УДК 332.3

DOI 10.24412/2413-046Х-2021-10174 

РОЛЬ СУДЕБНОЙ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРИ РЕШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ 

THE ROLE OF JUDICIAL LAND MANAGEMENT EXAMINATION IN THE RESOLUTION OF LAND DISPUTES 

Голякова Юлия Евгеньевна, старший преподаватель кафедры геодезии и кадастровой деятельности института сервиса и отраслевого управления Тюменского индустриального университета (ТИУ), 625000, Россия, г. Тюмень, ул. Володарского, д. 38

Подрядчикова Екатерина Дмитриевна, кандидат технических наук, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности института сервиса и отраслевого управления Тюменского индустриального университета (ТИУ), 625000, Россия, г. Тюмень, ул. Володарского, д. 38

Щукина Вера Николаевна, кандидат технических наук, доцент, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности института сервиса и отраслевого управления Тюменского индустриального университета (ТИУ), 625000, Россия, г. Тюмень, ул. Володарского, д. 38 

Goljakova J.E., goljakovaje@tyuiu.ru

Podrjadchikova E.D., podrjadchikovaed@tyuiu.ru

Schukina V.N., schukinavn@tyuiu.ru

Аннотация. В статье выполнен анализ понятийного аппарата и сформулирован круг основных вопросов, на решение которых направлено проведение судебной землеустроительной экспертизы. На конкретном примере рассмотрено разрешение земельного спора в судебном порядке с привлечением эксперта в области землеустроительной и кадастровой деятельности, в результате которого установлен факт нарушения земельного законодательства. Авторами статьи выделены основные характеристики, которыми должен обладать эксперт, и сформирован «портрет» эксперта, в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами и практикой производства судебной землеустроительной экспертизы.

Summary. The article analyzes and presents the main issues, the solution of which is aimed at conducting a judicial land management examination. On a specific example, the resolution of a land dispute in court was considered with the involvement of an expert in the field of land management and cadastral activities, as a result of which the fact of violation of compliance with land legislation was established. The authors of the article highlighted the main characteristics that an expert should have and formed a «portrait» of an expert, in accordance with the current regulatory documents and the practice of producing a forensic land management examination.

Ключевые слова: судебная землеустроительная экспертиза, нарушение земельного законодательства, наложение границ, «портрет» эксперта.

Keywords: judicial land management examination, violation of land legislation, imposition of boundaries, «portrait» of an expert. 

В настоящее время согласно действующему земельному законодательству, а именно статье 64 Земельного кодекса РФ [1], разрешение и рассмотрение земельных споров между собственниками и иными заинтересованными лицами осуществляется в судебном порядке.

Целью статьи является изучение роли и места судебной землеустроительной экспертизы (СЗУЭ) при решении земельных споров, а также формирование квалификационного «портрета» эксперта-землеустроителя.

Преимущественно СЗУЭ назначается судами в тех случаях, когда при судебном рассмотрении гражданских и арбитражных дел возникает потребность в специальных знаниях в области землеустройства, геодезии и строительного дела.

Понятие «землеустроительная экспертиза» подразумевает действия, направленные на объект землеустройства, к которому в настоящее время относят территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований, а также части таких территорий [2]. При этом практика выполнения СЗУЭ намного шире и проводится в основном в отношении земельных участков, которые не являются объектом землеустройства. Следует предположить, что это связано с тем, что на момент законодательного утверждения порядка и принципов проведения СЗУЭ земельные участки относились к вышеуказанному перечню и были исключены из него только со вступлением в силу Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ.

Кроме того, еще одной из наиболее частых причин земельных споров является определение точного местоположения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. Поэтому при проведении СЗУЭ следует руководствоваться законодательно закрепленным определением «земельного участка» [1] и «недвижимой вещи» [3], согласно которым земельный участок неразрывно связан с объектами недвижимости, расположенными на нем.

Одним из вариантов решения данного несоответствия можно считать использование термина «геодезическая экспертиза», который предложен в статье [4] и согласуется с одним из предназначений СЗУЭ – определение координат характерных точек границ исследуемого объекта.

Исходя из анализа нормативной литературы и ряда научных статей [1-6],  можно сформулировать круг основных вопросов, на решение которых направлено проведение СЗУЭ:

1. Нарушение границ земельных участков. Собственники смежных земельных участков могут иметь разное мнение о месте прохождения границы, а также возможно возникновение конфликтных ситуаций, связанных с ненадлежащим или некорректным описанием границ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), например, отсутствие сведений о координатах характерных точек.
2. Определение площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости. При формировании земельного участка, занятого зданиями, строениями или сооружениями, в состав земельного участка должна входить не только площадь застройки, но и прилегающая территория, которая обычно используется под парковку для автомобилей, а также в целях технического обслуживания недвижимости. Таким образом, площадь земельных участков, предоставленных в аренду в целях эксплуатации объектов недвижимости, значительно превышает площадь застройки. Как правило, договоры аренды оформляется отдельно под парковку и отдельно для эксплуатации здания, причем срок аренды по указанным договорам может быть разный. В настоящее время в некоторых регионах РФ наметился тренд к постепенному уменьшению площадей земельных участков, переданных в аренду под парковки, благоустройство и иные цели, не связанные с эксплуатацией зданий, что на практике приводит к земельным спорам об определение площади земельного участка, решение которых возможно только в судном порядке.
3. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (определение площади и цены земельных участков, предоставляемых взамен изымаемых земель, размер компенсации за выкуп земельных участков, определение размера убытков). Изъятие земельных участков для этих целей может осуществляться при соблюдении следующих условий: возмещении стоимости объектов недвижимости находящихся на изымаемых землях, предоставления равноценных земельных участков, возмещении убытков, в том числе упущенной выгоды. Также следует учитывать, что изъятие земель ранее одного года с момента получения уведомления об изъятии допускается только с согласия правообладателей земельных участков.
4. Признание права собственности на земельные участки. Это один из самых важных земельных споров, поскольку именно право собственности позволяет ее обладателю совершать разнообразные сделки с земельным участком: передавать в ипотеку, аренду, дарить, продавать и др.
5. Признание незаконным действие или бездействие государственных и муниципальных органов. Земельные споры в таких случаях в основном решаются путем обжалования незаконных действий в суде.

Среди перечисленных выше наиболее распространенной причиной проведения СЗУЭ в настоящее время можно считать определение границ земельного участка на местности, следовательно, к задачам эксперта-землеустроителя следует отнести:

• выявление реестровой ошибки и уточнение местоположения границ объекта;
• установление факта наложения границ одного земельного участка на границы другого, определение площади и конфигурации такого наложения;
• определение или уточнение площади и фактического местоположения границ исследуемого объекта, используя сведения ЕГРН, карты, планы, схемы и т.п.;
• определение расположения различных объектов относительно границ земельного участка;
• вынос границ объекта в натуру (на местность);
• определение границ и площади самовольно занятого земельного участка.

Рассмотрим пример из реальной практики судебного эксперта Голяковой Ю.Е [3]. На рассмотрение эксперта вынесено четыре вопроса:

1. Определить координаты и местоположение границы существующих ограждений земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, СНТ «Архитектор», ул. Сосновая, участок № 121.
2. Выявить соответствие текущего местоположения на местности границ земельного участка № 121, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, СНТ «Архитектор» ул. Сосновая, участок № 121, границам, отраженным в межевом плане от 13 января 2017 года, подготовленным кадастровым инженером Спиридоновой М.А.
3. Выявить находится ли рассматриваемый участок в границах земельного участка, предоставленного СНТ «Архитектор» на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом на право пользования землей А-I № 390151 от 06.05.1988.
4. Выявить наложение фактически закрепленных на местности границ земельного участка, на границы других земельных участков. В случае наличия наложений определить площадь, в сторону какого участка имеет место нарушение границ, результаты показать на картографическом материале.

В период разработки экспертного заключения собраны и проанализированы:

• материалы гражданского дела – 1 том;
• сведения ЕГРН;
• сведения и документы государственного картографо-геодезического фонда.

При выезде эксперта на местность для определения положения границ земельного участка в натуре, заинтересованные стороны были уведомлены надлежащим образом за четырнадцать календарных дней, до проведения геодезических измерений. Для выполнения полевых работ по изучению фактического местоположений границ земельного участка использовалась следующие геодезические приборы:

• электронный тахеометр Nikon DTM – 352 W;
• спутниковый многочастотный ГНСС-приемник TRIUMPH-1-G3T.

Посредством геодезических измерений на местности и камеральной обработки результатов полевых измерений определены и вычислены прямоугольные координаты границы существующих ограждений земельного участка и горизонтальные расстояния (рисунок 1).

Дополнительно в рамках научно-исследовательской работы выполнена аэрофотосъемка с беспилотного летательного аппарата, квадрокоптер DJI Phantom 4 Advanced. Полученные в результаты съемки обработаны с использованием специализированного программного обеспечения Agisoft PhotoScan. Итогом работы можно считать ортофотоплан, показанный на рисунке 2.

Фрагмент сопоставления цифрового ортофотоплана, результатов геодезических измерений, выполненных электронным тахеометром и спутниковым приемником, и кадастрового плана территории показан на рисунке 3. При этом красным цветом на рисунке отображены границы земельного участка по результатам геодезической съемки, а синим – границы смежных земельных участков согласно кадастровому плану территории.

Сопоставив границ интересуемого земельного участка на материалах аэрофотосъемки и кадастрового плана территории, можно сделать следующие выводы:

• исследуемый земельный участок находится в границах СНТ «Архитектор»;
• фактическое местоположение поворотных точек земельного участка и границы не соответствуют подготовленному ранее межевому плану;
• на местности присутствуют наложения закрепленных границ земельного участка, на границы иных земельных участков, более подробно показанные на рисунке 4.

По результатам проведенных исследований и выполненной СЗУЭ экспертом сделаны следующие выводы:

1. На полевом этапе обследования на местности определены фактические границы, местоположение и площадь земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, СНТ «Архитектор», ул. Сосновая, участок 121. В таблице 1 приведен каталог координат пунктов границы земельного участка в местной системе координат, схематичное изображение границ показано на рисунке 1.

2. Фактическое расположение границ земельного участка №121, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, СНТ «Архитектор», ул. Сосновая не соответствует границам, отраженным в межевом плане от 13 января 2017, подготовленном по заявлению истца ООО «Орбита», кадастровым инженером Спиридоновой М.А.

Список координат, представленных в межевом плане от 13.01.2017 года, подготовленном по заявлению истца ООО «Орбита», кадастровым инженером Спиридоновой М.А., представлены в таблице 2.

3. СНТ «Архитектор», согласно государственному акту на право пользования землей A-I № 390151 от 06.05.1988 г. предоставлен земельный участок площадью 6,3 га на праве бессрочного пользования. В вышеназванном государственном акте приведено описание смежеств, согласно которому от точки В до точки А, земли СНТ «Архитектор» граничат с землями Моторного завода. При этом информация, свидетельствующая о наличии между данными земля вклиниваний, вкрапливай и чересполосицы отсутствует. Кроме того, земельный участок площадью 6,3 га был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 72:17:0404004:0004.

В отзыве на исковое заявление филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тюменской области, указано, что ранее земельный участок с адресным описанием Тюменская область, Тюменский район, СНТ «Архитектор», ул. Сосновая, участок 121, стоял на кадастровом учете с кадастровым номером 72:17:0404004:106, при этом данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 72:17:0404004:0004. Что так же свидетельствует, о вхождении данного земельного участка в границы земельного участка, предоставленного СНТ «Архитектор», согласно государственному акту на право пользования землей A-I № 390151 от 06.05.1988 г.

Также описание смежеств без вклиниваний, вкрапливаний и чересполосицы, указано в проектном плане земельного участка СНТ Архитектор от точки 100 до точки 118 – земли Моторного завода.

Кроме того, в гражданском деле 2-2157/17 содержится акт выбора земельного, при этом граница выбираемого земельного участка проходит согласование с председателем правления СНТ «Архитектор», что так же подтверждает наличия смежества между землями СНТ «Архитектор» предоставленными в соответствии государственным актом на право пользования землей A-I № 390151 от 06.05.1988 г., и земельным участком для организации СНТ «Архитектор», расположенным Тюменская область, Тюменский район, Андреевское муниципальное образование.

В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 72:17:0000000:4573 с адресным описанием Тюменская область, Тюменский р-н, Андреевское муниципальное образование, разрешенное использование для ведения гражданами садоводства и огородничества, местоположение земельного участка соответствует местоположению землям Моторного завода.

4. В ходе проведения полевого обследования выявлены незначительные наложения исследуемого земельного участка на границы иных земельных участков. Выявлено пресечение с земельным участком с кадастровым номером 72:17:0000000:4573, площадь пересечения составляет 0,51 кв.м. В соответствии с выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости 99/2017/36495940 от 13.11.2017 г. площадь земельного участка составляет 141659 270 кв.м. Таким образом наличие выявленных пересечения в 0,51 кв.м, является возможным и находится в допуске.

Выявлено пересечение с земельным участком с кадастровым номером 72:17:0404004:46, площадь пересечения составляет 3,70 кв.м. В соответствии с выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости 99/2017/36312474 от 12.11.2017 г. площадь земельного участка составляет 801 кв.м, при этом определена величина погрешности, которая составляет 10 кв.м.. Таким образом наличие пересечения в 3,70 кв.м, является возможным и находится в допуске.

Список задач, стоящих перед экспертом-землеустроителем, постоянно дополняется в силу появления нововведений в правовом регулировании земельных и гражданских отношений и активного развития следственной и судебно-экспертной практики. При этом обширный перечень приведенных ранее вопросов и задач, требующих разрешения при судебном разбирательстве земельных споров, говорит о высоких требованиях к экспертам [8].

Поэтому актуальным и своевременным является потребность сформировать «портрет» эксперта, в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами [1-3,7] и практикой производства СЗУЭ. Авторами статьи выделены основные характеристики, которыми должен обладать эксперт, представленные в таблице 3.

Следует согласиться с автором статьи [9,10], который утверждает, что СЗУЭ должна осуществляться специалистом, не только имеющим образование по строительным специальностям, но и обладающим знаниями в сфере наук о Земле.

Положительными моментом можно считать тот факт, что в области производства СЗУЭ существует добровольная негосударственная сертификация судебных экспертов [7,11,12]. Но в настоящий время остается ряд противоречий в практике производства СЗУЭ:

• при проведении СЗУЭ суд возлагает оплату на истца или ответчика. Соответственно лицо, которое оплачивает СЗУЭ, уже вступает в непосредственный контакт с экспертом;
• в некоторых случаях суд предусматривает возможность самостоятельного запроса любых материалов экспертом, что противоречит ФЗ № 73;
• ввиду того, что при СЗУЭ зачастую возникает необходимость выполнения инструментальных измерений, эксперт может привлекать специалиста, владеющего навыками работы с геодезическими приборами. Соответственно экспертиза будет приобретать комиссионной характер, при этом специалист, выполняющий измерения, не всегда обладает компетенциями эксперта [13].

Так же немаловажным фактором является потребность в объективной оценке результатов экспертизы, лицо или орган, назначивший СЗУЭ, не всегда обладает специальными знаниями в области наук о Земле, а может оценить только логичность выводов, очевидность и убедительность походов, но не достоверность методики и технологии, выполненного комплекса инженерно-геодезических работ.

СЗУЭ является незаменимым и уникальным источником фактической информации, без которой невозможно рассмотрение дел, касающихся земельных споров. По мере увеличения числа и разнообразия земельных споров, обусловленных увеличением ценности земельных участков как объектов имущественных прав, а также качеством кадастровых работ не всегда удовлетворяющим нормативным требованиям, становилось ясно, что немаловажную роль играют квалифицированные эксперты в сфере СЗУЭ.

Литература

1. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 05.03.2020) – URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 19.03.2021). – Текст электронный.
2. О землеустройстве: Федеральный закон от 18.06.2001 года №78-ФЗ. – URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения 19.03.2021). – Текст электронный.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 26.11.2001 года №146-ФЗ – URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 19.03.2021). – Текст электронный.
4. Пархоменко И. В., Федоренко Ю.В., Пархоменко Д. В. Использование современных достижений науки и техники судебным экспертом при производстве геодезической экспертизы // Вестник СГУГиТ. 2019. № 24, С. 169-177.
5. Бутырин А. Ю., Жукова О. В., Статива Е. Б. Основные задачи судебно-экспертных исследований, проводимых при судебном рассмотрении земельных споров // Теория и практика судебной экспертизы. 2020. Том 15. № 1. С. 94–108.
6. Голякова Ю.Е. Роль землеустроительной экспертизы в земельных спорах // Современное научное знание: приоритеты и тенденции. -2018. — С. 14-16.
7. О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ – URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 19.03.2021). – Текст электронный.
8. Трифонова З. В. Становление судебной землеустроительной экспертизы в системе судебно-экспертных учреждений Минюста России // Теория и практика судебной экспертизы. 2018. Том 13. № 2. С. 43–49.
9. Жиляев С. С. Судебная землеустроительная экспертиза: проблемы и задачи этапа становления /// Наука молодых — будущее России. Сборник научных статей 4-й Международной научной конференции перспективных разработок молодых ученых. 2019. С. 157-160.
10. Направления эффективного использования земельного фонда на примере аббатского района Тюменской области Кряхтунов А.В., Черных Е.Г., Богданова О.В. Естественные и технические науки. 2018. № 5 (119). С. 129-132
11. Simakova T.V., Simakov A.V., Skipin L.N., Chernykh E.G., Starovoitova E.S. Formation of a sustainable system is the basis of rational land use management / Espacios. 2019. Т. 40. № 20. С. 20.
12. Абдразаков, Р. И. Многокритериальная экономико-математическая модель удовлетворенности спроса населения на мало-этажное жилищное строительство в регионе [Текст] / Р.И. Абдразаков, Е.Г. Кравченко.// УЭкС. -2012. -№40 (40). -С.94- 99.
13. Кряхтунов, А. В. Стратегия развития рынка земель сельскохозяйственного назначения на примере Ишимского муниципального района Тюм. области/ А. В. Кряхтунов, Е. Г. Кравченко, О. В. Пелымская// Современные проблемы науки и образования, 2014, № 5. — С. 307.