Московский экономический журнал 2/2022 | Московский Экономический Журнал

Научная статья

Original article

УДК 332.334

doi: 10.55186/2413046X_2022_7_2_97

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПОПРАВОЧНЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ КАК ФАКТОР ВЛИЯНИЯ НА КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

IMPROVEMENT OF CORRECTION COEFFICIENTS AS A FACTOR OF INFLUENCE ON THE CADASTRAL VALUE OF AGRICULTURAL LAND

Дубровский Алексей Викторович,кандидат технических наук, доцент, Директор Институт кадастра и природопользования, СГУГиТ, avd5@mail.ru

Беристенов Айдарбек Тайнигазынович, старший преподаватель кафедры кадастр и оценка, Казахский агротехнический университет имени С.Сейфуллина, Нур-Султан, пр. Победы 116, email: aidarbek-b62@mail.ru

Dubrovsky Alexey Viktorovich, Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Director of the Institute of Cadastre and Environmental Management, SGUGiT

Beristenov Aidarbek Tainigazinovich, S.Seifullin Kazakh Agro Technical University, Nur-Sultan, Pobeda Ave. 116, Senior lecturer of the Department of Cadaster and Assessment

Аннотация. Кадастровая (оценочная) оценка земельных участков, предоставляемых для ведения сельскохозяйственного производства, требует совершенствования, так как типы сельскохозяйственных угодий, типы почв и подтипы могут быть одинаковыми, а бонитеты баллов различны. На сегодняшний день при расчете кадастровой стоймости земельного участка поправочные коэффициенты согласно статье 11- Земельного кодекса Республики Казахстан учитывают такие факторы, как размер поправочного коэффициента повышающего или понижающего не должен превышать двукратного размера; поправочные коэффициенты учитывают качественное состояние земельного участка, его местоположение, водообеспеченность, удаленность от центров обслуживания; поправочные коэффициенты учитывают состояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий.

Для выявления проблемы в статье был приведен расчет кадастровой стоймости экспериментальных земельных участков. В начале был проведен расчет указанных участков согластно действующей методики определения кадастровой стоймости земельного участка применяемое в производстве на данный момент. в расчете были использованные утвержденные базовые ставки платы за земельный участок.

Поэтому, что кадастровая (оценочная) оценка-это наиболее выгодное предложение, исходя из следующих факторов:

Во-первых, при определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения главным фактором является балл бонитета этого земельного участка.

Во-вторых, введенная шкала бонитета баллов не только определяет фактическую кадастровую стоимость земельного участка, но и устраняет социальное неравенство между землепользователями и собственниками, т. е. каждое физическое или негосударственное юридическое лицо производит соответствующую оплату за используемый им земельный участок.

Abstract. Cadastral (appraisal) valuation of land plots provided for agricultural production needs to be improved, since the types of agricultural land, soil types and subtypes can be the same, but the grades of points are different. To date, when calculating the cadastral value of a land plot, the correction factors in accordance with Article 11 of the Land Code of the Republic of Kazakhstan take into account such factors as the size of the correction factor for increasing or decreasing should not exceed a double size; correction factors take into account the qualitative state of the land, its location, water supply, remoteness from service centers; correction coefficients take into account the state of the land plot by types of land and soil types is established on the basis of land cadastral maps, materials of soil, geobotanical, soil reclamation and other surveys.

To identify the problem, the article provided a calculation of the cadastral value of experimental land plots. At the beginning, the calculation of these plots was carried out according to the current methodology for determining the cadastral value of a land plot used in production at the moment. the approved basic rates of payment for the land plot were used in the calculation.

Therefore, that the cadastral (estimated) valuation is the most advantageous offer, based on the following factors:

Firstly, when determining the cadastral value of agricultural land, the main factor is the bonitet score of this land plot.

Secondly, the introduced scale of bonitet points not only determines the actual cadastral value of a land plot, but also eliminates social inequality between land users and owners, i.e., each individual or non-state legal entity makes an appropriate payment for the land plot used by him.

Ключевые слова: кадастровая (оценка) земельных участков, виды сельскохозяйственных угодий, типы и подвиды почв, введение бонитета баллов, базовые ставки платы, поправочные (повышающие или понижающие) коэффициенты

Keywords: cadastral (assessment) of land plots, types of agricultural land, types and subspecies of soils, introduction of bonus points, base fee rates, correction (increasing or decreasing) coefficients

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка, действующего в настоящее время в Казахстане, устанавливается на основании базовых ставок платы при передаче земельного участка в частную собственность в соответствии с Земельным Кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года и о внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об утверждении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при передаче государством или государственными землепользователями, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков» Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 октября 2011 года №1154 и устанавливается в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые государственной корпорацией «Правительство для граждан» в частную, определяется с применением поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов к нему.

В настоящее время сельское хозяйство и земельные отношения в Казахстане требует проведения корденальных изменений и провести работу по дальнейшему совершенствованию системы. Поэтому управление земельными ресурсами требует обновления правового обеспечения.

Особо хотелось бы остановиться в процессе выдачи АКТ-ов на земельный участок в котором прописываеться кадастровая стоимость данного участка. Проблема данной ситуации в том, что кадастровая стоймость указываемая в данном документе не соответствуеть реальной современной стоймости.

На сегодняшний день при расчете кадастровой стоймости земельного участка поправочные коэффициенты согласно статье 11- Земельного кодекса Республики Казахстан учитывают следующие факторы:

размер поправочного коэффициента повышающего или понижающего не должен превышать двукратного размера;
поправочные коэффициенты учитывают качественное состояние земельного участка, его местоположение, водообеспеченность, удаленность от центров обслуживания;
поправочные коэффициенты учитывают состояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий:

1) для определения стоимости земельного участка, используемого в составе пашни, в зависимости от его мелиоративного состояния и уклона поверхности применяются следующие поправочные коэффициенты:

мелиоративное состояние земель:

хорошее (почвы незасоленные и несолонцеватые, некаменистые, неэродированные; глубина залегания грунтовых вод: пресных — более 3 м, минерализованных — более 6 м) — 1,2;
удовлетворительное (почвы слабозасоленные, слабосолонцеватые, слабокаменистые, слабоэродированные; глубина залегания слабоминерализованных грунтовых вод 3-6 м) — 0,9;
неудовлетворительные (почвы средне- и сильнозасоленные, средне- и сильносолонцеватые, каменистые, средне- и сильноэродированные; глубина залегания грунтовых вод с минерализацией более 1 г/л — менее 3 м) — 0,6;

уклон поверхности:

до 1 градуса — 1; от 1 до 3 градусов — 0,98; от 3 до 5 градусов — 0,96; от 5 до 7 градусов — 0,93; более 7 градусов — 0,86;

2) для определения стоимости земельных участков, используемых в составе естественных кормовых угодий (сенокосы, пастбища), в зависимости от их качественного состояния и уклона поверхности участка применяются следующие поправочные коэффициенты:

улучшенные сенокосы и пастбища:
коренного улучшения; с подсевом многолетних трав — 1,2;
поверхностного улучшения без изменения видового состава растительного покрова — 1,1;

состояние земель, занятых сенокосами:

хорошее (земельный участок незасоренный, незакустаренный, незалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) — 1,2;
удовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади до 40 процентов территории) — 0,9;
неудовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади свыше 40 процентов территории) — 0,7;

уклон поверхности:

до 3 градусов — 1; от 3,1 до 6 градусов — 0,95; от 6,1 до 10 градусов — 0,9; от 10,1 до 20 градусов — 0,85; более 20 градусов — 0,5;

состояние земель, занятых пастбищами:

хорошее (земельный участок незасоренный, незакустаренный (непоедаемыми кустарниками), незалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) — 1,2;
удовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова, наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади до 40 процентов территории) — 0,9;
неудовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова, наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади более 40 процентов территории) — 0,6;

уклон поверхности:

до 12 градусов — 1; от 13 до 20 градусов — 0,8; свыше 20 градусов — 0,6.;

поправочный коэффициент учитывает обводненность земельного участка, его местоположения по отношению к хозяйственному центру, удаленности земельного участка от центров сферы обслуживания применяются следующие поправочные коэффициенты:

1) обводненность (водообеспеченность) земельного участка:

обводненные — 1,2; необводненные — 0,8;

2) местоположение земельного участка по отношению к хозяйственному центру, в километрах:

до пяти — 1,2; от 5 до 10 — 1; от 10 до 20 — 0,9; от 20 до 30 — 0,8; свыше 30 — 0,7;

3) удаленность земельного участка от центров обслуживания в зависимости от качества дорог:

При наличии нескольких факторов, повышающих или понижающих кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка, коэффициенты перемножаются.

Общий размер повышения или понижения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства не должен превышать пятьдесят процентов от базовых ставок платы, установленных в соответствии с пунктом 1 статьи 10 настоящего Кодекса.[1]

Итоговый поправочный коэффициент базовой ставки платы за земельные участки рассчитывается по формуле: К_п = Кс х Ку х Ко х Км Х Кѕ

Анализ расчетной таблицы показал, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка не учитывается балл бонитета земельного участка. Как нам известно, балл бонитета в составе почвы влияет на продуктивность земельного участка. Исходя из выше изложенного, предлагается внести изменение поправочным коэффициентам при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Для достоверной оценки земельного участка предлагается разработать шкалу балла бонитета на основании чего рассчитать новый поравочный коэффициент в базовой ставке определения кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Данные проектных расчетных таблиц показал, что учет балла бонитета значительно влияет на кадастровую стоимости земельного участка. Она отражает реальную продуктивность данного земельного участка, тем самым присваивает ему достоверную кадастровую стоимость.

Список источников

Земельный Кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года.
Постановление от» 20 «сентября 2003 года № 958 «об утверждении государственного земельного кадастра в Республике Казахстан».
Постановление от 02.03.2003 г. № 980 «Об утверждении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при передаче государством или государственными землепользователями, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

References

Land Code of the Republic of Kazakhstan dated June 20, 2003.
Decree dated September 20, 2003 No. 958 “on approval of the state land cadastre in the Republic of Kazakhstan”.
Decree of 02.03.2003 No. 980 “On approval of the basic rates of payment for land plots when they are granted to private ownership, when they are transferred by the state or state land users, as well as the amount of payment for the sale of the right to lease land plots.”

Для цитирования: Дубровский А.В., Беристенов А.Т. Совершенствование поправочных коэффициентов как фактор влияния на кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного назначения // Московский экономический журнал. 2022. № 2. URL: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-2-2022-31/