Научная статья

Original article

УДК 336:332.2

doi: 10.24412/2413-046Х-2021-10502

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ПРАВОМ ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (НА МАТЕРИАЛАХ ЧАЯНДИНСКОГО НГКМ ЛЕНСКОГО РАЙОНА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ))

DETERMINATION OF THE MARKET VALUE OF A LAND PLOT WITH THE RIGHT OF LIMITED USE (ON THE MATERIALS OF THE CHAYANDA OGKM LENSK DISTRICT OF THE REPUBLIC OF SAKHA (YAKUTIA))

Евтушкова Е.П., ФГБОУ ВО Государственный агарный университет Северного Зауралья, Тюмень, Россия,  Evtushckova17@yandex.ru

Мезенина О.Б., ФГБОУ ВО Уральский государственный лесотехнический университет, Екатеринбург, Россия, mezeninaob@m.usfeu.ru

Evtushkova E.P., Candidate of Agricultural Sciences, Head of the Department, State Agrarian University of the North Ural, Tyumen, Russia, Evtushckova17@yandex.ru

Mezenina O.B., FSBEI HE Ural State Forestry University, Yekaterinburg, Russia, mezeninaob@m.usfeu.ru

Аннотация. Вопросы по определению рыночной стоимости земельных участков с правом ограниченного пользования на сегодня стоят очень остро.

На сегодня в рамках российского законодательства, в отношении сервитутов, требует полного реформирования, так как в настоящее время отсутствует единая концепция их регулирования, классификаторы видов, недостаточно проработаны требования к заключению соглашения об установлении сервитута, а также нет общего порядка определения платы за пользования чужим имуществом, а также не прописаны конкретные требования о соблюдении обязательного досудебного урегулирования возникших споров об установлении сервитута, что в свою очередь создает серьезные сложности, связанные с прекращением действия сервитутов [2, 7].

Существует проблема установление публичного сервитута происходит после внесения сведений в ЕГРН, но существующий регламент не устанавливает точного срока, в течении которого необходимые документы могут быть направлены в регистрационный орган. После внесения данных о публичном сервитуте, органа регистрации в праве уведомить лишь только собственника земельного участка, а правообладатель не получает никой информации [5, 6].

Необходимо предусмотреть классификацию видов сервитута относительно категории земельного участка с подразделением их по целевому использованию (изменения внести в ЗК РФ, ЛК РФ и ВК РФ), что в свою очередь будет способствовать детализации текущих сведений, обязательную постановку земельных участков (или их частей), в отношении которых устанавливаются публичный или частный сервитут на государственный кадастровый учет и регистрацию прав на них (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральный закон N 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов».

Таким образом, создание Единого реестра сервитутов будет способствовать тому, что информация о сервитутах будет систематизирована, постоянно обновляться и доступна для получения интересующихся ею лиц. 

Abstract. The issues of determining the market value of land plots with the right of limited use are very acute today.

Today, within the framework of Russian legislation, in relation to easements, it requires a complete reform, since at present there is no unified concept of their regulation, classifiers of species, the requirements for concluding an agreement on the establishment of an easement are not sufficiently developed, and there is also no general procedure for determining payments for the use of someone else’s property. , and also not spelled out specific requirements on the observance of mandatory pre-trial settlement of disputes arising on the establishment of easements, which in turn creates serious difficulties associated with the termination of easements [30].

There is a problem, the establishment of a public easement occurs after the information is entered into the USRN, but the existing regulations do not establish the exact period during which the necessary documents can be sent to the registration authority. After entering the data on the public servitude, the registration authority has the right to notify only the owner of the land plot, and the rightholder does not receive any information [4].

It is necessary to provide for the classification of easement types in relation to the category of the land plot with their subdivision according to their intended use (amendments should be made to the RF LC, RF LC and RF VK), which in turn will contribute to the detailing of current information, the mandatory setting of land plots (or their parts), in in respect of which a public or private easement is established for state cadastral registration and registration of rights to them (Federal Law of July 13, 2015 No. 218-FZ «On State Registration of Real Estate» and Federal Law No. 341-FZ «On Amendments to the Land Code of the Russian Federation and certain legislative acts of the Russian Federation in terms of simplifying the placement of linear facilities ”.

Thus, the creation of the Unified Register of Easements will contribute to the fact that information on easements will be systematized, constantly updated and available for obtaining interested per.

Ключевые слова: сервитут, право ограниченного пользования, рыночная стоимость, земли лесного фонда, стоимость земельного участка

Key words: easement, right of limited use, market value, forest land, land value

Понятие «сервитута» в российском законодательстве появилось сравнительно недавно. Существующее нормативно-правовое содержит основные положения по установлению и прекращению права ограниченного пользования земельным участком, но не в полной мере раскрывает его, так как содержит определенные противоречия касательно его применения, поэтому нуждается в совершенствовании. Кроме этого, на сегодняшний день, не разработана единая методика определения соразмерной платы за право пользования земельным участкам, что отрицательно сказывается на выборе способа оценки земельных участков.

Актуальность исследований заключается в том, что проблема оценки сервитутов не имеет должного правового обеспечения и единой методики определения соразмерной платы за пользование земельным участком, что отрицательно сказывается на формировании общей системы регулирования отношений в области установления сервитута.

Цель исследования — установить право ограниченного пользования (сервитут) на земельные участки из состава земель лесного фонда.

Объект исследования – территория Ленского района Республики Саха (Якутия) (на материалах Чаяндинского НГКМ. Компрессорная станция).

Предметом исследования — методика установления права ограниченного пользования (сервитута) на земельные участки из состава земель лесного фонда.

Ленский район расположен на юго-западе Республики Саха (Якутия), в пределах Приленского плато. Граничит на севере с Мирнинским, на востоке — с Олекминским и Сунтарским районами, на юге и западе — с Иркутской областью [4].

Транспортные связи обеспечивают речной, автомобильный и воздушный транспорт. Ленск – крупный речной порт, другие пристани на р. Лена: Пеледуй, Витим, Ярославский, Хамра, Нюя. Расстояние от центра района до столицы республики: наземным путем — 1075 км, воздушным путем — 840 км, расстояние до ближайшей железнодорожной станции (ст. Лена) — 951 км.

Площадь территории Ленского района 76,99 тыс. км2, что составляет 2,49 % территории Республики Саха (Якутия).

По состоянию на 2020 год численность населения Ленского района составила 36333 человек. Средняя плотность населения составляет 2 чел. на 1 км².

Природные ресурсы Ленского района богат месторождениями нефти и газа, являющимися основой экономики не только района, но и Республики в целом. Отраслевая доля добычи топлива в промышленном производстве района составляет 82,2 %. Кроме этого, район располагает месторождениями конденсата, строительных материалов.

На территории Ленского района разведано большое количество месторождений общераспространенных полезных ископаемых — песков, песчано-гравийных смесей, камня строительного.

Исходя из геологического строения, в районе имеются перспективы выявления новых месторождений песков и песчано-гравийных смесей. Перспективы выявления глинистого сырья ограничены.

Таким образом, Ленский район на сегодняшний день активно развивающийся район за счет нефтегазовой отрасли, обладает большими запасами природных ресурсов, добыча которых будет способствовать развитию экономики в целом.

Общая площадь земель Ленского района по состоянию на 2020 г. составляет 7 699 916 га (2,49 % территории Республики Саха (Якутия).

Характерной особенностью земельного фонда Ленского района является высокий удельный вес земель лесного фонда по отношению к другим категориям земель района. Земли лесного фонда преобладают на территории Ленского района и составляют 7 462 501 га или 96,92 % [8].

Земли сельскохозяйственного назначения составляют 0,25 % от общей площади района. Земли населенных пунктов занимают 0,11 % от территории района, при этом земли городских населенных пунктов составляют 87,67 % всей площади данной категории земель.

Земли промышленности, транспорта, энергетики и обороны составляют 0,03 % от общей территории района. Подавляющую часть в этой категории занимают земли транспорта и земли специального назначения. Земли запаса занимают 2,2 % территории района.

Территориальный орган управления в области лесных отношений в Ленском районе — Государственное учреждение «Ленское лесничество».

Леса Ленского лесничества в соответствии с Лесным кодексом РФ по целевому назначению подразделяются на защитные, эксплуатационные и резервные леса.

На территории Ленского района площадь лесов составляет 7462584 га, из которых:

• защитные леса 346294 га;
• леса, выполняющие функции защиты природных и иных объектов – 32057 га;
• защитные полосы лесов, расположенные вдоль железнодорожных путей общего пользования, федеральных автомобильных дорог общего пользования, автомобильных дорог общего пользования, находящихся в собственности субъектов РФ – 6126 га;
• зеленая зона – 25931 га;
• ценные леса – 314237 га;
• нерестоохранные полосы лесов – 158216 га;
• запретные полосы лесов, расположенные вдоль водных объектов – 156021 га;
• эксплуатационные леса – 4071224 га;
• резервные леса – 3045066 га.

Основными лесообразующими породами в Ленском лесничестве являются сосна обыкновенная (16 %) и лиственница Даурская (80 %). Древостои с преобладанием кедра и ели встречаются реже. Еловые древостои встречаются преимущественно по поймам рек. В большинстве случаев кедр и ель входит в состав насаждений в качестве примеси к основным породам.

Березовые и осиновые насаждения образуют кратковременные формации на площадях вырубок и гарей — 4 % от покрытой лесом пощади.

Сосновые насаждения приурочены к наиболее прогреваемым частям рельефа: вершинам всхломлений и южным склонам с легкими песчаными и супесчаными почвами.

Подлесок образуют преимущественно ольха, береза кустарниковая, реже — ива, рябина, можжевельник, шиповник. В покрове преобладают брусника, голубика, толокнянка, багульник, зеленые мхи, злаки и другие.

Существующие объекты лесной инфраструктуры — это лесные (лесохозяйственные) дороги и лесные склады. На территории лесничества имеется 252 км лесных (лесохозяйственных) дорог, 221 км лесовозных дорог, 680 км дорог общего пользования. Дороги связывают места рубок и отдельные лесные квартала с пунктами вывозки древесины и лесными поселками.

Для целей лесного хозяйства в той или иной степени используются все дороги, имеющиеся в лесах. Однако лесное хозяйство дорожной сетью обеспечено недостаточно. Нет улучшенных дорог с твердым покрытием круглогодового действия. К тому же имеющиеся грунтовые дороги распределены в пределах лесничества крайне неравномерно.

Природные комплексы Ленского района не имеют развитой рекреационной инфраструктуры и туристической индустрии. Здесь преобладает любительский промысел (охота, рыбная ловля и др.), отдых выходного дня в радиусе часовой доступности, садоводства, локальный туризм (водный).

В настоящее время основную рекреационную нагрузку испытывают пойменные урочища р. Лены и р. Нюи.

На территории Ленского района в рамках концепции устойчивого развития создана сеть природоохранных объектов, включающая 3 государственных природных заказника со статусом регионального значения и 2 зоны покоя со статусом местного (муниципального) значения.

В качестве объекта исследования выступает Чаяндинское нефтегазоконденсатное месторождение, на территории которого размещается компрессорная станция.

Общая площадь территории, в границах которой размещается компрессорная станция, составляет 22,8240 га.

Рынок земельных участков в Республике Якутия в отличие от рынка коммерческой и жилой недвижимости не развит.

Право ограниченного пользования оформляется на часть земельного участка с кадастровым номером 14:14:000000:6301 и 14:14:000000:6302.

Оцениваемый земельный участок относится к категории земель лесного фонда.

Наиболее эффективное использование лесных участков объекта исследования (недропользование) отвечает всем критериям оценивания: законодательной разрешенности, физической осуществимости и максимальной эффективности.

Земельные участки из состава земель лесного фонда для целей недропользования предоставляются в аренду. Размер арендной платы устанавливается в данном случае на основании постановления Правительства РФ от 22.05.2007 №310 «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности» [1, 3].

Согласно данному постановлению ставка платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, при использовании лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработке месторождений полезных ископаемых на территории Республики Саха (Якутия) составляют для территорий, занятых хвойными породами 3650,84 рублей за 1 га в год; для территорий, занятых лиственными породами — 3588,78 рублей за 1 га в год. К ставкам в отношении Ленского муниципального района применяется коэффициент 1,5.

При расчете соразмерной платы за сервитут необходимо учитывать все факторы которые влияют на стоимость: площадь части земельного участка, общую площадь, период на который устанавливается сервитут, причененный ущерб и др. [9, 10].

В качестве метода расчета соразмерной платы за сервитут взят метод учета потери в площади земельного участка.

Стоимость сервитута (Ссерв) рассчитывается по формуле 1:

 

Ссерв = Сбс*Озу.

 

Оцениваемые лесные участки расположены на территории Таежного участкового лесничества. По данным лесохозяйственного регламента ГУ «Ленское лесничество» основными лесообразующими породами в Ленском лесничестве являются сосна обыкновенная и лиственница Даурская. Березовые и осиновые насаждения образуют кратковременные формации на площадях вырубок и гарей — 4 % от всей покрытой лесом пощади.

Таким образом, ставка арендной платы за 1 га земель лесного фонда в данном случае составит:

(3650,84*0,96+3588,78*0,04) * 1,5= 5 472,54 рублей за 1 га в год.

 

Коэффициент индексации к ставке арендной платы составил 1,89.

Расчет периодического платежа за сервитут, равный ставке арендной платы по каждому земельному участку приведен в таблице 2.

В качестве ставки дисконтирования была выбрана процентная ставка по кредитам. По данным Банка России средневзвешенная ставка по кредитам сроком от 1 года до 3-х лет (сервитут устанавливается на период строительства) составила 10,13%.

Таким образом, соразмерная плата за сервитут, на часть земельного участка с кадастровым номером 14:14:000000:6301/чзу1 площадью 146781 кв.м. составила 1513630 рублей в год, а на часть земельного участка с кадастровым номером 14:14:000000:6302/чзу1 площадью 84231 кв.м. – 868604 рублей в год. Общая стоимость равна 2382234 рублей в год.

Анализ существующего законодательства в области установления сервитутов и определения соразмерной платы за их использование показал, что имеются весомые проблемы в данном направлении, в частности требуется создание нового отдельного законодательного документа, в котором будет содержаться следующая информация:

• определение понятия сервитут;
• классификация видов сервитутов по использованию (земельный, лесной, водный, которые в свою очередь могут разделяться на частный или публичный) и по сроку действия (срочный и бессрочный).
• порядок установления сервитутов и их прекращение;
• о разрешении судебных споров;
• документы-основания для заключения соглашения об установлении сервитута;
• четкие критерии выбора способа определения стоимости сервитута;
• процедура государственной регистрации сервитутов в ЕГРН;
• регламент внесения сведений в базу сервитутов.

Кроме этого, проведенная оценка стоимости сервитута показала, что оценщики до сих пор руководствуются стандартными способами оценки в зависимости от выбора способа оценки, что не в полной мере учитывает все особенности данного предмета регулирования. Так, например, сравнительный подход не удобен в поиске объектов-аналогов, так как очень сложно найти похожие между собой земельные участки, на которых в равной мере идентично будет установлен сервитут.

При выборе доходного подхода для оценки земельного участка с обременением возникает сложность при определении дохода, так как выделить ту часть, которая именно и будет приносить доход, практически невозможно. Поэтому необходимо учитывать дополнительные риски, связанные с условиями, собственно, обременения (сервитута), которые увеличат коэффициент капитализации и приведут доход от аналогичного земельного участка к стоимости этого же земельного участка с учетом обременения (сервитута).

Определение стоимости сервитута затратным подходом тоже не отражает полной платы с учетом, так определение рыночной стоимости земельного участка на первичном этапе застройки не учитывает возможность использования части земельного участка с учетом обременения.

Таким образом, выбор наиболее оптимального способа оценки стоимости сервитуты каждый раз происходит в индивидуальном рассмотрении с учетом самого эффективного и максимального определения платы за сервитут, что еще больше свидетельствует об разработке единой методики.

Таким образом, проведенные исследования в отношении установления сервитутов и их соразмерной платы показали, что данный вопрос является актуальным, особенно в области нефтегазовой промышленности, где размещение планируемых линейных объектов проходит по уже существующим земельным участкам, что в свою очередь подразумевает заключение соглашения между собственниками на их использование.

Список источников

1. Марков, С.Н. Оценка стоимости сервитута в России / С.Н.
   Марков // Вестник Сибирского института бизнеса и информационных технологий. – 2020. – № 2(34). – С. 111-116.
2. Муравьева М.С. Актуальные проблемы установления сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности / М.С. Муравьева // Государственно-правовые исследования. – 2020. – № 3. – С. 436-440.
3. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 31.07.2020). – [Электронный ресурс]. – http://www.consultant.ru. (Дата обращения 12.02.2021).
4. Официальный сайт Ленского района. – [Электронный ресурс]. – https://mr-lenskij.sakha.gov.ru. (Дата обращения 10.02.2021).
5. Пархоменко Д.В. Правовой и геоинформационный аспекты публичных сервитутов в Российской Федерации / Д.В. Пархоменко, Е.А. Предтеченская // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). – 2019. – Т. 24. – № 2. – С. 183-197.
6. Погребная О.В. Установление публичного сервитута в целях строительства линейного объекта / О.В. Погребная, А.А. Шишова // Discovery science research: сборник статей международной научно-практической конференции, Петрозаводск, 26 января 2020 года. – Петрозаводск: Международный центр научного партнерства «Новая Наука», 2020. – С. 222-226.
7. Сауткина О.В. Постановка задачи создания единого метода оценки соразмерной платы за сервитут / О.В. Сауткина // Современные технологии в строительстве. Теория и практика. – 2020. – Т. 1. – С. 385-388.
8. Схема территориального планирования муниципального образования «Ленский район»: Решение районного Совета депутатов МО «Ленский район» от 28.12.2011 № 12-28. – [Электронный ресурс]. –
   https://mr-lenskij.sakha.gov.ru. (Дата обращения 05.03.2021).
9. Подковырова М.А., Евтушкова Е.П., Симакова Т.В. Содержание и технология разработки дежурных карт ограничений и обременений (на примере Тюменской области). Вестник Государственного аграрного университета Северного Зауралья. 2013. № 4 (23). С. 85-88.
10. MONITORING OF RECLAIMED LAND IN TYUMEN REGION
    Simakova T.V., Skipin L.N., Evtushkova E.P., Simakov A.V., Pashnina E.A., Matveeva A.A., Yurlova A.A. Espacios. 2018. Т. 39. № 14. С. 22.

References

1. Markov, S.N. Ocenka stoimosti servituta v Rossii / S.N. Markov // Vestnik Sibirskogo instituta biznesa i informacionny`x texnologij. – 2020. – № 2(34). – S. 111-116.
2. Murav`eva M.S. Aktual`ny`e problemy` ustanovleniya servituta v otnoshenii zemel`ny`x uchastkov, naxodyashhixsya v gosudarstvennoj ili municipal`noj sobstvennosti / M.S. Murav`eva // Gosudarstvenno-pravovy`e issledovaniya. – 2020. – № 3. – S. 436-440.
3. O vvedenii v dejstvie Zemel`nogo kodeksa Rossijskoj Federacii: Federal`ny`j zakon ot 25.10.2001 № 137-FZ (red. 31.07.2020). – [E`lektronny`j resurs]. – http://www.consultant.ru. (Data obrashheniya 12.02.2021).
4. Oficial`ny`j sajt Lenskogo rajona. – [E`lektronny`j resurs]. – https://mr-lenskij.sakha.gov.ru. (Data obrashheniya 10.02.2021).
5. Parxomenko D.V. Pravovoj i geoinformacionny`j aspekty` publichny`x servitutov v Rossijskoj Federacii / D.V. Parxomenko, E.A. Predtechenskaya // Vestnik SGUGiT (Sibirskogo gosudarstvennogo universiteta geosistem i texnologij). – 2019. – T. 24. – № 2. – S. 183-197.
6. Pogrebnaya O.V. Ustanovlenie publichnogo servituta v celyax stroitel`stva linejnogo ob«ekta / O.V. Pogrebnaya, A.A. Shishova // Discovery science research: sbornik statej mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii, Petrozavodsk, 26 yanvarya 2020 goda. – Petrozavodsk: Mezhdunarodny`j centr nauchnogo partnerstva «Novaya Nauka», 2020. – S. 222-226.
7. Sautkina O.V. Postanovka zadachi sozdaniya edinogo metoda ocenki sorazmernoj platy` za servitut / O.V. Sautkina // Sovremenny`e texnologii v stroitel`stve. Teoriya i praktika. – 2020. – T. 1. – S. 385-388.
8. Sxema territorial`nogo planirovaniya municipal`nogo obrazovaniya «Lenskij rajon»: Reshenie rajonnogo Soveta deputatov MO «Lenskij rajon» ot 28.12.2011 № 12-28. – [E`lektronny`j resurs]. – https://mr-lenskij.sakha.gov.ru. (Data obrashheniya 05.03.2021).
9. Podkovy`rova M.A., Evtushkova E.P., Simakova T.V. Soderzhanie i texnologiya razrabotki dezhurny`x kart ogranichenij i obremenenij (na primere Tyumenskoj oblasti). Vestnik Gosudarstvennogo agrarnogo universiteta Severnogo Zaural`ya. 2013. № 4 (23). S. 85-88.
10. MONITORING OF RECLAIMED LAND IN TYUMEN REGION Simakova T.V., Skipin L.N., Evtushkova E.P., Simakov A.V., Pashnina E.A., Matveeva A.A., Yurlova A.A. Espacios. 2018. T. 39. № 14. S. 22.

Для цитирования: Евтушкова Е.П., Мезенина О.Б. Определение рыночной стоимости земельного участка с правом ограниченного пользования (на материалах Чаяндинского НГКМ Ленского района республики Саха (Якутия)) // Московский экономический журнал. 2021. № 8. URL: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-8-2021-53/

© Евтушкова Е.П., Мезенина О.Б., 2021. Московский экономический журнал, 2021, № 8.