Московский экономический журнал 3/2017

image_pdfimage_print

УДК 349.41

ББК 67.99(2)5

Bezymyannyj-12

ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ИЗМЕНЕНИЕМ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

Демьянова Анастасия Дмитриевна

Аспирант кафедры земельного права «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

E-mail: demyanova_nasty@mail.ru

PROBLEMS ARISING IN THE PROCESS OF DETERMINING THE CADASTRAL VALUE OF REAL ESTATE AND WAYS OF THEIR SOLUTION AT THE PRESENT STAGE

Demyanona Anastasia Dmitrievna

Graduate student «Economics of Real Estate» of

 State University  of Land Use Planning, Moscow

АННОТАЦИЯ

В данной статье были выявлены основные проблемы, связанные с изменением кадастровой стоимости. Методологическую основу составили общенаучные методы исследования: анализ, синтез, индуктивный и дедуктивный методы, аналогия. Предложены пути решения рассмотренных проблем

ABSTRACT

This article identified the main problems associated with change of cadastral value. The methodological basis of General scientific research methods: analysis, synthesis, inductive and deductive methods, analogy. Proposed solutions to the considered problems

Ключевые слова: кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, экономическая эффективность использования, оспаривание кадастровой стоимости, рынок земельной информации, кадастровый оценщик

Key words: cadastral value, state cadastral valuation, economic efficiency, contestation of cadastral value, the market for land information, cadastral appraiser

Понятие «кадастровая стоимость» в Российской Федерации появилось сравнительно недавно. Проведение работ по государственной кадастровой оценке территорий было начато в соответствии с Постановление Правительства Российской Федерации № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г.

Совокупность действий, понимаемая под государственной кадастровой оценкой отображена на Рисунке 1.

Screenshot_1

Рисунок 1. Мероприятия, входящие в состав государственной кадастровой оценки.

Важно отметить, что государственная кадастровая оценка может быть проведена исключительно в отношении объектов, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

В результате проведения государственной кадастровой оценки определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. Основное применение кадастровой стоимости объектов недвижимости – налогообложение.

Согласно Земельному и Налоговому кодексам, кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для начисления земельного налога в Российской Федерации.

 В кадастровой стоимости земельного участка находит отражение его нормативная цена, определенная в зависимости от категории и месторасположения земли. Она применяется при урегулировании земельных отношений, упорядочивании сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю.

Размер кадастровой стоимости как основополагающей величины, по которой рассчитывается размер налога и арендной платы, заключается в том, что ее неверное определение приводит к ошибочному расчету суммы налога.

Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет. Данные, полученные по итогам оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Росреестром.

 На сегодняшний день узнать кадастровую стоимость земельных участков на территории нашей страны можно с помощью интерактивных сервисов (Рисунок 3) и публичной кадастровой карты (Рисунок 2), которые размещены на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

В современных условиях вопросы методологии определения кадастровой стоимости, ее оспаривания и изменении являются крайне актуальными.

Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка.

Screenshot_2

Рисунок 2. Публичная кадастровая карта

Screenshot_3

Рисунок 3. Электронный сервис получения справочной информации по объектам недвижимости

Неверное определение — увеличение кадастровой стоимости земельного участка, может привести к многократному увеличению земельного налога и многомиллионным потерям его правообладателей.

В связи с этим по данным Росреестра, в 2014 году зафиксировано 4,8 тыс. судебных споров, в 2015-м — 7,5 тыс. (что на треть больше). В результате таких споров стоимость недвижимости в среднем снижалась на 40 — 70% [9].

Основные причины ошибок в определении кадастровой стоимости приведены на Рисунке 4.

Screenshot_4

Рисунок 4. Основные причины ошибок в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости [8].

Так как земельный налог и арендная плата в настоящее время рассчитывается на основе кадастровой стоимости земель, определение значения кадастровой стоимости является важной составляющей кадастровой деятельности.

Обращаясь к зарубежному опыту в области определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости можно отметить работы современных ученых, занимающихся вопросами оценки стоимости земельных участков, таких как  В. Кляйбера, Дж. Эккерта, Х. Дитериха,        Р. Вессели, Л. Волтерса, С. Хейла, Р.Сиетчипинга.

В Российской Федерации на настоящий момент научной литературы по вопросам определения кадастровой стоимости недостаточно много.

К российским ученым, работы которых посвящены вопросам определения кадастровой стоимости земельных участков, относятся              С.П. Коростелев, С.И. Носов, А.Л. Оверчук, В.И. Петров, В.А. Прорвич,     А.Ю. Буянов, Н.В. Волович, С.В. Грибовский, В.В. Григорьев, Е.Н. Иванова,     П.М. Сапожников, О.А. Скуфинский, С.Г. Стерник, М.А. Федотова. Вопросами, связанными с совершенствованием методики кадастровой оценки земель, занимаются такие ученые, как Грибовский С.В., Власов А.Д., Сулин М.А., Севостьянов А.В., Прорвич В.А., Варламов, Шишов Д.А., Лепихина О.Ю.,  А.А. Ярмоленко А.С., Быкова Е.Н., Лелюхина А.М. и др.

По мимо этого прорабатываются вопросы определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов с учетом престижности их территории, разрабатываются методы оценки престижности территорий населенных пунктов [4].

Необходимо отметить ряд существующих проблем в области изменения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости:

  1. На сегодняшний день, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, нужно доказать что она превышает рыночную, проведя оценку. При этом существует риск для граждан или юридических лиц в материальной неоправданности данных мероприятий. Это связано с тем, что заказанная оценка совсем не обязательно докажет, что кадастровая стоимость превышает ранее установленную стоимость. Таким образом, присутствует риск неоправданных дополнительных расходов. На наш взгляд, в целях уменьшения вероятности понесения убытков, собственник имущества, несогласный с кадастровой стоимостью, должен иметь возможность обратиться за квалифицированной помощью специалистов в данной сфере и получить консультацию по данному вопросу.
  2. При изменении кадастровой стоимости собственник объекта недвижимости не получает никаких уведомлений. Информация может быть им получена только при проявлении личной инициативы. По нашему мнению, создание системы оповещения собственников о произошедших изменениях кадастровой стоимости необходима. Она может быть построена как по средствам получения уведомлений по почте, рассылки по электронной почте, так и другими способами.
  3. На сегодняшний день кадастровая оценка находится в ведомости Управлений Росреестра по субъектам РФ, у которых оценка кадастровой стоимости является только одним из многих других направлений деятельности. С нашей точки зрения, существует необходимость в создании отдельного органа государственной власти, который будет заниматься вопросами кадастровой оценки. Именно на него должна будет лечь ответственность за установление кадастровой стоимости
  4. При проведении кадастровой оценки объектов недвижимости специалисты придерживаются методики «массовой оценки». По этой причине расхождения между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости не являются редкостью. Это связано с тем, что методика «массовой оценки» учитывает среднюю стоимость объектов в каждом кадастровом квартале. Абсолютно не учитываются качество рассматриваемых объектов, а так же их месторасположение, транспортная доступность, уровень инфраструктуры и другие факторы. На наш взгляд необходимо, в целях более объективной оценки земельных участков и других объектов собственности, проводить оценку по соответствующим критериям (площадь участка, наличие теплосетей, водопровода, канализации, объектов социально-культурного назначения, уровень преступности, доступность населения до различных центров тяготения (объектов), уровень развития транспортной инфраструктуры, уровень развития социально-бытового обслуживания населения, состояние окружающей среды)
  5. Граждане или юридические лица могут получить информацию об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости только после ее окончательного утверждения. По нашему мнению, в целях ознакомления граждан и юридических лиц, необходимо опубликование результатов определения кадастровой стоимости за 2 месяца до их официального утверждения.

На сегодняшний день, базой кадастровой оценки объектов недвижимости выступают стандартные подходы, которые используют при определении рыночной стоимости недвижимости, в основе которых лежит рыночная информация. То есть, качество и точность определения рыночной стоимости конкретных объектов зависит от достоверности и объективности информации, полученной на рынке аналогичных объектов.

 Важно отметить, что рынок земельных участков на современном этапе недостаточно развит как по объему, так и по качеству существующей информации. От сюда следует, что применение методов массовой оценки, основанных на использовании большого объема информации, не дает качественного результата.

 Б.И. Дубовик, Е.Б. Павлова, например, проведя анализ базы исходной информации, использовавшейся  для проведения последней кадастровой оценки земель населенных пунктов в Тульской области, пришли к следующим выводам [6]:

1) ограниченный объем рыночной информации на дату, близкую к дате оценки (мало подходящих аналогов);

2) попытка сгладить первый недостаток расширением временного интервала сбора информации приводит к большому разбросу по датам отобранной информации, то есть плохая временная однородность информации;

3) в основном, скудное описание деталей, которые могут оказывать влияние на стоимость объекта и которые не представляется возможным установить и проверить.

При таких условиях очевидно, что кадастровый оценщик, применяющий при расчетах такую информацию, получает показатели, которые, во-первых, могут существенно отличаться от рыночной стоимости, во-вторых, как правило, плохо стыкуются с результатами предшествующей кадастровой оценки [10].

Также важной мерой обеспечения более достоверного определения кадастровой стоимости и снижения числа споров относительно ее величины должна стать произошедшая в текущем году передача работ по государственной кадастровой оценке к специализированным бюджетным учреждениям, создаваемым в каждом регионе. Однако пока судить об эффективности этого решения преждевременно.

Таким образом, на сегодняшний день существует немало проблем, связанных с оценкой кадастровой стоимости. Это может быть необъективная оценка кадастровой стоимости, отсутствие оповещения граждан, отсутствие специального органа, осуществляющего оценку кадастровой стоимости и т.д. Эти проблемы требуют конкретных решений и пристального внимания.

Список литературы:

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12. 2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) / Справочно-правовая система «Консультант Плюс»
  2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  3. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»: утвержден Приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 N 508.
  4. Диссертация, магистр экономических наук, «Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в предпринимательском обороте на примере Ленинградской области»: 08.00.10/ Д.Е. Антонова — «Санкт-Петербургский государственный университет», 2014
  5. Волович Н.В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 1.
  6. Дубовик Б.И., Павлова Е.Б. Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 8. С. 67 — 72.
  7. Липски,С.А., Гордеева А.В., Гордиенко,И.И /Недвижимость: правовой режим, особенности управления и налогообложения: Учебное пособие.. — М.: ГУЗ, 2015. –  422 с.
  8. Мереминская Е. Споров о кадастровой оценке стало вдвое больше // Ведомости. 01.04.2016.
  9. Окунь С. Государственные оценщики заменят независимых. Минэкономики доработает законопроект о кадастровой стоимости [Электронный ресурс]. URL: http://sia.ru/?section=484&action=show_news&id=318974.
  10. Проблема кадастровой оценки земель поселений [Электронный ресурс]. URL: http://www.лик-оценка.рф/novosti/kadastrovaya-ocenka-zemel-poseleniy/1308643281.html.