http://rmid-oecd.asean.org/situs slot gacorlink slot gacorslot gacorslot88slot gacorslot gacor hari inilink slot gacorslot88judi slot onlineslot gacorsitus slot gacor 2022https://www.dispuig.com/-/slot-gacor/https://www.thungsriudomhospital.com/web/assets/slot-gacor/slot88https://omnipacgroup.com/slot-gacor/https://viconsortium.com/slot-online/http://soac.abejor.org.br/http://oard3.doa.go.th/slot-deposit-pulsa/https://www.moodle.wskiz.edu/http://km87979.hekko24.pl/https://apis-dev.appraisal.carmax.com/https://sms.tsmu.edu/slot-gacor/http://njmr.in/public/slot-gacor/https://devnzeta.immigration.govt.nz/http://ttkt.tdu.edu.vn/-/slot-deposit-dana/https://ingenieria.unach.mx/media/slot-deposit-pulsa/https://www.hcu-eng.hcu.ac.th/wp-content/uploads/2019/05/-/slot-gacor/https://euromed.com.eg/-/slot-gacor/http://www.relise.eco.br/public/journals/1/slot-online/https://research.uru.ac.th/file/slot-deposit-pulsa-tanpa-potongan/http://journal-kogam.kisi.kz/public/journals/1/slot-online/https://aeeid.asean.org/wp-content/https://karsu.uz/wp-content/uploads/2018/04/-/slot-deposit-pulsa/https://zfk.katecheza.radom.pl/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/https://science.karsu.uz/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/ Московский экономический журнал 4/2016 - Московский Экономический Журнал1

Московский экономический журнал 4/2016

УДК 336.77:332(470+571)

Безымянный 12

Ломовцева Наталья Николаевна,

доцент кафедры экономического

анализа и государственного управления

Ульяновский государственный университет, г. Ульяновск,

Мокеева Татьяна Александровна,

Студентка магистратуры

факультета управления

Ульяновский государственный университет, г. Ульяновск

Lomovtseva N.N. epr_nn@mail.ru

Mokeeva T.A. 8280005@mail.ru

Развитие ипотечного кредитования жилья в РФ

Progress of hypothecary crediting of habitation in the Russian Federation

Аннотация

В статье рассмотрены проблемы развития ипотечного кредитования жилья в Российской Федерации. Авторами проанализированы факторы, влияющие на рынок одного из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы. К основным из них отнесены: высокие процентные ставки, низкий уровень доходов населения, государственная поддержка определенных категорий населения при приобретении жилья и некоторые другие. Делается вывод о слабом развитии данных финансовых услуг, даются определенные рекомендации по их наращиванию.

Summary

In article problems of progress of hypothecary crediting of habitation in the Russian Federation are considered. Authors analyse the factors influencing the market of one most dynamically developing segments of bank business in recent years. To the cores from them are carried: high interest rates, a low level of incomes of the population, the state support of the certain categories of the population at purchase of habitation and some other. The conclusion about weak progress of the given financial services is done, the certain recommendations on their escalating are given.

Ключевые слова: жилищная политика, ипотечное кредитование, государственное субсидирование, ипотечные программы.

Keywords: the housing policy, hypothecary crediting, the state subsidizing, hypothecary programs.

Основным приоритетным направлением государственной жилищной       политики РФ с конца 1990-х годов до настоящего времени остается поддержка ипотечного кредитования. Изучение проблем жилищного кредитования в России становится все более актуальным на современном этапе в связи с тем, что наблюдается перепроизводство жилья по причине невозможности его сбыта из-за низкой покупательной способности населения.

Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций во всех развитых странах. В ней участвует большинство населения, и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

В России ипотечное кредитование развивается достаточно слабыми темпами. Этому способствует несколько причин, которые попытаемся проанализировать в данной статье.

В июле 1998 года был принят Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1], а спустя два года Постановлением Правительства РФ была утверждена Стратегия развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года [2]. В преамбуле Стратегии сформулированы основные проблемы, сдерживающие развитие ипотеки в России, цели и ключевые  задачи, а также ожидаемые результаты ее реализации. В соответствии с указанным документом главной целью развития ипотечного жилищного кредитования в России является  повышение доступности жилья – в результате реализации Стратегии к 2030 году не менее 60% семей будут способны приобрести или построить жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования.

Согласно статистическим данным за 2014 год в России на одного человека приходится 23,7 кв. м жилья [5] и только 1% населения может позволить приобрести недвижимость за счет собственных средств [6]. Таким образом, большая часть населения страны ищет выход из сложившейся ситуации за счет привлечения кредитов, в том числе ипотеки.

Рассматривая тенденцию развития ипотечного кредитования в России за 2009-2015 годы, можно сделать вывод, что количество выданных кредитов на приобретение жилья за этот период увеличилось в 4 раза, объем кредитования – в 7 раз. При этом мы наблюдаем положительную динамику по этим двум показателям до 2014 года и резкое их снижение в 2015 году – соответственно на 34 и 36%. Средняя величина выданного кредита в 2015 году составила 1 641 тыс. руб. и снизилась по сравнению с предыдущим 2014 годом на 2% (Таблица 1).

Таблица 1. Ипотечное кредитование в России за 2009-2015 годы

bezymyannyj

Источник:  Центральный Банк Российской Федерации [7].

Рассматривая причины проблем, сопровождающих развитие ипотечного кредитования в России, остановимся на некоторых из них, которые, на наш взгляд, являются основными.

  • Высокие процентные ставки по ипотеке.

На рисунке 1 показана динамика процентных ставок по ипотечным кредитам в РФ за 2012-2015 годы [8]. В 2012 году средневзвешенный процент по ипотечному кредитованию составил 12%, в 2013 и 2014 годах – 13%, а в 2015 этот показатель доходил до 15%,то есть наблюдается тенденция его роста.

bezymyannyj

Рисунок 1 — Динамика процентных ставок по ипотечным кредитам

В России средний процент ипотечного кредитования за период 2009 – 2015 годы колебался от 9% до 15% и превышал аналогичный показатель в развитых странах на 5-10 пунктов. Например, в Евросоюзе данный процент составляет от 4% до 5%, в США – от 3% до 5%. Наименьший уровень процентной ставки в России наблюдался в 2011 году (11%).

Снизить процентные ставки банковским учреждениям не позволяет высокая стоимость привлечения ресурсов: ключевая ставка Центробанка России за этот период составляла от 5,5% до 11,0%. За анализируемый период наблюдался достаточно высокий уровень инфляции.

На фоне сложившейся ситуации Правительство РФ в начале 2015 года предложило временное (с 1 марта 2015 года до 1 января 2017 года) решение данной проблемы – снижение ставки по ипотеке до 13% за счет государственного субсидирования оставшегося процента ипотечных кредитов [3].

Многие субъекты РФ, в том числе и Ульяновская область, поддержали инициативу Правительства РФ о субсидировании ставок по ипотеке. Это позволило жителям регионов получать кредиты на более льготных условиях.

Как показывает прошедший период, субсидирование ипотечных ставок оказалось крайне эффективным мероприятием. Например, утвержденная Программа помогла не только населению в приобретении жилья, но и строительной отрасли, в первую очередь, застройщикам, нарастить строительство жилого фонда. Так, в Ульяновской области в 2014 году было введено в эксплуатацию 718,9 тыс.кв.м, а в 2015 году – уже 939,5 тыс.кв.м (рост составил более 30%), что позволило региону по итогам 2015 года по абсолютным показателям ввода жилья подняться с 10 на 8 место среди регионов ПФО [9].

Как отмечают эксперты, ипотека с господдержкой, прежде всего, способствует росту спроса населения на данный ипотечный продукт, а также увеличению числа ипотечных программ, в которых часть ставки субсидирует застройщик. Например, таким проектом в Ульяновской области является начатая в 2015 году по инициативе губернатора программа «Губернаторская ипотека» [4]. В соответствии с ней участники — работники бюджетных организаций – за счет областного бюджета получают единовременные социальные выплаты в размере 100 тысяч рублей на оплату первоначального взноса, а застройщики предлагают льготные условия кредита. В 2015 году программа позволила приобрести квартиры 300 семьям: врачам, учителям, работникам учреждений социальной защиты и культуры.

Кроме государственного регулирования ипотечной ставки, можно отметить как положительный фактор по снижению уровня стоимости приобретаемого жилья участие предприятий в улучшении жилищных условий своих работников.

Например, в марте 2016 года между Правительством Ульяновской области и администрацией АО «Авиастар-СП» было подписано Соглашение о сотрудничестве, направленное на социально-экономическую поддержку работников «Авиастара» и реализацию жилищной программы.

Жилищная программа авиационного завода действует с 2012 года — предприятие предоставляет на безвозмездной основе ее участникам денежные средства на оплату первого взноса банковского кредита для приобретения жилья. Банковский кредит выдается на срок не менее 10 лет, процент кредитования ниже рыночного. Реализуя программу, руководство, прежде всего, стремится закрепить на предприятии необходимое количество, как молодых специалистов, так и высококвалифицированных работников, представителей дефицитных профессий.

Согласно принятому в 2016 году документу, в рамках предоставленных льгот по налогообложению, увеличена сумма первоначального взноса, предоставляемого сотрудникам завода на приобретение жилья. Подписанное соглашение предусматривает увеличение субсидии за первоначальный взнос по ипотеке на 25 000 рублей. Теперь за 1-комнатную квартиру он составляет 125 000 руб., за 2-комнатную — 150 000 руб., 3-х комнатную — 175 000 руб. Данный проект оказывает авиастроителям ощутимую помощь в приобретении жилья.

2) Высокий уровень инфляционного процесса и отсутствие ресурсной базы у кредитных организаций.

Инфляция – это процесс обесценивания национальной валюты в стране. В России за 2015 год уровень инфляции составил 12,9%[10]. Высокий уровень инфляции определяет высокую ставку рефинансирования, что отражается на стоимости привлечения средств банками. В этих условиях риски долгосрочного кредитования для финансовых структур возрастают, что отражается на ставке ипотечных кредитов. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом, кредитной организации необходимо привлечь на выгодных для нее условиях денежные средства на такой же длительный срок и в то же время соблюсти все требования ликвидности. На сегодняшний день сделать это на территории РФ проблематично. Действенным выходом в данном случае является привлечение целевого финансирования от иностранных фондов, что в условиях действующих санкций сегодня практически невозможно.

Таким образом, ипотека в связи с отсутствием необходимых ресурсов у кредитных организаций и высоким уровнем инфляции является дорогостоящим продуктом на финансовом рынке и может быть востребована ограниченным кругом потребителей. В этих условиях политика Центрального банка России по таргетированию инфляции играет значительную роль по снижению уровня ипотечной ставки.

Как одну из эффективных государственных мер по регулированию развития жилищного строительства в РФ можно отметить создание в 1997 году Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) [11].

Основная задача Агентства – сделать ипотечное кредитование доступным для населения. Кроме того, оно содействует поддержанию ликвидности банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты гражданам. Для этого Агентство привлекает средства на фондовом рынке, размещая там свои облигации. Деньги направляются на выкуп у банков или специализированных организаций прав требований по выданным ипотечным кредитам в рамках программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, а также выдачу ипотечных займов гражданам напрямую с участием аккредитованных Агентством агентов. Агентством ежегодно рефинансируется (выкупается) около 6 процентов в количественном и в денежном выражении всех выданных ипотечных кредитов в России.

В 2015 году был принят федеральный закон №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым на базе АИЖК создан единый институт развития в жилищной сфере, в состав которого вошли дочерние компании Агентства. В феврале 2016 г. наблюдательный совет АИЖК утвердил стратегию развития Единого института развития в жилищной сфере на 2016-2020 годы, которая  определила основные направления деятельности института: обеспечение застройщиков земельными ресурсами, предоставление гарантий по кредитам застройщикам, развитие рынка арендного жилья за счет коллективных инвестиций, развитие ипотечного рынка [12].

3) Низкая платежеспособность населения.

Недостаточный уровень дохода населения, и соответственно, его низкая платежеспособность – одна из основных проблем медленного развития ипотеки в РФ. Согласно оценке Министерства экономического развития РФ, произведенной в 2014-2015 годах, лишь 10% населения нашей страны могут позволить себе ипотеку, а в улучшении жилищных условий нуждаются свыше 60% граждан [13].

Таблица 2. Показатели доходов населения России за 1 квартал 2013 — 2016 гг.

bezymyannyj

Источник: Федеральная служба статистики[14].

Данные таблицы 2 показывают незначительный рост за четыре года как среднего уровня номинальной заработной платы – на 24,4 %, так и среднего уровня дохода – на 5,9 %. Инфляция за этот период составила 36 %, то есть в  реальном соотношении уровень заработной платы за четыре года снизился.

По регионам эти показатели достаточно дифференцированы. Например, в Ульяновской области по итогам 1 квартала 2016 года среднемесячная начисленная заработная плата работников сложилась ниже среднего российского уровня и составила всего 22 205 рублей (уменьшилась к аналогичному периоду прошлого года на 3 %).

По данным аналитиков банка «ДельтаКредит» в 2016 году российская семья, которая планирует приобрести жилье в кредит, должна располагать средним ежемесячным доходом в 54 тыс. руб. Такой заработок потребуется для оформления ипотечного кредита сроком на 15 лет по ставке 12,5% годовых на покупку квартиры площадью 56 квадратных метров. Средняя цена квадратного метра в России составляет 56 тыс. руб., средний ежемесячный платеж по кредиту — 27 тыс. руб.

Как мы видим из таблицы 2, среднедушевой доход населения в РФ за 1 квартал 2016 года составил всего 26 340 рублей в месяц, что говорит  о недоступности этого кредита для большинства граждан России.

На сегодняшний день банки выдают кредиты, учитывая, так называемые скрытые доходы населения. Но даже на этих условиях кредитная организация выдаст ипотеку только в том случае, если размер ежемесячного платежа составит не более 40% семейного дохода заемщика.

На фоне снижения реальных доходов населения за последние годы наблюдается тенденция роста просроченной задолженности по займам и кредитам. Так, по необеспеченным потребительским кредитам объем займов с просрочкой более 90 дней вырос за 2014 г. на 60% до 791,8 млрд. руб. (10,6% от всей задолженности). По ипотечным жилищным кредитам просрочка более 90 дней за 2014 год выросла на 26% до 68,1 млрд. руб. (2% всей задолженности), а за 2015 год рост просроченной задолженности составил уже 29% или 74,5 млрд.руб. (4% всей задолженности) [15].

Цифры показывают, что ситуация в ипотечном портфеле более благополучная, чем с необеспеченными кредитами: во-первых, по сравнению с потребительским кредитованием ипотечные заемщики более дисциплинированны, во-вторых, их кредиты обеспечены залогами. Тем не менее, доля просроченной задолженности по ипотечному кредитованию за последние годы растет.

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что эти услуги для большинства жителей нашей страны недоступны. У данной проблемы нет иного пути решения, кроме как повышения уровня жизни граждан РФ.

4) Недостаточное качество ипотечных программ.

В настоящее время Правительством РФ разработан целый ряд льготных ипотечных программ: для военнослужащих, молодых семей, работников полиции, молодых специалистов, учителей и др. Однако, как показывает практика, все эти программы требуют существенных доработок.

Несмотря на заманчивые процентные ставки, ипотека при поддержке государства имеет ряд недостатков:

Во-первых, кредиты по этой программе выдаёт ограниченное количество банков. Например, по итогам 2015 года более 50% выданных ипотечных кредитов приходится на Сбербанк России [16]. Если жители мегаполисов еще имеют возможность выбора подходящего для них банка, то у жителей небольших провинциальных городов такая возможность отсутствует.

Во-вторых, пониженная процентная ставка начинает действовать только с момента, когда заёмщик оформит право собственности на квартиру. На стадии строительства процентные ставки выше.

В-третьих, необходимость первого взноса – 20-30 % стоимости жилья – делает эту программой не доступной для многих категорий граждан.

В-четвёртых, банки имеют список аккредитованных компаний-застройщиков, и жильё приходится приобретать только у них, иначе ставка повышается.

Тем не менее, для населения нашей страны программы льготного ипотечного кредитования являются существенной помощью. Банки же не заинтересованы в этих программах, поскольку они не являются для них рентабельными. Кредитные организации предлагают ипотечные кредиты только при условии, что государство компенсирует финансовые потери от льгот, представленных заемщику.

5) Слабая развитость жилищного строительного рынка.

В настоящее время рынок строительства первичного жилья непрозрачен. В России не так много компаний, которые занимаются строительством многоквартирных жилых домов. Таким образом, отсутствие здоровой конкуренции между строительными организациями приводит к искусственному повышению и удержанию высоких цен на жилье. В свою очередь, кредитные организации, предоставляющие ипотечные займы, также напрямую зависят в разработке ипотечных программ от цен, которые диктуют монопольные строительные организации. Решить данную проблему можно несколькими путями:

Во-первых, необходимо развивать конкуренцию на этом рынке, в том числе с помощью государственного регулирования.

Во-вторых, реализовать задачу по снижению административных барьеров при выдаче разрешения на строительство жилья.

В-третьих, увеличить дифференциацию стоимости жилья в зависимости от разных факторов, в том числе и от стоимости выделяемой земли под строительство.

Рассматривая причины слабого развития ипотечного кредитования, нельзя забывать и об общей нестабильной экономической ситуации в России. Экономика нашей страны, к сожалению, зависит от общемировых цен на природные ресурсы, что сегодня повлияло на формирование бюджетных доходов нашего государства и его возможности в части социальных программ. В этой ситуации необходимо выделить приоритеты помощи гражданам в приобретении жилья и проводить целенаправленную политику по ее реализации.

Подводя итоги, можно констатировать, что, несмотря на принятые программы по обеспечению граждан России жильем и социальную поддержку населения при решении жилищных вопросов, проблемы приобретения жилья по ипотечному кредитованию остаются достаточно многогранными. Решение этих проблем – это комплексная задача, затрагивающая различные сферы экономики, политики, социального и строительного сектора. На взгляд авторов, необходимо принять комплексную Стратегию развития жилищного строительства в России, включив в этот документ существующие различные программы по этому направлению, и определить в ней факторы, влияющие на доступность ипотечного кредитования для населения. Здесь необходимо учесть заинтересованность всех участников: государства, граждан, застройщиков и финансовых структур.

Кроме того, для адаптации различных ипотечных моделей к сложившейся ситуации в нашей стране необходимо внести соответствующие изменения в российское законодательство, например, по таким направлениям, как:

  • внедрение лизинговых схем предоставления жилья на долгосрочный период;
  • разработка мер на федеральном и региональном уровне по минимизации угроз и рисков на рынке жилья;
  • реализация, в том числе и лучших зарубежных практик, ипотечного кредитования с государственным участием.

Важно, чтобы все участники процесса ипотечного кредитования были заинтересованы и готовы внедрять новые подходы, направленные на последовательное развитие строительной жилищной отрасли и обеспечение граждан лучшими жилищными условиями.

Литература:

 

  1. Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета, № 137, 22.07.1998.
  2. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, № 3, ст. 278.
  3. Постановление Правительства РФ от 13.03.2015 № 220 (ред. от 25.05.2016) «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)»//Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 16.03.2015.
  4. Постановление Правительства Ульяновской области от 30.03.2011 № 12/131-П (ред. от 20.05.2016) «О предоставлении социальных выплат на приобретение жилья отдельным категориям граждан, постоянно проживающих на территории Ульяновской области»// «Ульяновская правда», № 37(23.014), 08.04.2011.
  5. Обеспеченность населения жильем в России и некоторых других странах мира [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rusfact.ru/.
  6. Федеральная служба статистики [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gks.ru/.
  7. Центральный Банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cbr.ru/.
  8. Центральный Банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cbr.ru/.
  9. Федеральная служба государственной статистики по Ульяновской области [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://uln.gks.ru/.
  10. Федеральная служба статистики [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gks.ru/.
  11. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»// Российская газета, № 168, 04.09.1996.
  12. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rosipoteka.ru/.
  13. Министерство экономического развития Российской Федерации [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://economy.gov.ru/.
  14. Федеральная служба статистики [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gks.ru/.
  15. Центральный Банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cbr.ru/.
  16. Центральный Банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cbr.ru/.