Московский экономический журнал 3/2021

УДК 332.3

DOI 10.24412/2413-046Х-2021-10177

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В САДОВЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВАХ В СВЯЗИ С ИЗМЕНЕНИЕМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

COMMON PROPERTY MANAGEMENT IN SNT IN CONNECTION WITH CHANGES IN LEGISLATION

Черезова Наталья Викторовна, кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности института сервиса и отраслевого управления Тюменского индустриального университета (ТИУ), 625000, Россия, г. Тюмень, ул. Володарского, д. 38

Cherezova N.V., cherezovanv@tyuiu.ru 

Авилова Татьяна Владимировна, доктор экономических наук, профессор кафедры геодезии и кадастровой деятельности института сервиса и отраслевого управления Тюменского индустриального университета (ТИУ), 625000, Россия, г. Тюмень, ул. Володарского, д. 38

AvilovaT.V., avilovatv@tyuiu.ru

Аннотация. В статье рассмотрены и проанализированы основные изменения, которые произошли с садоводческими и огородными объединениями в связи с принятием нового федерального закона. С 1 января 2019 года в силу вступил Федеральный закон от 29 июля 2018 года № 217-ФЗ «О введении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ). Данный закон вызвал большой резонанс и среди граждан, и среди управляющих структур, и среди сообщества кадастровых инженеров. Исходя из вышеизложенного, Закон № 217-ФЗ исключает товарищества из имущественных правоотношений, когда на балансе товарищества нет никакого общего имущества. А общее имущество в СНТ (ОНТ) принадлежит в силу закона лицам, являющимся собственниками земельных участков в пределах территории ведения садоводства или огородничества, а отнюдь не членам товарищества. 

Summary. The article examines and analyzes the main changes that have occurred with horticultural and vegetable garden associations in connection with the adoption of the new federal law. From January 1, 2019, the Federal Law of July 29, 2018 No. 217-FZ «On the introduction by citizens of gardening and truck farming for their own needs and on amending certain legislative acts of the Russian Federation» (hereinafter — Law No. 217-FZ). This law caused a great resonance among citizens, and among management structures, and among the community of cadastral engineers. Based on the foregoing, Law No. 217-FZ excludes partnerships from property legal relations when there is no common property on the partnership’s balance sheet. And the common property in SNT (ONT) belongs by force of law to persons who are the owners of land plots within the territory of gardening or truck farming, and by no means to members of the partnership. 

Ключевые слова: земельно-кадастровая информация, садово-огородные общества, градостроительная документация, земельные правоотношения, члены садово-огородных товариществ, собственники земельных участков.

Key words: land cadastral information, gardening societies, town planning documentation, land legal relations, members of gardening partnerships, owners of land plots.

Еще в далекие двадцатые годы, на заре становления Советского Союз, в гражданском кодексе появился термин «садоводческое товарищество». Уже в тот период объединение получило статус юридического лица, выступающего в качестве землепользователя. Понятие садоводства и огородничества появилось еще в далеком 1922 году. Основная задача появления садоводства и огородничества  на тот момент была обеспечение своих граждан продуктами питания, а излишки у садоводов и огородников изымались в пользу государства.

24 февраля 1949 года Совмин СССР принял постановление  №807 «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих», в котором определялось: городские и поселковые исполкомы исходя из проектов планировки городов и поселков, плана использования переданных им земель гослесфонда и госземфонда, выделяли земельные участки под сады рабочих и служащих предприятиям, учреждениям и организациям. А предприятия,учреждения, организации предоставляли участки рабочим и служащим площадью до 600 м в городах и вне городов до 1200 м в зависимости от наличия земель. Земли, отводимые под коллективное садоводство и огородничество освобождались от налога и от обложения земельной рентой. Рабочие и служащие получившие участки от предприятий, учреждений и организаций освобождались от сельскохозяйственного и подоходного налога [17,18].

В 1970 году принят измененный земельный кодекс, в котором коллективному садоводству и огородничеству посвящена глава 17, уточнены именно какие земли могут предоставляться для этих целей. Земельные участки в этот период предоставлялись из земель госзапаса, гослесфонда и земель несельскохозяйственного назначения за пределами пригородной и зеленой зоны городов и других населенных пунктов или из земель государственного лесного фонда, не покрытых лесом или занятых малоценными лесными насаждениями.  То есть можно отметить, что предоставлялись малоценные, малоосвоенные и малопригодные земли, не пригодные для сельского хозяйства. В этот же период на участках коллективного огородничества запрещалось возведение строений и посадка плодово-ягодных насаждений.

После распада СССР, в 1991 году принимается новый земельный кодекс, по которому появляется помимо государственной собственности собственность граждан, колхозов и коллективов (ст.3). Также был прописан запрет использовать для организации садового товарищества какие-либо территории, кроме земель общего пользования (ст 66 ЗК РСФСР (утв  ВС РСФСР 25.04.1991 № 1103-1) Впервые появилось понятие «земли общего пользования».К землям общего пользования относятся земельные участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования.На земли общего пользования местными Советами народных депутатов садоводческому или животноводческому товариществу выдавался документ, удостоверяющий право на землю. На участки, переданные в собственность каждому члену садоводческих и животноводческих товариществ, местными Советами народных депутатов по представлению соответствующих товариществ выдавался также  документ, удостоверявший его право на землю.

Земельные участки, предоставленные для огородничества, используются в этот период в целях выращивания овощей, картофеля, бахчевых и ягодных культур, и при необходимости на указанных земельных участках могут возводиться временные постройки индивидуального или общего пользования для отдыха, хранения огородного инвентаря и укрытия от непогоды. При прекращении права пользования земельными участками, предоставленными для огородничества, возведенные на них временные постройки подлежали сносу владельцами этих строений [19].

Федеральный закон от 15.04.1998 №  66–ФЗ «О садовых, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон № 66-ФЗ) разграничил понятия садового участка, дачного участка и участка для огородничества (рисунок 1) [1,2].

 Данный Закон не только упростил порядок оформления прав на земельные участки и расположенные на нем объекты недвижимости, но и решал жилищные проблемы горожан, что, несомненно, вызывало интерес у городского населения. Некоторые граждане в целях улучшения своих жилищных условий, перебирались на свои участки в домики, вагончики, некоторые строили индивидуальные дома для дальнейшего проживания в них [20,21].

 «Дачные» участки стало возможно приобретать  как индивидуально, так и через организации и предприятия.  В Тюмени, например, существуют такие товарищества (общества, кооперативы), земельные участки в которых предоставлялись гражданам от предприятий: «Медик», «Автоприбор», «Автомобилист», «Судостроитель» и другие. Со временем СНТ переросли в жилые массивы [16].

На территории муниципального образования городской округ город Тюмень количество существующих садоводческих и дачных объединений составляет 189 в том числе общества и кооперативы, из них: 167 садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), 21 дачное некоммерческое товарищество, одно огородническое. Из них 60 объединений находятся в границах населенного пункта город Тюмень. Некоторые из них вошли в территорию муниципального образования городской округ город Тюмень за счет присоединившихся земель Тюменского района, а три вновь созданы: садовое, дачное, огородническое (в районе озера Большое Царево). Количество земельных участков в таких объединениях составляет 60219, из чего следует вывод, что каждый десятый житель города Тюмени имеет земельный участок для данных целей в границах городского округа. При этом имеется значительное количество таких объединений за границами городского округа в пределах 60 км по разным направлениям от города (по состоянию на 04.09.2013 ).

Большинство территорий существующих садоводческих и дачных объединений уже имеют действующую инженерную и транспортную инфраструктуру или места общего пользования [6]. В случае возникновения потребности в участках, которые имеются в обществе и не используются или не освоены (имущество общего пользования), граждане могут обращаться в существующие объединения и (или) приобретать такие участки в рамках гражданско-правовых отношений.Но Закон № 66 — ФЗ носил временный характер и имел установленные сроки его реализации.

С 1 сентября 2014 года общее имущество в садоводческих, огороднических и дачных некомерческих товариществах в силу закона  ГК РФ ст. 123.13 принадлежит гражданам на праве обще-долевой собственности, а долевые собственники стали значится как члены товарищества. И вопроса об управлении таким имуществом через общее собрание СНТ, председателя и правление не возникало.

С 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.09.2017 года № 217-фз «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вызвал большой резонанс и среди граждан, и среди управляющих структур, и среди сообщества кадастровых инженеров.

Предметом Закона № 217-ФЗ Закона является регулирование отношений, возникающих в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд [3,4].

Статья 3 настоящего Закона ввел следующие понятия:

• садовый участок – участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
• садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в таком здании;
• хозяйственные постройки – сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд;
• огородный земельный участок – участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
• имущество общего пользования – расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества;
• земельные участки общего назначения – участки.являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренными утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования;
• территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд – территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории

Закон № 217-ФЗ исключает «дачные» земельные участки, относя эти земельные участки в зоны застройки индивидуальными и  малоэтажными жилыми домами,  блокированной застройки жилой зоны. А дома на этих участках могут приобрести статус индивидуальных жилых домов – объекты индивидуального жилищного строительства [5]. Определены также параметры такого объекта:

• здание, представляющие собой единый объект и не предполагающий возможности его разделения на отдельные объекты;
• предельно допустимая высота жилого дома – до 20 метров (и не более трех этажей);
• здание предназначено для проживания граждан и включает комнаты и вспомогательные помещения.

Законодатель внес принципиальную новеллу, право ведения садоводства или огородничества вообще без образования юридического лица (создание товарищества) либо после его ликвидации. Поэтому земельные участки граждан и общего пользования, а также иное недвижимое имущество располагается теперь не в СНТ (ОНТ), как было до 1 января 2019 года, а в пределах территории ведения гражданами садоводства или огородничества, совпадающей с границами товарищества. Это было сделано для того, что бы не ставить приобретение земельных участков в зависимость от членства в товариществе, как было ранее [13]. Везде, где только можно, слова «член товарищества» были заменены словами «собственник земельного участка», расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества”.Теперь норма об имуществе общего пользования имеет вид: «Имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом» (п. 2.1 ст. 123.13 ГК РФ).

Это значит, что общее имущество в СНТ (ОНТ) принадлежит в силу закона лицам, являющимся собственниками земельных участков в пределах территории ведения садоводства или огородничества, а отнюдь не членам товарищества. Отсутствие членства для лица, ведущего садоводство или огородничество без участия в товариществе, не только не является препятствием к титульному владению своей долей, но не исключает участия такого собственника в общих собраниях товарищества с правом голоса по имущественным вопросам [7].

В случае если дачные общества (товарищества) находятся вне территории населенного пункта и является «чересполосной», положения Федерального закона от 29 июля 2018 года № 217-ФЗ «О введении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не применяют. В данной ситуации дачные некоммерческие товарищества (общества) должны изменить форму организационного взаимодействия на садоводческое или огородническое. Порядок переоформления документов на земельные участки будет включать: изменение категории земель из сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов, разработку документов территориального планирования на вошедшие в населенный пункт территории, а дальше решение вопроса в отношении земельных участков и расположенных на них строений. Это подтверждает Градостроительный кодекс Российской Федерации. Однако, перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов проблематичен.

Иными словами, в случае если земельный участок (ранее дачный земельный участок) с домом не входит в границы населенного пункта и является «чересполосным», то зарегистрировать дом как объект индивидуального жилищного строительства не возможно. Положительным моментом является то, что земельные платежи останутся прежними,  хотя необходимо потратить время на переоформление документов. Финансовые затраты будут также иметь место [8].

Для управленческих структур также в данных случах существуют проблемы, заключающиеся в том, что информация об изменении вида объединения не доводится до них. То есть, актуальной информации у органов исполнительной власти нет. Информационная база данных содержит недостоверные данные [9].

Перевод  дачных территорий из земель сельскохозяйственного назначения в категорию населенных пунктов, как утверждают практики,  возможен в случае если территория дачного товарищества прилегает к границе населенного пункта [10]. Это подтверждается статьей 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации «Содержание схемы генерального плана поселения и генерального плана городского округа» пунктом 2 «Подготовка генерального плана может осуществляется применительно к отдельным населенным пунктам, входящих в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территории поселения, городского округа».

Таким образом, перевод земель дачных некомерческих товариществ, территория которого входит в границы населенного пункта, в категории земель жилой застройки, неизбежен. Неизбежно и изменение вида дачного некоммерческого товарищества, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения (рисунок 2).

Разработка документов территориального планирования – это длительный процесс. Содержание документов территориального планирования представлено на рисунке 3.

 Как видно из рисунка документом территориального планирования городского округа является генеральный план – основной градостроительный документ, определяющий в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территории, зонирование, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Содержание генерального плана, подготовка и утверждение генерального плана поселения, генерального плана городского округа также регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.

На территориях населенных пунктов следует обратить внимание на садовые некоммерческие общества, где на сегодняшний день уже есть случаи регистрационного учета до введения Закона 217-ФЗ. Как же быть со строениями (в том числе «особнячками», построенными на территории садоводческого некоммерческого товарищества)?

По данному поводу в информационной телекоммуникационной сети Интернет приводится много рассуждений. Практики говорят – можно, но при соблюдении следующих условий:

а) территория садоводческого некоммерческого товарищества должна быть в границах населенного пункта;

б) товарищество должно иметь разработанный и утвержденный градостроительный регламент [14];

в) постройка должна соответствовать требованиям жилого дома;

г) наличие условий для круглогодичного проживания;

д) наличие документов с положительным решением: от Роспотребнадзора, от пожарной инспекции, БТИ, администрации населенного пункта [15].

Таким образом, законодатель исключает товарищества из имущественных правоотношений, когда на балансе товарищества нет никакого общего имущества [11]. Ситуация с общим имуществом, находящимся в долевой собственности, совершенно аналогична той, которая возникает с принадлежащими гражданам индивидуальными земельными участками и строениями на них:товарищество не вправе вмешиваться в правоотношения гражданина и государства, а также граждан между собой. Из всех компетенций общего собрания в подобной ситуации ему остаются только пустые бюрократические решения об изменении устава, открытии счетов, утверждении локальных актов, прием в члены товарищества и т.п., которые в сложившейся ситуации не наполнены никаким реальным содержанием.

Всё, что остается реального, – это обеспечение охраны территории садоводства или огородничества и вывоз твердых коммунальных отходов (площадки для сбора ТКО есть не во всех товариществах) [12,22].

 Обеспечение пожарной безопасности фактически сводится к приобретению соответствующего имущества (пожарные помпы и прочее.), которое находится в общей долевой собственности. Владение и пользование им через СНТ (ОНТ) также невозможно, как владение и пользование любым общим имуществом.

Сразу к этому привыкнуть трудно, поэтому еще относительно долгое время общие собрания товариществ, не имеющих на балансе никакого имущества, будут принимать решения по имущественным вопросам, а государственные и муниципальные органы – принимать такие решения за чистую монету, – если не будет чьей-то властной воли положить этому конец. Вот тогда всем сразу объяснят, что те товарищества, в которых право собственности на индивидуальные земельные участки зарегистрировано у всех членов, а общее имущество не находится в собственности СНТ (ОНТ), юридически являются пустышками.

Литература

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12. 1993) Режим доступа: http//www.consultant.ru
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации Режим доступа: http//www.consultant.ru
3. Земельный кодекс Российской Федерации Режим доступа: http//www.consultant.ru
4. Федеральный закон от 29.07. 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Режим доступа: http//www.consultant.ru
5. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (с изменениями и дополнениями) (утратил силу):http//www.consultant.ru
6. Зубарева Ю.В., Ермакова А.М. Сценарное прогнозирование как инструмент разработки стратегии развития АПК Тюменской области / Аграрный вестник Урала. 2013. № 9 (115). С. 88-90.
7. Ермакова А.М. Прогноз и сценарии развития рынка жилья в городе Тюмени / Московский экономический журнал. 2019. № 10. С. 41.
8. Ермакова А.М. Зубарева Ю.В. Основные направления развития содействия занятости населения в Тюменской области / Аграрный вестник Урала. 2013. № 8 (114). С. 70-71.
9. Ермакова А.М. Современное состояние и потенциал развития территории на примере муниципального района / International Agricultural Journal. 2021. Т. 64. № 1. С. 20.
10. Ермакова А.М. Влияние ценообразующих факторов на стоимость земли в городе Екатеринбурге / Московский экономический журнал. 2019. № 10. С. 50.
11. Ермакова А.М. Рынок труда сельских территорий промышленно-аграрного региона факторы и тенденции развития (на примере Тюменской области) / автореферат дис. …кандидата экономических наук / Ур.гос. эконом. ун-т. Тюмень, 2008
12. Лешневская Е.Ф., Ермакова А.М., Попов А.М. Направления развития инфраструктуры рынка земли / АПК: регионы России. 2012. № 4. С. 59-61.
13. Filippova I.A., Ermakova A.M., Gabdrakhmanova L.N., Bogdanova J.Z., Cherepanova V.N., Abramova S.V. / Innovative approach to assessing natural resources / International Journal of Recent Technologi and Engineering. 2019. Т. 7. № 6. C. 998-1004.
14. Ознобихина Л.А. Проблемы формирования земельных участков с предельно минимальным размером под ИЖС на примере города Салехард, ЯНАО / Московский экономический журнал. 2020. № 1. С. 7.
15. Ознобихина Л.А. Предоставление земельного участка для строительства стоматологической клиники / Московский экономический журнал. 2020. № 2. С. 20.
16. Ермакова А.М., Кирилова О.В., Ознобихина Л.А. Оценка земель сельскохозяйственного назначения / Тюмень, 2019
17. Ознобихина Л.А. Накопление и сохранение продуктивной влаги в ресурсосберегающих технологиях возделывания яровой пшеницы в лесостепи Северного Зауралья / Вестник государственного аграрного университета Северного Зауралья. 2016. №1 (32). С. 78-84.
18. Ознобихина Л.А. Особенности предоставления земельных участков для строительства объектов капитального строительства на межселенных территориях International Agricultural Journal. 2021. T. 64. № 1. С. 23.
19. Ознобихина А.О., Ознобихина Л.А. Проблемы качества трансграничных водных ресурсов / Московский экономический журнал. 2019. № 1. С. 8.
20. Шахова О.А., Ознобихина Л.А. Особенности формирования сорного компонента в посевах яровой пшеницы северной лесостепи Тюменской области при минимизации основной обработки чернозема выщелоченного / В сборнике: Инновационные технологии в полевом и декоративном растениеводстве. Сборник статей по материалам III Всероссийской (национальной) научно-практической конференции. Курган. 2019. С.289-292.
21. Шахова О.А., Ознобихина Л.А. Экономическая эффективность возделывания яровой пшеницы по основным обработкам с применением гербицидов в Тюменской области / Агропродовольственная политика России. 2012. №9. С. 55-56.
22. Направления эффективного использования земельного фонда на примере аббатского района Тюменской области
    Кряхтунов А.В., Черных Е.Г., Богданова О.В.
    Естественные и технические науки. 2018. № 5 (119). С. 129-132.