УДК 332.7+349.414+ 349.418+ 349.442

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-17043

ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВОК НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

CONCEPT AND CLASSIFICATION OF TRANSFORMATIONS OF NON-RESIDENTIAL PREMISES FOR THE PURPOSES OF THE STATE CADASTRE ACCOUNTING

Рыбкина Алина Михайловна, кандидат технических наук, старший преподаватель, кафедра «Инженерная геодезия», Петербургский государственный университет путей сообщения императора Александра I, г. Санкт-Петербург

Ковязин Василий Федорович, доктор биологических наук, профессор, профессор кафедры инженерной геодезии, Санкт-Петербургский горный университет, г. Санкт-Петербург

Головацкая Дарья Алексеевна, направление 21.03.02 «Землеустройство и кадастры», кафедра инженерной геодезии, Санкт-Петербургский горный университет, г. Санкт-Петербург

Rybkina A.M., alina_rybkins@mail.ru

Kovyazin V.F., vkovyazin@spmi.ru

Golovatskaya D.A., ledgerian1@gmail.com

Аннотация: Статья посвящена проблемам законодательного регулирования отношений, возникающих при проведении перепланировок в нежилых помещениях. Предложено введение и корректировка основных необходимых понятий, позволяющих урегулировать данную процедуру. Разработана классификация видов перепланировок и состава кадастровых работ в зависимости от конструктивных изменений, произошедших в результате строительно-монтажных работ. В статье приведены наглядные примеры, доказывающие возможность применения предложенной классификации.

Summary: The article is devoted to the problems of legislative regulation of relations arising during the transformation inside non-residential premises. It is proposed to introduce and adjust the necessary basic concepts to resolve this procedure. A classification of types of transformations and the structure of cadastral works, depending on the design changes that occurred as a result of construction and installation works, has been developed. The article provides illustrative examples proving the possibility of using the proposed classification.

Ключевые слова: помещение, назначение помещения, перепланировка, кадастровые работы.

Keywords: premises, the purpose of the premises, transformation, cadastral works.

На данный момент в Российской Федерации существуют два типа помещений по назначениям, но не для каждого из них прописано определение в действующем законодательстве. Такое же положение касается вариантов изменения их конфигурации. Следует пояснить, что понятие «перепланировка» отнесено к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяется по отношению к помещениям, расположенным в нежилых зданиях [5]. Таким образом, вопросы, связанные с проведением перепланировок в нежилых помещениях, требуют детального изучения и доработки.

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует четко разграниченная классификация помещений, пригодная для использования в области кадастровой деятельности. В связи с этим, в результате анализа норм Жилищного кодекса РФ, федерального закона № 218-ФЗ и действующей XML-схемы технического плана произведена дифференциация помещений в соответствии с рисунком 1 [1-3].

На практике перепланировки осуществляются как в жилых, так и в нежилых помещениях, однако возможность и порядок проведения данного вида работ в отношении помещений, расположенных в нежилых зданиях, не регламентируется нормативно-правовыми актами. Таким образом, в настоящее время требуется введение и корректировка основных понятий, позволяющих урегулировать данную процедуру (таблица 1).

Ввиду отсутствия определения понятия «нежилое помещение» при проведении кадастровых работ следует учитывать, что согласно требованиям п.34 ст. 26 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» помещение должно отвечать критериям обособленности и изолированности [2]. Смысл данных признаков раскрыт в письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России № Д23и-501 от 24 февраля 2014 года и представлен на рисунке 2 [4].

В качестве примера рассмотрим три помещения (рис. 3): помещения А, Б-В и Г-Д отвечают требуемым условиям, причем стоит отметить, что два помещения (Б-В и Г-Д) состоят из неизолированных частей.

Однако существуют исключения: согласно предназначению помещения вспомогательного использования и общее имущество многоквартирного дома (помещения общего пользования) должны удовлетворять критерию обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами, и могут быть неизолированными [4].

Таким образом, для восполнения недостающей информации в ходе исследований разработаны следующие формулировки определений:

1. Нежилое помещение – это объект недвижимости, являющийся частью здания или сооружения, представляющий собой объемную строительную систему, отграниченный строительными конструкциями, удовлетворяющий критериям изолированности и обособленности и предназначенный для целей, не связанных с проживанием граждан.

Исключения составляют:

1. Помещения общего пользования в многоквартирном доме – нежилые помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения, которые могут быть не изолированы от других помещений в этом многоквартирном доме.
   1. Помещение вспомогательного использования – нежилое помещение, обслуживающее одно, несколько помещений или все здание/сооружение, которое  может быть не изолировано от других помещений в здании/сооружении и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания/сооружения или помещений в нем.

Примечание: Под данной категорией подразумеваются объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания или сооружения. Предназначение вспомогательных помещений – обслуживание основных пространств.

• Перепланировка – изменение конфигурации помещений, требующее внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Примечание: В силу перехода от государственного технического учета к государственному кадастровому учету существующее определение понятия «перепланировка» подлежит корректировке и должно распространяться в отношении всех помещений, не зависимо от их назначения.

Кроме того, в результате проведения строительно-монтажных работ границы между смежными помещениями могут быть изменены, в связи с этим, предлагается ввести классификацию перепланировок, в зависимости от вида которых будет меняться состав кадастровых работ (рис.4).

Простая перепланировка предполагает проведение строительно-монтажных работ в пределах одного помещения, следовательно, для такого помещения будет сформирован технический план в связи с изменением сведений о характеристиках данного помещения. В свою очередь сложная перепланировка будет затрагивать несколько помещений, и в результате проделанных работ будет проведен учет одного из следующих видов преобразования помещений:

1. Объединение;
2. Раздел;
3. Перераспределение.

Из примера, представленного на рисунке 5, следует, что в помещениях А, Г-Д произведена простая перепланировка, а помещение Б-В было разделено на два самостоятельных объекта (Б; В) посредством демонтажа и закладки дверного проема между частями Б и В.

Таким образом, для простой перепланировки требуется провести процедуру государственного кадастрового учета изменений, а для сложной – государственного кадастрового учёта и регистрации прав, поскольку в результате преобразования создаются новые объекты недвижимости [2].

Ввиду вышеизложенного можно сделать вывод, что некоторые вопросы кадастрового учета нежилых помещений до сих пор не имеют нормативно-правового регулирования, что приводит к затруднениям при выполнении кадастровых работ. Изучение предложенных в данной статье понятий и классификаций позволит урегулировать процесс проведения кадастровых работ, нацеленных на узаконивание перепланировок, проведенных в нежилых помещениях.

Литература

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»

2. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»

3. Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений: Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»

4. Письмо № Д23и-501 от 24 февраля 2014 г. относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении / [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depRealty/201403285 (Дата обращения: 01.06.2019)

5. Письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 N Д23и-1578 «О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции»/ [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_96438/ (Дата обращения: 01.06.2019)