УДК 332.774

Захаров Захар Михайлович,

магистр ФГБОУ ВО «Тюменский индустриальный университет», г. Тюмень

Кряхтунов Александр Викторович,

кандидат экономических наук, профессор,

заведующий кафедрой землеустройства и кадастра ФГБОУ ВО «Тюменский индустриальный университет», г. Тюмень

Zakharov Z.M.    ZaharOFFM@mail.ru

Kryahtunov A.V.    krjahtunovav@tyuiu.ru

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СООТВЕТСТВИИ С ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ

utilization OF FEDERAL LAND Plots IN compliance WITH urban-planning DOCUMENTATION OF MUNICIPALITIES

Аннотация

В статье рассматривается организация устойчивого развития территорий муниципальных образований за счёт безвозмездной передачи федеральных земельных участков в их собственность. Также разработаны предложения по приведению фактического использования федеральных земельных участков, расположенных в границах населённых пунктов, планируемому использованию, предусмотренному градостроительной документацией муниципальных образований. Объектом исследования в данной статье являются земельные участки, расположенные по адресу город Тюмень, аэропорт «Плеханово», находящиеся в собственности Российской Федерации и предоставленные в аренду ПАО «Авиакомпания «ЮТэйр» и АО «ЮТэйр-Вертолетные услуги».

Summary

The article reviews organization of sustainable development of municipal territories by means of compensation-free transfer of federal land plots to their property. Furthermore proposals have been developed to bring the actual use of federal land plots located within the boundaries of populated areas and intended use, stipulated in urban-planning documentation of municipalities. The object of research in this article are land plots located at the address: Tyumen, Plekhanovo airport, owned by the Russian Federation and leased to PJSC UTair Aviation and UTair Helicopter Services.

Ключевые слова: земельно-имущественные отношения, федеральная собственность, градостроительство, территория населённых пунктов.

Keywords: Land and property relations, federal property, urban development, agglomeration territories.

Проблема управления и распоряжения федеральными земельными ресурсами давно стоит перед Россией. После перехода к рыночному типу экономики в конце прошлого столетия и появления института частной собственности на землю, возникла необходимость в качественно новом типе управления государственным земельным фондом [7]. В настоящее время становится актуальной проблема управления и распоряжения земельными ресурсами органами различного уровня власти на территории населённого пункта. Так как каждый из органов власти стремится отстаивать интересы соответствующего публичного образования – Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, не всегда удаётся принимать согласованные стратегические решения по организации устойчивого развития территории.

В ходе проведения исследования были применены теоретические методы, включающие в себя анализ и синтез полученной информации, обобщение, а также эмпирические методы исследования, включающие в себя изучение литературы и  документов, мониторинг, ретроспекцию, прогнозирование.

При изучении Генерального плана городского округа город Тюмень, утвержденного на период до 2040 года, было выявлено, что исследуемые земельные участки, расположенные по адресу город Тюмень, аэропорт «Плеханово», находящиеся в собственности Российской Федерации и предоставленные в аренду ПАО «Авиакомпания «ЮТэйр» и АО «ЮТэйр-Вертолетные услуги», отнесены к зоне застройки многоэтажными жилыми домами [2]. На рисунке 1 представлен космический снимок исследуемой территории. Согласно графической информации в настоящее время здесь находятся административные здания аэропорта, котельная, гаражи и ремонтные боксы, взлётная площадка.

Рисунок 1 – Космический снимок территории

На Фрагменте карты градостроительного зонирования города Тюмени, 9 планировочный район, представленном на рисунке 2, являющейся приложением к Правилам землепользования и застройки города Тюмени, исследуемые земельные участки также отнесены к жилой зоне – зоне застройки многоэтажными жилыми домами, общественно-деловой зоне – зоне специализированных центров обслуживания, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, зоне рекреационного назначения – зоне озеленения общего пользования [3]. В настоящее время земельные участки на исследуемой территории имеют вид разрешённого использования – под существующий имущественный комплекс аэропорта «Плеханово».

Рисунок 2 – Фрагмент карты градостроительного зонирования

Согласно Проекту планировки территории 9 планировочного района «Южный», представленного на рисунке 3, исследуемые земельные участки планируются под многоэтажную жилую застройку, объекты административно-делового назначения, объекты торгового назначения и общественного питания, объекты культурно-досугового назначения, под размещение улиц, озеленение территории общего пользования.

Рисунок 3 – Проект планировки территории 9 планировочного района «Южный»

Таким образом, проект планировки территории 9 планировочного района «Южный» соответствует принятым Правилам землепользования и застройки города Тюмени и Генеральному плану городского округа город Тюмень. Согласно им объект исследования представляет собой жилой квартал, со всей необходимой инфраструктурой для благоприятного проживания и обеспечения устойчивого развития территорий.

На рисунке 4 представлен кадастровый квартал на публичной кадастровой карте, в котором расположены исследуемые земельные участки.

Рисунок 4 – Кадастровый квартал

Согласно графической информации объект исследования занимает существенную часть территории, и, как следствие, оказывает существенное влияние на всю планировочную структуру района. Общая площадь земельных участков составляет 86,6 га. [9]

В 2012 году в Арбитражном суде Тюменской области рассматривалось дело № А70-12708/2012 по заявлению ООО «ЮТэйр-Лизинг» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области о признании незаконным отказа Территориального управления № 5544/03 от 28.08.2012 в выкупе исследуемых земельных участков и об обязании ответчика направить заявителю проекты договоров купли-продажи указанных земельных участков.

Суд признал отказ правомерным в связи с тем, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе аэродромов и аэропортов. [1]

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 22.12.2009 № 366/09 и являющейся обязательной в силу положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 62 «О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации», судам необходимо учитывать, что независимо от категории земель, в данном случае земли населённых пунктов, и места нахождения земельного участка, в случае использования его для деятельности, соответствующей критериям отнесения к землям транспорта, к нему применимы публичные ограничения.

Материалами дела подтверждается, что спорные земельные участки из состава земель населенных пунктов изначально предоставлены ОАО «Авиакомпания «Тюменьавиатранс», правопреемником которого является ОАО «Авиакомпания «ЮТэйр», для обеспечения его деятельности как организации транспорта и предназначены под объекты недвижимости, обеспечивающие функционирование аэропорта «Плеханово». [6]

В связи с тем, что размещение аэропорта «Плеханово» в границах населённого пункта не предусмотрено градостроительной документацией, на прилегающей территории активно развернулось строительство многоэтажных жилых домов.

В 2016 году был введён в эксплуатацию жилой комплекс «Плеханово», ведётся строительство жилого комплекса «Москва», представленного на рисунке 5.

Рисунок 5 – Вид на ЖК «Москва» со стороны аэропорта

По состоянию на 1 января 2017 года в городе Тюмени введено в действие 1011277 кв.м. общей площади жилых домов, в том числе 935095 кв.м. в многоквартирных жилых домах. Численность населения города Тюмени за 2016 год увеличилась на 23,9 тысячи человек и составила 744 500 человек.

С учетом сложившейся рождаемости и смертности естественный прирост населения составил 5790 человека. За 2016 год миграционный прирост по городу Тюмени по отношению к 2015 году вырос на 2,3 процента и составил 18144 человека.

Согласно рисунку 6, не смотря на то, что в сравнении с соответствующим периодом предыдущего года площадь введенных в действие жилых домов снизилась на 21%, в городе сохраняются высокие темпы строительства. [10]

Рисунок 6 – Динамика ввода жилых домов

Анализ статистических данных говорит о том, что в связи с высокими темпами строительства многоквартирных домов и положительным естественным и миграционным приростом населения, ситуация со строительством многоэтажных жилых домов вокруг аэропорта «Плеханово» будет усугубляться.

Авиакомпания «ЮТэйр» обращалась в суд в 2016 году с просьбой признать незаконным разрешение на строительство и самовольной постройку расположенного рядом многоквартирного жилого дома. Кроме того, авиакомпания настаивала на том, чтобы обязать застройщика снести самовольно возведенный объект, так как строительство спорного объекта не было согласовано с собственником аэродрома, а земельный участок находится в границах приаэродромной территории. Так как весной 2016 года Управление Росреестра по Тюменской области зарегистрировало 251 договор участия в долевом строительстве на квартиры, оспариваемое разрешение на строительство теперь затрагивает права и интересы дольщиков. При таких обстоятельствах суд не нашел оснований для удовлетворения требований авиакомпании. Также судом отмечено, что спор должен быть решен путем предъявления иска, а не оспаривания решения органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство, и признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной. [5]

По результатам описания и анализа объекта исследования выявлена целесообразность переноса аэропорта «Плеханово». Основным вариантом места переноса аэропорта является территория, прилегающая к международному аэропорту «Рощино» г. Тюмени, так как здесь согласованы воздушные пути, а также возведены все необходимые сооружения для организации воздушного движения. Площадь земельного участка с кадастровым номером 72:17:0604001:199, представленного на рисунке 7, составляет 119,6 га, что полностью покрывает потребность аэропорта «Плеханово», площадь которого в настоящее время составляет 86,6 га. [9]

Рисунок 7 – Предполагаемое новое место размещения аэропорта

Необходимо предусмотреть новое место размещения аэропорта «Плеханово» и для этого внести изменения в схему генерального плана городского округа город Тюмень, а также в карту градостроительного зонирования города Тюмени, фрагмент которой представлен на рисунке 8.

Рисунок 8 – Фрагмент карты градостроительного зонирования города Тюмени. 18 планировочный район

Потребуется предусмотреть новое место размещения аэропорта «Плеханово» и в проекте планировки территории 18 планировочного района Утешевский, представленного на рисунке 9.

Рисунок 9 – Проект планировки территории планировочного района № 18 — Утешевский

В связи с необходимостью переноса аэропорта «Плеханово», на основании пп. 1 п. 1 ст. 39.30 Земельного кодекса Российской Федерации целесообразно осуществить передачу исследуемых земельных участков из федеральной собственности в собственность муниципального образования городской округ город Тюмень. Так как площадь одного из исследуемых земельных участков превышает 10 га данная процедура проходит с поручения центрального аппарата Федерального агентства по управлению государственным имуществом [8]. После осуществления вышеуказанного мероприятия, необходимо инициировать процедуру изъятие арендуемых земельных участков для муниципальных нужд в целях строительства объектов местного значения, предусмотренных градостроительной документацией. Также город сможет предоставить земельный участок взамен изымаемых под новое место размещения аэропорта «Плеханово».

Таким образом, необходимо использования синергию между земельным и градостроительным законодательством. Так утверждение градостроительной документации различного уровня (территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории) будет является основанием для безвозмездной передачи земельных участков из федеральной собственности в собственность иных публичных образований.

Изъятие земельных участков для муниципальных нужд позволяет решить сложившиеся городские проблемы. Однако при реализации данной процедуры крайне важно учитывать права и законные интересы граждан и юридических лиц, устанавливать объективный размер возмещения и оказывать всяческое содействие правообладателям изымаемых земельных участков.

Литература

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 07.2016) / Справочная правовая система «Консультант плюс».
2. Решение Тюменской городской думы от 27.03.2008 № 9 «О Генеральном плане городского округа город Тюмень» (ред. от 30.03.2017) / Справочная правовая система «Консультант плюс».
3. Решение Тюменской городской думы от 30.10.2008 № 154 «О Правилах землепользования и застройки города Тюмени» (ред. от 16.02.2017) / Справочная правовая система «Консультант плюс».
4. Постановление Администрации города Тюмени от 13.01.2014 № 7 «Об утверждении проекта планировки территории 9-го планировочного района «Южный» (ред. от 27.01.2017) / Справочная правовая система «Консультант плюс».
5. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.01.2017 № Ф04-6429/2016 по делу № А70-2706/2016 / Справочная правовая система «Консультант плюс».
6. Решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.04.2013 по делу №А70-12708/2012 / Справочная правовая система «Консультант плюс».
7. Захаров, З.М. Предложения по оптимизации управления и распоряжения федеральными земельными ресурсами // XX научно-образовательная конференция студентов ТИУ: Сборник материалов. В 2-х т. – T.II. – Тюмень: РИО ФГБОУ ВО «ТИУ», 2016. – с. 113-116.
8. Захаров, З.М. Проблемы управления федеральными земельными ресурсами и иными объектами недвижимости / З.М. Захаров, А.В. Кряхтунов // Актуальные проблемы землеустройства и кадастров на современном этапе: Сборник статей IV Международной научно-практической конференции: – T.I. – Пенза: ПГУАС, 2017. – с. 99-102.
9. Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс] / Режим доступа: https://pkk5.rosreestr.ru / дата обращения 03.07.2017.
10. Официальный сайт администрации города Тюмени [Электронный ресурс] / Режим доступа: tyumen-city.ru / дата обращения 11.05.2017.