Московский экономический журнал 8/2019

image_pdfimage_print

УДК 336.226.212/332.62

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-18093

ОЦЕНКА МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТОВ ВЫПОЛНЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ

ASSESSMENT OF METHODOLOGICAL SUPPORT AND RESULTS OF THE STATE CADASTRAL ASSESSMENT OF REAL ESTATE IN KRASNODAR REGION

Барсукова Галина Николаевна, кандидат экономических наук, профессор кафедры землеустройства и земельного кадастра, ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина», заслуженный землеустроитель Кубани, г. Краснодар

Колодная Маргарита Игоревна, ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина», г. Краснодар

Лысенко Александр Анатольевич, начальник Управления государственной кадастровой оценки, Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», г. Краснодар

Barsukova G.N., galinakgau@yandex.ru

Kolodnaya M.I., rita_kolodnay@mail.ru

Lysenko A.A., lysenko2000@gmail.com

Аннотация: В статье выполнен анализ «Методических указаний о государственной кадастровой оценке», утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226, процесса и результатов выполнения работ государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ». В результате исследования установлено, что «Методические указания» подготовлены без учета особенностей региона и отдельных объектов недвижимости, не предусматривают взаимодействия бюджетного учреждения с органами власти и организациями для повышения точности и полноты сбора информации, ускорения процесса работ. Обоснованы предложения по совершенствованию методики выполнения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, дополнен перечень ценообразующих факторов на объекты недвижимости с учетом особенностей Краснодарского края, предложены мероприятия по получению объективной и полной информации.

Summary: The article analyzes the “Methodological guidelines about state cadastral valuation” approved by Order № 226 of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation dated May 12, 2017, the process and results of work performed by the state budget institution of the Krasnodar Region “Regional Technical Inventory — Regional BTI (Bureau of Technical Inventory)”. As a result of the researches, found that the “Methodological guidelines” were prepared without taking into account the characteristics of the region and individual real estate objects; do not provide for interaction of the budget institution with authorities and organizations to improve the accuracy and completeness of information gathering, accelerating of work process. Substantiated suggestions for improving the methodology the implementation of the state cadastral valuation of real estate, added a list of pricing factors for real estate, with taking into account the features of the Krasnodar Region, proposed the measures to obtain objective and complete information.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, объект недвижимости, вид разрешенного использования, земельный участок, ценообразующие факторы, земли сельскохозяйственного назначения, информационное обеспечение.

Keywords: state cadastral valuation, real estate, type of permitted use, land, pricing factors, agricultural land, information support.

Введение

В области государственной кадастровой оценки объектов недвижимости произошли коренные изменения. Согласно принятому Федеральному закону №237 «О государственной кадастровой оценке», обязанность ее проведения возложена на государственные бюджетные учреждения [1]. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» были утверждены новые методические указания. [2]. В связи с этим, был установлен переходный период применения федерального закона с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года.

Государственная кадастровая оценка – сложный многоэтапный процесс, в который вовлечены органы государственной власти, местного самоуправления, хозяйствующие субъекты и физические лица. Задача кадастровой оценки – обеспечить справедливость налогообложения, а также баланс интересов налогоплательщиков и государства. Искажение кадастровой стоимости может иметь негативные последствия. Сложность работ обусловлена необходимостью получения объективных результатов кадастровой оценки, которые будут являться базой для налогообложения граждан Российской Федерации.

Действующие методические указания о ГКО подготовлены без учета особенностей региона и отдельных  объектов недвижимости. В процессе выполнения работы выявлены противоречия и установлены случаи, когда невозможно решить возникающие вопросы, руководствуясь только методическими указаниями.

Актуальность темы исследования обоснована необходимостью уточнения и корректировки утвержденных методических указаний о государственной кадастровой оценке в связи с принятием решения о проведении работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края в соответствии с региональными особенностями [3].

Практическая значимость исследования заключается в разработке и обосновании конкретных предложений по совершенствованию методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226.

Цель исследования: Обоснование конкретных предложений по совершенствованию методических указаний о государственной кадастровой оценке. В соответствии с поставленной целью, были определены следующие задачи:

1. Рассмотреть понятие, основания и цели проведения государственной кадастровой оценки.

2. Выполнить анализ действующих методических указаний к проведению государственной кадастровой оценки, а также изучить вопрос их соответствия природно-экономическим особенностям Краснодарского края.

3. Проанализировать особенности объекта исследования.

4. Подготовить и обосновать поправки к методическим указаниям о ГКО с учетом особенностей региона.

Объектом исследования является процесс государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Предмет исследования – методика оценки объектов недвижимости.

Новизна исследования заключается в выявлении проблем, подготовке, обоснованию и внедрению поправок к проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края.

Методы исследования

В результате исследования были использованы следующие методы:

  • при изучении, проведении анализа и обобщении нормативных документов, литературных источников по исследуемой теме применялись аналитический и монографический методы исследования;
  • при составлении таблиц, анализе и оценке нескольких возможных вариантов решения поставленных задач с выбором наиболее оптимального из них,  использовались расчетно-конструктивный и вариантный методы исследования.

Ход исследования

После принятия Федерального закона №237 «О государственной кадастровой оценке», распоряжением главы администрации Краснодарского края от 10.04.2017 № 101-р обязанность проведения государственной кадастровой оценки возложена на организацию «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», которое для этих целей было реорганизовано в государственное бюджетное учреждение и наделено соответствующими полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Краснодарского края.

Особенностью работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости является необходимость в непрерывности мониторинга стоимости недвижимости на рынке, изучении его тенденций. Постоянно должны происходить обновление и модернизация подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости [4]. Важно применять единый методологический подход, который может быть обеспечен при наличии необходимого количества данных по объектам оценки, непрерывно накапливать дополнительную информацию об объектах недвижимого имущества, а также по ценообразующим факторам.

Рынок недвижимости на сегодняшний день представляет собой сложную взаимосвязанную структуру, в которой интересы продавцов и покупателей часто изменяются [5].

До 1 января 2017 года у оценщиков и организаций, осуществляющих государственную кадастровую оценку, отсутствовал доступ к необходимой информации. По завершению работ, обозначенных в государственном контракте, исполнители работ по проведению государственной кадастровой оценки были ответственны лишь в рамках гарантийного обязательства.

В качестве исполнителей работ, связанных с определением кадастровой стоимости до 1 января 2017 года, выбирались юридические лица в рамках конкурса, в котором основным критерием была стоимость выполнения работ, что сказывалось на качестве выполненной государственной кадастровой оценки.

Законодательно не был предусмотрен этап подготовки к государственной кадастровой оценке. На сегодняшний день, до 1 января будущего года выполняется подготовительный этап, а далее – кадастровая оценка. Но при этом работа ведется непрерывно, на постоянной основе.

Полученные отчеты о проведении кадастровой оценки подвергались проверке саморегулируемых организаций оценщиков. В итоге, существовавшая система государственной кадастровой оценки объектов недвижимости делила в равных долях ответственность между всеми субъектами, участвовавшими в проведении данного мероприятия [6].

В связи с этим с 1 января 2017 года в России определением кадастровой стоимости занимаются государственные бюджетные учреждения и квалифицированные оценщики недвижимости со стажем работы не менее 3-х лет в оценочной деятельности, работающие в бюджетном учреждении.

Бюджетное учреждение оценивает вновь учтенные, ранее учтенные объекты недвижимости и объекты недвижимости с изменёнными количественными и качественными характеристиками. При этом определение кадастровой стоимости должно включать:

  • единую методику;
  • полную информационную обеспеченность;
  • одинаковый подход к проведению работ.

На 1 января 2018 года в Краснодарском крае была проведена государственная кадастровая оценка 2 823 928 объектов недвижимости: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного и водного фонда, расположенных на территории Краснодарского края.

На 1 января 2019 года проведена оценка 421 565 земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения.

Работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости являются трудоемким процессом и включают в себя следующие мероприятия (рисунок 1).

Для проведения кадастровой оценки, бюджетное учреждение на первом этапе осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости, которая может быть предоставлена официальными источниками (база данных риэлторов, интернет-сайты о продаже, по договорам оферты, агентства по продаже недвижимости и др).

Ценообразующие факторы кадастровой стоимости охватывают сведения о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости. Каждая группа ценообразующих факторов включает в себя перечень характеристик, без анализа которых невозможно провести адекватную оценку состояния факторов. Ценообразующие факторы и их характеристика представлены на рисунке 2.

Информация обо всех факторах и их характеристиках приводится в отчете о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости. Приведенный в методических указаниях о ГКО перечень ценообразующих факторов был откорректирован и дополнен с учетом природно-экономических особенностей Краснодарского края. Перечень ценообразующих факторов для объектов капитального строительства в соответствии с методическими указаниями о ГКО и дополненный бюджетным учреждением ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», с учетом природно-экономических особенностей Краснодарского края, представлен в таблице.

Ценообразующие факторы, приведенные в методических указаниях о ГКО, представляют собой общий набор внешнеэкономических факторов, которые влияют на стоимость объекта оценки при определении и рыночной, и кадастровой стоимостей.

Дополненный перечень включает в основном ценообразующие факторы с учетом основной природно-экономической особенности Краснодарского края – наличия морского побережья.

Следующим этапом работ по определению кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимости является группировка объектов недвижимости на основе сегментации, которая предусмотрена методическими указаниями.

При группировке объектов недвижимости оценщик руководствуется комплексной информацией и в каждом конкретном случае принимает решение в зависимости от объёма и характера предоставленной информации. В случае наличия противоречивых характеристик объектов оценщик принимает решение об отнесении их к той или иной группе по совокупности характеристик: назначение, наименование, разрешенное использование земельного участка и объекта капитального строительства, площадь, адрес.

Основным источником группировки объектов недвижимости должны быть сведения единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН), которые предоставляются уполномоченным органом в виде перечня объектов оценки. Процедура уточнения бюджетным учреждением соответствия между видом разрешённого использования объекта недвижимости и его фактическим использованием является сложной и трудоемкой работой, и включает обращения в территориальные отделы Росреестра и администрации каждого муниципального образования для подтверждения и корректировки возникающих ошибок. В результате администрации муниципальных образований уточнили информацию о видах разрешенного использования объектов капитального строительства не по всем направленным объектам, что может дать искажение кадастровой стоимости и размера налога на имущество. Выполненная процедура не предусмотрена методическими указаниями о ГКО, но является очень важной для проведения объективной государственной кадастровой оценки.

Качество информации об объектах недвижимости, содержащейся в ЕГРН, не в полной мере удовлетворяет требованиям достоверности исходной информации [7].

При оценке объектов капитального строительства в Краснодарском крае установлено, что менее 20% объектов обладают полными и непротиворечивыми характеристиками, по остальным проводился дополнительный сбор информации. Было выявлено большое количество некорректных или ошибочных данных. Имея вид разрешенного использования земельного участка по сведениям ЕГРН  «для индивидуального жилищного строительства», фактически он использовался для строительства гостиницы. Такая ситуация  в большей степени имеет место  населенных пунктах на побережье Черного и Азовского морей.

Более 60% земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, без учета земельных участков для ведения садоводства и дачного хозяйства, по сведениям ЕГРН имеют вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» или «для сельскохозяйственного производства». Фактически эти участки используются как пашня, сады, виноградники, пастбища, иногда это пруды, или застроенные территории. Законодательно не предусмотрено в документах  выделять вид сельскохозяйственного угодья, более того, на данный момент имеется тенденция не  деления сельскохозяйственных земель по видам угодий. Однако проведение государственной кадастровой оценки без учета видов сельскохозяйственных угодий является не объективным, фактически, сады и виноградники имеют значительно большую ценность, чем, например, пастбища.

Необходим постоянный мониторинг земель для получения точной и достоверной информации о фактическом использовании и состоянии земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно Федеральному закону №237 «О государственной кадастровой оценке» бюджетным учреждением, осуществляющим кадастровой оценку, должны направляться запросы о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости. Запросы должны быть направлены федеральным органам исполнительной власти и подведомственным им организациям, которые осуществляют функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования,  градостроительной деятельности, земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов.

Запросы о получении информации об использовании и состоянии земельных участков были направлены в вышеуказанные ведомства. Но информация о состоянии и использовании земель (результаты мониторинга) от органов местного самоуправления и органов власти была предоставлена частично или не была предоставлена совсем. Соответственно, для целей группировки земельных участков с неоднозначным видом разрешенного использования, специалистам приходится собирать и анализировать всю отсутствующую информацию самостоятельно. Для этого все земельные участки с неоднозначным видом разрешенного использования были изучены  на публичной кадастровой карте и в открытых источниках, таких как Google и Яндекс карты и  других картографических сервисах для определения фактического  вида использования объектов недвижимости.

В ходе проведения работ по уточнению фактического использования земельных участков в Краснодарском крае было выявлено более 50 различных видов использования. Наибольшее количество земельных участков являются  пашней – 80% от общего количества просмотренных объектов. К древесно-кустарниковой растительности и многолетним насаждениям отнесено 7% участков, к пастбищам и сенокосам – 2%, к застроенным территориям – 1%.

На застроенных земельных участках обнаружены фермы, полевые станы, склады, перерабатывающие заводы, объекты капитального строительства коммерческого и туристического направления. Выявление фактического использования представлено на примере земельного участка с кадастровым номером 23:37:0904004:327, расположенного в муниципальном образовании город-курорт Анапа (рисунок 3).

Земельный участок имеет вид разрешенного использования  «для сельскохозяйственного производства», однако на рисунке 3 видно, что фактически земельный участок является застроенным.

Установлено, что проектная документация и разрешения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию подписывается и выдается органами муниципальных образований без учета несоответствия между видом разрешенного и фактического использования.

Проблемой выполнения государственной кадастровой оценки являются неполные и часто противоречивые характеристики объектов недвижимости в ЕГРН и отсутствие рекомендаций в методических указаниях по расчету кадастровой стоимости таких объектов. Из-за невозможности использования открытых источников информации и рекомендованных методикой, оценщикам приходилось каждый такой случай описывать в допущениях к отчету [8].

Результаты

В ходе проведения работ по государственной кадастровой оценке были выявлены проблемы, противоречия и неточности в методических указаниях:

  1. Отсутствует алгоритм решения проблемы несоответствия между видом разрешенного использования объекта недвижимости по документу и его фактическим использованием.  
  2. Выявлены противоречия в методических указаниях и Федеральном законе №237 «О государственной кадастровой оценке» по вопросу отсутствия у Росреестра соответствующих полномочий для выдачи бюджетному учреждению сведений о сделках с недвижимостью.
  3. Отсутствует единый программный комплекс для проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учитывающий  все требования методики кадастровой оценки.
  4. Установлено, что функционал программного комплекса «Массовая оценка», приобретенного государственным бюджетным учреждением «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» для выполнения расчетов кадастровой стоимости, недоработан и позволяет автоматизировать только отдельные этапы кадастровой оценки, что увеличивает  трудозатраты при проведении работ.
  5. В методических указаниях о государственной кадастровой оценке  не указан порядок определения местоположения земельных участков при отсутствии сведений о координатной привязке в ЕГРН.

Выводы

В результате исследования сформулированы  предложения по совершенствованию методики и процесса выполнения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости:

1. Законодательно закрепить полномочия Росреестра предоставлять сведения о сделках с недвижимостью в соответствии с требованиями методических указаний в целях объективной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

2. Предложено регламентировать возможность изменения недостоверных данных об объекте недвижимости в ЕГРН на основании технической документации, если она предоставлена для оценки [9].

3. Предложено обязать органы местного самоуправления на подготовительном этапе способствовать сбору информации о фактическом использовании объектов оценки недвижимости.

4. Предложено доработать раздел 1 методических указаний о государственной кадастровой оценке: при отсутствии в сведениях ЕГРН координатной привязки и адреса объекта определять его местоположение по геометрическому центру кадастрового квартала на основе  кадастрового номера.

5.  Так как  различаются  методические подходы к оценке земельных участков и объектов капитального строительства, необходимо доработать методику их  оценки как единого объекта.

6.  Перечень ценообразующих факторов,  приведенных в методических указаниях о государственной кадастровой оценке,  должен быть дополнен и откорректирован в соответствии с природно-экономическими особенностями региона.

7. Необходимо предусмотреть разработку единого программного комплекса, представляющего собой законченный и апробированный продукт.

Полученные результаты работы и сформулированные выводы в значительной степени обеспечат повышение  объективности государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом природно-экономических особенностей региона   и справедливость налогообложения.

Литература

1. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N237-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_200504/.

2. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860) [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_217405/.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N218-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ document/cons _doc_LAW_182661/.

4. Колодная М.И. Подготовительный этап государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Краснодарском крае. // Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный базис модернизации: материалы VIII Международной научно-практической конференции, 13–15 марта 2018 г.: в 2 ч. Ч. 2 [Текст] / под ред. Т.Ю. Овсянниковой, И.Р. Салагор. – Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2018. – С. 722-726.

5. Barsukova, G.N. Problems and prospects of the land market development in Russia/Barsukova, G.N., Radchevskiy, N.M., Saifetdinova, N.R., Bershitskiy, Y.I., Paramonov, P.F.//International Journal of Economics and Financial Issues. – 2016. – № 6(4), с. 1981-1997.

6. Григорьев В.В. Совершенствование государственной кадастровой оценки недвижимости. // М.: Русайнс, 2016. 174 c. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/61656.html.

7. Барсукова Г.Н., Шумаева К.В. Информационное обеспечение рационального управления объектами недвижимости // Московский экономический журнал. 2019. № 4. С. 14. URL: http://qje.su/wp-content/uploads/2019/05/Nomer-4-2019-Arhiv-1.pdf.

8. Барсукова Г.Н., Колодная М.И. Проблемы методического обеспечения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Краснодарском крае // British journal for social and economic research. – Том: 3 Номер: 4 Год: 2018. — Изд.: Science and Beyond Publishing UK Limited (Ньюпорт). ISSN: 2398-8347eISSN: 2398-8355. – С. 23-31.

9. Колодная М.И. Повышение объективности государственной кадастровой оценки на основе уточнения фактического использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства // Проблемы геологии и освоения недр: труды XXII Международного симпозиума имени академика М.А. Усова студентов и молодых ученых. В 2-х томах. Том 1 / ТПУ. – Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2018. – С.634-635.