УДК 332.36 DOI: 10.24411/2413-046X-2017-10012 Горбунов Владимир Сергеевич к.г.н., доц. кафедры экономической теории и менеджмента ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» г. Москва Gorbunov V.S. 79164369421@ya.ru Ставка капитализации – неизвестная машина времени, или с чего начинается стоимость земли Capitalization rate – the unknown time machine, or what earth cost begins with Аннотация Целью статьи является отражение […]
УДК 332.36 DOI: 10.24411/2413-046X-2017-10011 Горбунов Владимир Сергеевич к.г.н., доц. кафедры экономической теории и менеджмента ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» г. Москва Gorbunov V.S. 79164369421@ya.ru Обоснование размещения крупного металлургического комплекса на основе модели весового локационного треугольника Вильгельма Лаунхардта Justification placement large metallurgical complex on the basis model locational triangle Wilhelm Launchardt Аннотация В одном из […]
УДК 338.48 Омари Николаевич Маргалитадзе Доцент кафедры экономической теории и менеджмента Государственного университета по землеустройству, академик Международной инженерной академии Устойчивое развитие территорий в условиях нарастающих нагрузок на окружающую среду от различных видов туризма Аннотация: В статье рассматривается возможность решения задачи устойчивого развития территорий через развитие экологического туризма. Анализируется документ ООН «Повестка дня в области устойчивого развития» […]
Шагайда Наталья Ивановна, д.э.н., Российская академия народного хозяйства и государственной службы Фомин Александр Анатольевич, к.э.н., профессор кафедры экономической теории и менеджмента. ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству». г. Москва Fomin A. Alexander, Shagaida I. Natalia Совершенствование земельной политики в Российской Федерации Improvement of land policy in the Russian Federation Резюме Национальным союзом землеустроителей и рабочей […]
УДК 338.4 Просвирина Наталья Викторовна Аспирант Инженерно-экономического института Московского авиационного института (национального исследовательского университета), г. Москва Тихонов Алексей Иванович Кандидат технических наук, доцент Директор Инженерно-экономического института Московского авиационного института (национального исследовательского университета), г. Москва Клочков Владислав Валерьевич Доктор экономических наук, профессор Директор Департамента НИЦ «Институт имени Н.Е.Жуковского» Prosvirina Natalia V. Graduate Engineering and Economics Institute […]
УДК 336.226.212.1 DOI: 10.24411/2413-046X-2017-10010 Корректировка кадастровой стоимости земель населенных пунктов с учётом инженерно-геологических условий земли при строительстве Д.С. Валиев кандидат экономических наук, доцент кафедры землепользования и кадастров ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» ValievDS@mail.ru В.С. Груздев профессор, доктор географических наук, кандидат технических наук, зав. кафедры строительства ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» gruzdev-vladimir@yandex.ru О.В. […]
УДК 316.64 Жданова Наталья Евгеньевна кандидат педагогических наук, доцент кафедры прикладной социологии, Уральский государственный экономический университет Тихомирова Анна Михайловна кандидат философских наук, доцент кафедры прикладной социологии, Уральский государственный экономический университет Zhdanova N.E. Tikhomirova A.M. ОСОБЕННОСТИ БРАЧНО—СЕМЕЙНЫХ УСТАНОВОК В СТУДЕНЧЕСКОЙ СРЕДЕ Аннотация. В статье рассматривается отношение студентов к браку, их мнение о лучшем возрасте для вступления в […]
УДК 338.4 Федулов Владимир Иванович Аспирант Института инженерной экономики и гуманитарных наук Московского авиационного института (национального исследовательского университета), г. Москва Тихонов Алексей Иванович Кандидат технических наук, доцент Зав. кафедрой «Управление персоналом» Московского авиационного института (национального исследовательского университета), г. Москва Гаврилова Инна Семеновна Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Производственный менеджмент и маркетинг» Московского авиационного института (национального […]
УДК 343.9 Квон Даниил Андреевич Кандидат политических наук, доцент кафедры «Философия» Института инженерной экономики и гуманитарных наук Московского авиационного института (национального исследовательского университета), г. Москва Kvon Daniil A. Candidate of Political Sciences, Associate Professor of Department «Philosophy» of Institute of Engineering Economy and Humanities Moscow Aviation Institute (National Research University), Moscow Исторический анализ политической преступности […]
УДК 343.9 Квон Даниил Андреевич Кандидат политических наук, доцент кафедры «Философия» Института инженерной экономики и гуманитарных наук Московского авиационного института (национального исследовательского университета), г. Москва Kvon Daniil A. Candidate of Political Sciences, Associate Professor of Department «Philosophy» of Institute of Engineering Economy and Humanities Moscow Aviation Institute (National Research University), Moscow Генезис политической преступности в […]
Ставка капитализации – неизвестная машина времени, или с чего начинается стоимость земли
Capitalization rate – the unknown time machine, or what earth cost begins with
Аннотация
Целью статьи является отражение ключевой проблемы теории стоимости, которая заключается в том, что в основу цены земли заложены субъективные мнения эксперта о степени риска. Незнание фундаментальных математических основ порождает замкнутый круг поиска и оптимизации уже разработанных и действующих в настоящее время методик, и моделей оценки стоимости земель.
Summary
The purpose of article is reflection of a key problem of the theory of cost which is that in a basis of the price of the earth subjective opinions of the expert on risk degree are put. Ignorance of fundamental mathematical bases generates a vicious circle of search and optimization of the techniques which are already developed and operating now, and models of estimation of cost of lands.
Ключевые слова: расчет ставки капитализации, экономика, проценты, деньги, капитал, земля, стоимость земли, рента, математические основы капитального мира, арифметика стоимости земли.
Keywords: calculation of a rate of capitalization, economy, percent, money, capital, earth, earth cost, rent, mathematical bases of the capital world, arithmetician of cost of the earth.
Нет такой науки экономика, есть наука математика, и нам всего лишь нужно научиться считать. Давайте попробуем ответить на вопрос, 1000% годовых – это во сколько раз больше? Правильный ответ – в 11 раз. Почему не 10 и не 100? Посмотрим, если за 100% обозначим некоторый вклад, тогда в конце условного периода пользования вместе с процентами будет 100% + 1000%, что равно 1100%. Соотнося полученный ответ с первоначальной суммой, мы получим, что капитал увеличился в 11 раз.
Ключевые вопросы денежного хозяйства страны основаны на простейших арифметических законах. И говоря словами К.С. Станиславского, наша задача, в процессе обучения – «Сложное сделать простым, простое сделать привычным, привычное сделать приятным».
Весь современный экономический мир построен на нескольких основаниях – геометрическая прогрессия, степенная функция, процентные, в некоторых случаях логарифмические вычисления и решения системы уравнений.
В экономике важно уметь обосновывать:
– стоимостные характеристики, такие как цены, размеры платежей и долговые обязательства [1, 2];
– временные характеристики, среди которых могут быть сроки платежей, даты и продолжительности периодов, разного рода отсрочки [3, 4].
Менеджер и экономист по-разному понимают одну и ту же математическую модель. Если с математической точки зрения нет проблем в начислении сложного процента, то с позиции экономиста возникают объективные трудности счета. Например, как возвести в степень 82/360, и чем можно объяснить логический смысл этой дроби?
Давайте попробуем ответить на вопрос – «Собственно, что такое капитал?». Естественным ответом будет, что это некоторая ценность. Но с точки зрения экономиста – это поток потенциального дохода. В нашем мире все можно посчитать, все можно выразить количественно [7, 8, 9, 11, 15]:
– сколько стоит час Вашего труда?
– сколько стоит стул, на котором Вы сидите?
– за сколько Вы готовы продать Вашу собственность?
– сколько Вы хотите получать за право владения активом?
Какие-то потоки доходов короткие, сиюминутные, другие можно представлять в форме пожизненных годичных рент. Ценность всего материального зависит от времени, ведь нам важно обладать благами здесь и сейчас [12, 13, 17]. Однако, более важная характеристика любого капитала – распределение потока доходов во времени и не важно о каком капитале идет речь – денежном или человеческом капитале, природных ресурсах или участке земли.
Таким образом, капитал представляет собой изъятые из текущего оборота будущие экономические результаты. Это не то, что мы вкладываем, это то, что мы можем получить. Капиталом могут быть основные фонды и оборудование, ценные бумаги и просроченные долги, навыки и даже наше здоровье. Базовым звеном, благодаря которому создана вся эта надстройка капитального мира, в цепочке ценностей человечества, все же всегда была, есть и будет земля.
Итак, если главной и наиболее ценной способностью любого капитала во времени является его возможность приносить доход, то возникает вопрос как измерить этот доход? Как сравнить доходность двух несопоставимых на первый взгляд альтернатив? И что делать, если альтернатив десятки, сотни, или даже, тысячи? Необходим универсальный знаменатель, простой и информативный индикатор всего материального, созданного и не созданного человечеством.
Здесь кроется очень важная деталь. Естественно мы говорим о проценте. Однако для аналитика, для менеджера, важно научиться видеть в проценте не часть или долю какого-либо числа, а инструмент, индикатор развития, универсальный показатель, мерило, с помощью которого можно быстро, наглядно и просто провести различного рода сопоставления, сделать общие выводы о макроэкономической динамике, обосновать прогнозы развития.
Все что связано с денежными категориями, возьмем к примеру налоги, бюджет, рента, кредит, лизинг, собственность, или же будь то планирование и прогнозирование на основе эконометрических показателях, все можно посчитать, зная лишь только одну простую формулу – (1+%)№.
В основе любой формулы ипотечного или же вексельного кредита, арендных или страховых платежей, пенсионных накоплений или рентных платежей лежит именно эта элементарная запись. Зная, как применять эту формулу на практике не составит труда определить к примеру, за сколько продать свой участок земли, который приносит нам ежегодно чистый доход в размере 24’000 руб.? Ответ заключен в одном арифметическом действии. Забегая вперед, можно сказать, что это 200’000 руб. При этом, почему именно так, а не иначе, нужно дополнять фразой – «при прочих равных условиях».
При прочих равных условиях в связи с тем, что денежные категории сами по себе абсолютно не информативны. Говоря о стоимости, главное, это ответить на вопрос – когда? Общее правило гласит: «Сегодняшние деньги ценнее будущих, а будущие менее ценны, чем сегодняшние». Если бы блага всегда имели одинаковую стоимость, то считать сколько они стоят не пришлось бы вовсе. Стоимость актива должна учитывать не только альтернативы вложений и риски, потенциальную реинвестицию каждого поступившего платежа. С этих позиций получение шарового платежа менее выгодно, чем аннуитетное возмещение.
Актуализацию массовой кадастровой оценки земель рекомендуется проводить не чаще, чем раз в три-пять лет лишь потому, что это слишком дорогая процедура. Именно поэтому реальную стоимость земельного участка можно оценить лишь методом рыночной оценки.
Традиционно стоимость земельного участка можно посчитать путем сравнения с аналогами и путем расчета доходов, которые можно с нее получить [5, 10]. Так как каждый участок строго индивидуален по своим характеристикам и в мире нет двух одинаковых участков, то наиболее достоверной будет модель, отражающая поток дохода, получаемым за право распоряжаться землей.
Можно посчитать денежные платежи на определенный момент в будущем, а можно наоборот, пересчитать все будущие платежи на текущий момент времени. В практике расчетов эти операции получили названия соответственно капитализации и дисконтирования доходов. Однако всегда требуется некоторый знаменатель, инструмент пересчета, «машина времени» с помощью которой можно было бы корректно перемещаться без финансовых потерь.
Простейший академический пример расчета ставки капитализации представлен в таблице 1.
Одна из двух составляющих процентной ставки разбивается на компоненты, путем суммирования которых происходит корректировка в сторону ее уменьшения, или увеличения, как платы за риск. Безрисковой частью процентной ставки может служить номинальная доходность на рынке или по государственным облигационным займам, ставка рефинансирования или межбанковский кредит. И чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – ставка возмещения капитала (реверсии), рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (в практике оценки – метод Ринга). Общая процентная ставка определяется путем суммирования слагаемых. Например, если предполагаемый срок владения (срок полезного использования, срок договор аренды земельного участка) составляет 50 лет, а ставка доходности 14%, тогда ежегодная норма возврата капитала составляет – формула 1.
Обычно премия за риск определяется экспериментально, путем суммирования значений рисков. В различных учебных пособиях приведены рекомендации по выбору этой премии, например, в учебном пособии под редакцией В.В. Шеремета [14], однако они являются результатом критического осмысления накопленного опыта конкретных лиц.
Таким образом, схема построения ставки по такому принципу получила название кумулятивной, так как в ней происходит суммирование рисков, влияющих на рассматриваемый объект.
Таблица 1. – Пример расчета ставки капитализации в MS Excel [16, С. 72]
На практике часто приходится пренебрегать реальными условиями заключения сделок и использовать «идеальные» модели, которые буду отражать субъективный подход в определении действительной стоимости объекта. Отчасти вследствие этого в настоящее время имеется целый ряд непреодолимых разногласий в сфере земельных правоотношений. Ни на государственном, ни на частном уровне никто не знает сколько земельных участков в России и тем более сколько они стоят. Причины видится как минимум две – либо у нас очень много земли, либо мы не умеем считать.
В настоящее время разработана обширная методологическая база, позволяющая определять стоимость актива, приносящего постоянный или равномерно изменяющийся доход [1, 2]. Стоимость земли считали с незапамятных времен. В конце 19 века благодаря английскому экономисту А. Маршаллу появились простейшие уравнения, которые позволяют связать доход и стоимость объекта – формула 2 [11, С. 71].
Стоимость земельного участка = рентный доход / норма процента (2)
Однако до сих пор нет методов, учитывающих неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, широкий диапазон стоимости аналогов. Нет даже единого мнения о полном перечне факторов, оказывающих влияние на стоимость. Зачастую количественные методы анализа дополняются экспертными, что напрямую влияет на величину итоговых результатов.
Камень преткновения всей современной теории оценки представляет ставка капитализации потока дохода, так как именно этот процент будет отражать реальную стоимость денег, а как следствие и весь остальной материальной мир.
В заключение хотелось бы обратиться к действующим методикам оценки земель. Бессмысленным является совершенствование их принципов и методов, так как никогда не получится учесть два разных интереса. Нельзя быть хорошей оценкой и для государства, и для собственника. Поэтому ставка капитализации в современной экономике это административный, а не экономический инструмент управления.
Один из ключевых экономических показателей – доходность земли, классиками политэкономии определялась и как отношение к общим затратам капитала, и как доля в прибыли. В настоящее время в условиях смены ориентиров глобальной экономики такие базовые понятия трансформируются. Современным менеджерам необходимо овладевать новым инструментарием и новыми идеями. Это возможно лишь в процессе смены устоявшихся принципов и мировоззрения. Особенно актуально это для подрастающего поколения россиян [6].
Литература
Буров М.П. Региональная экономика и управление территориальным развитием: Учебник для магистров – М.: ИТК «Дашков и К», 2017. – 446 с.
Буров М.П. Региональная экономика и управление: учебник. – М.: Наука-Бизнес-Паритет, 2014.
Буров М.П., Горбунов В.С. К вопросу о методологии формирования стратегии развития национальной экономики / М.П. Буров, В.С. Горбунов // Экономика и предпринимательство, 2017. – № 4-1 (81-1). – С. 114-121.
Буров М.П., Горбунов В.С. К вопросу о регулировании земельных отношений / М.П. Буров, В.С. Горбунов // Научно-практический ежемесячный журнал «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель». – М.: Издательский Дом «Панорама», №7 (150) июль, 2017, С. 17-24.
Горбунов В.С., Салихов В.А. Использование статистических методов анализа рыночной стоимости жилой недвижимости для целей корректировки кадастровой стоимости городских земельных участков (на примере г. Новокузнецка) / В.С. Горбунов, В.А. Салихов // Вестник Томского гос. ун-та, 2013. № 374. С. 141–145.
Горбунов В.С. Современный менеджмент: проблемы и тенденции развития / В.С. Горбунов // Научно-практический ежемесячный журнал «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель». – М.: Издательский Дом «Панорама», №2 (145) февраль, 2017, С. 67-75.
Германович А.Г. Развитие кластерной региональной экономики в РФ / А.Г. Германович // Инновации и инвестиции. – 2015. – № 7. – С. 26-29.
Ефремова Л.Б., Ефремов А.А. Роль природно-ресурсного потенциала в размещении сельскохозяйственного производства и его эффективности / Л.Б. Ефремова, А.А. Ефремов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2009. № 6 (54). С. 32-37.
Иванов, Н.И.: Совершенствование территориального планирования земель [Текст] / Н.И. Иванов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2005. – № 7. – С. 40–42.
Коростелев С.П. Устойчивое развитие территорий и налогообложение недвижимости // С.П. Коростелев / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель – М.: Издательский дом «Панорама», №5, 2017. С. 32-39.
Кошелева Т.В. Маркетинг, менеджмент и философия маркетинга // Т.В. Кошелева / Московский экономический журнал – М.: Редакция «Международного сельскохозяйственного журнала», №2, 2016. – С. 35.
Маргалитадзе О.Н. Инновационный потенциал малого и среднего бизнеса // О.Н. Маргалитадзе / Международный технико-экономический журнал – М.: Изд-во Учебно-методический центр «Триада», №2, 2013. – С. 48-55.
Нилиповский В.И., Отварухина Н., Костычева Д. Совершенствование моделей и процедур построения стратегии организации в современных условиях // В.И. Нилиповский, Н. Отварухина, Д. Костычева / Московский экономический журнал, №4, 2016, С. 58.
Управление инвестициями // Под ред. В.В. Шеремета. – М.: Высшая школа, 1999.
Фомин А.А. Уроки реформ Петра Аркадьевича Столыпина // А.А. Фомин / Международный сельскохозяйственный журнал, 2017. №2, С. 6-7.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 1997.
Шагайда Н.И., Фомин А.А. Выбор приоритетов земельной политики на Дальнем Востоке / Н.И. Шагайда, А.А. Фомин / Международный сельскохозяйственный журнал, 2015. №1, С. 23-26.
