Московский экономический журнал 1/2017

image_pdfimage_print

УДК 332.871

bezymyannyj-12

Бородина Ольга Борисовна, доцент, к.э.н.

Borodina Olga Borisovna, Associate Professor, candidate of economic sciences

ФГБОУ ВО Государственный университет по землеустройству

FSAEI HE of Russian State University on land subsequently

105064, Москва, ул. Казакова, 15

105064, Moscow, Kazakov st.15

olga2700@mail.ru

8 903 752-85-24

ИЗМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ЦЕЛЯХ РЕАЛИЗАЦИИ МЕХАНИЗМА РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

CHANGES IN LAND AND TOWN PLANNING LEGISLATION IN ORDER TO IMPLEMENT THE MECHANISM OF DEVELOPMENT OF BUILT-UP AREAS

Реферат: Автор анализирует Федеральный закон N 373-ФЗ, в котором вводится новое понятие «комплексное и устойчивое развитие территории», устанавливаются новые правила предоставления земельных участков для преодоления дефицита свободных земельных участков, пригодных под застройку.

 Summary: The author analyzes the Federal law N 373-FZ, which introduces the new concept of «integrated and sustainable development of the territory», lays down new rules for the granting of land to overcome the shortage of available land suitable for development

Ключевые слова: договор развития застроенных территорий, изъятие земельных участков для муниципальных нужд в целях комплексного развития территорий, договор аренды земельного участка.

Key words: contract of development of built-up areas, the withdrawal of land plots for municipal needs with a view to comprehensive development of territories, the lease of the land

Положительная динамика развития рынка строительства возможно лишь при активном участии государства с применением широкого инструментария стимулирования как участников рынка, так и потребителей.   

Существенные изменения в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года N 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее — Закон N 373-ФЗ) претерпел Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской и Федерации и иные нормативные правовые акты.

Изменения, внесенные Законом N 373-ФЗ, касаются случаев, в которых требуется разработка такой документации, требований к разработке и содержанию документации по планировке территории, полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления по принятию решений о разработке документации по планировке территории, обеспечению ее подготовки и утверждению.

Новацией Закона N 373-ФЗ является введение понятия «деятельность по комплексному и устойчивому ее развитию», под которой понимается осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).

Из анализа этого понятия и иных норм ГрК РФ и Закона N 373-ФЗ следует, что к деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории относятся:

  • комплексное освоение территории (в том числе в целях жилищного строительства);
  • развитие застроенных территорий;
  • комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
  • комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления.

Согласно новым положениям Градостроительного кодекса РФ предполагается, что по инициативе органа местного самоуправления решение о комплексном развитии территории может быть принято при условии, что не менее 50% от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, занимают земельные участки:

  • на которых расположены объекты капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, признанные аварийными и подлежащими сносу;
  • на которых расположены объекты капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируются в рамках муниципальных адресных программ;
  • виды разрешенного использования которых и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ;
  • — на которых расположены объекты, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Владельцы недвижимости, расположенной в границах вышеуказанной территории, обязаны в течение полугода заключить между собой соглашение о порядке и условиях комплексного развития территории и представить в орган местного самоуправления документацию по планировке территории. В противном случае орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельных участков, находящихся в границах территории, для муниципальных нужд и проводит аукцион на право заключения договора о комплексном развитии данной территории. Изъятие происходит по ускоренной и упрощенной процедуре, которая вводится в Земельный кодекс РФ. Процедура также предполагает возможность изъятия участка без проведения государственного кадастрового учета, а также возможность прекращения договора аренды земельного участка, если он находится в государственной собственности по инициативе органа местного самоуправления. Предполагается, что изъятые участки будут предоставлены победителю аукциона без торгов в аренду для коммерческой застройки согласно документам территориального планирования.

При комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков органом местного самоуправления может быть предусмотрено обязательство по строительству инфраструктуры или иных объектов на земельных участках, находящихся в публичной собственности, за счет их собственников. Данный инструмент является неким видом государственно-частного партнерства, в рамках которого орган местного самоуправления предоставляет земельный участок, а правообладатель получает возможность застройки данного участка на определенных условиях.

Данные нововведения существенно затронут интересы владельцев самостроя, так как поставят вне закона те объекты недвижимости, в отношении которых не проведены учетно-регистрационные действия, а также, которые были построены до принятия соответствующих правил землепользования и застройки, например, на основании ранее принятых проектов планировки территории.

На карте градостроительного зонирования планируется указывать границы территорий, где предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию. Границы данных территорий будут указываться по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В рамках соответствующей территориальной зоны в градостроительных регламентах должно указываться, где предполагается осуществление комплексного развития территории, должны указываться расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Для получения разрешения на строительство после вступления Закона N 373-ФЗ в силу потребуется представить градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до направления заявления в орган, ответственный за выдачу соответствующих разрешений. Данное нововведение также касается объектов индивидуального жилищного строительства. Стоит отметить, что ранее срок действия ГПЗУ установлен не был.

На градостроительные планы земельных участков, которые были выданы до вступления в силу Закона N 373-ФЗ, данное правило не распространяется. Информация, указанная в градостроительном плане такого земельного участка, может быть использована в течение срока, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом указанный срок не может быть менее чем три года и более чем восемь лет со дня вступления в силу Закона N 373-ФЗ.

Данная мера во многом продиктована требованием учета актуальных градостроительных регламентов, действующих во время принятия решения о выдаче разрешения на строительство, для исключения ситуаций, при которых возможна выдача данного разрешения на объект, создание которого не предусмотрено или противоречит градостроительным регламентам. Законом N 373-ФЗ уточнено понятие «градостроительного регламента: градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Специалистами отмечалось, что в существующей практике нередко возникали ситуации, когда ранее выданные ГПЗУ противоречили действующим градостроительным регламентам. Даже при условии, что данная новация значительно усложнит процедуру получения разрешения на строительство для многих участников рынка, для некоторых регионов, это не должно создать существенных трудностей в сравнении с ранее существовавшими порядками.

Изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, расположенных в границах территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, осуществляется в порядке, установленном главой VII.1. ЗК РФ, с учетом особенностей, предусмотренных статьей  56.12 ЗК РФ.

Решение об изъятии земельного участка в данном случае принимает орган местного самоуправления на основании утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории (п. 2 ст. 56.12 ЗК РФ).

Для размещения объектов федерального значения решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также для недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения), принимается уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31.12.2015 N 1527, Постановлением Правительства РФ от 17.06.2004 N 293, Постановлением Правительства РФ от 02.06.2008 N 418, Приказом Роснедр от 07.04.2016 N 255.

В случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, а также об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения, решение об изъятии земельных участков для региональных нужд принимается уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

Изъятие для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, осуществляется по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок указанного согласования устанавливается Правительством Российской Федерации. В настоящее время разработан Проект Постановления Правительства РФ «Об установлении Порядка согласования решения органа местного самоуправления об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, в границах территории, в отношении которой таким органом принято решение о комплексном развитии территории».

С ходатайством об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе обратиться организации, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данных договоров в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (п.1 ст.56.4 ЗК РФ).

Копию решения и проект соглашения об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости орган местного самоуправления направляет правообладателю земельного участка в течение семи рабочих дней с даты принятия решения об изъятии (пп. 4 п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости должно содержать помимо прочего выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с таким изъятием (п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ).

Если соглашение не заключено в течение месяца со дня предоставления правообладателю земельного участка проекта соглашения для ознакомления, изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости происходит принудительно через суд. В этом случае денежные средства в счет возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляются лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, на банковский счет правообладателя, а при отсутствии информации о счете — в депозит нотариуса (п. п. 9, 11 ст. 56.12 ЗК РФ).

Решение суда об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости (п. п. 10, 13 ст. 56.12 ЗК РФ).

В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке и (или) объекте недвижимости сведений об объектах, в отношении которых принято решение об изъятии, принятие решения допускается без осуществления государственного кадастрового учета изымаемого земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

В случае использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, срок действия которых менее пяти лет, за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, физическим и (или) юридическим лицам, изъятие таких земельных участков осуществляется путем прекращения соответствующих прав на них путем  направления уведомления о расторжении договора аренды или безвозмездного пользования в одностороннем порядке в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, содержащее условие о том, что действие договора прекращается в течение пяти дней со дня получения указанного уведомления.

Такое Уведомление подтверждает прекращение соответствующих прав указанных лиц и является основанием для государственной регистрации прекращения соответствующих прав. При этом размер убытков, подлежащих возмещению, определяется на день принятия решения об изъятии земельного участка.

В случае, если земельные участки, расположенные в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, принадлежат правообладателям на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или используются на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, срок окончания которых составляет на день заключения договора о комплексном развитии территории пять и более лет, а также с собственниками объектов недвижимости изъятие земельных участков и (или) объектов недвижимости осуществляется на основании Соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории.

Проект такого соглашения, а также копию решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии направляет правообладателям в течение семи рабочих дней со дня принятия решения.

Лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации земельный участок, ранее изъятый для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории у физического или юридического лица, которому такой земельный участок был предоставлен на праве безвозмездного пользования, аренды, предоставляется на основании договора аренды без проведения торгов.

Также без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка с лицом, заключившем договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур (ст.56.12 ЗК РФ).

В случае расторжения договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств, аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя (п.2.2 ст.46 ЗК РФ).

У организации, с которой заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и которая предоставила за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда право собственности на земельный участок возникает с момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества предыдущего правообладателя (подп.5 п.4 ст. 56.11 ЗК РФ).

Использование обновленного механизма развития застроенных территорий предоставит возможность в первую очередь органам местного самоуправления использовать комплексный подход к реновации застройки городских территорий, улучшить инвестиционную привлекательность таких проектов, устранить недостаток пригодных под застройку земельных участков и начать экстенсивное развитие городской застройки.

Данная работа написана при информационной поддержке Компании «КонсультантПлюс».

Библиографический список

  1. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : [федер. закон № 136-ФЗ : принят Гос. Думой 28 сентября 2001 г. : в ред. от 03.07.2016]. – Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»;
  2. Российская Федерация. Законы. Градостроительный Российской Федерации [Электронный ресурс] : [федер. закон № 190-ФЗ : принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г. : в ред. от 19.12.2016]. – Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»;
  3. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации [Электронный ресурс] : [федер. закон № 373-ФЗ : принят Гос. Думой 24 июня 2016 г.]. – Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»;
  4. Ковалева Е.Л. Изменения в законодательстве о градостроительной деятельности в части регулирования вопросов планировки территории // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2017. — N 1. С. — 26 — 43