УДК 711.6:332.3
Конокотин Николай Георгиевич
Доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой городского кадастра ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва
тел.: 8 (916) 199-36-67
Буянина Ольга Васильевна
Начальник сектора в отделе земельно-имущественных отношений и экологии аэропортов ФГУП ГПИ и НИИ ГА «Аэропроект», 125171, г.Москва, Ленинградское ш., д.7
Кандидат экономических наук по специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)», ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», кафедра городского кадастра.
142180, Московская обл., г.Климовск, ул.Рощинская, д.19, кв.30
тел.: 8 (926) 410-01-20
Планирование размещения объектов капитального строительства с использованием градостроительного и землеустроительного коэффициентов
Planning of placement of capital construction projects in schemes of territorial planning of municipal districts with use of town-planning and land management coefficients
Аннотация. В статье представлена разработанная авторами методика размещения объектов капитального строительства при подготовке схем территориального планирования муниципальных районов с целью рационального использования земельных ресурсов.
S u m m a r y
The article presents the methodology developed by the authors for locating capital construction objects in the preparation of schemes for the territorial planning of municipal districts with the aim of rational use of land resources.
Ключевые слова: планирование, объект капитального строительства, градостроительный коэффициент, землеустроительный коэффициент.
Keywords: planning, capital construction project, town-planning coefficient, land management coefficient.
В схемах территориального планирования муниципальных районов наблюдается тенденция расширения застроенных территорий как правило за счет ценных земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, очень важно бережно относиться к сельскохозяйственным землям и не допускать их выбытия сельскохозяйственных земель из оборота, перевода в иные категории земель и застройки несельскохозяйственными объектами. Основные принципы земельного законодательства гласят, о приоритете охраны сельскохозяйственных земель как важнейшего средства производства в сельском хозяйстве.
Подход к размещению застройки при территориальном планировании должен комплексно базироваться как на градостроительных, так и на землеустроительных требованиях к территории размещения объекта несельскохозяйственного назначения.
В данной статье предлагается методика, предусматривающая анализ сельскохозяйственной территории на ее соответствие как градостроительным, так и землеустроительным требованиям. Исследуемая территория анализируется сначала с точки зрения её привлекательности для осуществления на ней строительства, а затем с точки зрения её ценности для использования в сельском хозяйстве. Сравнение выводимых в результате анализа значений градостроительного и землеустроительного коэффициентов определяет возможность выбытия исследуемой территории из сельскохозяйственного оборота и передачи её для использования под застройку несельскохозяйственными объектами.
Данная методика предполагает последовательность действий, как показано на рисунке 1.
Рисунок 1. Алгоритм выбора территории для размещения объекта капитального строительства
Выделим сначала градостроительные признаки анализируемой территории с точки зрения ее привлекательности для будущего инвестора-застройщика. Данные признаки можно разделить на следующие группы: природно-ландшафтные (экология, рельеф, благоприятный природный ландшафт, шумовое и электромагнитное воздействие), правовые (наличие прав, установленной в соответствии с действующим законодательством границы земельного участка, наличие обременений в использовании, вид разрешенного использования и фактическое использование), технические (наличие зданий, сооружений, инженерных коммуникаций), пространственные (конфигурация, местоположение, расстояние до границы населенного пункта), транспортные (транспортная доступность, наличие асфальтированной дороги до анализируемой территории) (таблица 1).
Из таблицы видно, что каждому из перечисленных градостроительных признаков соответствует определенное значение в диапазоне от 0,1 до 1 равнозначное степени влияния на выбор анализируемой территории для строительства, а также каждому признаку присвоен вес в соответствии с его значимостью в общей совокупности признаков. Значимость в общей совокупности признаков определена методом анкетирования. Значения весовых коэффициентов определены методом Фишберна, где вес первого по значимости признака определяется по следующей формуле (1):
Весовой коэффициент следующего признака будет иметь тот же знаменатель, но числитель будет равен n — 1. Сумма весов по формуле Фишберна всегда равна 1. Градостроительные признаки анализируемой территории следуют в соответствии с их весом.
Таблица 1 – Определение значения градостроительного признака по степени его влияния на выбор территории для размещения объекта капитального строительства
Числовые значения градостроительных признаков были определены, исходя из затрат на освоение анализируемой территории для целей строительства в зависимости от ее характеристик.
Для конкретной анализируемой территории градостроительных признаков может быть отобрано меньше, чем указано в таблице 1. В таком случае необходимо будет заново определить весовые коэффициенты по формуле (1).
Сельскохозяйственные земли, которые собираются изъять для несельскохозяйственных нужд, в предлагаемой методике подвергаются анализу не только с точки зрения их соответствия целям строительства, но и с точки зрения их ценности для сельского хозяйства и последствий, которые может повлечь изъятие. Если изымается часть территории, на которой ведется сельское хозяйство, то необходимо оценить её с помощью землеустроительных показателей оставшуюся часть на предмет удобства для дальнейшего использования в сельском хозяйстве.
В таблице 2 перечислены землеустроительные признаки для анализируемой территории сельскохозяйственного назначения, влияющие на выбор ее в качестве будущей площадки для строительства.
Таблица 2 – Определение значения землеустроительного признака по степени его влияния на выбор территории для размещения объекта капитального строительства
Отдельно по градостроительным и землеустроительным признакам вычисляется средневзвешенное значение по следующей формуле:
Вычисленные средневзвешенные значения принимаем равными градостроительному и землеустроительному коэффициентам соответственно, сравниваем их между собой. В зависимости от того какой коэффициент больше, определяется дальнейшая судьба анализируемой территории: использовать ее для градостроительных целей, либо оставить для сельского хозяйства. Если градостроительный коэффициент больше землеустроительного в пределах 0,1, выбор предлагается делать в пользу дальнейшего использования земельного участка для сельского хозяйства в силу незначительной разницы значений коэффициентов.
Используя предложенную методику, проведем анализ территорий Дмитровского района для размещения объектов капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения. В качестве примера возьмем зону, расположенную в сельском поселении Куликовское между деревнями Раменье и Новое село (Рисунок 1).
В данную зону попадают части земельных участков с кадастровыми номерами 50:04:0140203:6 и 50:04:0140205:2, категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», ориентировочной площадью 7,3 га, принадлежащих на праве собственности сельскохозяйственному предприятию ООО «Раменье». Из них 1,8 га входит в земельный участок 50:04:0140203:6, а соответственно 5,5 га – в 50:04:0140205:2.
Рисунок 1 – Земельные участки, попавшие в зону планируемого размещения объектов капитального строительства согласно схеме территориального планирования Дмитровского района
В таблице 3 выполнен анализ градостроительных признаков части земельного участка 50:04:0140203:6, запланированной под строительство малоэтажной и индивидуальной жилой застройки.
Кград = 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,02 + 1*0,02 + 0,1*0,02 + 0,1*0,02 + 1*0,03 + 0,08*0,03 + 1*0,03 + 0,1*0,04 + 0,1*0,04 + 1*0,04 + 1*0,05 + 0,5*0,05 + 0,5*0,05 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 1*0,07 + 1*0,07 + 0,1*0,07 + 0,1*0,08 = 0,57
Таблица 3 – Градостроительные признаки части земельного участка 50:04:0140203:6 площадью 1,8 га
Средневзвешенное всех признаков или градостроительный коэффициент составляет 0,57, т.е. данная территория может быть использована в качестве будущей площадки для строительства.
В таблице 4 представлены значения землеустроительных признаков части земельного участка 50:04:0140203:6, запланированной под строительство малоэтажной и индивидуальной жилой застройки.
Таблица 4 – Землеустроительные признаки части земельного участка 50:04:0140203:6 площадью 1,8 га
Кзем = 0,01*0,1 + 0,02*0,5 + 0,03*1 + 0,04*1 + 0,05*0,1 + 0,07*1 + 0,08*1 + 0,09*0,1 + 0,10*1 + 0,11*0,1 + 0,12*0,1 + 0,13*0,5 + 0,14*0,1 = 0,45
Средневзвешенное значение всех признаков или землеустроительный коэффициент составляет 0,45, т.е. пригодность территории по землеустроительным признакам для использования в сельском хозяйстве меньше 1 на 0,35.
Таким образом, путем сравнения значений полученных градостроительного и землеустроительного коэффициентов выявлено, что данную территорию, являющуюся частью земельного участка 50:04:0140203:6 площадью 1,8 га, можно использовать в качестве площадки для строительства, несмотря на то, что она имеет категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства». Однако изъятие части данного земельного участка будет сопряжено с дополнительными затратами, связанными с уточнением границ земельного участка, не установленными на настоящий момент в соответствии с действующим законодательством. Также необходимо будет предусмотреть затраты, связанные с прекращением права собственности на изымаемую часть земельного участка, так как на него зарегистрировано право собственности ООО «Раменье». С точки зрения сельского хозяйства данная территория не представляет большой ценности, так как на ней не ведутся сельскохозяйственные работы, в нескольких местах проходят производственные дороги, соединяющие обрабатываемые поля с производственным центром. При изъятии этой части земельного участка необходимо будет перенести указанные дороги в другое место, что, возможно, увеличит время, затрачиваемое сельскохозяйственной техникой на переезд от производственного центра к обрабатываемым полям.
В таблице 5 определены значения градостроительных признаков части земельного участка 50:04:0140203:2 площадью 5,5 га, запланированной под строительство малоэтажной и индивидуальной жилой застройки.
Кград = 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,02 + 1*0,02 + 1*0,02 + 1*0,02 + 1*0,03 + 0,08*0,03 + 0,1*0,03 + 0,1*0,04 + 0,1*0,04 + 1*0,04 + 1*0,05 + 0,5*0,05 + 0,5*0,05 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 1*0,07 + 1*0,07 + 0,1*0,07 + 0,1*0,08 = 0,58
Таблица 5 – Градостроительные признаки части земельного участка 50:04:0140203:2 площадью 5,5 га
Средневзвешенное значение всех градостроительных признаков или градостроительный коэффициент составляет 0,58, т.е. данная территория может быть использована в качестве будущей площадки для строительства.
В таблице 6 выполнен анализ землеустроительных признаков части земельного участка 50:04:0140203:2 площадью 5,5 га, запланированной под строительство малоэтажной и индивидуальной жилой застройки.
Таблица 6 – Землеустроительные признаки части земельного участка 50:04:0140203:2 площадью 5,5 га
Кзем = 0,01*0,1 + 0,02*1 + 0,03*1 + 0,04*1 + 0,05*1 + 0,07*1 + 0,08*1 + 0,09*1 + 0,10*1 + 0,11*1+ 0,12*1 + 0,13*0,8 + 0,14*0,1 = 0,83
Средневзвешенное значение всех землеустроительных признаков или землеустроительный коэффициент составляет 0,83, т.е. пригодность выбираемой территории по землеустроительным признакам для использования ее в сельском хозяйстве достаточно высока.
Таким образом, путем сравнения полученных значений градостроительного и землеустроительного коэффициентов выявлено, что данная территория площадью 5,5 га, являющаяся частью земельного участка 50:04:0140203:2, нежелательно использовать в качестве площадки для строительства. Несмотря на то, что ее градостроительный коэффициент более 0,5 и составляет 0,58, землеустроительный коэффициент составляет 0,83, то есть больше чем градостроительный на 0,25. Земельный участок 50:04:0140203:2 активно обрабатывается и используется для сельскохозяйственного производства. Изъятие из него части площадью 5,5 га повлечет за собой нарушение сложившейся на земельном участке организации территории и обработки полей, системы мелиоративных мероприятий, убытки в производстве для собственника (несмотря на возмещение государством прекращения права собственности на часть земельного участка и убытков, связанных с упущенной выгодой), а, в конечном итоге, убытки сельскохозяйственной отрасли.
Список использованных источников
- Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 29.12.2004, №190-ФЗ // Информационная система «КонсультантПлюс».
- Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 25.10.2001, №136-ФЗ // Информационная система «КонсультантПлюс».
- Буянина, О.В. Планирование использования земель муниципального района под объекты капитального строительства [Текст]: дисс. … канд. экон. наук: 08.00.05/ О.В Буянина. Гос. ун-т по землеустройству. – М., 2016. – 228 с.