УДК 332.6

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-15012

ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ КАК ОСНОВЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

PROBLEMS OF THE CADASTRAL ASSESSMENT AS THE BASIS FOR REAL ESTATE TAXATION

Попова Ольга Олеговна, кандидат экономических наук, доцент кафедры городского кадастра, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», научный руководитель конференции, oopopova@yandex.ru

Жорова Виктория Игоревна, студент 2 курса магистратуры факультета Городской кадастр,  направление 21.04.02 «Землеустройство и кадастры», профиль: «Оценка и управление городскими территориями» ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», zhorovav@inbox.ru

Olga O. Popova, candidate of economic sciences, the State University of Land Use Planning, scientific Director of the conference

Victoria I. Zhorova, master student, direction 21.04.02 «land use planning and cadastres», the State University of Land Use Planning

Аннотация: В статье рассматриваются вопросы применения кадастровой оценки недвижимости для определения налога на объекты недвижимости.

Summary: The article deals with the application of cadastral valuation of real estate to determine the tax on real estate.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, массовая оценка недвижимости, налогообложение, кадастровая оценка земельных участков, зданий, сооружений, помещений.

Keywords: state cadastral valuation, mass valuation of real estate, taxation, cadastral valuation of land, buildings, structures, premises.

Важную роль в формировании бюджетов городов играет имущественный налог, который устанавливается исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость недвижимости определяется на основании Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [1]. Этот закон детально регулирует процедуру оценки, начиная от подготовки к её проведению и до внесения результатов кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (Рисунок 1).

Закон «О государственной кадастровой оценке» обеспечивает государственные финансово-правовые гарантии на недвижимое имущество; повышает эффективность управления земельными ресурсами; стимулирует экономический рост отдельного города и страны в целом за счет увеличения эффективности использования недвижимости и рационализации её налогообложения, а также повышает контроль государства в сфере оборота земель [2].

В 2015 году вступили изменения в Налоговый кодекс РФ (НК РФ) [3], которые обозначили кадастровую стоимость объектов недвижимости как налогооблагаемую базу (до этого периода налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости). Вместе с тем, был определен переходный период, в течение которого осуществляется перерасчет налоговых сумм в соответствии со значениями кадастровой стоимости к 2020 году по мере подготовленности субъектов РФ. Данное правило ввели, чтобы не допустить резкого увеличения налоговой нагрузки на субъекты РФ. В Таблице 1 приведен перечень субъектов РФ и год перехода к налогообложению по кадастровой стоимости.

Из таблицы следует, что по состоянию на 2019 год 74 субъекта РФ перешли на исчисление налога по кадастровой стоимости. Субъекты, которые не приняли решение о переходе на новый порядок расчёта, с 2020 года перейдут на него автоматически.

В целях определения налога устанавливают стоимость всех объектов недвижимости, которые подлежат налогообложению, то есть, проводится массовая оценка недвижимости. Массовая оценка представляет собой процесс установления стоимости единицы измерения группы похожих объектов недвижимого имущества на конкретную дату, с использованием рыночных данных, стандартизированных методов и статистического тестирования.

В Российской Федерации понятие «массовая оценка» отождествляется с понятием «кадастровая оценка». В целях проведения работ по массовой (кадастровой) оценке создаются системы массовой оценки недвижимости. Основной  целью такой системы выступает обеспечение функционирования, совершенствования и повышения экономической эффективности системы налогообложения отдельного региона и страны в целом.

Преобразование системы налогообложения недвижимости в России (переход к налогообложению по кадастровой стоимости) за последние 10 лет изменялось следующим образом.

• В 2006 году НК РФ [3] был введен порядок вычисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка;
• В 2013 году в 30 главу «Налог на имущество организаций» НК РФ и федеральным законом № 307–ФЗ были внесены поправки, согласно которым с 1 января 2014 года налоговая база по данному налогу в отношении объектов офисного и торгового назначения стала определяться как их кадастровая стоимость;
• В 2014 году закон РФ «О налогах на имущество физических лиц» был признан утратившим силу. Был издан Федеральный закон «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую НК РФ». В соответствии, с которым налоговой базой по налогу на недвижимое имущество физических лиц с 1 января 2015 года считается кадастровая стоимость.

К настоящему времени на территории Российской Федерации проведена кадастровая оценка земельных участков, зданий, сооружений, помещений. Она позволила создать потенциальную налоговую базу по объектам недвижимости.

Основными проблемами в области массовой оценки недвижимости для целей налогообложения являются:

1) Недоработка нормативно – правовой базы, которая вызвана постоянным изменением нормативно-правовых документов. Так, например, трактовка понятия объектов недвижимого имущества. В Федеральном стандарте оценки № 4 (ФСО № 4) под объектами недвижимого имущества понимаются застроенные и незастроенные земельные участки, что не соответствует ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [5].

2) Трудность сбора рыночных данных в малых и средних городах РФ и сельской местности значительно осложняют сбор необходимого числа объектов-аналогов. В результате этого осуществляется некачественное определение кадастровой стоимости.

3) Ценообразующие факторы, которые не учитываются при расчёте кадастровой стоимости. Такими факторами являются, например, экологические факторы, влияющие на повышение или понижение стоимости земельных участков при государственной кадастровой оценке. Их применение позволит наиболее эффективно и рационально использовать имеющиеся городские земельные ресурсы.

4) Затрудненность сбора статистической информации о значениях ценообразующих факторов и отсутствие достаточной базы о реальных сделках по объектам оценки приводит к невозможности полноценного учета значимых факторов стоимости и к использованию данных о предложениях продаж вместо реальной информации о сделках на рынке недвижимости.

5) Недостоверная или недостаточная исходная информация об объектах оценки. Перечень исходной информации формируется на основе данных, содержащихся в ЕГРН. Причем, список таких характеристик установлен приказом Минэкономразвития России от 01.11.2013 г. № 648, в котором не учитываются индивидуальные качества объектов оценки. Например, для линейных объектов – протяженность не является обязательной характеристикой, и, следовательно, такая информация часто отсутствует.

6) Проблемы, возникающие при уточнении информации по объекту оценки заказчиком или органом государственной власти. Если уточненная информация поступает на поздних этапах оценки, когда модели расчёта кадастровой стоимости уже сформированы, то это приводит к необходимости перестроения моделей и повторного проведения расчётов.

7) Сжатые сроки экспертизы отчёта по оценке. Согласно статье 24.16 закона об оценке экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости совместно с приложенными к нему отчетами по рыночной оценке должна быть выполнена в месячный срок. Этого срока достаточно, если отчеты будут переданы на экспертизу вовремя, но на практике выходит совершенно иная ситуация, так как существует сложность проверки таких отчетов по причине отсутствия методики их проверки.

8) Отсутствие контроля качества выполнения работ. Нормативно – правовые документы, регламентирующие процесс государственной кадастровой оценки, содержат описание процесса проведения работ, но не включают в себя процесс проведения контроля качества выполненных работ, за исключением экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, можно сделать вывод, что все вышеперечисленные проблемы приводят к недостоверности и искажению результатов государственной кадастровой оценки. Это, в свою очередь, приводит к процессу оспаривания результатов кадастровой оценки со стороны физических и юридических лиц.

Литература

1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс]: // Правовая система «КонсультантПлюс».
2. Организация кадастровой деятельности: учебник / А.А. Варламов, С.А. Гальченко, Е.И. Еврунев / под общ. ред. А.А. Варламова. – М.: ФОРУМ: инфра-м, 2015. – 192 с.
3. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации: закон от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 03.04.2017) [Электронный ресурс] -URL.: // www.consultant.ru/.
4. Федеральная налоговая служба Российской Федерации [Электронный ресурс] —  URL.: https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/imuch2016/ (Дата обращения: 05.04.2019).
5. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.06.2017) [Электронный ресурс] -URL.: // www.consultant.ru/.