MOSCOW ECONOMIC JOURNAL MOSCOW ECONOMIC JOURNAL Московский экономический журнал 2413-046X 96103 10.55186/2413046X_2025_10_3_69 Экономическая теория Economic theory Экономическая теория REGRESSION MODELS FOR ESTIMATING THE MARKET VALUE OF REAL ESTATE IN ST. PETERSBURG Регрессионные модели оценки рыночной стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге Чесноков Евгений Александрович Chesnokov Evgenii Aleksandrovich eachesn@yandex.ru

кандидат физико-математических наук;

candidate of physical and mathematical sciences;

 Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет Saint-Petersburg State University of Architecture and Construction 11 04 2025 11 04 2025 10 3 115 142 12 03 2025 https://qje.su/en/nauka/article/96103/view

Работа посвящена актуальной проблеме получения объективной массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости. Цель исследования состоит в том, чтобы на примере динамично развивающегося рынка однокомнатных квартир Санкт-Петербурга получить оптимальную, с точки зрения точности, регрессионную модель оценки стоимости недвижимости. Методами регрессионного анализа проанализировано влияние различных ценообразующих факторов, включая характеристики местоположения объектов недвижимости и уровня комфортности проживания. Получены четыре оптимизированных модели оценки стоимости недвижимости. Модели различаются по факторам, характеризующим уровень комфортности проживания, а также по их спецификации: аддитивные и мультипликативные. Тестирование полученных моделей по контрольной выборке позволило отобрать модель с максимальной точностью оценки (MedAPE=5,2%) и рекомендовать ее для практического применения. В качестве примера практического использования модели рассмотрено выявление недооцененных и переоцененных квартир на основе полученных интервальных оценок среднего значения стоимости объекта недвижимости.

The work is devoted to the urgent problem of obtaining an objective mass assessment of the market value of residential real estate. The purpose of the study is to use the example of the dynamically developing market of one-room flats in St. Petersburg to obtain an optimal, in terms of accuracy, regression model of real estate assessment. Regression analysis methods had been used to analyze the influence of various price-forming factors, including the characteristics of the location of real estate and the level of comfort of living. Four optimized models of real estate assessment have been obtained. The models differ in the factors characterizing the level of comfort of living, as well as in their structure: additive and multiplicative. Testing of the obtained models based on a control representative sample made it possible to select a model with maximum estimation accuracy (MedAPE=5,2%) and recommend it for practical use. As an example of the practical use of the model, the identification of undervalued and overvalued flats based on the obtained interval estimates of the average value of the real estate have been considered.

 экономико-математическое моделирование массовая оценка недвижимости регрессионный анализ ценообразующие факторы economic and mathematical modeling mass assessment of real estate regression analysis price-forming factors

Грибовский С.В., Табала Д.Н., Мурашов В.С., Громкова О.Н. Теория и практика массовой оценки недвижимости на примере города Санкт-Петербурга. Теоретические аспекты. // Имущественные отношения в РФ. – 2005. - №7. – С.72-95. Gribovskiy S.V., Tabala D.N., Murashov V.S., Gromkova O.N. Teoriya i praktika massovoy ocenki nedvizhimosti na primere goroda Sankt-Peterburga. Teoreticheskie aspekty. // Imuschestvennye otnosheniya v RF. – 2005. - №7. – S.72-95. Баринов Н.П. Применение регрессионного анализа в задачах индивидуальной и массовой оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. – 2022. - №1. – С.34-46. Barinov N.P. Primenenie regressionnogo analiza v zadachah individual'noy i massovoy ocenki ob'ektov nedvizhimosti // Voprosy ocenki. – 2022. - №1. – S.34-46. Магнус Я.Р., Катышев П.К., Пересецкий А.А. Эконометрика. Начальный курс. М.: Дело, 2004. 576 с. Magnus Ya.R., Katyshev P.K., Pereseckiy A.A. Ekonometrika. Nachal'nyy kurs. M.: Delo, 2004. 576 s. Беляева А.В. Использование пространственных моделей в массовой оценке стоимости объектов недвижимости // Компьютерные исследования и моделирование. – 2012. – Т.4. - №3. – С.639-650. DOI: 10.20537/2076-7633-2012-4-3-639-650. Belyaeva A.V. Ispol'zovanie prostranstvennyh modeley v massovoy ocenke stoimosti ob'ektov nedvizhimosti // Komp'yuternye issledovaniya i modelirovanie. – 2012. – T.4. - №3. – S.639-650. DOI: 10.20537/2076-7633-2012-4-3-639-650. Горобцова А.Б. Оценка рыночной стоимости квартир с помощью методов регрессионного анализа // Моделирование и анализ данных. – 2019. - №2. – С.63-72. Gorobcova A.B. Ocenka rynochnoy stoimosti kvartir s pomosch'yu metodov regressionnogo analiza // Modelirovanie i analiz dannyh. – 2019. - №2. – S.63-72. Богданова Т.К., Камалова А.Р., Кравченко Т.К., Полторак А.И. Проблемы моделирования оценки стоимости жилой недвижимости // Моделирование социальных и экономических систем. – 2020. – Т.14. - №3. – С.7-23. DOI: 10.17323/2587-814X.2020.3.7.23. Bogdanova T.K., Kamalova A.R., Kravchenko T.K., Poltorak A.I. Problemy modelirovaniya ocenki stoimosti zhiloy nedvizhimosti // Modelirovanie social'nyh i ekonomicheskih sistem. – 2020. – T.14. - №3. – S.7-23. DOI: 10.17323/2587-814X.2020.3.7.23. Нестерова С.И. Моделирование оценки прогнозной стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке (на примере г.о. Самара) // Вестник международного института рынка. – 2017. - №1. – С.36-42. Nesterova S.I. Modelirovanie ocenki prognoznoy stoimosti zhiloy nedvizhimosti na vtorichnom rynke (na primere g.o. Samara) // Vestnik mezhdunarodnogo instituta rynka. – 2017. - №1. – S.36-42. Домнина С.В., Савоскина Е.В., Солопова Н.А. Использование регрессионных моделей для анализа и прогнозирования рынка жилой недвижимости // Фундаментальные исследования. – 2024. - №4. – С.36-41. DOI:10.17513/fr.43591. Domnina S.V., Savoskina E.V., Solopova N.A. Ispol'zovanie regressionnyh modeley dlya analiza i prognozirovaniya rynka zhiloy nedvizhimosti // Fundamental'nye issledovaniya. – 2024. - №4. – S.36-41. DOI:10.17513/fr.43591. Хлюпина М.А., Исавнин А.Г. Моделирование зависимости и анализ цен на квартиры от ряда факторов на примере города Елабуга // Фундаментальные исследования. – 2016. - №5. – С.213-217. Hlyupina M.A., Isavnin A.G. Modelirovanie zavisimosti i analiz cen na kvartiry ot ryada faktorov na primere goroda Elabuga // Fundamental'nye issledovaniya. – 2016. - №5. – S.213-217. Лейфер Л.А., Черная Е.В. Массовая оценка объектов недвижимости на основе технологии машинного обучения. Анализ точности различных методов на примере определения рыночной стоимости квартир // Имущественные отношения в РФ. – 2020. - №3. – С.32-42. Leyfer L.A., Chernaya E.V. Massovaya ocenka ob'ektov nedvizhimosti na osnove tehnologii mashinnogo obucheniya. Analiz tochnosti razlichnyh metodov na primere opredeleniya rynochnoy stoimosti kvartir // Imuschestvennye otnosheniya v RF. – 2020. - №3. – S.32-42. Острикова А.Л., Селютин В.В. Инновационные технологии массовой оценки жилой недвижимости // Системный анализ и моделирование экономических и экологических систем. – 2023. - №8. – С.147-154. DOI: 10.23885/2500-395Х-2023-1-8-147-154. Ostrikova A.L., Selyutin V.V. Innovacionnye tehnologii massovoy ocenki zhiloy nedvizhimosti // Sistemnyy analiz i modelirovanie ekonomicheskih i ekologicheskih sistem. – 2023. - №8. – S.147-154. DOI: 10.23885/2500-395H-2023-1-8-147-154. Шалагин А.А. Пространственные методы оценки стоимости объектов недвижимости // Финансы и бизнес. – 2023. – Т.19. - №2. – С.59-73. DOI 10.31085/1814-4802-2023-19-2-112-59-73. Shalagin A.A. Prostranstvennye metody ocenki stoimosti ob'ektov nedvizhimosti // Finansy i biznes. – 2023. – T.19. - №2. – S.59-73. DOI 10.31085/1814-4802-2023-19-2-112-59-73. Ferlan N., Bastic M., Psunder I. Influential factors on the market value of residential properties // Engineering Economics. – 2017. – V.28. – N.2. – P.135-144. DOI:10.5755/j01.ee.28.2.13777. Ferlan N., Bastic M., Psunder I. Influential factors on the market value of residential properties // Engineering Economics. – 2017. – V.28. – N.2. – P.135-144. DOI:10.5755/j01.ee.28.2.13777. Narula S.C., Wellington J.F., Lewis S.A. Valuating residential real estate using parametric programming // European Journal of Operational Research. – 2012. – V.217. – N.1. – P.120-128. DOI:10.1016/j.ejor.2011.08.014. Narula S.C., Wellington J.F., Lewis S.A. Valuating residential real estate using parametric programming // European Journal of Operational Research. – 2012. – V.217. – N.1. – P.120-128. DOI:10.1016/j.ejor.2011.08.014.