условием для последующего юридического оформления недвижимого имущества. На современной стадии формирования общества процедура межевания территории находится в перечне первостепенных вопросов, которые подлежит государственному регулированию с целью налогообложения и рационального использования земель.

Согласно статье 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[4] и статье 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации с 01.01.2020 образование земельных участков на территории садоводства (огородничества) возможно только на основании проекта межевания территории.

Проект планировки территории для СНТ утверждается в соответствии с генеральным планом МО, решения о подготовке документации принимаются самостоятельно садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом[5].

Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры.

Таким образом, подготовка проекта межевания должен быть подготовлен в отношении всей территории.

Разработку документации по планировке территории в отношении СНТ можно поделить на несколько этапов:

1. Обращение в органы местного самоуправления после собрания о согласовании проведения таких работ, за разрешением на разработку документации.
2. Проектные работы, выполняемые специализированной организацией на основе имеющихся исходных данных и натурных обследований и замеров.
3. Прохождение процедуры утверждения документации в соответствия требованиям генерального плана, ПЗЗ и иными нормативными документами.
4. Регистрация сведений о границах СНТ и территорий общего пользования в Росреестре.

В настоящее время в г. Ставрополе и его пригородах действует порядка 250 садовых некоммерческий товариществ. В основном территориально они сконцентрированы на Северо-Восточной, Юго-Восточной и Юго-Западной окраинах города.

Особенности пространственного развития города определили характер развития системы СНТ в условиях городского ландшафта. Большинство товариществ фактически стали полноценными районами развития частной малоэтажной застройки, что на фоне хаотичности освоения земель СНТ определило наличие ряда проблем по выделению их в самостоятельные планировочные единицы, подготовке документации по планировке и межеванию границ (Рис. 1).

Первой и существенной проблемой многих СНТ является так называемый «самозахват» части земель отдельными собственниками, при котором фактическое использование земель выходит за кадастровые границы выделенного земельного участка, а порой, и за границы товарищества. (Рис. 2.).

Если самозахват осуществлен в границах СНТ, то в рамках проекта межевания можно урегулировать данную проблему. В противном случае необходимо менять границу товарищества через суд проходя процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки или принудительно демонтировать существующие строения.

Второй проблемой при установлении границ СНТ является пересечение существующих границ с землями других категорий. Как правило это земли лесного фонда, межевание которых проводится в настоящее время. Здесь решение проблем кроется в использовании механизмов определенных лесной амнистией, а при отсутствии доказательной базы на правообладание земельными участками сокращение границ СНТ

Третья проблема – кадастровые ошибки, связанные с пересечением земельных участков внутри товарищества, которые устраняются так же в рамках подготовки проекта межевания.

Четвертая проблема. Многие товарищества были образованы еще до четкого установления границ между муниципальными образованиями и по факту их части могут находиться на территории г. Ставрополя и Шпаковского муниципального округа. Решение проблемы лежит в плоскости изменения границ между МО или разделении СНТ на два самостоятельных товарищества.

При урегулировании спорных моментов влияющих на разработку проекта планировки и проекта межевания готовится комплект документации требования, к которому определены Градостроительным кодексом. (Рис. 3.)

Важным этапом подготовки проекта планировки для СНТ является выделение зон размещения инженерных коммуникаций на территории товарищества, поскольку в рамках действующего законодательства передача на баланс ресурсоснабжающих организаций сетей может быть произведена только на основании документации по планировке территории. (Рис. 4.)

При разработке проекта планировки на территорию ДНТ следует руководствоваться определенным перечнем требований, которые помимо регламентов, установленных в правилах землепользования и застройки определяют принципы территориальной организации отдельно взятого товарищества [6].

Территория ведения садоводства должна быть отделена от всех видов дорог санитарной зоной шириной не менее 25 м. а расстояние до лесных массивов должно быть не менее 15 м.

Территория СНТ должна быть соединена с подъездной автомобильной дорогой общего пользования, имеющей не менее одной полосы движения в каждую сторону минимальной шириной 2,75 м. Если количество земельных участков в СНТ менее 50, то можно предусматривать один въезд на территорию, если более 50 – не менее двух въездов.

В рамках обеспечения противопожарных требований и требований к расстояниям между постройками устанавливаются определенные правила. Например, через каждые 100 м. должны быть установлены соединительные головки для забора воды пожарными автомобилями. При отсутствии централизованного водоснабжения, на территории земельных участков общего назначения должны предусматриваться противопожарные водоемы или резервуары, при количестве участков до 300 – объемом от 25 куб.м., при большем количестве водоем объемом более 60 куб.м.

Данный регламент устанавливает запрет на размещение свалок, а также все виды отходов в пределах границ территории СНТ. Отходы которые невозможно утилизировать на землях общего пользования необходимо предусмотреть размещение контейнеров для твердых отходов, которые так же должны быть отражены в проекте планировки территории.

Таким образом, разработка документации по планировке территории может осуществляться только в отношении всего товарищества с соблюдением требований Градостроительного Кодекса, № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и действующей градостроительной документацией утвержденной на территории муниципалитета.

 Список источников

1. Серегина Т. С. Садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества как вид товариществ собственников недвижимости // Имущественные отношения в РФ. 2019. №4 (211). С. 79-86.
2. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [принят Гос. Думой 22.12.2004] // Собрание законодательства РФ. N 1 (ч.1). ст. 16.
3. Парковская М. И. К вопросу о формировании криминалистической методики расследования преступлений экономической направленности, совершенных лицами, выполняющими управленческие функции в садоводческих некоммерческих товариществах // Вестник Восточно-Сибирского института МВД России. 2019. №1 (88).С 220-228.
4. Российская Федерация. Законы. О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд до внесения изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон [принят Гос. Думой 29.07.2017] // Собрание законодательства РФ. 2017. N 31 (ч.1). ст. 4766.
5. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Об утверждении СП 42.13330.2016 Актуализированная редакция «СНиП 2.07.01-89» утвержденный приказов Приказ Минстроя России от 30 декабря 2016 N 1034/пр (ред. от 10.02.2017) // Информационный бюллетень о нормативной, методической и типовой проектной документации». N 7. 2017.
6. Черезова Н. В. Гузева И. В. Проблемы становления земельных отношений при реализации «дачного» закона на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов // Международный сельскохозяйственный журнал. №. 4. 2019. С. 28-32.

References

1. Seregina T. S. Sadovodcheskie i ogorodnicheskie nekommercheskie tovarishhestva kak vid tovarishhestv sobstvennikov nedvizhimosti // Imushhestvenny`e otnosheniya v RF. 2019. №4 (211). S. 79-86.
2. Rossijskaya Federaciya. Zakony`. Gradostroitel`ny`j kodeks Rossijskoj Federacii [prinyat Gos. Dumoj 22.12.2004] // Sobranie zakonodatel`stva RF. 2005. N 1 (ch.1). st. 16.
3. Parkovskaya M. I. K voprosu o formirovanii kriminalisticheskoj metodiki rassledovaniya prestuplenij e`konomicheskoj napravlennosti, sovershenny`x liczami, vy`polnyayushhimi upravlencheskie funkcii v sadovodcheskix nekommercheskix tovarishhestvax // Vestnik Vostochno-Sibirskogo instituta MVD Rossii. 2019. №1 (88).S 220-228.
4. Rossijskaya Federaciya. Zakony`. O vedenii grazhdanami sadovodstva i ogorodnichestva dlya sobstvenny`x nuzhd do vneseniya izmenenij v otdel`ny`e zakonodatel`ny`e akty` Rossijskoj Federacii: Feder. zakon [prinyat Gos. Dumoj 29.07.2017] // Sobranie zakonodatel`stva RF. 2017. N 31 (ch.1). st. 4766.
5. Svod pravil. Gradostroitel`stvo. Planirovka i zastrojka gorodskix i sel`skix poselenij. Ob utverzhdenii SP 42.13330.2016 Aktualizirovannaya redakciya «SNiP 2.07.01-89» utverzhdenny`j prikazov Prikaz Minstroya Rossii ot 30 dekabrya 2016 N 1034/pr (red. ot 10.02.2017) // Informacionny`j byulleten` o normativnoj, metodicheskoj i tipovoj proektnoj dokumentacii». N 7. 2017.
6. Cherezova N. V. Guzeva I. V. Problemy` stanovleniya zemel`ny`x otnoshenij pri realizacii «dachnogo» zakona na zemlyax sel`skoxozyajstvennogo naznacheniya i zemlyax naselenny`x punktov // Mezhdunarodny`j sel`skoxozyajstvenny`j zhurnal. №. 4. 2019. S. 28-32.

Для цитирования: Одинцов С.В., Лошаков А.В., Кипа Л.В. Особенности подготовки документации по планировке территории для садоводческих некоммерческих товариществ // Московский экономический журнал. 2021. № 11. URL: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-11-2021-2/

© Одинцов С.В., Лошаков А.В., Кипа Л.В., 2021. Московский экономический журнал, 2021, № 11.

Научная статья

Original article

УДК 332.2 (470.53)

doi: 10.24412/2413-046Х-2021-10643 

УЧЕТ РАНГОВ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА СЕЛЬСКИХ ТЕРРИТОРИЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ В ПЕРМСКОМ КРАЕ

TAKING INTO ACCOUNT THE RANKS OF THE INVESTMENT POTENTIAL OF RURAL AREAS DURING THE STATE CADASTRAL ASSESSMENT OF AGRICULTURAL LAND IN THE PERM REGION

Желясков Александр Любомирович, кандидат экономических наук, доцент, почетный землеустроитель России, почетный работник высшего профессионального образования заведующий кафедрой кадастра  недвижимости и природных ресурсов, ФГБОУ ВО Пермский государственный аграрно–технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова 

Сетуридзе Давид Элгуджаевич, кандидат экономических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин ФКОУ ВО Пермский институт Федеральной службы исполнения наказания России 

ZheliaskovА. L., candidate of  economic sciences, associate professor, honorary land surveyor of  Russia, honorary worker of  higher professional education, head of the department of cadastre of real estate and natural resources, Perm State Agrarian and Technological university named after academician D.N. Pryanishnikov 

Seturidze D., candidate of economic Sciences, associate Professor of the Departmentof Civil Law Disciplines of the Perm Institute of the Federal Penitentiary Service of Russia 

Аннотация. Доказывается необходимость применения показателей, характеризующих социальные и экономические условия развития  территории в методике государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Проводится анализ использования земель сельскохозяйственного назначения, доказывается влияние на кадастровую стоимость земель не только плодородия или местоположения, но и социально – экономического состояния территории, на которой проводится оценка. Оцениваются социально-экономические показатели сельских территорий, устанавливаются их ранги для внесения корректировок при определении коэффициентов капитализации. Сравниваются результаты кадастровой оценки до и после внесения поправок.

Abstract. The article proves the necessity of application of indicators characterizing social and economic conditions of development of the territory in the methodology of the state cadastral valuation of agricultural land.  The analysis of agricultural land use is carried out, the influence of not only fertility or location, but also social and economic conditions of the territory being evaluated on the cadastral value of land is proved. Socio-economic indicators of rural territories are evaluated and their ranks are established for making adjustments in determining the capitalization coefficients. The results of cadastral valuation before and after the adjustments are compared.

Ключевые слова: кадастровая оценка, сельскохозяйственные угодья, сельские территории, инвестиционный и ресурсный потенциал

Keywords: cadastral valuation, agricultural land, rural areas, investment and resource potential

Введение. Земля и как средство производства, и как пространственный базис всегда играла в России особую и важную роль. Исторически сложилось так, что земельные отношения являются не только экономическими или производственными, но, прежде всего социально-политическими. Причем последнее значение является для земель сельскохозяйственного назначения наиболее важным. Продекларированное Конституцией Российской Федерации право частной собственности на землю для земель сельскохозяйственного назначения реализовывалось постепенно, с учетом политических, национальных особенностей того или иного субъекта Российской Федерации. И только в 2001 году с выходом Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был дан старт обороту земель этой категории. Не удивительно, что в условиях отсутствия рынка в этом сегменте, расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения проводилось с определенными условностями и допущениями. И сегодня рынок земель сельскохозяйственного назначения, несмотря на всё возрастающее внимание со стороны государства, и регулярное повышение объёма дотаций отрасли, является плохо организованным и непрозрачным.

Осложняется ситуация ещё и тем, что в результате затягивания включения сельскохозяйственных угодий в оборот на долгих десять лет произошли существенные, иногда необратимые изменения в отношении к земле, как главному средству производства.

К сожалению и органы государственной власти сегодня не располагают информацией о точном количестве угодий, их качественном состоянии. Появление большого количества неиспользуемых и невостребованныхземельных долей создало иллюзию ненужности или излишка площадей, которые должны быть использованы в сельскохозяйственном производстве. Несмотря на это, а так же на иные проблемы использования земель сельскохозяйственного назначения, рынок этих земель активно развивается. Развитие рынка сельскохозяйственных угодий позволило сделать результаты государственной кадастровой оценки более достоверными, приближенными к рыночным ценам. До недавнего времени практически все методики, используемые для расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, опирались на доходный подход. Однако Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке»[1] и последовавшими за ним методическими указаниями [2] введена новая единая методика расчета кадастровой стоимости. В частности указано, что государственная кадастровая оценка проводится на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Несмотря на положительные изменения и активизацию рынка земель все еще существует некоторая неудовлетворенность, как предлагаемыми методиками оценки, так и их  результатами.

Методы проведения исследования. Вопросы совершенствования государственной кадастровой оценки продолжают оставаться как никогда актуальными. Причин для этого достаточно много. Прежде всего, отмечается некоторая условность расчетов при проведении (ГКО) и, как следствие неудовлетворительные результаты кадастровой оценки. Исполнители и разработчики методик указывают на низкое качество исходной информации, ее противоречивость и недостоверность. Это не позволяет выполнить требования Методических указаний по государственной кадастровой оценке (ГКО). Наблюдается значительное расхождение кадастровой стоимости и рыночных цен на сельскохозяйственные угодья. Причем рыночная стоимость зачастую значительно ниже (иногда в 2-3 раза) расчетной кадастровой стоимости. Это отмечалось и правительством РФ и в послании президента Федеральному собранию. В частности отмечено, что кадастровая стоимость недвижимости не должна превышать реальную  рыночную стоимость [3]. Это нормативная урожайность, вместо фактической, нормативные затраты на производство и т.д. Вызывают споры и один из важных вопросов совершенствования методики — определение коэффициента капитализации. Как правило, предусматривается учет множества факторов при его определении. Однако, при определении коэффициента капитализации учитывается только ранг инвестиционного потенциала региона. Также принимаются во внимание локальные риски в субъекте Российской Федерации.

Экспериментальная база. Анализ динамики оборота земель сельскохозяйственного назначения, изучение рынка сельскохозяйственных земель позволяет делать выводы о необходимости и путях и методах совершенствования методики кадастровой оценки. Результаты анализа находят свое отражение в национальном и региональных докладах [4,5,6]. Основой изучение рынка является информация из открытых источников о сделках с объектами недвижимости, данные последнего тура государственной кадастровой оценки, экспертные заключения и публикации. Эксперты отмечают отсутствие в ближайшее время (2021-2023 гг.) предпосылок роста цен за земельные участки. По их мнению, это обусловлено тем, что основная часть земель сельхозназначения находится в паевой или другой собственности обычных граждан, которые не способны активно заниматься сельскохозяйственным производством, предпочитая сдавать землю в аренду сельскохозяйственным предприятиям [7]. Также отмечается, что снижение спроса на землю вызвано разрушением сельскохозяйственного землепользования, созданного в прошлом, утратой желания сельских жителей заниматься аграрным производством, устаревшими технологиями, старением сельского населения. В ряде муниципальных образований Пермского края пассивное отношение к аграрному производству обусловлено не только  климатическими условиями Урала, низкой продуктивностью угодий по сравнению с другими регионами страны, но и тем, что исторически сельское хозяйство в Пермском крае никогда не было основным. Оно всегда было подсобным для промышленного региона. Вместе с тем, ряд муниципалитетов позиционируется как аграрные территории. К ним относятся Бардымский, Большесосновский, Кунгурский, Куединский и Суксунский муниципальные образования. Упомянутые территории имеют лучшие в крае показатели плодородия сельскохозяйственных угодий, в хозяйственных центрах бывших колхозов достаточное количество трудовых ресурсов для ведения производства, а социальная и инженерная инфраструктуры оцениваются по показателям выше среднего. Все это позволяет эффективно вести сельскохозяйственное производство.  В то же время восточная и северная части Пермского края практически не участвует в аграрном производстве. Так, например,  Горнозаводской и Гремячинский городские округа использует 0,5 и 2,1 тыс. га соответственно.

Ход исследования. В анализ включены те муниципальные образования, на территории которых ведется сельскохозяйственное производство. Это достаточно благополучные, оснащенные современной техникой сельскохозяйственные предприятия Суксунского городского и Кунгурского муниципального округов. Так в Суксунском городском округе начиная с 2005 года шло незначительное сокращение посевных площадей (на 16,7%), тогда как в ряде муниципалитетов обрабатываемые земли сельскохозяйственного назначения (посевные площади) сократились за это же период на 35-40%. В последние годы наблюдается рост посевных площадей, рисунок 1.

Ряд сельскохозяйственных предприятий обратились в министерство сельского хозяйства Пермского края с просьбой дополнительного выделения земель сельскохозяйственного назначения [8]. Речь идет о неиспользуемых и невостребованных сельскохозяйственных угодьях. В соответствии с этим принято решение обеспечить оформление земельных участков в муниципальную собственность и  предоставлениеих товаропроизводителям, таблица 1.

В то же время, активизация аграрного производства в крае не вызвала активизации рынка земель сельскохозяйственного назначения. Крупные товаропроизводители предпочитают приобретать сельскохозяйственные угодья из муниципальной собственности, образованной в счет невостребованных долей. Анализ рынка в границах муниципальных образований Пермского края позволил установить значительные несовпадения кадастровой стоимости угодий и  цены предложения их на рынке. Разница цены предложения за 1 га и кадастровой стоимости составляет от 15 до 40%, таблица 2. Это говорит и о низкой заинтересованности в данном товаре, и о допущенных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Группировка муниципальных образований Пермского края по определению социально- экономического потенциала сельских территорий, зонирование по инвестиционной привлекательности, выполненные авторами [9,10] позволила ранжировать муниципальные образования края по социальной, экономической, инвестиционной привлекательности.

Выделено шесть групп муниципалитетов – с низким, удовлетворительным, средним уровнями, уровнями выше среднего, высоким и очень высоким уровнем. Характеристики сельских территорий, относящихся к той или иной группе в сочетании с агроклиматическим оценочным зонированием территории Пермского края позволяют получить достаточно обособленные группы, обладающие характеристиками, отличающими их от других групп.

В границах зон, выделенных по признакам социально – экономического  и инвестиционного ранжирования проведено исследование соответствия кадастровой стоимости занимаемому рангу муниципального образования.

Предположение о том, что на территориях с низким о инвестиционным потенциалом  кадастровая стоимость угодий ниже, чем на территориях с высоким потенциалом, подтвердилась лишь частично, таблица 3. 

Так, налицо совпадение средней кадастровой стоимости сельхозугодий в зоне с низким, удовлетворительным уровнями, а в зоне со средним уровнем инвестиционного и социально – экономического потенциала кадастровая стоимость  более чем на 50 % выше, чем в зоне с потенциалом выше среднего. Представляет интерес сравнение рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий и кадастровой стоимости типичных земельных участков в разрезе зон с различной инвестиционным и социально – экономическим потенциалом, таблица 4. Сравнительный анализ показал, что стоимость земли, полученная в результате кадастровой оценки и цены предложения на земли сельскохозяйственного назначения различаются. Причем кадастровая стоимость, как правило выше цены предложения. По факту купли- продажи рыночная цена будет еще ниже. Значительное расхождение цены предложения и кадастровой стоимости свидетельствует о необходимости совершенствования методики кадастровой оценки.  

Выводы из анализа таблиц 4 и 5 подтверждают наличие значительных расхождений  (на 20 и более %) между ценой сделки на земельные участки и кадастровой стоимость по ряду зон еще раз подтверждает выводы авторов о необходимости совершенствования методики государственной кадастровой оценки земель в части детализации рангов инвестиционного потенциала для обоснования коэффициентов капитализации. На примере сельских территорий Суксунского городского округа доказано, что при различном социально-экономическом потенциале различаются и  рыночные цены на земли сельскохозяйственного назначения.

Результаты и обсуждение. Рядом исследователей, занимающихся вопросами совершенствования кадастровой оценки объектов недвижимости неоднократно указывалось на применение некоторых условных и нормативных показателей и допущений при проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных Изучению вопросов, связанных с оценкой земель сельскохозяйственного назначения, посвящено большое количество исследований. Исследованияв данной области принадлежат ряду ученых – землеустроителей, таких как  Варламов А.А., Дегтярев И.В., Магазинщиков Т.П., Носов С.И., Хлыстун В.Н. Севостьянов А.В. и др.

Большинство ученых уверено, что при проведении кадастровой оценке в необходимости учитывать особенности сложившейся экономической, социальной, транспортной инфраструктуры, демографическую ситуацию и др.

Предлагается вносить изменения в методику с учетом перечисленных факторов [11]. Дискуссионным до сих пор остается вопрос об учете величины локальных рисков. Этот показатель требует дополнительного обоснования. Зачастую обоснование носит субъективный характер.  Изначально методиками от 2010 годаи методикой  2017 оговаривалось положение о том, что коэффициент капитализации изначально будет рассчитан для базового субъекта Российской Федерации, а для остальных субъектов показатель будет определен с помощью поправок, а ранги инвестиционного капитала  позволили бы обоснованно перейти к расчету коэффициентов капитализации для других субъектов Российской Федерации.

Ранги эффективности сельскохозяйственного производства для каждого из субъектов Российской Федерации, к сожалению, в настоящее время до сих пор не разработаны. Представляется, что даже ранг конкретного региона не сможет отразить особенностей развития сельскохозяйственных отраслей в границах субъектов. Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения предполагает расчет стоимости доходным подходом, где ключевую роль играет плодородие почвы. Однако ценность земли определяется не только естественными свойствами почвы. Для максимального приближения кадастровой стоимости к  рыночной в методику кадастровой оценки угодий необходимо внести элементы, учитывающие ресурсный потенциал территории.

Расчет ресурсного потенциала сельских территорий и установление их рангов для последующего определения коэффициента капитализации покажем на примере земель сельскохозяйственного назначения Суксунского городского округа Пермского края. В настоящее время на территории Суксунского округа функционируют 7 сельскохозяйственных организаций, 20 крестьянских (фермерских) хозяйства и ИП по направлению сельского хозяйства, 6832 личных подсобных хозяйств. В рамках исследования рассматриваются экономические показатели только крупных сельскохозяйственных предприятий. Для оценки степени влияния каждого из факторов на величину обрабатываемой площади угодий использован метод корреляционного анализа, который позволил установить высокую корреляционную связь между  площадями сельскохозяйственных угодий, используемых в производстве и такими факторными признаками как численность населения в границах муниципальных образований(r=0,72), плотностью сельского населения (r=0,68), плотностью трудовых ресурсов.на единицу площади угодий (r=0,59)., стоимостью продукции сельского хозяйства, в расчете на единицу площади (r=0,64) и рядом других. Все отобранные для включения в расчеты показатели переведены в баллы по известным формулам для расчета замкнутых шкал. Так, например, расчет балла за обеспеченность трудовыми ресурсами определяется следующим образом:

где Б_i– балл, характеризующий обеспеченность трудовыми ресурсами сельскохозяйственных предприятий в границах муниципалитета;

R_i –обеспеченность трудовыми ресурсами i-го предприятия;

R_max – максимальный показатель обеспеченности трудовыми ресурсами среди предприятий в границах муниципалитета.

Зависимость между площадями обрабатываемых земель с одной стороны и численностью сельского населения в муниципальном образовании, доходами от результатов хозяйственной деятельности, другими показателями, не вызывает сомнений. Анализ динамики перечисленных выше показателей дает возможность прогнозировать изменение потребности в земельных участках для сельскохозяйственного производства, а так же и рост или снижение кадастровой стоимости.

На основании сделанных выводов, проведено ранжирование территории на которой проводится оценка, установлены коэффициенты инвестиционного потенциала, проведена корректировка коэффициентов капитализации как для каждого субъекта, так и для угодий в границах муниципальных образований субъекта, таблица 5.

Предлагается внести изменения в существующую методику расчета кадастровой стоимости. Поправки вносятся в расчет удельного показателя кадастровой стоимости:

где УПКР – удельный показатель земельной ренты, руб./м²;

К– коэффициент капитализации;

РП1, РП2, РП3– поправочные коэффициенты рангов, учитывающих ресурсный потенциал субъекта  РФ, муниципального образования, сельскохозяйственных предприятий.

Поправочный коэффициент каждого ранга для лучшего предприятия (территории) принимается равным единице, для остальных рассчитывается пропорционально баллу ресурсного потенциала. Расчет поправочного коэффициента проводится в следующей последовательности. На первом этапе идет сравнение показателей субъектов РФ с показателями эталонного субъекта (Краснодарский край) расчет потенциала и устанавливаются поправочные коэффициенты для каждого субъектов РФ (РП1). Второй тап позволяет определить ресурсный потенциал каждого из муниципалитетов  в границах конкретного субъекта (РП1).  Третий позволяет конкретизировать условия производства и социально – экономические условия  либо сельского поселения, либо сельскохозяйственного предприятия (РП3). Конкретизация поправочных коэффициентов внутри региона и в границах муниципалитетов обусловлена тем, что сельские поселения даже внутри одного субъекта значительно различаются по показателям ресурсного потенциала.

Расчёт поправочного коэффициента, учитывающего ресурсный потенциал каждого из сельскохозяйственных предприятий, либо сельских поселений в границах муниципальных образований проводится по формуле:

где Б_п.– совокупный балл с.-х. предприятия (территории, поселения);

Б_сред. – средний балл с.-х. предприятий (территории, поселения).

Обоснование расчетов поправочных коэффициентов, выполненное авторами – тема отдельного самостоятельно исследования. В данной статье приводятся только результаты расчетов коэффициентов

Для демонстрации порядка применения рассчитанных ранее поправочных коэффициентов ранжирования проведем расчеты для типичного земельного участка в границах Суксунского городского округа с кадастровым номером 59:35:1500102:5770, Площадь участка 620 тыс. м², вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. В базе данных Управления Росреестра по Пермскому краю  цена при проведении купли-продажи его составила 453 тыс. руб.. Значение кадастровой стоимости этого участка составляет 937 тыс. руб.  Как видно, рыночная цена отличается от кадастровой стоимости более чем в два раза, следовательно, необходимость корректировки результатов кадастровой оценки очевидна. Для приведения кадастровой стоимости и рыночной цены к близким значениям предлагается следующая последовательность действий.

В процессе исследований рассчитан поправочный коэффициент к кадастровой стоимости на территории ООО «Заря», относящемуся к поселению с нихким социально – экономическим и инвестиционным потенциалом (балл  ресурсного потенциала территории равен 46).   Произведение поправочных коэффициентов рангов, учитывающих ресурсный потенциал субъекта  РФ, муниципального образования, составляет 0,55. Таким образом удельный показатель кадастровой стоимости земли участка определяется как  УПКС_ЗУ = 1,562*0,55 = 0,859 руб./ м²

Таким образом, кадастровая стоимость будет равна 532 тыс. руб., что значительно ближе к рыночному значению.

Предполагается, что при учете рангов инвестиционного потенциала сельских территорий при проведении государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий значительно повысится точность полученных результатов, результаты кадастровой оценки станут максимально близки к рыночной цене. В дальнейших исследованиях необходимо совершенствовать предлагаемую методику на основе тщательного анализа рынка земель по нескольким субъектам Российской Федерации.

Список источников

1. О государственной кадастровой оценке. Федеральный закон от 3.07.2016 № 237-ФЗ[Электронный ресурс]: Доступ из справочно-правовой системы // «КонсультантПлюс»http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/(дата обращения: 13.10.2021).
2. Методические указания о государственной кадастровой оценке Утверждены приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_217405/1cfba317e93c368b7e808fa9caa217b550814122/
3. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 01.03.2018. «Послание Президента Федеральному Собранию» http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_291976/
4. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2019 году https://rosreestr.gov.ru/upload/upr/%D0%93%D0%BE%D1%81%D0%B4%D0%BE%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%20%20%D0%B7%D0%B0%202019%20%D0%B3%D0%BE%D0%B4.pdf
5. Доклад о состоянии и  использовании земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации  на 01.01.2019 https://mcx.samregion.ru/2020/04/24/doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya-v-rossijskoj-federaczii/
6. Региональный доклад о наличии и состоянии земель в Пермскомкрае//https://rosreestr.gov.ru/site/open-service/statistika-i- analitika/zemleustroystvo-i-monitoringzemel59/ regionalnyy-doklad-o-nalichii-i-sostoyanii-zemel-v-permskom-krae
7. Анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2018 — 2019 годы.http://ground-best.ru/analiz_runka
8. Сайт министерства сельского хозяйства и продовольствия Пермского края https://agro.permkrai.ru/zemli/ Дата обращениия13.10.2021
9. Желясков, А.Л. О необходимости учета социально – экономических условий сельских территорий при оценке земель сельскохозяйственного назначения / А.Л. Желясков, Д.Э. Сетуридзе // Московский экономический журнал. – 2020. – №10.– С. 301-314. https://qje.su/selskohozyajstvennye-nauki/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-10-2020-39/ Дата обращениия13.10.2021
10. Желясков, А.Л. Социально экономический потенциал территорий и интенсивность использования земель сельскохозяйственного назначения / А. Л. Желясков, Д. Э. Сетуридзе // Московский экономический журнал. – 2018. – № 4. – С. 249–263. https://qje.su/selskohozyajstvennye-nauki/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-4-2018-3/ Дата обращениия13.10.2021
11. Киценко А. А.Кадастровая оценка лесных земель с учетом степени развитости их инфраструктуры в Балтийско-Белозерском таежном районе автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук, Санкт – Петербург, 2021. http://www.cnshb.ru/Vexhib/vex_news/2021/vex_210904/04009924.pdf

References

1. O gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke. Federal`ny`j zakon ot 3.07.2016 № 237-FZ[E`lektronny`j resurs]: Dostup iz spravochno-pravovoj sistemy` // «Konsul`tantPlyus»http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/(data obrashheniya: 13.10.2021).
2. Metodicheskie ukazaniya o gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke Utverzhdeny` prikazom Mine`konomrazvitiya Rossii ot 12 maya 2017 goda N 226 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_217405/1cfba317e93c368b7e808fa9caa217b550814122/
3. Poslanie Prezidenta RF Federal`nomu Sobraniyu ot 01.03.2018. «Poslanie Prezidenta Federal`nomu Sobraniyu» http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_291976/
4. Gosudarstvenny`j (nacional`ny`j) doklad o sostoyanii i ispol`zovanii zemel` v Rossijskoj Federacii v 2019 godu https://rosreestr.gov.ru/upload/upr/%D0%93%D0%BE%D1%81%D0%B4%D0%BE%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%20%20%D0%B7%D0%B0%202019%20%D0%B3%D0%BE%D0%B4.pdf
5. Doklad o sostoyanii i ispol`zovanii zemel` sel`skoxozyajstvennogo naznacheniya v Rossijskoj Federacii na 01.01.2019 https://mcx.samregion.ru/2020/04/24/doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya-v-rossijskoj-federaczii/
6. Regional`ny`j doklad o nalichii i sostoyanii zemel` v Permskomkrae//https://rosreestr.gov.ru/site/open-service/statistika-i- analitika/zemleustroystvo-i-monitoringzemel59/ regionalnyy-doklad-o-nalichii-i-sostoyanii-zemel-v-permskom-krae
7. Analiz rossijskogo ry`nka zemel`ny`x uchastkov sel`xoz naznacheniya po sostoyaniyu na 2018 — 2019 gody`.http://ground-best.ru/analiz_runka
8. Sajt ministerstva sel`skogo xozyajstva i prodovol`stviya Permskogo krayahttps://agro.permkrai.ru/zemli/ Data obrashheniiya13.10.2021
9. Zhelyaskov, A.L. O neobxodimosti ucheta social`no – e`konomicheskix uslovij sel`skix territorij pri ocenke zemel` sel`skoxozyajstvennogo naznacheniya / A.L. Zhelyaskov, D.E`. Seturidze // Moskovskij e`konomicheskij zhurnal. – 2020. – №10.– S. 301-314. https://qje.su/selskohozyajstvennye-nauki/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-10-2020-39/ Data obrashheniiya13.10.2021
10. Zhelyaskov, A.L. Social`no e`konomicheskij potencial territorij i intensivnost` ispol`zovaniya zemel` sel`skoxozyajstvennogo naznacheniya / A. L. Zhelyaskov, D. E`. Seturidze // Moskovskij e`konomicheskij zhurnal. – 2018. – № 4. – S. 249–263. https://qje.su/selskohozyajstvennye-nauki/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-4-2018-3/ Data obrashheniiya13.10.2021
11. Kicenko A. A.Kadastrovaya ocenka lesny`x zemel` s uchetom stepeni razvitosti ix infrastruktury` v Baltijsko-Belozerskom taezhnom rajone avtoreferat dissertacii na soiskanie uchenoj stepeni kandidata texnicheskix nauk, Sankt – Peterburg, 2021. http://www.cnshb.ru/Vexhib/vex_news/2021/vex_210904/04009924.pdf

Для цитирования: Желясков А.Л., Сетуридзе Д.Э. Учет рангов инвестиционного потенциала сельских территорий при проведении государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Пермском крае // Московский экономический журнал. 2021. № 11. URL: https://qje.su/selskohozyajstvennye-nauki/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-11-2021/

© Желясков А.Л., Сетуридзе Д.Э., 2021. Московский экономический журнал, 2021, № 11.