Московский экономический журнал 2/2022

Posted by redaktor
image_pdfimage_print

Научная статья

Original article

УДК 712

doi: 10.55186/2413046X_2022_7_2_95

ОЦЕНОЧНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ

ESTIMATED ZONING OF THE TERRITORY

Новиков Д.В., д.э.н. Государственный университет по землеустройству

Novikov D.V.

Аннотация. На основании Правил проведения государственной кадастровой оценки земель рассмотрено оценочное зонирование территории. Показаны все туры проведения кадастровой оценки земель и их содержание. Описан механизм ценового экономического зонирования. Приведен перечень оценочных факторов и оценочных кластеров при определении стоимости земли.

Abstract. Based on the Rules of the state cadastral land assessment, the estimated zoning of the territory is considered. All rounds of cadastral land assessment and their contents are shown. The mechanism of price economic zoning is described. The list of evaluation factors and evaluation clusters in determining the value of land is given.

Ключевые слова: оценочная зона, кадастровая оценка, разрешенное использование, ценовое зонирование, оценочные факторы, оценочные кластеры

Keywords: valuation zone, cadastral valuation, permitted use, price zoning, valuation factors, valuation clusters

Земельным кодексом Российской Федерации зонирование территорий в той или иной степени предусматривается практически в составе всех категорий земельного фонда. Но наиболее важную роль нормы зонирования территории, определенные в Земельном кодексе Российской Федерации, играют в регулировании правового режима земель населенных пунктов, промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов и предполагают выделение территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года №316 (в редакции от 30.06.2010 г. №478), в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водостоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по всем категориям земель. Методы ее проведения и формирования оценочных зон устанавливаются с учетом целевого назначения, вида и особенностей функционального использования земель каждой категории, что обусловливает наличие особенностей как в методах проведения оценки, так и в формировании оценочных зон.

Например, оценочная зона в государственной кадастровой оценке земель лесного фонда – это территория, выделенная на основе сходства характеристик климата, лесорастительных условий, породного состава лесов, их продуктивности и экономических условий развития территории.

В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда на территории Российской Федерации выделена 21 оценочная зона, в состав которых входят все субъекты Российской Федерации. В зависимости от природно-климатических условий определяются лесорастительные зоны, в которых расположены леса с относительно однородными лесорастительными признаками.

В качестве объекта кадастровой оценки выступает лесной земельный участок, расположенный в границах лесничеств и лесопарков.

Работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации проведены в 2000 – 2001 гг. в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года №945 «О государственной кадастровой оценке земель».

В 2006 году выполнен II тур государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на основе Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2005 года №145.

В 2011 – 2012 гг. проведен III тур государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, в 2016 IV тур оценки под эгидой Минсельхоза и Минэкономразвития РФ.

С учетом накопленного опыта в методы и порядок проведения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения вносятся соответствующие коррективы.

Так, при выполнении I и II туров кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения выделялись земельно-оценочные районы (зона внутри субъекта РФ) – часть территории субъекта Российской Федерации, достаточно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводилась по 6 группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

 I группа – сельскохозяйственные угодья;

 II группа – земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

 III группа – земли, под замкнутыми водоемами;

 IV группа  земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

 V группа  земли под лесами, не переведенными в установленном порядке в состав земель лесного фонда, и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

 VI группа  земли, пригодные под оленьи пастбища.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 сентября 2010 года №445 утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, имеющие ряд существенных отличий от ранее действующих.

В организационно-методическом плане вместо двухэтапной организации работ субъект РФ – земельный участок предложен одноэтапный подход  только земельный участок.

Кадастровая стоимость земельных участков, включенных в Перечень, определяется с учетом распределения земель также по шести группам видов использования (ВИ), но со значительно измененным составом земельных угодий в группах.

Отнесение земельных участков в той или иной группе ВИ осуществляется на основании информации (площади, разрешенного и/или фактического использования земель) согласованного с заказчиком Перечня.

Первая группа ВИ включает земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашню, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

Вторая группа ВИ включает земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

Третья группа ВИ включает земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Четвертая группа ВИ включает земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

Пятая группа ВИ включает земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

Шестая группа ВИ включает прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения не применяются для государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Кадастровая стоимость земельных участков, находящихся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений устанавливается на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития от 15 февраля 2007 года №39.

На основе этих Методических указаний в составе земель населенных пунктов устанавливается кадастровая стоимость участков по 16 видам разрешенного использования, в основном соответствующих территориальным зонам, выделяемых в составе населенных пунктов при их градостроительном зонировании, в том числе:

  1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
  2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
  3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
  4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
  5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
  6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
  7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
  8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
  9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
  10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.
  11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
  12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
  13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
  14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
  15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
  16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

В качестве дополнения и развития градостроительного и оценочного зонирований может использоваться механизм ценового экономического зонирования, представляющий собой определение зон с одинаковым шагом уровня рыночных цен за единицу площади земель.

Проведение ценового экономического зонирования позволяет устранить имеющиеся «узкие места» в практике использования кадастровой стоимости в качестве универсальной экономической характеристики земель.

Известно, что принципиальным для кадастровой оценки является то, что в качестве характеристики функционального использования земельного участка принимается зафиксированный на момент проведения оценки вид разрешенного использования, указанный в правоустанавливающем документе или в документах государственного земельного кадастра. При этом неиспользуемый (пустующий) земельный участок оценивается без учета перспективы его использования, предусмотренной утвержденной градостроительной документацией, или иной юридически допустимой возможностью его более доходного и общественно значимого использования.

К тому же реализуемое в практике кадастровой оценки применение кадастрового деления в качестве «механического» зонирования территории приводит к тому, что в кадастровом квартале объединены (сгруппированы) разнородные по виду использования земельные участки. Таким образом, внутри определенного кадастрового квартала у всех земельных участков одинакового разрешенного использования вне зависимости от их местоположения (в глубине квартала, или на «красной линии» застройки) установлен одинаковый удельный показатель кадастровой стоимости.

Вместе с тем в практике рыночной оценки земельных участков непреложным фактом является более высокий уровень стоимости земельного участка, имеющего лучшее местоположение по отношению к средоточию общественных, торговых, культурных объектов, с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурно обустроенного, лучшей экологией и др.

При этом разница в рыночной стоимости земельного участка, расположенного в благоприятной с точки зрения доходности части квартала, в отличие от неблагоприятной, достигает многократных значений.

Однако довольно часто в процессах, обеспечивающих распоряжение земельными участками, вышеуказанный фактор игнорируется, что является серьезным отступлением от принципов и задач государственного и муниципального управления недвижимым имуществом, направленных на:

  • использование государственных активов в качестве инструментов для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;
  • достижение максимально возможного экономического эффекта использования государственной и муниципальной собственности в целях увеличения доходов соответствующих бюджетов.

В процессе ценового зонирования территорий проводится формирование структурных планировочных элементов – ценовых зон. В качестве таких зон определяются части (массивы) земель, однородных по целевому назначению, виду планируемого разрешенного использования и близких по значению рыночной стоимости земельных участков.

Исходя из этого границы (контуры) ценовых зон должны намечаться с учетом зонирования территории по видам разрешенного использования, производимого в рамках разработки схем территориального планирования, градостроительной документации и правил землепользования и застройки, а также применительно к границам (контурам) массивов земель с учетом сложившейся и планируемой застройки и землепользования, размещения линейных и площадных объектов общего пользования (улиц, площадей, дорог, водоемов, водотоков, парков, бульваров и др.), наличия и близости расположения административных, общественных, коммерческих, культурных, рекреационных доминант селитебной застройки. Основным значимым показателем каждой оценочной зоны станет удельный уровень стоимости земли – руб. за 1 м2.

Основными факторами, формирующими стоимость земли следующее:

  1. Экономические характеристики- Доход, руб/м2 (исходя из арендного использования недвижимости);
  2. Физические и статусные характеристики — Площадь земельного участка, общая площадь здания, м2, тип и качество объекта недвижимости (класс);
  3. Характеристики местоположения и транспортная доступность —
  4. удаленность от делового центра города м, приближенность к транспортным трассам, транспортным узлам м, приближенность к остановкам общественного транспорта, усредненная м, приближенность к потокам движения населения, усредненная м;
  5. Характеристика окружения, экология, историко-культурная обусловленность -приближенность к местам ежедневного и периодического посещения (торговым, общественным, культурным, зрелищным, рекреационным, памятным, культовым традиционным местам), усредненное интегрированное расстояние м, наличие благоустройства, озеленения, малых форм, парковых зон, отсутствие природных техногенных, визуальных загрязнений;
  6. Инженерная, коммунальная, социальная инфраструктура — наличие и степень обустройства городской среды, приближенность к социальной структуре, интегрированный показатель, отсутствие близрасположенных малопривлекательных объектов.

Ниже приведен пример формирования оценочных кластеров (групп) земельных участков как элементов ценового экономического зонирования.

Общественно-деловые зоны:

  1. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли (торговые центры), объектов зрелищного назначения, заведений коммерческого питания (рестораны, кафе, бары), игорных;
  2. Земельные участки, предназначенные для размещения учреждений и организаций офисного, финансового характера деятельности, гостиниц;
  3. Земельные участки, предназначенные для размещения платных гаражей (в том числе многоэтажных) и автостоянок.

Жилые зоны:

4. Земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки (элитное и доходное жилье);
5. Земельные участки, предназначенные для одноэтажной и малоэтажной жилой застройки (коттеджи и застройка типа «таун-хаус»).
Производственные зоны:
6. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных, транспортных предприятий, объектов оптовой торговли, транспортно-складских комплексов (логистических центров);

Зоны рекреационного назначения, межселенные территории:

7. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и оздоровительного назначения (пансионаты, мотели, базы отдыха, туристические и спортивные комплексы, придорожный сервис).

Жилая  застройка, дачная застройка на межселенных территориях:

8. Земельные участки, предназначенные для размещения индивидуальной жилой застройки и дачных объединений (элитные коттеджные поселки).

Результаты проведения работ по ценовому экономическому зонированию в графической и текстовой формах должны обеспечивать решение задач, стоящих перед разработчиками правил землепользования и застройки, для решения круга экономических задач управления и распоряжения земельными ресурсами, а также в контексте общественно полезного решения задач градостроительного, социального, экологически безопасного развития среды обитания населения.

Список источников

  1. Земельный кодекс Российской Федерации. 25.10.2001 г. №136-ФЗ (ред. от 07.04.2015 г.);
  2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. 25.12.2004 г. №190-ФЗ (ред. от 02.07.2021 г.);
  3. Волков С.Н. Зонирование территории в ходе проведения землеустроительных работ / Сб. трудов каф. Землеустройства. Совершенствование организации рационального использования и охраны земель сельских территорий / М., 2013. – С.14–25.
  4. Новиков Д. В., Новиков А. В. Зонирование территорий и установление зон с особым режимом использования земель. Учебное пособие. — «Неолит» М. — 2017. — 322с.
  5. Методология и экономические механизмы управления проектами развития территорий на эколого-ландшафтной основе, диссертация на соискание степени доктора экономических наук по специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика природопользования, землеустройство) М.- 2013, 375 с.

References

  1. Zemel`ny`j kodeks Rossijskoj Federacii. 25.10.2001 g. №136-FZ (red. ot 07.04.2015 g.)
  2. Gradostroitel`ny`j kodeks Rossijskoj Federacii. 25.12.2004 g. №190-FZ (red. ot 02.07.2021 g.)
  3. Volkov S.N. Zonirovanie territorii v xode provedeniya zemleustroitel`ny`x rabot / Sb. trudov kaf. Zemleustrojstva. Sovershenstvovanie organizacii racional`nogo ispol`zovaniya i oxrany` zemel` sel`skix territorij / M., 2013. – S.14–25.
  4. Novikov D. V., Novikov A. V. Zonirovanie territorij i ustanovlenie zon s osoby`m rezhimom ispol`zovaniya zemel`. Uchebnoe posobie. — «Neolit» M. — 2017. — 322s.
  5. Metodologiya i e`konomicheskie mexanizmy` upravleniya proektami razvitiya territorij na e`kologo-landshaftnoj osnove, dissertaciya na soiskanie stepeni doktora e`konomicheskix nauk po special`nosti 08.00.05 – E`konomika i upravlenie narodny`m xozyajstvom (e`konomika prirodopol`zovaniya, zemleustrojstvo) M.- 2013, 375 s.

 Для цитирования: Новиков Д.В. Оценочное зонирование территории // Московский экономический журнал. 2022. № 2. URL: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-2-2022-29/

© Новиков Д.В., 2022. Московский экономический журнал, 2022, № 2.