Московский экономический журнал 4/2016

image_pdfimage_print

УДК 332.834.8 +332.822.1

Безымянный 12

Раковская Мария Викторовна,

аспирант,

Московский государственный строительный университет, г.Москва

Rakovskaya M.V.  mariya–rakovskaya@ya.ru

Совершенствование механизма управления муниципальными земельными участками при реализации жилищных долгосрочно-целевых программ

IMPROVING THE MECHANISM OF MANAGEMENT municipal land FOR IMPLEMENTATION OF LONG-TERM HOUSING target programs

Аннотация

В статье рассматривается ситуация в сфере реализации жилищных долгосрочно-целевых программ в части управления земельными участками. Основной целью исследования является совершенствование механизма долгосрочно-целевой программы, направленной на обеспечение населения доступным (с точки зрения стоимости и условий приобретения) и комфортным (с точки зрения условий проживания) жильем, что станет возможным, по мнению автора, только используя механизм управления муниципальной землей, как основой единого объекта недвижимости. Для достижения цели поставлены и решены следующие  задачи: рассмотрен перечень долгосрочных целевых программ, принятых на территории субъекта федерации, в основе которых лежит механизм управления земельным участком и основной целью является обеспечение жильем нуждающихся граждан; выделение из перечня программы, наиболее явно содержащей механизм вовлечения муниципальных земельных участков в программные мероприятия; анализ существующего механизма реализации программы; совершенствование механизма программы таким образом, чтобы жилье было доступно гражданам и отвечало требованиям комфортности, т.е. цена квадратного метра жилья не должна превышать пределы, установленные министерством регионального развития РФ. В статье проанализирован существующий механизм реализации мероприятий долгосрочно-целевой программы Архангельской области «Активизация индивидуального жилищного строительства в Архангельской области» на 2009–2014 годы», определены существующие недостатки и предложен усовершенствованный механизм по более эффективному управлению земельным участком.  В частности, дополнены критерии отбора земельного участка с целью реализации программных мероприятий, а также в схему реализации программы введен комплексный застройщик, ответственный за  организацию строительства и обеспечения инфраструктурой земельного участка.

Summary

The article deals with the situation in the implementation of long-term housing-targeted programs in the management of the land. The main purpose of this study is to improve the mechanism of long-term target-oriented program aimed at providing the population available (in terms of cost and conditions) and comfortable (in terms of living conditions) housing, that will be possible, according to the author, only using municipal land management mechanism as the basis of a single property. To achieve the goal set and solved the following tasks: reviewed the list of long-term target programs adopted in the territory of the Federation, which are based on land management mechanism and the main purpose is to provide housing for the needy citizens; selection from the list of programs, most obviously contains a mechanism involving municipal land in the program activities; analysis of the existing mechanism for implementing the program; improvement program mechanism so that the shelter was available to citizens and meets the requirements of comfort, ie, price per square meter of housing should not exceed the limits set by the Ministry of Regional Development of the Russian Federation. The article analyzes the existing mechanism for implementing long-term measures, the target program of the Arkhangelsk Region «Revitalization of individual housing construction in the Arkhangelsk region» for 2009-2014 «, identified the existing shortcomings and provides an improved mechanism for more effective management of the land. In particular, supplemented by criteria for the selection of land for the purpose of implementation of program activities, as well as in the scheme of the program introduced an integrated developer, responsible for organizing the construction and provision of infrastructure land.

Ключевые слова: земельные участки, жилищное строительство, муниципальное управление, долгосрочно-целевые программы, муниципальные земли

Keywords: land, housing, municipal management, long-term targeted programs, municipal land

Введение.

Земля как объект управления, несомненно, способа приносить доход и именно грамотный подход к использованию земельного участка обуславливает увеличение стоимости единого объекта недвижимости [6]. Особым видом управления земельными ресурсами следует признать управление земельными участками, которые принадлежат на определенном вещном праве Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или же муниципальным образованиям. В условиях проведения земельной реформы государство выпустило из рук стратегическое управление земельным потенциалом. Это обернулось ростом темпов деградации земель, свертыванием работ по благоустройству земель, отсталости инфраструктуры и неэффективности городского и сельского землепользования. Появляется настоятельная потребность в развитии методов управления земельными ресурсами, позволяющих решать как экономические, так и социальные проблемы, в частности обеспеченность жильем населения [7]. Негативный опыт многих российских городов, где городские земли уже давно перераспределены и ощущается острая нехватка обеспеченных коммунальной инфраструктурой земельных участков с целью жилищного строительства, показывает, что необходимо совершенствование существующих методов управления земельными участками, а также внедрение новых способов управления.

Поскольку в настоящее время состояние значительной части жилищного фонда большой части российских городов оценено как неудовлетворительное, необходимость обеспечения населения доступным (с точки зрения стоимости и условий приобретения) и комфортным (с точки зрения условий проживания) жильем является одной из приоритетных задач социально-экономического развития городов [2], [9]. Строительство доступного жилья  является одним из наиболее важных, динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и во многом определяет уровень развития общества и его производственных сил [4].

В настоящее время во многих городах России, удаленных от центра страны, где остро ощущается потребность в жилье, частные инвесторы не готовы вкладывать средства в жилищное строительство. Прежде всего, данный факт обусловлен отсталостью инфраструктуры земли, выделяемой для строительства, что, несомненно, требует достаточных капиталовложений со стороны инвестора [5].

Кроме того, во многих городах существует проблема недостаточности свободных земельных участков, пригодных для жилищного строительства [10], а те земли, которые могут быть выделены, слишком рискованные с точки зрения местоположения для вложения денежных средств, поскольку, по мнению инвестора, данное местоположение не будет востребовано желающими приобрести жилье [8].

С другой стороны, муниципальные образование, даже при наличии земельного участка, закрепленного за ними на праве собственности, не имеют возможность осуществить строительство жилых домов, ввиду отсутствия достаточных средств в местном бюджете. Именно поэтому, наиболее возможным способом решения данных проблем является применение долгосрочных целевых программ, основанных, прежде всего, на эффективном использовании земельного участка, с целью решения жилищной проблемы.

Вопросы, заключающиеся в потребности жилья и отсутствии для этого подготовленных земельных участков, обусловили актуальность темы статьи: «Совершенствование механизма управления муниципальными земельными участками на примере долгосрочных целевых программ».

По мнению автора, именно совершенствование механизма долгосрочных целевых программ, основанных на эффективном использовании земельного участка, выражающегося в привлечении частного капитала в реализацию программных мероприятий, позволит решить вышеназванные проблемы. Кроме того, учитывая  приоритетные  направления государственной жилищной политики,  грамотный  экономический  механизм предоставления  земли  способствует решению жилищных проблем различных категорий граждан и гармоничному развитию городской среды [3].

Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования.

Методологической базой исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования, посвященные методическим положениям управления муниципальными земельными участками, а также управления долгосрочными целевыми программами с использованием методов математического, структурного, технико-экономического, логического анализа в рамках системного подхода. Теоретической основой исследования являются фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития инвестиционно-строительных комплексов в условиях рынка; труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию девелопмента и теории управления земельными участками; отечественные и зарубежные разработки в области управления долгосрочно-целевыми программами. Эмпирической базой исследования послужили официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики. Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные документы федеральных и региональных органов власти; аналитические материалы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, статистические данные Федеральной службы государственной статистики; печатные и электронные публикации; материалы исследований и научных конференций по исследуемой проблеме, а также результаты научного исследования автора диссертации. Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы математическая статистика, методы оценки инвестиционной стоимости, экономико-математического моделирования,  логического анализа, экспертных оценок, сравнительный анализ строительной отрасли и др.

Ход исследования.

В рамках статьи под эффективным управлением муниципальными земельными ресурсами подразумевается принятие таких управленческих решений, которые в результате приведут к доступной стоимости квадратного метра жилья.

Объектом исследования в статье являются муниципальные земельные участки, которые нерационально (неэффективно) используются в рамках долгосрочных целевых программ.

Предметом исследования является механизм реализации долгосрочной целевой программы, направленной на обеспечение жильем нуждающихся граждан.

На 2012 год был утвержден перечень долгосрочных целевых программ, финансирование которых предусмотрено из областного бюджета, ряд из которых затрагивает жилищную проблему, которая на территории Архангельской области по-прежнему остается острой, а решение ее — актуальной. Среди жилищных долгосрочно-целевых программ Архангельской области в качестве предмета исследования выделена  программа «Активизация индивидуального жилищного строительства в Архангельской области» на 2009–2014 годы» (далее Программа) [1], которая, по мнению автора наиболее ярко содержит механизм управления муниципальными земельными участками.  Основанием для выбора данной Программы также служит то обстоятельство, что в последние  годы  строительство  индивидуального  жилья  является  наиболее  перспективным и  развивающимся  направлением  жилищной  политики  в  РФ [10].

Программа направлена на решение следующих задач: оказание финансовой поддержки гражданам в целях осуществления индивидуального жилищного строительства; улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилищном фонде, не отвечающем современным требованиям; увеличение количества выданных жилищных кредитов гражданам на строительство индивидуальных жилых домов; повышение спроса на продукцию лесопромышленного комплекса;  увеличение объемов индивидуального жилищного строительства на территории Архангельской области;  увеличение площади земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство или под ведение личного подсобного хозяйства с правом возведения жилого дома в черте населенного пункта, обеспеченных объектами инженерной инфраструктуры.

Механизм реализации Программы можно представить в виде следующего графика (рис.1):

bezymyannyj

Рисунок 1. Схема реализации Программы

Основным инструментом оказания государственной поддержки гражданам, желающим строить собственный жилой дом, является предоставление земельного участка, обеспеченного инфраструктурой, а также целевого займа, проценты по которому будут компенсироваться ежегодно по итогам реализации мероприятий Программы из областного и местных бюджетов.

С точки зрения механизма управления земельными участками необходимо подробнее рассмотреть пункт Программы, предусматривающий выделение земельного участка на праве аренды в рамках комплексной застройки. Целью программы является достижение эффекта в виде построенных домов, которые позволят обеспечить жильем участников Программы. Поскольку земля является основой единого объекта недвижимости (здание и земельный участок), эффективное управление участком позволит добиться максимального результата Программы.

Таким образом, по мнению автора, необходимо проанализировать и усовершенствовать критерии отбора земельных участков, пригодных для Программы.

В настоящее время в соответствии с Программой, данные критерии следующие:

  • удаленность новых кварталов индивидуальной жилищной застройки (жилых домов) от текущего места жительства претендента на участие в Программе;
  • удаленность новых кварталов индивидуальной жилищной застройки (жилых домов) от существующего поселения (вхождение в его состав);
  • возможность с наименьшими затратами обеспечить предложенные к рассмотрению новые кварталы индивидуальной жилищной застройки (жилые дома) электроэнергией, тепло-, водоснабжением, водоотведением, канализацией.

С целью повышения эффективности реализации предлагаемого механизма Программы, автор предлагает дополнить существующие критерии дополнительными:

  • наименьшая кадастровая стоимость земельного участка, поскольку величина арендной платы рассчитывается на основании данного показателя;
  • затраты на обеспечение объекта коммунальной инфраструктурой должны быть соразмерны с возможностью погашения их участниками Программы в рамках ежемесячных платежей, которые будут возложены на участников Комплексным застройщиком.
  • наличие подъездных путей, что повлияет на снижение затрат на транспортировку строительных материалов, а также отсутствие необходимости прокладывать данные пути.
  • ликвидность объекта, т.е. в случае прекращения финансирование в достаточном объеме, возможность реализовать участок на открытом рынке, т.е. наличие спроса на объект.
  • соответствие критериям наилучшего и наиболее эффективного использование, т.е. участок должен отвечать требованиям физической осуществимости, допустимости с точки зрения законодательства, финансовой целесообразности и как следствие максимальной продуктивности.

Таким образом, критерии отбора земельного участка, удовлетворяющим требованиям эффективного управления и, как следствие, требованиям Программы, можно рассмотреть на рисунке 2, где видно, что основной задачей выбора земельного участка является сокращение итоговой стоимости индивидуального жилого дома.

bezymyannyj

Рисунок 2. Критерии отбора земельного участка для использования в Программе

Помимо изменения критериев отбора земельных участков, позволяющих усилить эффект от реализации программных мероприятий, необходимо также совершенствовать сам механизм, что позволит в итоге добиться более эффективного результата.  Главным этапом совершенствования механизма является внедрения на этапе предоставления земельного участка Комплексного застройщика, который возьмет на себя затраты по межеванию участка на отдельные участки, пригодные для строительства индивидуальных жилых домов, а также затраты на обеспечение участков коммунальной инфраструктурой в определенном размере.

Функции Комплексного застройщика представлены на рисунке 3

bezymyannyj

Рисунок 3. Функции комплексного застройщика

Рассмотрев механизм долгосрочной целевой программы «Активизация индивидуального жилищного строительства в Архангельской области» на 2009–2014 годы» был предложен механизм, где более эффективно осуществляется управление земельным участком, в частности;

  • дополнены критерии отбора земельного участка с целью реализации программных мероприятий;
  • введен комплексный застройщик, который берет на себя организацию строительства и обеспечения инфраструктурой земельного участка.

Предложенную схему реализации Программы можно изобразить в следующем виде (рис.4):

bezymyannyj

Рисунок 4 —  Схема реализации Программы

 

Выводы.

Таким образом, предложенный способ совершенствования механизма управления земельным участком в рамках долгосрочной целевой программы «Активизация индивидуального жилищного строительства в Архангельской области», позволил достигнуть следующих результатов, обеспечивающих доступность жилья:

  • сокращение сроков строительства индивидуального жилого дома;
  • уменьшение процентной ставки по кредиту;
  • обеспечение коммунальной инфраструктурой земельного участка за счет инвестора (20%) и бюджета Правительства Архангельской области (80%), что снижает расходы местного бюджета;
  • комплексное освоение территории, что подразумевает более продуманный подход и возможность строительства одновременно нескольких жилых домов;
  • снижение затрат на строительство вследствие оптовой покупки материалов у поставщиков единым комплексным застройщиком;
  • применение рыночного механизма приобретения жилья участниками, вследствие закладывания затрат на строительство объекта в стоимость квадратного метра жилья;
  • в итоге эффективное управление муниципальными земельными участками, обеспечиваемое применением схемы государственно-частного партнерства.

Литература

  1. Постановление Правительства Архангельской области от 17 марта 2009 г. N 72-ПА/10 «Об утверждении долгосрочной целевой программы Архангельской области «Активизация индивидуального жилищного строительства в Архангельской области» на 2009 — 2014 годы»
  2. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»
  1. Баронин С.А., Бредихин В.В., Люлькина Н.М. Основные тенденции развития рынка аукционных продаж земельных участков для жилищного строительства на муниципальном уровне г. Пензы // Известия Юго-Западного государственного университета. — 2014. — № 1 (52).  — с. 117-121.
  2. Баронин С.А., Кулаков К.Ю., Денисова Е.С. Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса / Монография. — Пенза, 2013.
  3. Баронин С.А. Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья. Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук. — М., 2005.
  4. Баронин С.А., Попельнюхов С.Н., Попова И.В., Тарханова Е.В. Управление в развитии недвижимости / Учебное пособие. — Пенза, 2012.
  5. Баронин С.А., Янков А.Г. Проблемные аспекты развития перспективных направлений территориальных бизнес систем на примере Пензенской области / Монография. — Пенза, 2013.
  6. Бороухина Н.Н., Учинина Т.В. Анализ потребительских предпочтений при выборе жилья в организованных коттеджных поселках (на примере г. Пензы)//Современные проблемы науки и образования. -2015. -№ 1; URL: www.science-education.ru/121-17152 (дата обращения: 12.09.2016).
  7. Учинина Т.В., Баронин С.А. Девелопмент недвижимости при реализации проектов строительства экологического и энергоэффективного малоэтажного жилья в Пензенской области // Известия Юго-Западного государственного университета. -2011. -№ 5-2 (38). — с. 325-331.
  1. Черницова Т.В., Учинина Т.В. Анализ развития малоэтажного строительства в районах Пензенской области // Современные проблемы науки и образования // -. 2015. -№1. -С.13.