Московский экономический журнал 10/2019

image_pdfimage_print

УДК 332 (075.8)

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-10041

ПРОГНОЗ И СЦЕНАРИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В ГОРОДЕ ТЮМЕНИ

FORECAST AND SCENARIOS OF HOUSING MARKET DEVELOPMENT IN TYUMEN

Ермакова Анна Михайловна, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности, канд.экон.наук, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень

Ermakova A.M., ermakovaa82@mail.ru

Аннотация: Стратегия развития города Тюмени предполагает формирование видения будущего развития экономики города на основании максимального использования всех конкурентных преимуществ с учетом приоритетов долгосрочного развития Тюменской области и Российской Федерации. Используя методику Стерника Г.М., в статье были предложены три варианта развития ситуации на рынке жилья в городе Тюмени (оптимистический, умеренный и пессимистический). В соответствии с градостроительным кодексом Российской Федерации разработка плана территориального развития направлена на определение назначения территорий, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития региона, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и объединений.

Summary: Development strategy of the city of Tyumen involves developing a vision for the future development of the city’s economy is based on the maximum use of all competitive advantages, based on the priorities of the long-term development of the Tyumen region and the Russian Federation. Using the method of G. M. Sternik, the article proposed three options for the development of the situation in the housing market in the city of Tyumen (optimistic, moderate and pessimistic). In accordance with the town planning code of the Russian Federation elaboration of territorial development plan is intended to define the territory assignment based on the combination of social, economic, environmental and other factors to ensure sustainable development of the region, the development of engineering, transport and social infrastructure, to ensure that the interests of citizens and associations.

Ключевые слова: рынок недвижимости, прогнозирование рынка, эластичность цен по доходам, типология рынков, варианты прогноза, сценарий.

Keywords: real estate market, market forecasting, price elasticity, income, typology of markets, the forecast, scenario.

По оценкам специалистов насчитывается свыше ста методов прогнозирования, в связи с чем возникает проблема выбора методов, которые давали бы наиболее адекватные прогнозы [4]. При разработке прогноза в условиях неопределенной экономической и (или) политической ситуации целесообразно использовать сценарный прогноз [5]. В начале применения метода выделяются этапы прогнозируемого процесса, определяются два-три возможных сценария развития на первом этапе и их результаты (исходы), затем один – три сценария для каждого исхода на втором этапе и т.д. на каждом этапе для каждого сценария даются экспертные оценки вероятности его реализации, близкие сценарии объединяются, маловероятные варианты отбрасываются. Далее, для каждого сценария развития экономической ситуации определяются тенденции изменения параметров рынка недвижимости. Затем рассчитываются средневзвешенные параметры с учетом вероятности каждого сценария и наиболее вероятный прогноз.

За основу метода прогнозирования взята авторская программа Геннадия Моисеевича Стерника «Методология общего анализа и прогнозирования рынка недвижимости» [6]. По данной методики, сценарии развития рынка жилья разрабатываются исходя из следующих этапов:

Опираясь на методику Г.М. Стерника, были разработаны три варианта развития ситуации на рынке жилья в городе Тюмени (оптимистический, умеренный и пессимистический).

Можно увидеть варианты ценовых динамик на вторичном и первичном рынках жилья г. Тюмени, построенные на основе результатов и фундаментального анализа цены за квадратный метр жилья на период 2016-2018 гг. в зависимости от реализуемого сценария (таблицы 1-4 и рисунки 2-4).

В таблицах 1 и 2 представлены данные показывают, что наиболее сильный рост цен на жилье в г. Тюмени в горизонте прогнозирования предполагается по оптимистическому сценарию, согласно которому за три года цены вырастут на 27-35%. По пессимистическому сценарию цены будут колебаться примерно на одном уровне и за весь период вырастут только на 5-10%.

Что касается объемов ввода жилья, то в Тюмени данный показатель остается достаточно высоким.

Исходя из статистики объемов ввода жилья в Тюмени за предыдущие годы, разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, полученных застройщиками Тюмени, перспективных для строительства площадок, можно спрогнозировать объем ввода жилья на 2016-2018 гг. по сценариям. (таблица 3)

В таблице 3 прогнозируется падение объемов строительства жилья. Это объясняется тем, что предложение на рынке жилья города Тюмени превышает спрос.

Для оптимистического сценария прогноза ввода жилья использовались показатели, обозначенные Правительством Тюменской области [1,2,3] .

В пессимистическом сценарии предусмотрены низкие объемы ввода. Он предполагает «болезненное» развитие рынка недвижимости. Спрос на рынке, а, следовательно, и темпы строительства вновь сократятся, застройщики в условиях низкого спроса вынуждены будут снизить цены либо удерживать их на одном уровне. 

Тюмень – это дотационный развивающийся город [7,8]. Поэтому при выборе наиболее оптимального сценария развития рынка жилья в городе Тюмени, мы можем опираться на проект прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2016-2018 гг. [1,3]. Таким образом, согласно оптимистическому сценарию развития экономики Российской Федерации цены на жилье будут варьироваться в диапазоне от 64700 до 70000 рублей за квадратный метр, что касается умеренного сценария, тот тут цены распределяться в диапазоне от 55200 до 64700 рублей за квадратный метр, пессимистический же сценарий несет в себе цены за квадратный метр в диапазоне от 52100 до 55200 рублей (таблица 4) [9,10].  

Составленные прогнозные цены предложения на рынке жилья города Тюмени за квадратный метр, удовлетворяют диапазону цен умеренного сценария социально-экономического развития РФ, очевидно, что рынок жилья в городе Тюмени будет развиваться согласно умеренному сценарию (рисунок 4).[1,2,3]

Преимуществом используемой мной модели прогнозирования является ее точность, которая достигается на текущем этапе развития, а также оперативный мониторинг показателей, который позволяет при необходимости своевременно откорректировать прогноз.

Таким образом, недостатками модели является то, что показатели прогнозируются на основе выявленных закономерностей, но они не связаны конкретной математической функцией.

Можно отметить, что использование сценарного метода позволяет просчитать несколько вариантов прогноза, что дает возможность каждому участнику рынка оценить последствия наступления того или иного сценария.

Литература

  1. Постановление Правительства Российской Федерации 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015-2020 годы.
  2. Закон Тюменской области от 05.07.2000 N 197 «О регулировании жилищных отношений в Тюменской области».
  3. Государственная программа Тюменской области «Развитие жилищного строительства» до 2020 года.
  4. Авилова Т.В., Широкова А.А., Кустышева И.Н. Особенности оформления автомобильных дорог в муниципальную собственность на основании генерального плана на примере города Тюмени // Московский экономический журнал. 2019. №1. С. 13.
  5. Кирилова О.В., Зубарева Ю.В., Чуба А.Ю. Влияние системы управления материально-техническими и трудовыми ресурсами на уровень цифровой трансформации сельского хозяйства // Экономика и предпринимательство. 2019, №2 (103). С. 421-424.
  6. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости / Стерник Г.С., Стерник Г.М. – М: Механизация строительства, 2013
  7. Пелымская О.В., Черных Е.Г., Кряхтунов А.В. Территориальное планирование муниципального образования // Учебное пособие Издательство: Тюменский индустриальный университет (Тюмень). Тюмень, 2017.
  8. Кравченко Е.Г. Алгоритм разработки стратегии развития малоэтажного жилищного строительства (на примере Тюменской области)/Е.Г. КравченкоА.В. Воронин//Управление экономическими системами: электронный научный журнал. -2012. -№3. -с. 9. 
  9. Кравченко, Е. Г. Проблемы паковочных мест в жилых микрорайонах города Тюмени /Е. Г. КравченкоО. В. Пелымская//Актуальные проблемы строительства, экологии и энергосбережения в условиях Западной Сибири: сборник материалов международной научно-практической конференции. -Тюмень, 2014. -С. 147-151
  10. Избранные проблемы и перспективные вопросы землеустройства, кадастров и развития территорий -2017: Коллективная монография/Под общ. ред. А.П. Сизова. -М.: РУСАЙНС, 2018. -262 с.