Московский экономический журнал 4/2017

image_pdfimage_print

УДК 332.363

Bezymyannyj-12

Балтин Виктор Эдуардович

к.э.н., доцент кафедры финансов

ФГБОУ ВО «Оренбургский государственный университет»

г. Оренбург, e-mail: finp2006@yandex.ru

Baltin Victor Eduardovich

Candidate of Economic Sciences, Associate Professor at the Department of Finances

Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Education «Orenburg State University», Orenburg, Russia, e-mail: finp2006@yandex.ru

Работа выполнена при поддержке РГНФ и Правительства Оренбургской области, грант № 17-12-56008

Особенности оценки земли в сфере арендных  отношений

Features of land valuation in the sphere of lease relations

Аннотация

В статье проведен анализ применимости традиционных подходов к оценке для определения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности. Обоснована авторская позиция по структуре и методике расчета ставки капитализации в методе рекапитализации доходного подхода к определению арендной платы. Введено понятие условно рыночной стоимости и показано его использование для расчета арендной платы публичным собственником земельных участков.

Summary

The article analyzes the applicability of the relevant approaches to valuation for determining the rent for the use of land plots in state and municipal ownership. Author’s position is justified on the structure and methodology of calculating the capitalization rate in the method of recapitalization of the income approach to the determination of rent. Introduced the concept of conditional market value and shown its use in the process of calculating the rent by public owner of the land.

Ключевые слова: аренда земли, расчет арендной платы, метод рекапитализации, ставка капитализации, условно рыночная стоимость

Keywords: land lease, the rent calculation, the method of the recapitalization, the capitalization rate, conditional market value

Одной из форм реализации прав собственника земли является передача ее в аренду. Доминирующими целями публичного собственника земли, вступающего в арендные отношения  с арендаторами, являются формирование долгосрочных источников финансирования бюджета соответствующего уровня в виде неналоговых доходов и реализация программ социально-экономического развития территорий. Законодательство РФ определяет экономическое содержание аренды объектов собственности (имущества), но в нем не дается определение арендных отношений. Под арендными отношениями для целей настоящего исследования будем понимать возмездные отношения между лицом, обладающим правомочиями распоряжения объектом имущества (арендодателем) и лицом, приобретающим правомочия пользования или пользования и владения этим объектом имущества (арендатором) в соответствии с условиями договора аренды на установленный срок за плату.

В области землепользования предметом аренды выступает земельный участок, который должен использоваться арендатором в соответствии с его категорией и видом разрешенного использования наилучшим образом. Денежным выражением стоимости прав пользования земельным участком является арендная плата, величина которой определяется в случаях земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо на торгах (начальную величину арендной платы определяет профессиональный оценщик в соответствии с законодательством об оценочной деятельности), либо работником органов управления муниципальным районом или городским округом без проведения торгов [1, ст. 39.6].

В настоящее время законодательство об оценочной деятельности не содержит федеральных стандартов оценки (ФСО) по определению рыночной величины арендной платы за пользование объектами собственности. Такие стандарты, по нашему мнению, необходимы и их разработка соответствует оформившемуся переходу к следующему этапу создания ФСО: от стандартизации направлений оценочной деятельности к стандартизации задач оценки. Предлагаемый к разработке ФСО должен включать принципы, которыми необходимо руководствоваться оценщику, перечень основных факторов, влияющих на величину арендной платы, требования к источникам информации, критерии выбора подходов и методов определения арендной платы. В текущих условиях рекомендуем оценщикам руководствоваться помимо общеизвестных принципов оценки недвижимости (замещения, ожидания, полезности, предложения и спроса, экономического размера, зависимости, наиболее эффективного использования) [2, с. 12], принципами, приведенными в [3]: экономической обоснованности, предсказуемости, предельно допустимой простоты расчета.

Сравнительный подход, являющийся основным при определении арендной платы за пользование объектами капитального строительства (фактически,  едиными объектами недвижимости — застроенными земельными участками) применять в случаях аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (за исключением земель сельскохозяйственного назначения) представляется нецелесообразным по ряду причин. Сравнительный подход в данном случае представлен методом сравнительного анализа договоров аренды земельных участков или предложений земельных участков к аренде соответствующего вида разрешенного использования. Анализ рынка аренды земли показал или, иначе, подтвердил предположение о том, что  предложения отдельных земельных участков, то есть не находящихся в составе единых объектов недвижимости, к аренде практически отсутствуют. Из действующих договоров аренды, в которых арендодателем выступают публичные собственники земли необходимо рассматривать лишь те, которые заключены по итогам торгов. Вопрос о том, можно ли считать результаты торгов соответствующими рыночным условиям формирования арендной платы, является дискуссионным. На процесс формирования итогового результата торга действуют как рыночные, так и не рыночные факторы, влияние последних из них сложно идентифицировать. В случаях допущения оценщиками ошибок при определении начальной величины арендной платы (первого арендного платежа) они будут воспроизводиться в последующих оценках.

Доходный подход к определению арендной платы за пользование землей соответствует типичному мотиву арендодателя – получение рентного дохода и обоснованно является ведущим в составе методического обеспечения оценщиков. Наиболее применяемым методом в составе доходного подхода является метод рекапитализации, являющийся производным  от методов прямой капитализации дохода и метода капитализации дохода по расчетным моделям. Основное различие указанных методов заключается в разном подходе к расчету величины ставки капитализации.

В соответствии с методом рекапитализации арендная плата за земельный участок находится по формуле (1) [4, с. 178].

Screenshot_1

Процесс определения рыночной стоимости земельного участка достаточно методически обеспечен и не вызывает у оценщика особых затруднений, так как в качестве аналогов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности могут использоваться земельные участки, находящиеся в частной собственности.

Метод расчета ставки капитализации, используемой в расчетах по формуле (1), оказывает существенное влияние на результат оценки. Не всеми исследователями и оценщиками верно понимается структура ставки капитализации для земли. Например, в [5] ставка капитализации для определения стоимости земельного участка складывается из двух составляющих (слагаемых): нормы дохода на капитал и нормы возврата капитала. Такая структура ставки капитализации допустима только для земель сельскохозяйственного назначения при соответствующем обосновании и обязательна для единых объектов недвижимости (застроенных земельных участков). Для свободных земельных участков категории «земли населенных пунктов» в ставке капитализации норма возврата капитала не может присутствовать, так как, с одной стороны, земля относится к неистощимым активам, то есть не изнашивается и по этой причине не ухудшаются ее потребительские свойства и, соответственно, не снижается стоимость, а, с другой стороны, рыночная цена земли во времени растет в связи с ее ограниченным предложением. В случае земли, находящейся в частной собственности, ее гипотетическая продажа после завершения договора аренды возместит собственнику понесенные ранее затраты капитала (инвестиции в земельный участок). В случае земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, затраты на капитал отсутствуют у публичного собственника (отсутствует покупка земельного участка, а затраты на постановку земли на кадастровый учет являются государственной услугой).

Для определения нормы дохода на капитал – единственной, как показано выше, составляющей ставки капитализации для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и относящихся к категории земель населенных пунктов нецелесообразно применение метода рыночной экстракции по объективной причине отсутствия необходимой рыночной информации, обусловленной особенностями объекта оценки. По этой причине оценщики применяют  метод кумулятивного построения нормы дохода на капитал, добавляя к безрисковой ставке отдельно рассчитываемые рисковые надбавки (премии), обычно: риск инвестирования в землю, риск ликвидности [2, 6], либо рисковую надбавку, представляющую собой интегральную оценку системы инвестиционных рисков (пример расчета приведен в [5]).

Основным недостатком метода кумулятивного построения нормы дохода на капитал независимо от структуры и используемой методики расчета рисковых надбавок, как у любого метода экспертных оценок, является учет субъективного мнения конкретного оценщика. Минимальное значение нормы дохода на капитал в случае применения метода кумулятивного построения определяется величиной безрисковой ставки. Между тем, Правительством РФ для целей передачи в аренду земельных участков с определенными видами разрешенного использования установлены процентные ставки (соответствующие по своему экономическому содержанию норме дохода на капитал) от кадастровой стоимости, меньше ставки безрисковой доходности [3].

Лишен указанных выше недостатков метод расчета нормы дохода на капитал, приведенный в [7]. Метод позволяет учесть вид разрешенного использования земельного участка, а доходность земельного участка определяется из надежных источников — на основе данных Росстата. Важно отметить, что в связи с тем, что земля не подвержена физическому износу, величина арендной платы за пользование земельным участком не зависит от срока его аренды.

В случаях, указанных в [1, ст. 39.6], полномочия по расчету арендной платы при передаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, государственная собственность на которые  не разграничена закреплены за публичным собственником. Ему надлежит установить процентные ставки к кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от вида их разрешенного использования [3]. Серьезной проблемой для органов государственной власти и местного самоуправления является отсутствие утвержденных Правительством РФ или уполномоченным им органом (Минэкономразвития  РФ) соответствующих методик. Один из выходов в сложившейся ситуации видится в применении методики, приведенной в [7].

Базой для расчета арендной платы публичным собственником может выступать условно рыночная стоимость земельного участка, которую предлагаем определять по формуле (2).

Screenshot_2

Под условно рыночной стоимостью земельного участка будем понимать модифицированное значение его кадастровой стоимости, снижающее различия между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка до значения, делающего оспаривание величины кадастровой стоимости экономически нецелесообразной. Рассчитывать значение показателя  публичному собственнику следует на основе данных комиссии по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости функционирующей при Росcреестре в каждом субъекте РФ. Показатели  должны рассчитываться отдельно для каждого муниципального образования субъекта РФ в разрезе видов разрешенного использования земельных участков как средневзвешенная средняя величина снижения кадастровой стоимости (формула 3). В качестве весов предлагается использовать площади земельных участков.

Screenshot_3

Методики определения кадастровой стоимости земельных участков постепенно совершенствуются и можно предположить, что величина показателей  для каждого вида разрешенного использования будет в дальнейшем уменьшаться. Статистика значений  позволит выявить наиболее «проблемные» виды разрешенного использования земельных участков и сконцентрировать усилия на совершенствовании соответствующих моделей кадастровой оценки.

Литература

  1. ФЗ от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: [Электронный ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164516/
  2. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 1997.
  3. Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»): [Электронный ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89826/
  1. Грибовский С.В. Оценка недвижимости: учебное пособие / С.В. Грибовский. – М.: Маросейка, 2009
  2. Горбунов В.С. Ставка капитализации – неизвестная машина времени, или с чего начинается стоимость земли / В.С. Горбунов // Московский экономический журнал – М.: Редакция «Международного сельскохозяйственного журнала», № 3, 2017.
  3. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002
  4. Балтин В.Э. Развитие теоретико-методического подхода к определению арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена / В.Э. Балтин // Фундаментальные исследования, № 11, 2017