Московский экономический журнал 4/2017

image_pdfimage_print

УДК 332.3

Bezymyannyj-12

Федоринов Александр Васильевич

кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры землеустройства,

Государственный университет по землеустройству, Москва.

Демидова Марина Михайловна 

кандидат экономических наук, доцент,

учёный секретарь диссертационных советов,

Государственный университет по землеустройству, Москва.

Fedorinov A.V.

Demidova M.M. mmdem-60@yandex.ru

ПРОБЛЕМЫ ОБОСНОВАНИЯ РАЗМЕРОВ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ

LAND ALLOTMENT ISSUES OF NON-AGRICULTURAL OBJECTS

Аннотация: в статье рассматриваются проблемы, связанные с обоснованием оптимального отвода земельных участков под несельскохозяйственные объекты. Рассмотрены требования и показатели обоснования проектных решений по отводу, позволяющие оптимизировать принятие землеустроительных решений с учетом экологических, экономических и социальных требований и условий.

S u m m a r y

The article considers the land allotment issues of non-agricultural objects. It also considers requirements and rates of allotment projects for optimizing land management decisions, economic and social requirements and conditions.

Ключевые слова: землеустройства, отвод земель, несельскохозяйственное землепользование, инвестиционные, экологические, экономические требования и критерии оценки.

Key words: land management, land allotment, non-agricultural land use, investment, ecological, economic requirements and evaluation rates.

Ежегодно земельный фонд претерпевает серьезные изменения. В основном изменения касаются четырех категорий. Земли населенных пунктов и земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения являются реципиентами. В то же время как основными донорами выступают земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. Экстенсивный путь развития территорий населенных пунктов и промышленности подразумевает ежегодное формирование земельных участков, что сокращает площади сельскохозяйственных и лесных угодий. Первостепенная задача землеустройства упорядочить и сделать данный процесс максимально безболезненным для сельского и лесного хозяйства.

Образование несельскохозяйственных объектов может проходить на альтернативной и безальтернативной основе. В первом случае процесс выбора земельного участка под размещение объекта происходит на основании рассмотрения нескольких вариантов, во втором сводится к обоснованию единственно возможного варианта.

В любом случае земельный участок под размещение несельскохозяйственного объекта должен отвечать всем землеустроительным, экологическим, социальным и иным требованиям, а также быть привлекательным с инвестиционной точки зрения. Как правило, запросы инвесторов вступают в противоречия с требованиями сельского и лесного хозяйства. Землеустроительные решения должны быть направлены на нивелирование противоположных подходов (интересов) в решении проблем определения места положения и размеров отводимых участков.

Для каждого проекта существуют свои критерии отбора, зависящие от класса будущих промышленных объектов, их назначения и мощности. Площадь земель, их удаленность от административных центров, развитость транспортной инфраструктуры также имеют огромное значение. Выбирая участок, необходимо выяснить план развития прилегающей к нему территории (кому принадлежат земли и что с ними планируют делать впоследствии, позиция администрации муниципальных образований и т.д.).

Общие критерии при выборе земельного участка:

— расстояние от магистральной дороги и населённого пункта;

— размер;

— транспортная доступность;

— окружение;

— категория земли и вид разрешенного использования;

— наличие коммуникаций;

— наличие обременений и ограничений в использовании;

— юридическая чистота истории приобретаемого земельного участка.

В целом анализ обоснования выбора земельного участка под образование несельскохозяйственного объекта можно свести к четырем основным стадиям:

— анализ соответствия проекта землеустроительным регламентам;

— анализ рынка труда и наличия инженерных и транспортных коммуникаций;

— анализ соответствия проекта требованиям инвестора;

— анализ соответствия проекта экологическим, санитарным и инженерным требованиям.

При размещении землепользования несельскохозяйственного объекта следует соблюдать следующие основные землеустроительные регламенты:

— размещать объект там, где имеются условия для выполнения тех задач, которые поставлены перед несельскохозяйственным землепользованием с учетом эффективности производства и социально-экономических целей для жизни его работников;

— размещать несельскохозяйственное землепользование в первую очередь на землях несельскохозяйственного назначения (непригодных для ведения сельского или лесного хозяйства) или на сельскохозяйственных угодьях худшего качества (по кадастровой оценке), а также на землях лесного фонда, не покрытых лесом или занятых малоценными насаждениями и кустарником;

— не нарушать существующие землепользования, особенно сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств, и их внутрихозяйственную организацию территории или вносить в них наименьшие изменения, прямо или косвенно вызывающие снижение продуктивности и эффективности использования этих и прилегающих земель;

— предусматривать меры по недопущению процессов эрозии, заболачивания, подтопления, других видов деградации, загрязнения и нарушения земель;

— не допускать неблагоприятных последствий, ведущих к ухудшению условий хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий, причиняющих им убытки и потери.

Необходимо отметить, что соблюдение землеустроительных регламентов должно соблюдаться неукоснительно, как основы формирования планирования использования земель.

Оценка трудовых ресурсов должна проводиться с двух позиций: наличие трудовых ресурсов в непосредственной близости от проектируемого несельскохозяйственного объекта и возможность применения вахтового метода, как при строительстве, так и при эксплуатации объекта. Причем важна оценка, как общих, так и квалифицированных трудовых угодий.

Наличие существующих и возможность строительства новых инженерных и транспортных коммуникаций оценивается исходя из класса и назначения проектируемого несельскохозяйственного объекта.

Коммуникации во многом определяют стоимость строительства и возможности функционирования объекта. Важнейший аспект при оценке данного показателя – это степень развития дорожной сети в непосредственной близости от производства. Контакты с поставщиками, дистрибьютерами, клиентами требуют учета следующих факторов:

— интенсивность поездок в филиалы, складские комплексы и офисы, расположенные вне пределов объекта;

— максимальные и средние расстояния между производством поставщиками, потребителями и другими партнерами;

— транспортная загрузка магистралей, прилегающих к объекту;

— техническое состояние транспортных магистралей;

— минимальное и среднее время, затрачиваемое сотрудниками на дорогу до места работы;

— доступность и наличие общественного транспорта.

Все выше изложенное позволяет сделать вывод о необходимости ремонта, модернизации и нового строительства элементов транспортной инфраструктуры.

Инженерные сети. Сети инженерно-технического обеспечения — это совокупность коммуникаций и систем. К ним относятся системы: электроснабжения, отопления, водоснабжения, вентиляции, газоснабжения, водоотведения, сети сигнализации и связи, Инженерные сети необходимо рассчитывать при разработке проекта, что позволит сразу определить необходимую стоимость сетей и площадь для размещения оборудования.

Необходимо учитывать, что расходы на проектирование инженерных сетей могут быть частично возмещены собственниками других земельных участков или владельцами другой недвижимости, которые впоследствии будут подключены к данным сетям. Прогнозируемый объем спроса на электроснабжение используется для планирования местной распределительной электросети, а также более крупных сетей, обеспечивающих местные сети.

Современные условия, развитие экономических отношений, рост потребности в производственных мощностях с одной стороны и необходимость максимально сохранять земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, с другой, вынуждает проектировать многофункциональные несельскохозяйственные объекты. Задача таких объектов одновременно решать разнонаправленные задачи, такие как производство, сбыт продукции и научные исследования, соответственно повышаются требования к размещению несельскохозяйственных объектов.

Проектирование площадных объектов сопряжено с изучением инвестиционных требований к размещению объекта. Требования представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Перечень инвестиционных требований к размещению несельскохозяйственного объекта

Screenshot_1

Таблица 1 может быть изменена и дополнена в зависимости от конкретных условий проектирования и требует детального рассмотрения. От площади и рельефа участка непосредственно зависит количество и величина производственных и сопутствующих построек. Рельеф напрямую влияет на плотность застройки, с увеличением угла наклона местности резко увеличивается расстояние между отдельными элементами комплекса, данный факт напрямую связан с санитарными и противопожарными нормами.

Инвестор, как правило, настаивает на том, чтобы земельный участок не просто, «стоял на кадастровом учете», а имел статус «учтенный», данный факт позволит заранее понимать точную площадь участка, избежать невынужденных конфликтов со смежниками, избавит от необходимости проводить межевание и процедуру постановки на учет земельного участка. Данное обстоятельство достаточно часто выдвигается инвесторами, но редко бывает выполнимым, поскольку земли сельскохозяйственного назначения чаще всего имеют статус «ранее учтенного», что вынуждает межевать участки и не редко приводит к необходимости проводить землеустроительную экспертизу на предмет принадлежности земельного участка.

Конфигурация участка на прямую влияет на стоимость строительства, вернее, на стоимость размещения объектов и рациональное использование земельного участка. Данный критерий, также редко бывает выполним, учитывая специфику расположения земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда.

Близкое залегание грунтовых вод серьезным образом увеличивает стоимость строительства и прокладки коммуникаций или и вовсе делает невозможными данные операции.

Транспортные расходы складываются из затрат на подвоз сырья и вывоз готовой продукции и именно сырьевая проблема наиболее серьезным образом сказывается на общем объеме транспортных расходов.

Небольшая удаленность от рынков труда, так называемая «шаговая доступность» позволяет резко сэкономить при производстве продукции. Это и уменьшение или полное избавление от необходимости доставлять сотрудников на производство и хорошая взаимозаменяемость работников комплекса.

Создание дополнительных транспортных путей и прокладка коммуникаций еще одна очень серьезная статья расходов. Расположение объекта проектирования в приличном удалении от существующих объектов инженерной и транспортной инфраструктуры делает создание несельскохозяйственного объекта экономически нецелесообразным.

При образовании несельскохозяйственных объектов существует два варианта на оформление прав на земельный участок: собственность или долгосрочная аренда. Выбор формы эксплуатации земельного участка напрямую зависит от стратегии фирмы застройщика. В случае заключения договора аренды инвестор избавляется от необходимости единовременно уплачивать выкупную цену на земельный участок и избавляется от налогового бремени, но ежегодно выплачивает арендную ставку за земельный участок.

При выкупе земельного участка в собственность окончательная сумма, уплачиваемая за земельный участок, складывается из выкупной цены земельного участка, оплаты ущерба сельскохозяйственным товаропроизводителям, затрат на переоформление прав на земельный участок, стоимости разрешения на строительство и подключение коммуникаций.

Учитывая сложную экономическую ситуацию в целом и инфляцию в частности, крайне важно в максимально короткие сроки приступить к строительству и четко придерживаться инвестиционного графика проведения работ, в противном случае инвестиционные затраты могут быть слишком высоки.

Возможность организовать строительную площадку и использовать существующие подъездные пути позволяет обеспечить комфортное пребывание на объекте работ строительных бригад, что позволяет оптимизировать и сократить сроки строительных работ и работ по дальнейшему благоустройству территории.

Отношение населения выясняется в ходе общественных слушаний, в ходе которых до местного населения доносятся положительные и отрицательные стороны проекта, неудобства, которые вынуждены будут претерпевать жители района проектирования, как в ходе строительства, так и во время эксплуатации объекта землеустройства, позитивные стороны проекта, такие как создаваемые рабочие места, возможность приобретать продукцию по сниженным ценам, общая модернизация инфраструктуры района проектирования. Пороговое значение в 70% позволяет получить максимальную поддержку населения и не только упростить процедуру получения разрешительных документов, но и в дальнейшем получать максимальный эффект от функционирования объекта.

Последний пункт инвестиционного райдера – соответствие коэффициента экологической стабильности (КЭСЛ2) определенным пороговым значениям. Данное требование основано на понимании того, что при строительстве любого режимообразующего объекта, коим является данный комплекс, коэффициент экологической стабильности будет снижен, а перемещение значения из зоны (0,51 -0,66) «ландшафт стабильный» в зону (0,34-0,5) «ландшафт мало стабилен» вызовет необходимость вложений в средостабилизирующие мероприятия, а перемещение в зону (менее или равен 0,33) «ландшафт нестабильный», вообще сделает производство не возможным.

Коэффициент экологической стабильности рассчитывается как средневзвешенное коэффициента экологической значимости.

Последняя по порядку, но не по значению группа показателей при определении местоположения площадного несельскохозяйственного объекта санитарные, экологические и инженерные требования (таблица 2). Данные требования зачастую идут в разрез с инвестиционными требованиями.

Таблица 2 – Перечень санитарных и экологических требований к размещению несельскохозяйственного объекта

Screenshot_2

Также, как и инвестиционные, санитарные и экологические требования к размещению несельскохозяйственного объекта могут изменяться и дополняться исходя из конкретных условий проектирования.

Экологические требования по залеганию грунтовых вод совпадают с инвестиционными. Удаленность от автомобильных дорог, населенных пунктов и водных источников напрямую, равно как и ширина санитарно-защитной полосы, зависят от класса предприятия, а соответственно и степени воздействия на окружающую среду, экологическую ситуацию региона и жизнедеятельность человека.

Коэффициент экологической стабильности, в данном случае, рассматривается с другой точки зрения и рассматривается не на момент начала, а на момент окончания проекта. Воздействие любого несельскохозяйственного объекта неизбежно на прилегающую территорию, задача проектировщиков свести это влияние к минимуму. Оценка может происходить через экологическое состояние почв прилегающих участков и производительной устойчивости агроландшафта после введения объекта в эксплуатацию.

Образуемый объект наносит разноплановый ущерб прилегающей территории в целом и сельскохозяйственному производству в частности.

Во-первых, образование объекта влечет за собой изъятие территорий, что отражается на организационно-производственной структуре объекта проектирования.

Во-вторых, для обеспечения непрерывного и экономически выгодного производства объект должен быть обеспечен инженерной и транспортной инфраструктурой. Дороги и коммуникации дополнительно расчленяют территорию, вынуждают дополнительно изымать земельные участки для размещения дорожного полотна, элементов дорожной инфраструктуры и коммуникаций.

В-третьих, оказывают воздействие на окружающую территорию, изменяя гидрологический режим, микроклиматические условия, микрорельеф территории. Задача минимизировать эти изменения и возможность установления правильности принятия решения возможно через изучение изменений в степени нагрузки на ландшафт в целом, на агроландшафт и на окружающую среду.

Наконец, облесенность объекта – данный показатель позволяет во многом регулировать и где-то нивелировать негативное воздействие проектируемого объекта.

Отдельному рассмотрению подлежат инженерные требования размещения объекта. При выборе строительной площадки детально учитывают грунты (просадочность, оползни, карсты), тип почв, рельеф местности, гидрогеологические условия, подверженность заболоченности, эродированности, подтоплению, загрязнению, зараженности и т.п., направления вредоносных ветров, и ряд других инженерных показателей. В зависимости от сочетания этих факторов будут зависеть капитальные затраты инвестора на подготовку строительной площадки.

В качестве примера рассмотрим оценку геохимической устойчивости почв. Для оценки геохимической устойчивости почв объекта землеустройства предлагается использовать следующие критерии:

1) гранулометрический состав почвообразующих отложений определяет фильтрационные и сорбционные свойства, чем больше крупность материала, тем выше фильтрация отложений, чем тоньше состав, тем выше сорбционная способность;

2) щелочно-кислотные и окислительно-восстановительные условия определяют различную степень миграции загрязняющих веществ по профилю почв;

3) мощность органогенных горизонтов определяет величину сорбционной емкости этих горизонтов;

4) содержание гумуса в верхних почвенных горизонтах определяет биогенную аккумуляцию токсинов.

Исследования геохимической устойчивости ландшафтных комплексов предлагается проводить по критериям представленными в таблице 3.

Таблица 3 – Пример критериальных показателей оценки геохимической устойчивости ландшафтных комплексов

Screenshot_3

Учёт изложенных требований с использованием различных критериев обеспечит экономическую, экологическую и социальную обоснованность принятия землеустроительного решения по отводу земель под несельскохозяйственные объекты.

Список использованных источников

1. Антропов, Д.В. Экономическая эффективность землепользования в зонах с особыми условиями использования территорий [Текст] / Д.В. Антро-пов //диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Государственный университет по землеустройству. Москва, 2009

2. Антропов, Д.В., Скачкова, Д.И. Особенности выявления и устране-ния кадастровых ошибок в сведениях кадастра недвижимости [Текст] / Д.В. Антропов, Д.И. Сачкова // Имущественные отношения в Российской Федера-ции. 2016. № 1 (172). С. 15-20.

3. Замана, С.П., Сорокина, О.А., Петрова, Л.Е. Подготовительные предпроектные работы студенческого землеустроительного отряда «ГУЗ–Рыбинск» [Текст] / С.П. Замана, О.А. Сорокина, Л.Е. Петрова // В сборнике: Студенческий землеустроительный отряд — вчера, сегодня, завтра Материалы Всероссийской научно-практической конференции преподавателей вузов, руководителей штабов линейных отрядов, командиров, комиссаров, бойцов отрядов, проведенной в рамках слета Всероссийского студенческого земле-устроительного отряда. 2015. С. 57-62.

4. Землеустроительное проектирование. Установление и размещение зон с особыми условиями использования территории [Текст]: учебно-методическое пособие / С.Н. Волков, В.В. Пименов, Н.И. Иванов, Л.Е. Пет-рова, К.А. Свирежев, И.А. Сивцов. – М.: ГУЗ, 2014. – 124 с.

5. Иванов, Н.И.: Взаимосвязь документации по территориальному планированию с программами социально-экономического развития [Текст] / Н.И. Иванов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2008. № 10. С. 43-45.

6. Иванов, Н.И.: Совершенствование информационного обеспечения документов территориального планирования муниципального уровня [Текст] / Н.И. Иванов // Региональная экономика: теория и практика. – 2011. – № 7 (190). – С. 29–35.

7. Косинский, В.В., Федоринов, А.В., Шепарнев, А.С. Роль земле-устройства как науки при проведении землеустроительных экспертиз и раз-решении земельных споров [Текст]: / В.В. Косинский, А.В. Федоринов, А.С. Шепарнев – В журнале: Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2015. № 11 (130). С. 21-24.

8. Папаскири, Т.В. Автоматизация землеустроительного проектирова-ния (экономика и организация) [Текст] / Т.В. Папаскири // М.: ГУЗ, 2013. – 259 с.

9. Папаскири, Т.В. Информационное обеспечение землеустройства [Текст] / Т.В. Папаскири // М.: ГУЗ, 2013. – 124 с.

10. Петрова, Л.Е. Землеустроительное обеспечение организации и функционирования особо охраняемых природных территорий [Текст] / Л.Е. Петрова // Аспирант и соискатель. 2012. № 4 (70). С. 23-25.

11. Сорокина, О.А., Петрова, Л.Е. Современное состояние полезащит-ных лесных насаждений в российской федерации [Текст] / О.А. Сорокина, Л.Е. Петрова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2014. № 12 (120). С. 23-27