Московский экономический журнал 6/2020

УДК 332.33:332.2

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10463

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПАИ И ИХ КОНСОЛИДАЦИЯ

LAND UNITS AND THEIR CONSOLIDATIONS

Низамзаде Т.Н., к.г.н.,доцент, Бакинский Государственный Университет, доцент кафедры «Землеустройство и кадастр», Email  teymur_nizamzade@mail.ru

Nizamzada T., teymur_nizamzade@mail.ru

Аннотация. В данной статье нами была рассмотрены и проанализированы основные причины возникновения проблемы дробления (измельчения), образования и использования земельных участков, выделяемых в счет земельных долей. Основываясь на проведенных исследованиях, автор статьи с целью предотвращения дальнейшего дробления земель в республике на основе землеустроительных работ, предлагает принять законодательные акты по консолидации земель, и параллельно с принятием закона ввести жесткий контроль за куплей — продажей, а также арендой земель сельскохозяйственного назначения. Цель исследования. Изучение на материалах Азербайджанской Республики путей консолидации земель для формирования оптимальных размеров землепользований, адекватных производственному потенциалу сельского товаропроизводителя.

Summary. In
this article, we have considered and analyzed the main causes of the problem of
crushing (grinding), the formation and use of land plots allocated to land
shares. Based on research, the author of the article to prevent further
fragmentation of lands in the Republic on the basis of land management,
proposes to adopt legislative acts on land consolidation and in parallel with
the adoption of a law to introduce strict control over the sale and lease of
agricultural land. Purpose of research. Study on the materials of the Republic
of Azerbaijan of ways to consolidate land for the formation of optimal land use
sizes that are adequate to the production potential of rural producers.

Ключевые слова: землеустройство, земельная доля, земельный участок, консолидация земель,  землепользование. control
over the sale and lease of agricultural land.

Keywords: land management, land share, land plot, land consolidation, land use.

Введение. Вопросы землеустройства и консолидации земель на сегодняшний день имеют большую актуальность не только для Азербайджана, но, а также и  во всех европейских и в других развитых  странах мира. Европейские страны, (в большей части западноевропейские страны), имеют  давние традиции и большой практический опыт в области консолидации земель.

За исключением Молдовы, страны Союза Независимых Республики  (СНГ),  куда входит и Азербайджан,   в отличие от европейских стран, в области консолидации земель,  имеют  незначительный опыт, а говоря точнее, находятся только в начальном этапе этого процесса.

В европейских странах консолидация земель в первую очередь устанавливается, как обязательный государственный инструмент для развития сельских районов, и основывается на специальном законе о консолидации земель, где основной целью является повышение конкурентоспособности европейских сельхозпроизводителей. На наш взгляд, такой подход европейских стран к консолидации земель вполне оправдывает себя. И для нас в этой работе основной задачей является исследование динамики использования земельных долей, установление перспектив их консолидации, трансформация их  в реальные формы землевладения и землепользования, повышение производительности сельхозпродукции на них, а также  организации их эффективного использования.

Методы исследования. С образованием Азербайджана как независимого государства в стране начались разработка и претворение в жизнь радикальных экономических реформ. В их основу легла идея денационализации государственной собственности, означающая передачу принадлежащих государству объектов в собственность граждан и негосударственных организаций.

По пришествию более двадцати лет после проведения в стране земельной реформы, стало очевидно, что в период ее проведения были допущены   многочисленные ошибки. Основная суть этих   ошибок заключается  в разделении больших  земельных массивов в мелкие земельные участки с неправильной конфигурацией и не эффективными в использовании площадями. Для достижения поставленной цели в этой работе, нами были проведены научные исследования при помощи системного анализа проблемы консолидации земель в Азербайджане и роли превентивных мер в ее решении. Проанализированы, изучены причины, приводящие к фрагментации земельных участков. Определены основные причины возникновения разрозненности земельных массивов.

Результаты исследования. Важнейшей частью экономических преобразований в республике стала земельная реформа, воплотившая идею приватизации земель, отказа от исключительной государственной собственности и эффективного управления земельными ресурсами. Эффективное управление земельными ресурсами — это инструмент, посредством которого правительство каждой страны может проводить политику, направленную на создание условий для устойчивого развития сельскохозяйственной отрасли и обеспечивающую этим продовольственную безопасность населения [5]. Руководство страны в первые годы независимости Азербайджана путем проведения земельной реформы планировало добиться повышения эффективности управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве. С целью мотивации работников агропромышленного комплекса к более производительному труду, было принято решение о приватизации земли в стране.

С приватизацией земли и реорганизации совхозов и колхозов началось возникновение земельных долей, основной задачей которых являлось введение в стране многообразия форм собственности на землю, создание условий для развития наиболее эффективных форм хозяйствования, перевод работников сельского хозяйства в категорию земельных собственников, обеспечение эффективного и экологически безопасного использования земель. Всему этому способствовало принятие в июле 1996 г. закона «О земельной реформе» в Азербайджане, где главной целью этого закона было создание многочисленного слоя земельных собственников через выделение им земельных долей. Согласно этому закону, право на бесплатный пай для самостоятельного хозяйствования получили все работники сельхозпредприятий, а также служащие, занятые в социальных объектах, расположенных на территории данного хозяйства [4]. Земля путем реорганизации изымалась у колхозов и совхозов и распределялась в виде земельных долей между их работниками, пенсионерами этих хозяйств, работниками сельской социальной сферы. В результате лучшие пахотные земли сельскохозяйственных предприятий из государственной собственности перешли в частную собственность.

В те сложные времена для нового суверенного государства принятие закона «О земельной реформе»,  решало скорее  задачу изменения политического строя в стране, нежели экономические вопросы, стоящие перед страной. При разделении массивов на участки собственников земельных долей не было предусмотрено возможности их последующего объединения в различные хозяйственные образования с целью совместного осуществления полевых работ, а также проведения в них комплекса мелиоративных, природоохранных и противоэрозионных мероприятий. При отводе земельных долей крестьянам, земли не были оценены по своим агроэкологическим свойствам, по пригодности к возделыванию различных сельскохозяйственных культур или их групп. Их просто выделяли из расчета нормы выделения земельного пая. Повсеместная и очень быстрая приватизация земель не была подготовлена соответствующим образом.

Появление в результате приватизации большой фрагментации единых земельных массивов и отсутствие действенного механизма, регулирующего использование и оборот земельных долей, до настоящего времени является одной из причин, тормозящих развитие сельского хозяйства в республике [7].

Помимо вышесказанного, в закреплении земельных долей за сельскими жителями были и другие недостатки. Например, люди, получившие земельные паи, в большинство своем изначально не собирались становиться собственниками земли, и даже те, у кого было такое желание, не могли  эффективно использовать землю по причине нехватки материальных и технических средств, а также сильной фрагментации земельных участков. Учитывая сложившуюся ситуацию в сельскохозяйственной отрасли страны, практически одновременно в Азербайджане принимаются два закона: от 12 марта 1999 года Закон «Об аренде земли» и  от 7мая 1999 года Закон «О земельном рынке». Посредством этих законов в стране полным ходам заработал земельный рынок и аренда земли.

В результате всего этого возникла проблема оборота земельных долей. Так, путем наследования и купли-продажи  земельные паи начали переходить к тем, кто не проживает на селе и не собирается ее обрабатывать. В конечном итоге получилось что те, кто хочет и может  рационально использовать землю, не меняя ее сельскохозяйственного назначения, остаются не удел. [6].

С возникновением многообразной формы земельной собственности в стране, изменением экономических отношений в обществе, ликвидацией монополии государственной собственности на землю, легализацией и существенным развитием земельного оборота, отсутствием в последние десятилетия землеустроительного обеспечения этого процесса в виде проектов землеустройства, была разрушена территориальная организация, целостность земельных массивов и устойчивость  сельского землепользования. На сегодняшний день восстановления всего этого,  невозможно  без проведения землеустроительных проектов.   

Очень важная часть землеустройства, позволяющая видеть перспективу развития территории землевладения и землепользования в увязке с социально-экономическими и экологическими вопросами, является планирование и организация рационального использования земель и их охраны [1,2]. Учитывая то, что данный вид землеустройства всегда охватывает группу землевладений и землепользований, его называют межхозяйственным.

Как правило, в результате межхозяйственного землеустройства, появляются или изменяются права на определенные участки земли, организуются землевладение, землепользование в целом с определенным составом угодий и размещением его на территории, установлением общей площади, границ. Поэтому в результате проведения межхозяйственного землеустройства,  вновь образовавшиеся земельные участки собственников земельных долей должны быть правильной формы, по возможности прямоугольными, с параллельными длинными сторонами.

Во всех случаях к каждому земельному участку должен быть обеспечен удобный подъезд. На массиве, подлежащем разделению на земельные доли в районах ветровой эрозии, следует предусматривать совмещение границ земельных участков с продольными и поперечными лесными полосами для защиты пашни от дефляции[1,2,3].

Необходимо отметить, что выделение земельных долей в натуре неизбежно наносит ущерб рациональному использованию земель и продовольственной безопасности любой страны, так как в процессе выделения земельных долей в натуре в зависимости от площадей выделяемых долей происходит фрагментация больших земельных массивов, что в свою очередь сильно препятствует  эффективности их использования. И для нашей страны фрагментация земельных массивов является очень большим препятствием на пути их эффективного  использования.  Так,  после завершения первого этапа земельной реформы в стране стало очевидно, что у множества фермерских хозяйствах общая площадь земель едва превышает 1,5 гектара, и они разбросаны по разным земельным массивам, находящихся на дальних расстояниях друг от друга. При таких условиях естественно, что на этих землях достаточно сложно проектировать полноценные севообороты и проводить агротехнические мероприятия.

В общей сложности, по результатам проведения земельной реформы в стране, из имеющих право на получение безвозмездно земельных паев семей, 870 тысяч ее получили. Другими словами 3 442 778 человек стали земельными собственниками. Примерно средний размер земельного пая на одного человека в республике варьирует от 0,10 га до 1,3 га, и это подтверждает тот факт, что сельскохозяйственные земли в Азербайджане подверглись сильной фрагментации. По итогам земельной реформы из составляющих единый земельный фонд Азербайджана 8 641 506 гектар земель, то есть, 56,9 процентов были оставлены в государственной собственности, 23,5 процентов были отданы в собственности муниципалитетов, а остальные 19,6 процентов были отведены в частную собственность. Причем в частную собственность были отданы самые лучшие пахотные земли страны, а в собственности государства остались практически одни пастбища. [5,8 ].

Реальную картину происходящего с площадями фермерских хозяйств республики покажем на примере Агдашского района. В начале марта 2018 года было завершено создание электронного кадастра земель в Агдашском районе республики. В этой административной единице имеется 78 тысяч гектаров земель, из которых 50,5 тысячи (64,5%) – сельскохозяйственного назначения, в том числе 50,3 тысячи гектаров (44,2%) — посевные участки. Учет в реальном времени в этом административном районе показал, что у 13174 семей площадь земли в их хозяйствах не превышают одного гектара. Такая картина характерна для всей территории республики. Понятно, что на таких раздробленных участках весьма сложно добиться высоких урожаев и эффективного использования земельных ресурсов. Надо заметить, что после 20 лет проведения земельной реформы и в правительстве страны косвенно признали, что разделение территории крупных сельхозпредприятий на мелкие участки, в  виде земельных долей начиная с 0,10 га в Ленкоранском районе,  заканчивая 1,23 гектар в Нефтчалинском районе республики, было не самым лучшим решением в области рационального использования земельных ресурсов.

Правительство свое понимание проблемы продемонстрировало принятием закона Азербайджанской Республики от 14 июня 2016 года «О кооперации в сельском хозяйстве». Через 2,5 года после принятие этого закона, в ноябре 2018 года, посредством объединения владельцами 680 земельных участков жителей сель Бешдели и Яхадялляк Сабирабадского района, был создан первый производственный кооператив «Бирлик» на общей территории в 850 гектаров. Сегодня можно с уверенностью сказать, что с принятием в Азербайджане закона «О кооперации в сельском хозяйстве», сделан первый успешный шаг в сторону консолидации сельскохозяйственных земель. Дальнейшим шагом в этом направлении должен стать закон о консолидации земель.

Термин «консолидация земель» обозначает объединение, слияние земель [6]. В землеустройстве так называются мероприятия по ликвидации чересполосицы, мелкоконтурности и дальноземелья. С помощью межхозяйственного землеустройства такие землеустроительные действия осуществляются в целях ликвидации недостатков землепользования и сведением большого числа мелких участков, принадлежащим отдельным собственникам и землевладельцам, в крупные участки, расположенные в одном месте. Консолидация земель сельскохозяйственного назначения позволяет решить проблему раздробленности сельскохозяйственных землепользований, повысить конкурентоспособность сельского хозяйства, восстановить инфраструктуру сельских территорий.

В большинстве случаев консолидация земель рассматривается как совокупность действий, которые могут улучшить территориальные условия несельскохозяйственных видов деятельности и повысить  эффективность сельского хозяйства. Консолидация земель сельскохозяйственного назначения дает возможность объединить земельные участки, выделенные в счет земельных долей, для удобства их использования. В результате получаются земельные массивы оптимального размера и удобной конфигурации, что позволяет сельскохозяйственным товаропроизводителям организовывать на них эффективные формы хозяйствования и внедрять современные методы ведения сельского хозяйства, а также снижать производственные затраты. В целом суть этого механизма заключается в том, что несколько собственников земельных участков, входящих в один массив, по общему согласию могут обменяться своими участками или изменить их границы с целью рационального использования.

Выводы:

1. В целях обеспечения продовольственной безопасности Азербайджана, необходима налаженная государственная политика, которая разрешит противоречия в процессе консолидации сельскохозяйственных земель, то есть государство обязано создать действенную систему регулирования земельных отношений, где главным механизмом реализации земельной политики будет межхозяйственное землеустройство.

2. Инициатором консолидации земель сельскохозяйственного назначения в зависимости от формы собственности на добровольной основе должны стать, собственники и владельцы земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также государственные органы исполнительной власти, отвечающие за регулирование земельных отношений и его территориальные органы. 3. Во избежание нерационального использования земельных долей, на законодательном уровне необходимо ограничить правомочия собственников земельных долей и вести строго контроль над их куплей-продажей и арендой, чтобы исключить попадание ценных пахотных земель в руки людей,  некомпетентных в вопросах землепользования.

Список литературы

1. Волков С.Н. journal Землеустройство: в. 8 т. Т.1. одни Теоретические бешдели основы территории землеустройства: направлении учебное эффективного пособие. М.: причины Колос, 2001. 496 с.
2. Волков С.Н. проблемы Землеустройство: в. 8 т. Т.2. вопросах Землеустроительное участков проектирование: результате учебное правительство пособие. М.: азербайджана КолосС, 2001. 408 с.
3. Волков С.Н. правительство Землеустройство: в. 8 т. Т.3. выделение Землеустроительное контроль проектирование: acts учебное позволяет пособие. М.: такое КолосС, 2002. 384 с.
4. Мамедов Г.Ш. создание Земельная месте реформа в межхозяйственным Азербайджане: участку правовые и земельным научно-отрасли экономические вопросах вопросы. оборота Баку: adopt Элм, 2000.374 с.
5. Варламов А.А. участками Земельный государственной кадастр: в 6т.Т.2. ветровой Управление между земельными которые ресурсами. –М.: землеустройство КолосС, 2004.-528.-( перспектив Учебники и сельскохозяйственного учеб. экономические пособия отношений для voprosi студентов земельной высш. марта учеб. земельных завед.).
6. Экономический крупные словарь. literatury Режим работе доступа: земельные http://руководство abc.обеспечен informbureau.земельных com/избежание html/ агротехнические caiaeuiue_землевладения iae.страной html allocated olgashahina@собственников mail.возникновением ru
7. Липски С.А. земельных Земельные землеустройства доли: земельных путь к межхозяйственного оптимизации реформы землепользования мероприятия или учеб препятствие долей при закона перераспределении html земель. принятием Режим едва доступа: муниципалитетов http://каждому dpr.проведении ru/вопросами journal/ пенсионерами journal_6_11.долей htm
8. Низамзаде Т.Н. назначения Пути режим реформирования оправдывает системы land управления бесплатный земельными земли ресурсами контроль Азербайджана. больших European нормы Journal сельскохозяйственных of land Economics признали and словами Management возникновения Sciences этого is землеустройство an массиве international, проектирование Scientific средств journal, эффективность Vienna, месте https://пригодности doi.районе org/10.29013/экологически EJEMS-19-4-3-13.
9. Вершинин В.В. стало Экономические хозяйственные проблемы хозяйства земельных затраты отношений и было развитие массивом сельских земельных территорий // сельского Землеустройство, участках кадастр и паев мониторинг ресурсов земель. 2008. № 5. С. 10-19.
10. Буров В.А. земельных Сделки с были земельными необходимо долями. долей Режим одновременно доступа: zemleustroystva http://работниками av-экономические ue.нерационального ru/собственности kzem_ закона dol.земельных php?d=право zem_землеустройстве dol_that sdelk.возникновения ht.

Spisok literatury

1. 
Volkov S.N. районе Zemleustroystvo: v.8 T.1. через Teoreticheskie объединения osnovi была zemleustroystva: урожаев uchebnoe правильной posobie.M.:собственниками KolosS,2001.496s.

 2. mail      Volkov S.N. инструмент Zemleustroystvo: v.8 T.2.   проектов Zemleustroitelnoe
составляющих proektirovanie: производственному uchebnoe informbureau posobie.M.:области KolosS,2005.408s.

 3.  продажей Volkov S.N. одного Zemleustroystvo: v.8 T.2.   причины Zemleustroitelnoe
говоря proektirovanie: после uchebnoe journal posobie.M.:способствовало KolosS,2005.408s.

 4. претворение Mamedov
Q.создание Sh. koloss Zemelnaya земель reforma
v раздробленных Azerbaydjane: признали pravovie I учитывая nauchno – землю ekonomicheskie
реформе voprosi. Baku: Elm? 2000.374s.

  5. Varlamov A.A. Zemelniy kadastr: v.6t. T.2.
Upravlenie zemelnimi resursami.-M.: KolosS? 2004.- 528. – (Uchebniki I ucheb.
Posobiya dlya studentov vissh. ucheb. zaveden.

  6. Ekonomicheskiy slovar. Rejim dostupa:
http://abc.informbureau.com/html/ caiaeuiue_iae.html olgashahina@mail.ru

  7.  Lipski S.A. Zemelnie doli: put k optimizatsii
zemlepolzovaniya ili prepyatstvie pri pereraspredelenie zemel. Rejim dostupa: :
http://dpr.ru/journal/ journal_6_11.htm

  8. 
Nizamzade T.N. Puti reformirovaniya sistemi upravleneniya zemelnimi
resursami Azerbaydjana. European Journal of Economics and Management Sciences
is an international, Scientific journal, Vienna,
https://doi.org/10.29013/EJEMS-19-4-3-13.

  9.  Vershinin V.V. Ekonomicheskie problem zemelnix
otnosheniy I razvitie selskix territoriy// Zemleustroystvo, kadastr I monitorinq
zemel. 2008.№5.S. 10-19.

   10.
Burov V.A. Sdelki s zemelnimi dolyami. Rejim dostupa: http://av-ue.ru/kzem_
dol.php?d=zem_dol_sdelk.ht.