Московский экономический журнал 9/2020 - Московский Экономический Журнал

УДК 330.3

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10603

ИССЛЕДОВАНИЕ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ИНВЕСТИЦИОННУЮ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РЕГИОНЕ

RESEARCH OF FACTORS AFFECTING THE INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF LAND PLOTS IN THE REGION

Мезенина Ольга Борисовна, доктор экономических наук, доцент, заведующая кафедрой Землеустройство и кадастры, Уральский государственный лесотехнический университет, г. Екатеринбург

Mezenina Olga B., mob.61@mail.ru

Аннотация. В данной статье мы представили анализ некоторых факторов, влияющих на стоимость земельных участков Свердловской области. Обозначили, что инвестирование в земельные участки включает в себя все преимущества вложений в недвижимость и указали на их состав. Также указали на факт, что кадастровая стоимость земельных участков в области не редко превышает их рыночную стоимость, отметили последствия этого факта на инвестиционную привлекательность земель области. Представили предложения и варианты мероприятий для усиления инвестиционной привлекательности территории региона.

Summary. In this article, we presented an analysis of some of the factors affecting the value of land plots in the Sverdlovsk region. They indicated that investing in land plots includes all the advantages of investing in real estate and indicated their composition. They also pointed out the fact that the cadastral value of land plots in the region often exceeds their market value, noted the consequences of this fact on the investment attractiveness of the region’s lands. We presented proposals and options for measures to enhance the investment attractiveness of the region.

Ключевые слова: инвестирование в земельные участки; влияние окружения,

наличия лесного массива, наличия водоема на стоимость участков; влияние кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков на инвестиционную привлекательность региона.

Key words: investing in land plots; the influence of the environment, the presence of a forest, the presence of a reservoir for the cost of sites; the influence of the cadastral and market values of land plots on the investment attractiveness of the region.

Инвестировать в землю выгодно всегда, земля обладает неограниченным сроком годности, что гарантирует ей оставаться инвестиционно-привлекательным ресурсом, позволяющим сохранить капитал инвестора. Приобретение земельных участков многими экспертами признается одним из наиболее эффективных способов инвестирования: вложения в недвижимость характеризуются относительной доступностью, высокой доходностью и возможностью получения стабильного дохода.

Инвестирование в земельные участки включает в себя все преимущества вложений в недвижимость, обладая при этом рядом дополнительных положительных характеристик:

возможность вложения относительно небольших сумм: земельные участки продаются по ценам, отличающимся от цен на другие объекты недвижимости (дома, сооружения) в меньшую сторону, что позволяет осуществлять вложения сравнительно небольших сумм, приобретая при этом перспективные площадки;
возможность капитализации: стоимость приобретенного участка может быть существенно увеличена в результате его облагораживания, например, путем возведения инфраструктурных элементов, строительства на нем зданий и сооружений;
выбор формы использования земельного участка: в интересах ускорения процесса продажи или получения дополнительного дохода способ использования (предложения) земельного участка может измениться под воздействием изменившихся условий, например, участок может быть поделен на части и реализован на рынке нескольким покупателям, земля может использоваться инвестором как место для строительства собственного жилья (создания собственного предприятия) и т.п.;
возможность получения регулярного дохода: земельный участок может быть сдан в аренду, что позволит владельцу, сохранив землю в собственности, обеспечить себя дополнительными финансами [с испол.1].

Учитывая условия колебания национальной валюты и угрозы проявления кризисных явлений в экономике России, спрос на земельные участки со стороны девелоперов может трансформироваться. Главная их задача — добиться максимального увеличения стоимости проекта, с одной стороны, риски увеличения сроков окупаемости вложений могут снизить интерес к приобретению земли, с другой стороны, некоторое замедление роста цен, вызванное колебаниями общей величины спроса, напротив, способно стимулировать к покупке земельных участков. Кроме того, темпы роста цен земли значительно опережают темпы инфляции.

Снижение цен на землю вне зависимости от ее категории мало вероятно. Инвестировать в землю выгодно всегда, земля обладает неограниченным сроком годности, что гарантирует ей оставаться инвестиционно-привлекательным ресурсом, позволяющим сохранить капитал инвестора.

Далее представим анализ стоимости земельных участков в Свердловской области за последние годы, в зависимости от следующих выбранных нами факторов (результаты которого представлены в таблицах 1,2,3) [2,3,4,5]:

влияние окружения;
влияние наличия лесного массива;
влияние наличия водоема.

Как видно из приведенной выше таблицы с точки зрения жилого окружения, в большей степени на стоимость земли влияет его нахождение в городе (95865 руб.).

Из приведенной выше таблицы следует, что наличие лесной зоны увеличивает стоимость участка в среднем на 27 %.

Наличие водоема если и влияет на стоимость земли, то очень не- значительно. По приведенным выше данным можно сделать вывод, что в среднем земельные участки, расположенные у воды, стоят на 6-7 % дороже земель, которые находятся на удалении от водоема.

Результаты данного исследования показывают, что на стоимость земельных участков в Свердловской области влияет не только наличие лесного массива или водоема, а также политическая ситуация в стране и желание людей жить ближе к природе, но и возможность жить со всеми удобствами и развитой инфраструктурой.

В ходе исследования земельного рынка Свердловской области, нами был замечен тот факт, что кадастровая стоимость земельных участков не редко превышает их рыночную стоимость.

В среднем уровень завышения кадастровой стоимости земельных участков за последние пять лет на территории Свердловской области равен 50,8 процентам, что говорит о наличии недостатков в процессе проведения государственной кадастровой оценки. Тем самым возникает ситуация, когда регулирование земельного рынка за счет установления грамотной кадастровой стоимости не является эффективной, так как наблюдается значительное завышение кадастровой стоимости, что снижает эффективность ведения экономической деятельности на территории Свердловской области. При этом, данная ситуация происходит и при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, так как завышенная кадастровая стоимость завышает величину арендной платы [3,4].

Также, завышение кадастровой стоимости ведет к дополнительным расходам бюджета: снижение реальных доходов в следствие снижения налоговых поступлений из-за оспаривания кадастровой стоимости, а также дополнительные расходы на проведение процедур оспаривания кадастровой стоимости.

Стоит отметить, что дополнительно к негативным последствиям завышенной кадастровой стоимости относится установление максимальных налоговых ставок земельного налога для юридических лиц. Автором было выявлено, что юридические лица с целью снижения налогового бремени проводят оспаривание кадастровой стоимости с целью ее снижения. Муниципальные же органы власти с целью обеспечения налоговых поступлений на прежнем уровне применяют повышенные налоговые ставки, тем самым либо завышая, либо оставляя налоговое бремя юридических лиц на прежнем уровне, что снижает их экономическую активность.

Проанализировав Стратегию развития Свердловской области до 2030 года по направлениям, связанным с развитием земельного рынка региона, можно сделать следующие выводы [3,4]:

повышение инвестиционной привлекательности Свердловской области приведет к привлечению новых инвесторов на земельный рынок для строительства объектов.
развитие жилищной и жилищно-коммунальной сферы приведет к высокой потребности у застройщиков Свердловской области земельных участков, т.к. для населения будут созданы более доступные условия для приобретения собственного жилья.
развитие агропромышленного комплекса Свердловской области приведет к большей потребности земель сельскохозяйственного назначения и последует развитие сельских территорий Свердловской области.

Напомним, что Свердловская область в 2019г в рейтинге доступности земельных участков занимала шестое место в России, уступая Челябинской области, Пермскому краю, Красноярскому краю, Ярославской и Кемеровской областям.

В заключении исследования хотелось бы отметить, что областные экономисты предлагают с целью совершенствования функционирования земельного рынка Свердловской области и усиления его инвестиционной привлекательности провести ряд мероприятий, с чем согласны и авторы статьи [3,4,5]:

1) обеспечение условий для повышения эффективности гражданского оборота земельных участков, снижения административных барьеров и налогообложения недвижимости: планомерное взаимодействие органов местного самоуправления Свердловской области с Управлением Росреестра последовательное взаимодействие органов местного самоуправления, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, кадастровых инженеров в соответствии с градостроительным и земельным законодательством (в том числе формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, муниципальные учреждения, скверы, парки, городские леса);

2) создание условий для организации рационального использования земельных участков, включающих в себя учет общественных потребностей, требования устойчивого развития территорий;

3) обеспечение реализации принципа платности землепользования обеспечить проведение экономических расчетов для формирования экономически обоснованных размеров земельных платежей;

4) работа по вопросу о неравномерном распределении предложений о продаже земельных участков в Свердловской области.

Литература

Кийкова Е.М. Анализ и сегментация земельного рынка [Текст] / Е.М. Кийкова // Вызов времени и ведущие мировые научные центры. – 2018. – 86-89.
Щербинин С.П., Кочнев Д.С. Изменение стоимости земельных участков под влиянием внешних экономических факторов в Свердловской области [Текст] / Гуманитарные научные исследования. — 2018. — № 5
О стратегии социально-экономического развития Свердловской области на 2016-2030 годы [Электронный ресурс]: Закон Свердловской области от 21.12.2015 г. №151 – ОЗ – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
Основные показатели социально-экономического положения
муниципальных образований Свердловской области [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://sverdl.gks.ru/
Доклад о состоянии и использовании земель Свердловской области в 2019 году [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/