Московский экономический журнал 10/2019


УДК 332. 63 (470.54-25)

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-10059

ВЛИЯНИЕ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ
ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ В ГОРОДЕ ЕКАТЕРИНБУРГЕ

NFLUENCE OF PRICE-FORMING FACTORS ON THE COST OF LAND
IN YEKATERINBURG

Ермакова Анна Михайловна, доцент кафедры
геодезии и кадастровой деятельности, канд.экон.наук, Тюменский индустриальный
университет, г. Тюмень

Ermakova A.M., ermakovaa82@mail.ru

Аннотация: В рыночной
экономике, как и в земельно-имущественных отношениях, факторы рассматривают как
определенный оценочный показатель, влияющий впоследствии на цену земли, а также
на ее спрос, товарооборот и прибыль. Существует множество факторов, влияющих на
цену земли, но основными из них являются экономические, экологические и
социальные. 

Summary: In a market economy, as well as in land and property
relations, factors are considered as a certain estimated indicator, which
subsequently affects the price of land, as well as its demand, commodity
circulation and profit. There are many factors that influence the price of
land, but the main ones are economic, environmental and social.

Ключевые слова: цена земли, социальные факторы, экономические факторы, экологические факторы, микрорайон Академический.

Keywords: land price, social factors, economic factors, environmental factors, the academic district.

Новый микрорайон «Академический» города Екатеринбурга располагается на юго-западе города. Микрорайон «Академический» представляет собой поквартальную застройку, общая площадь составляет 2500 тысячи  гектар,  1200 тысяч гектар – лесопарковые зоны, 1300  тысяч гектар – застройка [1]. На этой территории ведется  строительство более 9 млн. кв. м. жилья и более 4,2 млн. кв. м. социальных объектов, коммерческой и иной недвижимости. Рассматриваемый земельный участок  располагается в 5 квартале развивающегося района, в котором ведется застройка (рисунок 1). 

Рассматриваемый земельный участок
микрорайона «Академический» расположен в жилом массиве, предназначенный для
строительства Детского дошкольного учреждения. Он имеет большой плюс в плане
своего целевого назначения, а также хорошую экологическую защищенность, тем
самым позволяя окружающим чувствовать себя комфортно [2]. 

Инфраструктура вокруг расположенного земельного участка является развитой, имеет подведенные к нему коммуникации, зеленую зону, транспортную доступность.  Рядом с земельным участком помимо жилых домов располагаются две школы и спортивный комплекс, которые непосредственно формируют вокруг него социальную образовательную систему. Так как  уровень образования является одним из важных социальных показателей  населения, поэтому участок имеет очень ярко выраженный статус по своему расположению, тем самым, вызывая привлекательность.  В проекте планировки рядом с земельным участком  ведется строительство еще одной школы, а также торгово-развлекательного комплекса [6].  С  его появлением жителям Академического района станет доступен самый широкий набор товаров и услуг.

Расположенная рядом зеленая зона является не только санитарно- защитной зоной отделяющей земельный участок от транспортной сети, а также служит как зона отдыха для населения микрорайона.

Транспортная инфраструктура окружающая земельный
участок  обеспечивает связь с основной
транспортной сетью наличием проездов к участку. 
Недалеко от квартала, имеются остановочные пункты, которые обеспечивают
связь с центром города. 

Также немаловажен такой фактор как криминогенность. Дома квартала 5, оборудованы видеокамерами, позволяющими избежать так называемых «мертвых зон». Общее количество таких камер уже превышает 200 штук. Они располагаются на первом и последнем этажах  зданий и во дворах. Видеоустройства монтируются и в подземных паркингах. В домах установлены тревожные кнопки, которыми жители могут воспользоваться для связи с диспетчерским пунктом. С помощью специальных переговорных устройств охрана может оперативно отреагировать на ситуацию или сделать замечания  нарушителям правопорядка. Это позволяет работать на предупреждение правонарушения. Планируется, что всего в районе будет 4 диспетчерских центра. Один из них уже успешно работает. Главным итогом действия системы безопасности является то, что за все время существования района, на его территории не совершенно ни одного тяжкого преступления. Это вызывает у микрорайона заинтересованность, ведь большинство людей  стремятся жить не только в экологически чистой среде, а также в безопасной.         

Площадь рассматриваемого земельного участка составляет 7147 кв. м., он предполагает быть экономически доступным и выгодным в плане рыночных отношений и цен на недвижимость не только используемых под жилую застройку, а также образовательных центров, административных зданий и других объектов недвижимого имущества (рисунок 2).

Положение
земельного участка предполагает внедрение его в массовый жилой массив. Так как
вид разрешенного использования направлен на строительство детского дошкольного
учреждения, а значит, имеет экономически выгодное положение в застраиваемом
квартале.

Располагаясь
между земельными участками, 
предназначенными для строительства жилых домов, рассматриваемый
земельный участок  будет иметь прибыль от
количества заинтересованных в нем людей, так как будет являться образовательным
объектом, соответственно будет привлекать население, а точнее молодое поколение
[5].

Данный земельный участок  служит мостом,
соединяющим между собой другие принципы оценки, такие, как полезность,
замещение, ожидание, остаточная продуктивность, вклад, возрастающие и
уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическая величина, экономическое
разделение, зависимость,
соответствие, предложение и спрос, конкуренция и изменение. Зависимость
последующего развития оказывающего влияние на стоимость земельного участка
заключается в его выгоде, востребовательности и финансового обеспечения. Так
как земельный участок предназначенный для строительства детского дошкольного
учереждения предполагает строительство по заказу Администрации города
Екатеринбурга, соответственно финансовое обеспечение, даже в перспективе своего
развития будет поступать в основном из городского бюджета, хотя
заинтересованность граждан в экономическом плане тоже присутствует.

По данным
земельного участка его кадастровая и рыночная стоимость соответствуют
земельному законодательству. Цена является основным и самым важным показателем
в покупке недвижимости.

В
Академическом районе основной целью является создать все условия
удовлетворяющие потребности человека и экономически выгодно их предоставить.

Микрорайон «Академический»  располагает к себе два больших лесных массива, а также водный объект (река «Патрушиха»).  Это является экологически важным и выгодным аспектом не только привлекательности, но и защищенности микрорайона от вредных воздействий. Парк, каналы, лесополосы в проекте – это не просто места отдыха, они не только обеспечивают отличные виды и хороший воздух, но и служат градостроительным элементом. «Природная компонента в «Академическом» упорядочивает пространство, дробит его, позволяет избежать монотонности. 

Рассматриваемый
земельный участок располагает к себе жилой массив, а также зеленые зоны,
которые способствуют  защите от вредных
воздействий. Участок имеет хорошую шумоизоляцию, так как отдален от проезжей
части, что оказывает большой плюс для экологической обстановки рассматриваемого
объекта.

Строящийся
объект, предполагает свое размещение таким образом, чтобы естественного
освещения в помещениях было больше, также предполагается внедрение новой
технологии в области энергетики, благодаря которому, новое эффективное
освещение позволит  сэкономить
потребление электричества в два раза.

По экологическим показателям участок имеет большое преимущество (рисунок 3).  

В целом про микрорайон «Академический»
можно сказать, что это микрорайон для пешеходов, так как в нем сосредоточена
минимальная загруженность автомобильным транспортом, что было запланировано при
проектировании этого микрорайона.  В
районе также сосредоточена более чистая гидрологическая среда за счет
применения новых технологий в области очистки воды.  С экологической точки зрения микрорайон это
своеобразный эко – город.

В совокупности, рассмотрев социальные,
экономические и экологические факторы, влияющие на цену земли, можно сделать
вывод, что земельный участок рационален в своем использовании и вполне приемлем
с позиции экономической доступности (рисунок 4). Так как расположен в
строящемся микрорайоне, привлечение инвестиций и внедрение новых технологий
строительства является основной базой его развития.

В целом микрорайон «Академический»
является единственным микрорайоном в городе, имеющим также не центральное
положение и богатый «природный контекст». Проблема заключается в развитии
подобных земельных участков располагаемых в других не центральных районов,
вследствие чего возникают различия в показателях стоимости участков.
Разработанные программы по улучшению, благоустройству и строительству внедрены,
но на практике применимы лишь к центральному району города, окраины остаются в
тени.

Для урегулирования ценовых показателей в других районах необходимо составить  программу для развития строительства с учетом всех социальных, экономических и экологических факторов и тиражировать этот опыт, закреплять новые строительные нормы, то есть сделать их обязательными [3].

Необходимо также привлечение к
некоммерческому партнерству, заинтересованных организаций для ресурсного
обеспечения последующей реализации программы [4]. В программу также следует
включить проведение мероприятий, способствующих формированию привлекательного
климата для финансового капитала и организацию мероприятий, способствующих
усилению сотрудничества между областями федерального округа, различными субъектами
федерации, на основе использования и развития потенциала отдаленных районов
Екатеринбурга и передового опыта других крупных интеграционных центров.

Литература

  1. Постановление
    Правительства Свердловской области от 30 ноября 2005 г. № 1021-пп. «О мерах по
    подготовке к строительству жилого района «Академический» города Екатеринбурга».
  2. Постановление
    Администрации города Екатеринбурга (Департамент экономики) от 05.05.2012 № 1909
    «Итоги социально-экономического развития города Екатеринбурга за 2011 год».
  3. Зубарева
    Ю.В. Особенности формирования региональной системы стратегического планирования
    / Агропродовольственная политика России. 2015. №11 (47). С. 6-8.
  4. Кирилова
    О.В. Инновационные рычаги стратегического управления прецизионными технологиями
    в условиях цифровой экономики / Евразийский юридический журнал. 2018. №2(117).
    С. 332-334.
  5. Медведева
    Л.Б., Нифталиев Р.М. Уровень и качество жизни в России / В сборнике: Актуальные
    вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения Сборник материалов LIII
    Международной студенческой научно-практической конференции. Тюмень, 2019.
    С.872-877.
  6. Структурно-логическая
    модель формирования стратегии развития малоэтажного жилищного строительства (на
    примере Тюм. области). / Кряхтунов А. В., Кравченко Е.Г., Пелымская О.В. // Управление
    экономическими системами: электронный научный журнал
    , 2013, № 2 (50).
    – С. 34.