Московский экономический журнал 8/2021

Научная статья

Original article

УДК 332.334.2

doi: 10.24412/2413-046Х-2021-10458

ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОЛОГИИ АНАЛИЗА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ РЕНОВАЦИИ ЖИЛЫХ ТЕРРИТОРИЙ

APPLICATION OF METHODS FOR ANALYZING THE BEST AND MOST EFFICIENT USE OF LAND PLOTS DURING THE IMPLEMENTATION OF THE RESIDENTIAL AREA RENOVATION PROGRAM

Пастухов Виталий Эдуардович, аспирант кафедры городского кадастр, Государственный университет по землеустройству, 142000, Домодедово, улица Курыжова, д.13, кв. 301, тел. 8-999-826-16-46 (моб.), pva-1996@yandex.ru

Pastukhov Vitaliy, Graduate student, Department of Urban Cadastre, State University of Land Use Planning and Organization, 142000, Domodedovo, Kuryzhova st., 13-301

Аннотация. В статье рассматривается возможность применения методологии анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков в ходе реализации программы реновации жилых территорий. Анализируются критерии, влияющие на наилучшее и наиболее эффективное использование проектируемых земельных участков. Выполняется поэтапная оценка каждого проектируемого участка в границах территории проектирования с использованием предлагаемых критериев. В приложении представлены графические материалы, визуализирующие результат применения рассматриваемой методологии на примере территории жилой застройки в городе Тула.

Abstract. The article presents the possibility of applying the methodology for analyzing the best and most efficient use of land plots during the implementation of the renovation of residential areas program. The criteria influencing the best and most efficient use of the projected land plots are analyzed. A step-by-step assessment is carried out for each projected site within the boundaries of the design area using the proposed criteria. The appendix contains graphic materials that visualize the result of applying the methodology on the example of a residential area in the city of Tula.

Ключевые слова: наилучшее и наиболее эффективное использование земельных участков, городское землепользование, реновация территории жилой застройки, программа реновации

Key words: the best and most efficient use of the land plots, city land use, renovation of the living area, renovation program

В рамках программы реновации необходимо сформировать новое реконструируемое городское пространство: связать воедино все сохраняемые объекты, организовать рациональное использование как сохраняемых, так и реорганизуемых земель, организовать целостное восприятие территории, но в то же время разграничить приватное и общественное пространство с целью создания комфортных условий для жизни.

В целях организации наиболее рационального использования земельных ресурсов в условиях реновации территорий жилой застройки предлагается выполнение следующих шагов:

1. Выделение территории реорганизации в составе рассматриваемой территории.
2. Предварительное разделение территории реорганизации на земельные участки.
3. Определение функционального назначения земельных участков в соответствии с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, а также потребностей программы реновации.
4. Дополнительная проработка земельных участков с определением предельных параметров строительства на них, формирование проектного решения.

В данной статье предлагается кратко рассмотреть указанные шаги.

Шаг 1. В состав территории реорганизации включаются земли, расположенные под жилой застройкой, предлагаемой к сносу или реконструкции, прилегающая территория, на которой возможно осуществление комплексного благоустройства, неиспользуемые или нерационально используемые земельные участки, территории объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, в отношении которых возможна реконструкция.

Шаг 2. Предварительное разделение территории реорганизации на земельные участки. В данном пункте предлагается предварительное выделение земельных участков для размещения проектируемой застройки. В качестве параметров для предварительного выделения земельных участков предлагается использовать следующие:

• площадь земельного участка преимущественно размером от 0.5 до 1 га, позволяющая разместить на нем объекты капитального строительство со всеми необходимыми объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, а также объектами благоустройства;
• правильную форму земельного участка в целях создания наиболее рациональной планировочной структуры;
• пропорциональное соотношение сторон земельного участка.

Шаг 3. Определение функционального назначения земельных участков в соответствии с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, а также потребностей программы реновации.

В данном пункте предлагается на основании проведенной оценки рациональности использования земель и с учетом недостатков использования территории, выявленных в ходе оценки, а также потребности в переселении жителей реновируемых домов с применением методов оценочного анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земли определить наиболее рациональное использование территорий, отошедших под реновацию.

  Методология анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка следующая:

1)   Выделяются основные типы функциональных назначений объектов, возможных к размещению, на рассматриваемой территории (используются градостроительные регламенты, прописанные в Правилах землепользования и застройки. При необходимости готовятся обоснования и вносятся изменения в Правила землепользования и застройки);

2)   Определяется коэффициент потребности в указанных функциональных назначениях объектов с учетом существующего использования рассматриваемой и прилегающей территории;

3)   Определяется целесообразность размещения объектов с учетом следующих критериев наилучшего и наиболее эффективного использования (К1; ….; Кn) в соответствии с Таблицей 1.

4) Данная операция проделывается в отношении выделяемых земельных участков, каждому из которых присваиваются баллы в размере от 0 до 1 в зависимости от соответствия критерию:

1 балл – полное соответствие критерию;

0,5 балла – частичное соответствие критерию;

0 баллов – несоответствие критерию (устранимое или неустранимое).

В случае наличия неустранимых несоответствий функциональное назначение территории исключается из рассмотрения.

Итоговый балл (К востр. – коэффициент востребованности того или иного функционального назначения на рассматриваемой территории) вычисляется по Формуле 1:

К востр. = (К1+К2+Кn)                                  (1)

5) Формируется итоговая картина, где для каждого участка предлагается несколько вариантов возможного функционального назначения размещаемых объектов;

6) С учетом проектируемого использования территории из нескольких вариантов выбирается наиболее оптимальный, выбранные варианты увязываются между собой. При необходимости дополнительно корректируются границы ранее сформированных участков.

Результатом будет являться разделение территории на земельные участки с определением их наилучшего и наиболее эффективного использования.

Шаг 4.   Определением предельных параметров строительства на сформированных земельных участках, формирование проектного решения.

Выполнение указанных 4-х шагов приводит к итоговому варианту проектного решения (Рисунок 1).

Итоговый вариант проектного решения позволяет определить:

а) проектную численность населения;

б) объёмы жилищного строительства, потребность в объектах социального обеспечения и иной инфраструктуры;

в) технико-экономические показатели проекта, включая оценку рациональности использования территории;

г) предварительную экономическую эффективность проекта.

Таким образом, применение представленной методологии в рамках реализации программы реновации позволит на основе методов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков выявить и удовлетворить существующие потребности территории, сформировать наиболее сбалансированное проектное решение и, как следствие, обеспечить наиболее рациональное использование территории жилой застройки, вовлекаемой в программу реновации.

Список источников

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]. – М.: Издательство Проспект, 2020. – 630 с.
2. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]. – М.: Эксмо, 2020. – 208 с.
3. Земельный кодекс РСФСР [Текст] от 25.04.1991, № 1103-1// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991 — № 22, ст. 768.
4. Российская Федерация. Законы. О землеустройстве [Текст]: федеральный закон от 18.06.2001, № 78// Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. — № 20.
5. Свод правил СП 42.13330.2016. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Издание официальное. Москва 2016.
6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости ­­(ФСО № 7)». Утверждён приказом Минэкономразвития России от «25» сентября 2014 г. № 611.
7. Веденичев П.Ф. Экономические проблемы использования земельных и водных ресурсов в сельском хозяйстве. – Киев: Наукова думка, 1978. — 199 с.
8. Волков С.Н. Землеустройство. Экономика землеустройства. Т.5. — М.: Колос, 2001. — 456 с.
9. Гендельман М.А. и др. Оценка земли и использование ее результатов / М.А. Гендельман, М.П. Желудов, Э.А. Шойхет и др. — Алма-Ата: Кайнар, 1979. — 124 с.
10. Генеральный план города Тулы [Электронный ресурс].                                      URL: https://www.tula.ru/administration/info/investors/300/ (дата обращения: 13.05.2021). 
11. Правила землепользования и застройки города Тулы [Электронный ресурс]. URL: https://www.tula.ru/administration/info/investors/657/ (дата обращения: 13.05.2021). 
12. Онлайн-сервис Дом.МинЖКХ [Электронный ресурс]. URL: https://dom.mingkh.ru (дата обращения: 13.05.2021). 
13. Портал ИСОГД города Тулы [Электронный ресурс]. URL: http://80.78.194.67:8090/tulamap/index.html (дата обращения: 13.05.2021). 
14. Экологическая карта Тульской области [Электронный ресурс]. URL: http://ecomap71.ru/ (дата обращения: 13.05.2021). 

References

1. Rossijskaya Federaciya. Zakony`. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii [Tekst]. – M.: Izdatel`stvo Prospekt, 2020. – 630 s.
2. Rossijskaya Federaciya. Zakony`. Zemel`ny`j kodeks Rossijskoj Federacii [Tekst]. – M.: E`ksmo, 2020. – 208 s.
3. Zemel`ny`j kodeks RSFSR [Tekst] ot 25.04.1991, № 1103-1// Vedomosti S«ezda narodny`x deputatov RSFSR i Verxovnogo Soveta RSFSR, 1991 — № 22, st. 768.
4. Rossijskaya Federaciya. Zakony`. O zemleustrojstve [Tekst]: federal`ny`j zakon ot 18.06.2001, № 78// Sobranie zakonodatel`stva Rossijskoj Federacii. – 2001. — № 20.
5. Svod pravil SP 42.13330.2016. Gradostroitel`stvo. Planirovka i zastrojka gorodskix i sel`skix poselenij. Aktualizirovannaya redakciya SNiP 2.07.01-89*. Izdanie oficial`noe. Moskva 2016.
6. Federal`ny`j standart ocenki «Ocenka nedvizhimosti ¬¬(FSO № 7)». Utverzhdyon prikazom Mine`konomrazvitiya Rossii ot «25» sentyabrya 2014 g. № 611.
7. Vedenichev P.F. E`konomicheskie problemy` ispol`zovaniya zemel`ny`x i vodny`x resursov v sel`skom xozyajstve. – Kiev: Naukova dumka, 1978. — 199 s.
8. Volkov S.N. Zemleustrojstvo. E`konomika zemleustrojstva. T.5. — M.: Kolos, 2001. — 456 s.
9. Gendel`man M.A. i dr. Ocenka zemli i ispol`zovanie ee rezul`tatov / M.A. Gendel`man, M.P. Zheludov, E`.A. Shojxet i dr. — Alma-Ata: Kajnar, 1979. — 124 s.
10. General`ny`j plan goroda Tuly` [E`lektronny`j resurs].                          URL: https://www.tula.ru/administration/info/investors/300/ (data obrashheniya: 13.05.2021).
11. Pravila zemlepol`zovaniya i zastrojki goroda Tuly` [E`lektronny`j resurs]. URL: https://www.tula.ru/administration/info/investors/657/ (data obrashheniya: 13.05.2021).
12. Onlajn-servis Dom.MinZhKX [E`lektronny`j resurs]. URL: https://dom.mingkh.ru (data obrashheniya: 13.05.2021).
13. Portal ISOGD goroda Tuly` [E`lektronny`j resurs]. URL: http://80.78.194.67:8090/tulamap/index.html (data obrashheniya: 13.05.2021).
14. E`kologicheskaya karta Tul`skoj oblasti [E`lektronny`j resurs]. URL: http://ecomap71.ru/ (data obrashheniya: 13.05.2021). 

Для цитирования: Пастухов В.Э. Применение методологии анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков в ходе реализации программы реновации жилых территорий // Московский экономический журнал. 2021. № 8. URL: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-8-2021-10/

© Пастухов В.Э., 2021. Московский экономический журнал, 2021, № 8.