Московский экономический журнал 5/2019

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-15015

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ КАК МЕТОД ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

REDEVELOPMENT AS A METHOD OF
INCREASING THE EFFICIENCY OF USE OF OBJECTS OF COMMERCIAL REAL ESTATE: FOREIGN
EXPERIENCE

Джавадов Теймур Мансурович,
студент аспирантуры, Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, Москва, Россия, 89264070100@mail.ru

Javadov Teymur Mansurovich, postgraduate student, Russian presidential Academy of national economy and public administration, Moscow, Russia, 89264070100@mail.ru

Аннотация: В системе управления проектами инвестиционно-строительные проекты характеризуются особой уязвимостью, что обусловлено их высокой капиталоемкостью, длительным сроком реализации, привязке к определенной территории и зависимости показателей эффективности проекта от уровня ее социально-экономического развитии. Редевелопмент как управленческая технология позволяет повысить динамичность и гибкость управления объектами коммерческой недвижимости, повысить экономическую и социальную эффективность их эксплуатации для обеспечения необходимого уровня доходности и качества реализации проекта в соответствии с общими принципами развития территорий. Для эффективного решения проблем, возникающих в процессе строительства и эксплуатации коммерческих объектов, необходимо учитывать не только интересы инвесторов, но и комплекс условий и особенностей градостроительного характера, обеспечения занятости и высокого уровня жизни населения, потребностей в охране окружающей среды, административно-правовых преобразований. Статья посвящена изучению конструктивного зарубежного опыта реализации проектов редевелопмента объектов коммерческой недвижимости на примере таких стран, как Германия, США, Израиль и ряда других государств. Систематизируется информация о критериях выбора территории для реализации подобных проектов, рассматриваются успешные мировые примеры реконструкции объектов коммерческой недвижимости для повышения эффективности их использования.

Summary: In the project management system investment and construction projects are characterized by a special vulnerability, which is due to their high capital intensity, a long period of implementation, binding to a certain territory and the dependence of the project’s performance indicators on the level of its social and economic development. Redevelopment as management technology allows to increase the dynamism and flexibility of commercial real estate object’s management, to increase the economic and social efficiency of their operation in order to ensure the required level of profitability and quality of project implementation in accordance with the general principles of development of territories. It’s necessary to take into account not only the interests of investors, but also a complex of conditions and features of urban planning, employment and high living standards, environmental protection, administrative and legal transformations for effectively solve the problems arising in the process of construction and operation of commercial facilities, The article is devoted to the study of constructive foreign experience in the implementation of redevelopment projects for commercial real estate objects by the example of such countries as Germany, the USA, Israel and a number of other states. The criteria for selecting the territory for the implementation of similar projects systematizes at the article. Successful world examples of reconstruction of commercial real estate to improve the efficiency of their use examines here.

Ключевые слова: редевелопмент коммерческой недвижимости, адаптивное использование коммерческих зданий.

Keywords: redevelopment of commercial real estate, adaptive reuse of commercial buildings.

Введение

Проблема использования редевелопмента
объектов коммерческой недвижимости представляется актуальной как по причине
осознания ограничений «расползания» городских территорий и комплексного
освоения территорий городских агломераций, так и по причине объективно
существующих ограничений использования таких объектов, выражающихся в их
постепенном моральном и физическом износе и снижении инвестиционной и
коммерческой привлекательности. Опыт реализации проектов редевелопмента
коммерческой недвижимости существует во всех развитых странах, в крупных городах,
сегодня такие проекты реализуются и в России. Изучение зарубежной практики
использования редевелопмента позволяет минимизировать просчеты и негативные
последствия ошибок реализации проектов по повторному использованию или
увеличению нагрузки на объекты коммерческой недвижимости, повысить их
инвестиционную привлекательность как в форме частных инициатив, так и в форме
государственных и муниципальных программ развития территорий.

Актуальность выбранной для исследования
темы подчеркивается и повышением научного интереса к ее исследованию. Обзоры
международного опыта реализации проектов редевелопмента публикуются в России
Фондом «Институт экономики города», крупными научно-исследовательскими центрами
зарубежных стран. Среди российских ученых особое внимание обозначенной
проблематике уделяют Ю.О. Бакрунов [2, c. 37], А. Н. Дмитриев и А.О. Пепелец [3,
c. 98-102], Ю.Н.
Жулькова [4, c.
28], О.Э. Туфлина [7, c.
16] и ряд других исследователей.

Опыт редевелопмента накоплен в
большинстве стран мира, этот процесс регулируется за рубежом, как общим, так и
специальным законодательством; реализуется как в форме частных проектов, так и
в рамках специальных государственных или местных программ. Это говорит о
широком толковании самого понятия «редевелопмент» в зарубежном законодательстве
и практике управления недвижимостью. Так, в некоторых странах редевелопмент
представляет собой не только частный проект по управлению конкретным объектом,
но может быть инициирован также муниципальными или государственными властями с
целью развития депрессивной городской территории или района. Здесь
редевелопмент может осуществляться в рамках реализации специальных публичных
программ и основывается на изъятии частной собственности для обеспечения нужд и
потребностей общества с сопутствующей компенсацией собственникам справедливой
рыночной цены. Данная статья будет посвящена проектам, основанным на так
называемом «мажоритарном» принципе, который предусматривает достижения
компромисса с большинством собственников, владельцев и пользователей объектов
коммерческой недвижимости в рамках общей концепции развития городских
территорий, на которых они расположены. Цель исследования — систематизация и
сравнение условий редевелопмента объектов коммерческой недвижимости в разных
странах.

Методика исследования

Основным методом исследования является
сравнительный анализ, в первую очередь, сравнительно-правовой метод
исследования, направленный на выявление особенностей использования
редевелопмента для повышения эффективности использования объектов коммерческой
недвижимости за рубежом.

Основная часть

Под редевелопментом объектов
коммерческой недвижимости следует понимать любое новое использование уже
имеющегося здания, его реконструкцию, адаптацию под новое функциональное
использование или строительство нового объекта на месте старого объекта
недвижимости [8, c.
32-46].

В мировой практике редевелопмент
реализуется в трех основных вариантах:

• использование или перепланировка объектов недвижимости, которые были разработаны, оснащены соответствующей инфраструктурой, но фактически не эксплуатировались по различным причинам;
• активизация использования объекта недвижимости путем включения дополнительного функционала для повышения экономической, физической и социальной эффективности объектов коммерческой недвижимости;
• адаптивное повторное использование объектов коммерческой недвижимости, где имеющиеся возможности и структура здания преобразуются для повышения экономической и инвестиционной привлекательности [11, c. 626-628].

К преимуществам адаптивного использования
объектов коммерческой недвижимости традиционно относятся территория
расположении объекта (как правило, в центрах или густонаселенных районах
крупных городов), часто их историческая ценность, а также развитость
инфраструктуры, возможность экономии на материалах для строительства,
коммерческая привлекательность для арендаторов. При этом препятствиями на пути
к такому варианту редевелопмента могут стать дополнительные обременения по
содержанию объекта как исторического памятника, связанные с этим статусом
ограничения по перепланировке, реконструкции и функциональному использованию,
непредсказуемость рисков (возможность изменения градостроительного
законодательства), моральное устаревание и несоответствие современных
требованиях и стандартам безопасной эксплуатации, что влечет дополнительные
затраты инвестора.

В США редевелопмент сегодня рассматривается
как технология управления не только конкретными объектами коммерческой
недвижимости, но и как способ преобразования городских территорий,
регламентируясь законодательством штатов. Обычно Агентства по редевелопменту
или Планировочные комиссии муниципалитетов разрабатывают и принимают средне- и
долгосрочные Планы редевелопмента для конкретной территории, района или округа
населенного пункта, реализации которых должны соответствовать частные проекты
редевелопмента объекта коммерческой недвижимости. Процессы разработки и реализации
проектов осуществляются под контролем данных органов, утверждающих Проектную
зону, цели и задачи редевелопмента, юридическое описание обязанностей и прав
инвестора, оценка воздействия предлагаемого проекта на жизнь общества и
окружающую среду. Нередко процесс разработки и согласования проекта
сопровождается консультациями с налоговыми органами, взимающими имущественные
налоги, для предоставления преференций и определения порядка погашения и
размера налоговых платежей в период реализации проекта. Законодательство
некоторых штатов предполагает формирование Комитета проектной зоны из числа
представителей общественности и бизнеса данной территории. Проект
редевелопмента обязательно должен быть заслушан и принят на публичных слушания
[1, c.
39-41].

В Израиле разработка государственной
программы «Обновление застройки» входит в спектр обязанностей Министерства
строительства, а ее реализация регламентирована на ведомственном уровне. По
своему содержанию программа охватывает, в первую очередь, редевелопмент объектов
жилой недвижимости. На муниципальном уровне органы местного самоуправления
регулярно определяют «белые пятна» — предполагаемые к застройке и реализации
редевелоперских проектов территории, а также градостроительные требования и
ограничения реализации конкретных инвестиционно-строительных проектов. На
основе этих данных Министерство строительства инициирует разработку Плана
преобразования и передает его муниципальным властям. Реализация Плана и его
отдельных этапов осуществляется в форме тендера и обязательно предусматривает
проведение публичных слушаний [6, c. 53-58].

В Германии реализация проектов
редевелопмента коммерческих зданий связана с санацией застроенных территорий,
требования к которой определены федеральным законодательством. Частные и
публичные интересы обычно тщательно анализируются с позиции общественного блага
и взаимодействия всех заинтересованных сторон. Границы территории, подлежащей
санации, утверждаются муниципалитетом в форме Устава санации, срок которой не
должен превышать 15 лет. Органы местного самоуправления сообщают о вступлении в
силу Устава ведомству, которое отвечает за ведение поземельной книги. Все
сделки с недвижимым имуществом, в том числе объектами коммерческой
недвижимости, на территории, подлежащей санации, осуществляются с письменного
разрешения муниципалитета. Формами редевелопмента, предусмотренными
законодательством, могут быть модернизация и ремонт зданий, реконструкция,
перенос и строительство предприятий и промышленных объектов. За редким
исключением осуществление мероприятий по строительству относится к компетенции
и обязанностям собственников при условии, что они могут обеспечить их
надлежащее исполнение [5, c.
342-343].

Критерии выбора территорий для
реализации проектов редевелопмента объектов коммерческой недвижимости в разных
странах различны, подходы зарубежного законодательства к регулированию данного
вопроса отражены в таблице 1.

Вопрос об экономической целесообразности
реализации проектов редевелопмента коммерческой недвижимости, предусматривающих
сохранение и адаптивное повторное использование соответствующих объектов,
является дискуссионным в зарубежной науке. Так, К. Хиллегарда и его коллег,
экономическая эффективность таких проектов не всегда является единственным и
наиболее приоритетным критерием их реализации [9, c. 32-49], что подтверждается успешным
опытом редевелопмента промышленных объектов, трансформированных в галереи для
организации выставок, музеи, лофт-гостиницы и жилые помещения. Примерами таких
проектов могут быть арт-музей и галере Тейт в здании электростанции Бэнксайд в
Лондоне. Экономические издержки проектов редевелопмента в зависимости от
характеристик конкретных объектов коммерческой недвижимости. Анализ проектов
редевелопмента коммерческой недвижимости, предусматривающих повторное
адаптивное использование зданий и реализованных в Канаде, позволил ученым
оценить размер экономии издержек в сравнении со стандартными
строительно-инвестиционными проектами, предусматривающими снос старых зданий, в
10-12% [12, c.
505-520].

Зарубежный опыт свидетельствует о том,
что вмешательство государственных органов или местных властей в процесс
реконструкции или адаптивного повторного использования объектов коммерческой
недвижимости часто оправданы, например, при предоставлении инициаторам таких
проектов определенных преференций или помощи. Так, в Нью-Джерси муниципалитет при поддержке
«Агентства по защите окружающей среды» (ЕРА) компенсирует девелоперам до 75%
расходов, связанных с расчисткой промышленных территорий или улучшением
визуального состояния объекта коммерческой недвижимости. В штате Огайо для
инвесторов предусмотрены налоговые преференции: разрешается в течение 15 лет
после редевелопмента уплачивать имущественные налоги из расчета старой
стоимости здания. В штате Миссури предусмотрена компенсация расходов по
подготовке земельных участков при совершенствовании инфраструктуры объектов
коммерческой недвижимости (организация парковок, облагораживание близлежащей
территории и т. п.) [10, c. 84-88]. Механизм возвратных налогов «tax increment
financing» предусматривает постепенную компенсацию путем освобождения от уплаты
налогов в размере затрат, понесенных инвестором на расчистку территории и
реконструкцию объектов [10, c. 84-88]. Поддержка редевелоперских проектов в сфере
эксплуатации и строительства коммерческой недвижимости со стороны органов
государственной власти и муниципалитетов обусловлена их заинтересованностью в
оптимизации использования территорий крупных городов, увеличении налоговых
поступлений, создании туристически привлекательных объектов и городского
ландшафта.

Таким образом, редевелопмент объектов коммерческой недвижимости
определяется как управленческая технология и комплексная деятельность, цель
которой заключается в изменении подхода к функционированию и эксплуатации таких
объектов на основе осуществления крупных капиталовложений, сноса, капитального
ремонта, изменения функционального предназначения, переоборудовании, улучшения
состояния и окружающего ландшафта. Как показывает мировой опыт, критерии
эффективности редевелопмента могут быть не только экономические индикаторы, но
и показатели социальной и экологической эффективности. Общим для развитых
государств является активная поддержка частных редевелоперских проектов со
стороны государственной и муниципальной властей.

Список литературы

1. Анализ
   международного опыта редевелопмента (развития застроенных территорий). — М.:
   Фонд «Институт экономики города», 2017. — 118 с.
2. Бакрунов
   Ю.О. Методология развития девелоперской деятельности в
   инвестиционно-строительной сфере: автореферат дисс. …д.э.н. — М., 2010. — 37
   с.
3. Дмитриев
   А.Н., Пепелец А.О. Эффективность реализации и риски редевелопмента промышленных
   территорий в контексте «зеленого» строительства// Технологии строительства. —
   2014. — №6-7. — С. 98-102.
4. Жулькова
   Ю.Н. Управление многофункциональной недвижимостью на основе реконцепции ее
   использования: автореферат дисс. …к.э.н. — Н.-Новгород, 2006. — 28 с.
5. Климчаускайте
   А.Ю. Мировой опыт использования редевелопмента в индустрии туризма // Молодой
   ученый. — 2016.- №5. — С. 342-343.
6. Котлярова
   Е. В., Дворников Ю.Я. Принципы проектирования городской архитектурной среды:
   учебное пособие. – Ростов н/Д: Ростовский государственный строительный
   университет, 2014. — 93 с.
7. Туфлина
   О.Э. Развитие объектов нежилого фонда на основе принципов редевелопмента:
   автореферат дисс. …к.э.н. — М., 2009. — 16 с.
8. Bullen P., Love P. Factors
   influencing the adaptive re-use of buildings // Journal of Engineering, Design
   and Technology. — 2011. —  Vol. 9 — No.
   1. —  pp. 32–46.
9. Hyllegard K., Paff J., Dunbar B.
   Sustainability and Historic Preservation in Retail Design: Integrating Design
   into a Model of the REI Denver Decision-Making Process // Journal of Interior
   Design. — 2003. — No 1-2. — pp. 32-49.
10. Rabun S.J., Kelso R. Building
    Evaluation for Adaptive Reuse and Preservation. — New Jersey:  John Wiley & Sons: Hoboken, 2009. — 272
    p. — pp.84-88.
11. Salkin P.E. Ensuring Continuing
    Community Amenities Through Golf Course Redevelopment // Real Estate Law
    Journal. — 2007. — № 35. — рр. 626-628.
12. Shipley R., Utz S., Parsons M. Does
    Adaptive reuse Pay? A Study of the Business of Building Renovation in Ontario,
    Canada // International Journal of Heritage Studies. — 2006. — No 6. — pp.
    505-520.