Московский экономический журнал 1/2020

УДК 711. 14 (571.12-2)

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10036

УЧЕТ
ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ПРИ УСТАНОВЛЕНИИ ЦЕНЫ НА ЗЕМЛЮ В ГОРОДЕ ТЮМЕНИ

CONSIDERATION
OF ENVIRONMENTAL FACTORS WHEN SETTING THE PRICE OF LAND IN THE CITY OF TYUMEN

Ермакова Анна Михайловна, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности,
канд.экон.наук, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень

Нуруллина Татьяна Сергеевна, магистрант кафедры геодезии и кадастровой деятельности,
ведущий специалист департамента научно-исследовательской деятельности, Тюменский
индустриальный университет, г. Тюмень

Ermakova A.M., ermakovaa82@mail.ru

Nurullina T.S., nurullinats@tyuiu.ru

Аннотация. В современных жизненных условиях сложившаяся
экологическая ситуация в городской среде, требует выработки долговременной
стратегии и практических мер по обеспечению комфортной и безопасной среды для
проживания населения. Учет экологических факторов на цену земли, становится все
более актуальным, поскольку цена должна соответствовать требованию покупателя,
учитывать возможное экологическое влияние, которое может оказать на земельный
участок и близлежащие территории деятельность ее пользователя.

Summary. In modern living conditions, the current
environmental situation in the urban environment requires the development of a
long-term strategy and practical measures to ensure a comfortable and safe
environment for the population. Consideration of environmental factors on the
price of land is becoming more and more relevant, since the price must meet the
requirements of the buyer, to take into account the possible environmental
impact that may have on the land plot and surrounding areas of its user’s
activity.

Ключевые
слова: экологические факторы,
рыночная стоимость земли, индекс загрязнения окружающей среды, загрязненность атмосферного воздуха, предельно
допустимые концентрации.

Keywords: environmental factors, market value of land, environmental pollution
index, air pollution.

Под экологическими факторами подразумевается различные
количественные и качественные показатели, вытекающие из экологической ситуации
в городе и влияющие на условия жизни людей, такие как загрязнение воздуха и
водных ресурсов, загрязнения почв и иных параметров [1].  В то же время ряд серьезных экологических
проблем, стоящих перед городами, как сокращение численности зеленых насаждений
и их деградация, загрязнение атмосферного воздуха, поверхностных водоемов и
подземных вод, активизация оползневых процессов не оставляет иного выбора, как начать
активно уделять внимание экологии в земельной политике города [2,3].

Для анализа влияния экологических факторов на стоимость земельного участка в городе Тюмени рассмотрим три участка – аналога в разных районах города.

При рассмотрении и анализе характеристик исследуемых
земельных участков, становится очевидным, что земельные участки являются
практически абсолютными аналогами. Однако стоимость участков значительно
разнится. Таким образом, можно предположить, что стоимость земельных участков
зависит от района их расположения. Исходя из этого, делаем вывод, что участок №
3, является самым дорогостоящим, а, следовательно, он расположен в самом
благоприятном районе.

Далее, рассмотрим положительные и отрицательные
экологические факторы трех представленных выше земельных участков.

В научно-технической литературе для показателей
качества окру­жающей среды используют термин «индекс качества среды» (лучшему
ка­честву соответствует больший индекс) и термин «индекс загрязнения сре­ды»
(большему загрязнению соответствует больший индекс) [4]. Можно счи­тать, что
индекс качества = 1/индекс загрязнения.

Для оценки загрязнения окружающей среды используются
следую­щие нормативы:

• нормативы предельно допустимых концентраций (ПДК) химиче­ских веществ, в том числе радиоактивных, иных веществ и микроорганиз­мов — нормативы, которые установлены в соответствии с показателями предельно допустимого содержания химических веществ, в том числе ра­диоактивных, иных веществ и микроорганизмов в окружающей среде и не­соблюдение которых может привести к загрязнению окружающей среды, деградации естественных экологических систем;
• нормативы допустимых физических воздействий — нормативы, ко­торые установлены в соответствии с уровнями допустимого воздействия физических факторов на окружающую среду и при соблюдении которых обеспечиваются нормативы качества окружающей среды.

Критериями качества окружающей среды в настоящее время
служат предельно допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими
нормами.

Для большинства загрязняющих веществ устанавливают два
значения ПДК: максимально разовая и среднесуточная [7,8]. Максимально разовая
ПДК связана, в основном, с возможным рефлекторным действием вещества на
организм. Это — ПДК примеси в воздухе, регистрируемая с 20-минутным
осреднением; предельно допустимая частота появления концентрации, превышающей
максимально разовую ПДК, не должна превышать 2% об­щего числа измерений [6].

Среднесуточная ПДК направлена на предупреждение хронического резорбтивного действия вещества при длительном вдыхании. Это — ПДК примеси в воздухе, усредненная за длительный интервал времени (до 1 го­да). Значения ПДК для некоторых загрязняющих веществ атмосферного воздуха приведены в таблице 2.

  Индексы
загрязнения окружающей среды определяются посредством выполнения двух основных
операций [5].

  1.
Количественное сравнение концентрации каждого загрязняющего вещества с его
стандартом (ПДК):

А_i = С_i / ПДК_i,                                                  (1)

где: А_i  — нормируемая величина концентраций i–го загрязняющего вещества по его ПДК;

С_i — измеренная концентрация i–го загрязняющего вещества в окружающей среде;

ПДК_i  — предельно допустимая концентрация i–го загрязняющего вещества.

2. Агрегация полученных величин в суммарный (скалярный) показатель (I_з.в.):                                                                                                          

I_з.в. =       А_i I_з.в.  =     А_i                                           (2)

где: I_з.в. – индекс загрязнения окружающей среды;

i – 1,…, n – количество
видов загрязняющих веществ.

Рассмотрим расчет индекса загрязнения среды I_з.у.  и стоимости экологического фактора.

В таблице 3  представлены данные о загрязнении атмосферного воздуха по трем муниципальным территориям города Тюмени.

По формулам (1) и (2) рассчитываем I_з.у.   по рассматриваемым округам:

I_з.у. ¹ = 0,01/0,05 + 0,04/0,05 + 0,02/0,04 + 0,01/0,04 +
0,06/3 = 1,77

I_з.у. ² = 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 + 4/3 = 2,62

I_з.у.³  = 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 +
0,01/0,04 + 0,3/3 = 1,15.

Как видно из таблицы, индекс загрязнения атмосферного
воздуха для территории Копытово в четыре раза превышает аналогичный индекс для
территорий Метелево и Березняки. Отсюда можно определить соответствующий вклад
влияния рассматриваемого негативного экологического фактора на рыночную
стоимость объекта недвижимости для рассматриваемых территорий.

Для выявления этого влияния (загрязненность атмосферного воздуха) на рыночную стоимость земельного участка, определим разность цен продаж идентичных земельных участков, расположенных на территории Метелево – 2223 руб./ м² и на территории Березняки – 2778  руб./ м². Разность в ценах продаж 555 рублей на 1 м² , есть не что иное как вклад (позитивный или негативный) в рыночную стоимость земельных участков экологического фактора (качественное состояние атмосферного воздуха) по двум рассматриваемым территориям города. Тогда, если предположить, что необходимо определить рыночную стоимость 1 м² , аналогичного земельного участка на территории Копытово с индексом загрязнения атмосферного воздуха   I_з.у. = 2,62 _,  величина «экологической» корректировки рыночной стоимости 1 м² земельного участка составит:

Следовательно, рыночная стоимость 1 м² земельного
участка на территории Копытово с учетом влияния экологического  фактора составит:  858 руб./м² .

При проведении оценки
экологического состояния природной среды, для выявления экологических проблем и
ситуаций часто используется метод балльных оценок.

На первом этапе
подобных исследований ставится задача отбора комплекса факторов, формирующих
экологическую ситуацию. Как правило, наиболее значимыми считаются химическое
загрязнение (атмосферного воздуха, почвы, питьевой воды, поверхностных вод) и
физическое (чаще всего шумовое и радиационное).

Оценка степени остроты
экологических проблем проводится на основе утвержденных нормативов. Например,
уровень загрязнения атмосферного воздуха может быть определен на основе
фактических данных – интенсивности пылевой нагрузки и величины суммарного
показателя загрязнения пылевых выпадений.

Для
того, чтобы использовать в исследовании метод балльной оценки, составляется
оценочная шкала негативного влияния экологических факторов (шкала балльной
оценки составляет от 1-5).

Итоговая
средняя балльная оценка по каждому земельному участку рассчитывается как
среднее арифметическое балльных оценок каждого фактора, округленное до целого
числа по правилам математического округления.

Результатом такого анализа может быть сводная таблица 4, отражающая экологическую оценку.

Анализируя данные
таблицы, делаем вывод, что земельный участок № 3 — Березняки подвергается
низкому уровню негативного воздействия экологических факторов (5 баллов);
земельный участок № 1 — Метелево – уровень негативного воздействия
экологических факторов ниже среднего (4 балла); земельный участок № 2 — Копытово
— уровень негативного воздействия экологических факторов выше среднего (2
балла).

Исходя из полученных результатов, можно сделать вывод, что наиболее экологически благоприятным участком из трех представленных является земельный участок № 3 — Березняки. Самым неблагоприятным, с точки зрения экологии, является земельный участок № 2  — Копытово.

Таким
образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических
факторов на стоимость земли весьма существенно, а инвестиции в улучшение
экологии жилых зон могут приносить ощутимый доход.

Литература

1. Авилова Т.В., Ознобихина Л.А., Кряхтунов А.В. Анализ
   современного использования и состояния земель на примере Тюменской области //
   Московский экономический журнал. 2019. №10. С. 10.
2. Ознобихина Л.А., Кряхтунов А.В.Развитие транспортного
   каркаса на примере города Заводоуковска Тюменской области / Московский
   экономический журнал. 2019. №10. С. 9. 
3. Ознобихина А.О., Ознобихина Л.А. Проблемы качества
   трансграничных водных ресурсов // Московский экономический журнал. 2019. №1. С.
   8.
4. Кирилова О.В., Чуба А.Ю. Эффект использования
   спутниковых навигационных систем и ГИС-технологий в сельском хозяйстве //
   Сельский механизатор. 2018. № 12. С. 2-3.
5. Решетникова М.А., Черезова Н.В. Анализ изменений
   законодательства в области садоводства и огородничества / в сборнике:
   Современные проблемы земельно-кадастровой деятельности материалы всероссийской
   научно-практической конференции. 2018. С. 82-89.
6. Черезова Н.В., Гузева И.В. Особенности использования
   территории охотничьих угодий // Московский экономический журнал. 2019. №1. С.
   7.
7. Воронин, А.В., Кравченко, Е.Г. Алгоритм
   разработки стратегии развития малоэтажного жилищного строительства (на примере
   Тюменской области). Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2012. № 3 (39). С. 9.  
8. Структурно-логическая модель формирования стратегии
   развития малоэтажного жилищного строительства (на примере Тюм. области)./Кряхтунов А. В., Кравченко Е. Г., Пелымская О. В.//Управление экономическими системами: электронный научный журнал, 2013, № 2 (50). -С. 34.