http://rmid-oecd.asean.org/situs slot gacorlink slot gacorslot gacorslot88slot gacorslot gacor hari inilink slot gacorslot88judi slot onlineslot gacorsitus slot gacor 2022https://www.dispuig.com/-/slot-gacor/https://www.thungsriudomhospital.com/web/assets/slot-gacor/slot88https://omnipacgroup.com/slot-gacor/https://viconsortium.com/slot-online/http://soac.abejor.org.br/http://oard3.doa.go.th/slot-deposit-pulsa/https://www.moodle.wskiz.edu/http://km87979.hekko24.pl/https://apis-dev.appraisal.carmax.com/https://sms.tsmu.edu/slot-gacor/http://njmr.in/public/slot-gacor/https://devnzeta.immigration.govt.nz/http://ttkt.tdu.edu.vn/-/slot-deposit-dana/https://ingenieria.unach.mx/media/slot-deposit-pulsa/https://www.hcu-eng.hcu.ac.th/wp-content/uploads/2019/05/-/slot-gacor/https://euromed.com.eg/-/slot-gacor/http://www.relise.eco.br/public/journals/1/slot-online/https://research.uru.ac.th/file/slot-deposit-pulsa-tanpa-potongan/http://journal-kogam.kisi.kz/public/journals/1/slot-online/https://aeeid.asean.org/wp-content/https://karsu.uz/wp-content/uploads/2018/04/-/slot-deposit-pulsa/https://zfk.katecheza.radom.pl/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/https://science.karsu.uz/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/ Московский экономический журнал 4/2017 - Московский Экономический Журнал1

Московский экономический журнал 4/2017

УДК 711.6:332.3

Bezymyannyj-12

Конокотин Николай Георгиевич

Доктор экономических наук, профессор,

заведующий кафедрой городского кадастра

ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Буянина Ольга Васильевна

Кандидат экономических наук,

начальник сектора в отделе земельно-имущественных

отношений и экологии аэропортов

ФГУП ГПИ и НИИ ГА «Аэропроект», 125171, г. Москва

Konokotin N.G. konokotinng@mail.ru

Buynina O.V. o.ivanova90@mail.ru

Оценка экономической эффективности размещения объектов капитального  строительства в  схемах территориального  планирования муниципального района

Assessment of economic efficiency of a technique of planning of use of lands of the municipal district

Аннотация. В статье определена экономическая эффективность размещения объектов капитального строительства при подготовке схем территориального планирования муниципальных районов с целью рационального использования земельных ресурсов.

S u m m a r y

In the article, the economic efficiency of the methodology developed by the authors for allocating capital construction objects for the preparation of schemes for the spatial planning of municipal districts with the purpose of rational use of land resources is determined.

Ключевые слова: планирование, объект капитального строительства, градостроительный коэффициент, землеустроительный коэффициент, экономическая эффективность.

Keywords: planning, capital construction project, town-planning coefficient, land management coefficient, economic efficiency.

Расширение границ городских, населенных пунктов неизбежно ведет к уменьшению ценных сельскохозяйственных земель  Московской области. В последнее десятилетие популярным стало строительство коттеджных поселков на примыкающих к сельским населенным пунктам территориях, которое выгодно и инвесторам-застройщикам и муниципальным властям. Для инвесторов-застройщиков заманчива прибыль от продажи земельных участков с индивидуальными жилыми домами (коттеджами, таунхаусами, дюплексами) или участков без «подряда», а для муниципальных властей – во много раз увеличивающаяся прибыль от продажи земельных участков под строительство и от поступающих в муниципальный бюджет земельных налогов.

В отчетах об оценке земель сельскохозяйственного назначения Московской области оценщики часто утверждают, что использование этих земель для сельского хозяйства является наименее эффективным с экономической точки зрения. Земли вокруг г. Москва приобрели большую инвестиционную привлекательность для строительства. Изменение структуры земельного фонда Московской области с 1991 года свидетельствует о том, что постоянно увеличивается площадь земель населенных пунктов, но этот рост происходит за счет уменьшения площади земель сельскохозяйственного назначения, что обуславливает необходимость снабжения  жителей Москвы привозной сельскохозяйственной продукцией из других регионов страны и зарубежья. Однако нельзя забывать, о продовольственной безопасности страны, во-вторых, о том, что земли сельскохозяйственного назначения ценны своими плодородными свойствами, использование таких земель для несельскохозяйственных нужд ведет к их полной утрате и потерям сельскохозяйственного производства. Изъятие сельскохозяйственных угодий вследствие размещения на них землепользований несельскохозяйственного назначения выражается в безвозвратной утрате и сокращении площадей используемых сельскохозяйственных угодий, а, следовательно, и в уменьшении возможностей производства сельскохозяйственной продукции. Снижается потенциал сельского хозяйства как отрасли народного хозяйства. Поэтому потери земли должны возмещаться в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления этого потенциала (площадей сельскохозяйственных угодий) [3, с.153].

Предлагаемая автором методика размещения планируемых объектов капитального строительства на основе применения градостроительного и землеустроительного коэффициента направлена в первую очередь на уменьшение потерь сельского хозяйства, так как ее применение должно приводить к выбору территории, представляющей наименьшую ценность для сельского хозяйства.

Рассмотрим территорию вблизи д. Рождественно и подобранный автором альтернативный вариант для строительства малоэтажной и индивидуальной жилой застройки

Деревня Рождественно находится в окружении земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. Применение авторской методики выявило, что у примыкающего к границе населенного пункта земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:04:0160416:15 землеустроительный коэффициент и удельный показатель кадастровой стоимости меньше, чем у земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775, выбранного для строительства в схеме территориального планирования Дмитровского района (таблица 1).

Таблица 1 – Характеристики земельных участков в районе деревни Рождественно

Screenshot_1

На земельном участке с кадастровым номером 50:04:0160416:15  не ведутся сельскохозяйственные работы, и он представляет меньшую ценность для сельского хозяйства. При этом его площадь составляет 22,7 га, этого достаточно для размещения планируемой застройки. Предлагаемая в схеме территориально планирования территория напротив активно используется для выращивания сельскохозяйственных культур и имеет удельный показатель кадастровой стоимости более чем на 10% выше, чем средний по району. 

В таблице 2 представлены значения градостроительных признаков земельных участков с кадастровыми номерами: 50:04:0160416:775 и 50:04:0160416:15. Значение градостроительного коэффициента у первого земельного участка 0,88, у второго – 0,91.

В таблице 3 представлены значения землеустроительных признаков земельных участков 50:04:0160416:775 и 50:04:0160416:15. Значение землеустроительного коэффициента у первого земельного участка 0,77, у второго – 0,43.

Таблица 2 – Градостроительные признаки части земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775 и 50:04:0160416:15

Screenshot_2

Screenshot_3

Таблица 3 – Землеустроительные признаки части земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775 и 50:04:0160416:15

Screenshot_4

Screenshot_5

Сравнение градостроительных и землеустроительных коэффициентов данных земельных участков показывает, что целесообразно размещать планируемое малоэтажное и индивидуальное жилое строительство на земельном участке с кадастровым номером 50:04:0160416:15, а не 50:04:0160416:775.

Детальный анализ указанных земельных участков, показал, что некоторые из них имеют существенные различия в градостроительных признаках между собой. Это касается следующих признаков:

1) «наличие вещных прав», на оба земельных участка зарегистрировано право собственности, но его рыночная стоимость не одинакова. При изъятии 12 га для муниципальных нужд в первом случае она составит 846,40 тыс.руб., во втором 746,40 тыс.руб.

2) Оба земельных участка находятся рядом с населенным пунктом, где имеются инженерная и транспортная инфраструктура. Однако если определять стоимость прокладки инженерных сетей, то для рассматриваемых территорий они будут различны. Транспортные расходы, связанные с транспортировкой строительных материалов, также будут различны.

В таблице 4 представлены уточненные значения указанных градостроительных признаков, исходя из их экономического выражения.

Таблица 4 – Уточненные градостроительные признаки части земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775 и 50:04:0160416:15

Screenshot_6

Уточненный градостроительный коэффициент для земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775 составит 0,88, для земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:15 – 1,18.

Экономический эффект при выборе территории для размещения объекта капитального строительства составляет 12,7 млн.руб. (таблица 5). Данное предложение имеет положительный эффект и для сельского хозяйства, т.к. позволяет избежать ущерба в размере 4,5 млн.руб., и для инвестора-застройщика, т.к. позволяет ему сэкономить 4,6 млн.руб. при выкупе земельного участка и 8,1 млн.руб. при прокладке инженерных сетей и коммуникаций, транспортных расходах.

Таблица 5 – Экономический эффект от размещения  объекта капитального строительства

Screenshot_7

С целью учета стоимости денег во времени автором были составлены динамические модели на основе данных одного из инвестиционных проектов строительства коттеджного поселка в Дмитровском районе в 4 км от д.Рождественно. Экономическая эффективность размещения объектов капитального строительства была определена через оценку эффективности инвестиций, работ и необходимых затрат для реализации проекта в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, а также показателей экономической эффективности, используемой в методике Всемирного банка [5].

Первая модель составлена для проекта, реализация которого предполагается на части земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775 в соответствии со схемой территориального планирования Дмитровского района.

Вторая модель составлена для земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:15, выбранного в результате применения авторской методики.

Применение дисконтного метода позволит учесть результат не только прямого, но и косвенного влияния авторских предложений по выбору территории для строительства.

Исходные данные для расчета динамических моделей проектов представлены в таблице 6.

При составлении инвестиционного проекта предполагается, что он будет реализован на основе принципа совместного финансирования. В качестве привлеченных средств используется краткосрочный кредит в размере 30 млн.руб., под процентную ставку 15,5% годовых.

Таблица 6 – Исходные данные для построения расчетных моделей        инвестиционного проекта (строительство коттеджного поселка)

Screenshot_8

Screenshot_9

Сумма начисленных процентов по кредиту составила около 2,4 млн.руб. Расчет процентов за пользование кредитной линии представлен в таблице 7.

Таблица 7 – Расчет процентов за пользование кредитной линии (под 15,5% годовых)Screenshot_10

Для реализации инвестиционных проектов необходимы капитальные затраты, основные из которых приходятся на отвод земельного участка, приобретение машин и оборудования, строительно-монтажные работы.  В таблице 8 приведены затраты по проекту строительства коттеджного поселка в районе д.Рождественно. Затраты на реализацию проекта в соответствии со схемой территориального планирования Дмитровского района составляют 779,7 млн.руб., с учетом предложений автора 765,8 млн.руб.

Таблица 8 – Затраты по проектам строительства коттеджного поселка вблизи д.Рождественно

Screenshot_11

 Предполагается, что проект строительства коттеджного поселка будет реализован за 3 года. Ставка дисконтирования определена как средняя взвешенная стоимость капитала (WACC) и принята на уровне 11,25 и 11,37%  (Таблица 9).

Таблица 9 – Расчет ставки дисконтирования проекта строительства коттеджного поселка

Screenshot_12

Полученные потоки денежных средств были использованы для определения основных показателей эффективности вариантов проекта (таблица 10). Анализ представленных в таблице 10 экономических показателей свидетельствует о том, что оба варианта инвестиционного проекта являются эффективными, так как чистый дисконтированный доход в обоих случаях положителен.

Однако отсутствие землеустроительного обеспечения процесса подготовки схемы территориального планирования в части выбора территорий для размещения объектов капитального строительства повлияло на экономические показатели инвестиционного проекта. Применение авторской методики при размещении коттеджного поселка вблизи д.Рождественно позволило увеличить чистый дисконтированный доход на 17,3 млн.руб., индекс доходности с 1,01 до 1,06, внутреннюю норму доходности и рентабельность на 5%.

Таблица 10 – Основные показатели эффективности проекта

Screenshot_13

Список использованных источников

  1. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 29.12.2004, №190-ФЗ // Информационная система «КонсультантПлюс».
  2. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 25.10.2001, №136-ФЗ // Информационная система «КонсультантПлюс».
  3. Болкунова, Н.Н. Планирование комплексного социально-экономического развития и землеустройство сельских муниципальных районов Центрально-черноземного района РФ (теория, методика, практика) [Текст]: дисс. …докт. экон. наук: 08.00.05 / Болкунова Наталья Николаевна. – М., 2011. – 419 с.
  4. Буянина, О.В. Планирование использования земель муниципального района под объекты капитального строительства [Текст]: дисс. … канд. экон. наук: 08.00.05/ О.В Буянина. Гос. ун-т по землеустройству. – М., 2016. – 228 с.
  5. World Bank, Economic Analysis of Investment Operations: Analytical Tools and Practical Applications. – 2001. – Р. 292 // URL: http://documents.worldbank.org/ дата обращения 30 сентября 2015 г.).