http://rmid-oecd.asean.org/situs slot gacorlink slot gacorslot gacorslot88slot gacorslot gacor hari inilink slot gacorslot88judi slot onlineslot gacorsitus slot gacor 2022https://www.dispuig.com/-/slot-gacor/https://www.thungsriudomhospital.com/web/assets/slot-gacor/slot88https://omnipacgroup.com/slot-gacor/https://viconsortium.com/slot-online/http://soac.abejor.org.br/http://oard3.doa.go.th/slot-deposit-pulsa/https://www.moodle.wskiz.edu/http://km87979.hekko24.pl/https://apis-dev.appraisal.carmax.com/https://sms.tsmu.edu/slot-gacor/http://njmr.in/public/slot-gacor/https://devnzeta.immigration.govt.nz/http://ttkt.tdu.edu.vn/-/slot-deposit-dana/https://ingenieria.unach.mx/media/slot-deposit-pulsa/https://www.hcu-eng.hcu.ac.th/wp-content/uploads/2019/05/-/slot-gacor/https://euromed.com.eg/-/slot-gacor/http://www.relise.eco.br/public/journals/1/slot-online/https://research.uru.ac.th/file/slot-deposit-pulsa-tanpa-potongan/http://journal-kogam.kisi.kz/public/journals/1/slot-online/https://aeeid.asean.org/wp-content/https://karsu.uz/wp-content/uploads/2018/04/-/slot-deposit-pulsa/https://zfk.katecheza.radom.pl/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/https://science.karsu.uz/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/ Московский экономический журнал 3/2016 - Московский Экономический Журнал1

Московский экономический журнал 3/2016

УДК 332.334.4:631.1

Безымянный 12

Анализ и пути решения  вопроса сохранения земель сельскохозяйственного назначения

Д.С. Валиев
Доцент кафедры  землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству, кандидат экономический наук

ValievDS@mail.ru

Е.Э. Желонкина
Доцент кафедры земледелия и растениеводства Государственного университета по землеустройству, кандидат географических  наук

А.В. Гулина

Студентка I курса факультета Кадастр недвижимости  Государственного университета по землеустройству

gulina.anastasia2010@yandex.ru

Аннотация

Статья посвящена исследованию рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. В результате анализа установлено, что сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения происходит по причине включения земель в субъектах Российской Федерации в состав фонда перераспределения земель в связи с ликвидацией сельскохозяйственных организаций и переводом их в другую категорию земель. В статье предлагаются пути сокращения потерь земель сельскохозяйственного назначения.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения,  основное средство производства, крестьянские хозяйства, категории земель, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), кадастровая стоимость, рыночная стоимость.

В ежегодном послании Федеральному собранию  в 2016 году  В.В. Путин поставил задачу агропромышленному сектору, чтобы через пять лет страна могла бы без импорта обеспечить себя продуктами. Выполнение поставленной задачи невозможно без сохранения сельскохозяйственных земель, как основного средства производства в сельском хозяйстве. В.В. Путин предложил изымать у недобросовестных владельцев сельскохозяйственные земли, которые используются не по назначению, и продавать их на аукционе тем, кто хочет и может возделывать земли.

В российском законодательстве существует четкое разделение земель по категориям. Существуют земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве, земли для поселений, лесной фонд, земли, подлежащие особой охране.

 К землям сельскохозяйственного  назначения отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям, родовым общинным хозяйствам — северные территории). Сюда также входят  земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных. Кроме того, к категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам [1].

В соответствии с данными государственной статистической отчетности, площадь земельного фонда Российской Федерации  составила 1709,8 млн. га, а площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2015 года составила   1712,5 млн. га без учета внутренних морских вод и территориального моря [5].

Согласно национальному докладу о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, можно видеть тенденцию уменьшения общей площади земель сельскохозяйственного назначения; на 1 января 2009 года  площадь составляла 402,3 млн. га, к 2015 году — 385,5 млн. га  (рис. 1) [5].

рис. 1

Безымянный

Сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения происходит по причине включения земель в ряде субъектов Российской Федерации в состав фонда перераспределения земель, в связи с ликвидацией сельскохозяйственных организаций. При добровольном и принудительном отказе от земельного участка, земли переводят   в земли поселений под ИЖС и в иные категории для строительства газопроводов, иных линейных объектах, расширения заповедников.

В процессе осуществления земельной реформы отмечены факты нарушения земельного законодательства и злоупотребления при совершении сделок с земельными участками. Сохраняется высокий уровень самовольного занятия земель. Распространились случаи уклонения от оформления и переоформления прав на землю, несвоевременного внесения земельных платежей, нецелевого использования земельных участков или их неэффективного использования, приводящего к порче земель и уничтожению плодородного слоя почвы. Это обусловлено несовершенством нормативно-правовой базы осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель. Земли сельскохозяйственного назначения в России 21 века преимущественно захватываются земельной олигархией в спекулятивных целях. Спекулятивный характер теневого оборота земли наносит  непоправимый урон национальному богатству России – площадь земель сельхозназначения значительно сокращается, так как основной целью захвата является именно изменение категории земли и получение выгоды.

Широко распространены следующие схемы захвата:

— фиктивное банкротство сельскохозяйственных предприятий и продажа имущества должника (земли) за бесценок на аукционе единственному покупателю. Так 6048 га земель АОЗТ “Заокское” (Серпуховский район, Московская область) были в 2003 году проданы за 10 800 000 рублей, то есть по цене 1800 рублей/га. В 2005 году “эффективный собственник” компания “Центр капитал” публично продает один гектар этой же земли по цене около 840 тыс. рублей, то есть примерно в 500 раз дороже!

— реорганизация АО с целью оформления права собственности на землю за АО. Затем с помощью дополнительной эмиссии акций превращение реальных акционеров в миноритарных. В результате таких реорганизаций компания “Ваш финансовый попечитель” владеет большей частью земель сельхозназначения Рузского района Московской области;

— и, наконец, конгениальная схема теневого оборота земли – через договора дарения. Участник долевой собственности на землю дарит долю в праве общей долевой собственности третьему лицу. Одариваемый в результате притворной сделки, став участником долевой собственности, скупает (исключительно за наличный расчет) у остальных участников доли в праве (свидетельства на право собственности на землю). В результате именно таких операций мимо налоговых органов проходят миллиарды  рублей  [8].

В связи с этим необходимо выработать меры по защите земли этой категории. Эффективной защитой является правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения:

-необходимо совершенствовать механизм определения ущерба, причиненного нарушениями земельного законодательства;

-улучшить профилактическую работу по предотвращению нарушений земельного законодательства и информированности населения о деятельности органов государственного контроля за использованием и охраной земель; 

-укрепить взаимодействие органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, и органов прокуратуры, юстиции, внутренних дел путем проведения совместных комплексных целевых проверок по соблюдению земельного законодательства. Так как земли сельскохозяйственного назначения являются основной производственной частью земельного фонда России и занимают там особое место, то для них устанавливается и особый охранительный режим.

Для его осуществления предусматривается несколько элементов:

  • особый порядок изъятия земель сельскохозяйственного назначения для использования в иных целях;
  • обязательные меры по восстановлению нарушенных земель сельскохозяйственного назначения;        
  • наличие разнообразных мер ответственности за нарушение правового режима сельскохозяйственных земель [7].

Действенной мерой защиты земель сельскохозяйственного  назначения  является временное приостановление возможности перевода земель в другую категорию. Желающих приобрести такую землю будет в разы меньше, так как получить выгоду не удастся. Это приведет к тому, что вся плодородная земля достанется фермерам,  которые будут выращивать агрокультуры для заполнения российского рынка продуктами питания.

Стоит заметить, что этот метод поможет защитить земли сельскохозяйственного назначения.

В последние время наблюдается тенденция увеличения зарегистрированных крестьянских (фермерских) хозяйств;  в 2010 году насчитывалось  16284,1 тыс.  хозяйств   с занимаемой площадью 261,7  млн. га, а к  2015 году  – 18 700 млн. га (табл., рис. 2)  [6].

Таблица. Динамика количества крестьянских (фермерских) хозяйств и занимаемой ими площади земельных участков

Безымянный

рис.2

Безымянный

Это значит, что количество лиц заинтересованных в развитии земель сельскохозяйственного назначения,  с каждым годом возрастает,  и такая мера поможет защитить земли и увеличить количество людей, занимающихся фермерством. 

В настоящее время повышенная рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения скорее связана с правовой необеспеченностью, которая не в состоянии защитить эту категорию земель. По этой причине многие собственники земель сельскохозяйственного назначения надеются на перевод  земель в другую категорию (ИЖС). При этом ожидаемые доходы от земель сельскохозяйственного назначения,  несвязанные с доходами, полученными от эксплуатации этих земель для производства сельскохозяйственной продукции, а скорее всего связанные с возможностями перевода в другую категорию, создают условия для повышения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Можно найти конкретные предложения о продаже земель сельскохозяйственного назначения для дальнейшего использования их в других целевых назначениях. Компания Briston Development, в чьих руках находится 12000 га земли  в Московской области, Павлово-Посадском районе,  д. Демидово ведет продажу 2-х участков земли сельскохозяйственного назначения площадью 3,04  и 10,82 га. Данные участки, согласно генеральному плану развития района, будут застроены жилым микрорайоном.

В связи с этим предлагаем при желании владельца  перевести  земли сельскохозяйственного назначения в другие категории:  владелец подает соответствующие документы, обосновывающие перевод в другую категорию. Решение должно выноситься после  оценки стоимости земель сельскохозяйственного  назначения, а также  стоимости этих земель в качестве  другой категории, в которую они   переводятся. После этого  владелец выплачивает государству разницу между стоимостью земли сельскохозяйственного назначения и стоимостью земли другой категории, и лишь после этого возможен перевод земли. Тем самым заинтересованные в бесплатном (коррупционном)  переводе в другую категорию земли сельскохозяйственного назначения выйдут из данного «бизнеса», освободив земли от спекулянтов. Земли достанутся настоящим производственникам, которые заинтересованы в обработке этих земель для производства сельскохозяйственной продукции. Уход спекулянтов из этого «бизнеса» откроет возможность регулирования рыночной стоимости, исчезнет фактор повышения цен (потенциальная возможность бесплатного переведения земель в другую категорию), которые будут сопоставимы с полученным доходам от производства сельскохозяйственной продукции. Таким образом, рассчитанная кадастровая стоимость земель на основе капитализации (не менее 15-20%) земельных рент будет реально отражать стоимость земель сельскохозяйственного назначения.    

Список литературы:

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (Глава XIV «Земли сельскохозяйственного назначения»).
  2. Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
  3. Федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (Статья 7 «Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию»).
  4. Федеральный закон от 29.12.2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (Статья 13 «Государственная поддержка мероприятий по повышению плодородия земель, охране сельскохозяйственных земель»).
  5. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2009-2015 гг.
  6. Данные Федеральной налоговой службы.
  7. Ерофеев Б.В. Земельное право России: учебник / отв. ред. Н.И. Краснов.  9-е изд., перераб.  М.: Юрайт-Издат, 2004.  656 с.
  8. Дижур Н.А.  Земля вне закона //  Открытая электронная газета «Forum-msk.orf».