Московский экономический журнал 2/2020 - Московский Экономический Журнал

УДК 711.14 (571.12)

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10131

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА СТОМАТОЛОГИЧЕСКОЙ КЛИНИКИ

PROVISION OF LAND FOR THE CONSTRUCTION OF A DENTAL
CLINIC

Ознобихина Людмила
Александровна, доцент
кафедры геодезии и кадастровой деятельности, кандидат сельскохозяйственных
наук, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень

Oznobihina L.A., oznobihinala@tyuiu.ru

Аннотация. В социально-экономическом развитии муниципальных образований Российской
Федерации важнейшую роль играют инвестиционные процессы, проходящие на их
территории. В последнее время большую актуальность приобрела проблема создания
эффективной системы управления инвестиционной активностью территории как
важнейшей составной части действующего инвестиционного процесса. Это
обусловлено тем, что тенденции 90-х годов, связанные со спадом инвестиционной
активности продолжают сохраняться. Хотя необходимость активизации инвестиционного
процесса постоянно декларируется в программных документах и законодательных
актах, принимаемых на федеральном и региональном уровнях, существенных
результатов добиться, тем не менее, не удается. Непоследовательность или
промедление в принятии необходимых мер угрожает безвозвратной утратой
значительной части еще сохраняющегося инвестиционного потенциала страны в целом
и ее регионов и муниципальных образований.

Summary. Investment
processes that take place on their territory play an important role in the
socio-economic development of municipalities in the Russian Federation.
Recently, the problem of creating an effective system for managing the
investment activity of the territory as an important part of the current
investment process has become more urgent. This is due to the fact that the
trends of the 90s associated with the decline in investment activity continue
to persist. Although the need to activate the investment process is constantly
declared in policy documents and legislative acts adopted at the Federal and
regional levels, significant results can not be achieved, however.
Inconsistency or delay in taking the necessary measures.

Ключевые слова: инвестиционный проект, генеральный план земельный участок, градостроительная
документация, правило
землепользования и застройки, кадастровый паспорт, межевание.

Keywords: investment project, master plan, land plot, urban planning documentation, land use and development rules, cadastral passport, land surveying.

Одна из задач, стоящих перед современным обществом, заключается в создании экономического роста, повышения качества жизни населения. Достижение поставленной задачи возможно путем привлечения инвестиций в реальный сектор экономики. Объем и темп роста инвестиций в основной капитал являются индикаторами инвестиционной привлекательности территории. Повышение инвестиционной привлекательности способствует дополнительному притоку капитала, экономическому подъему. В настоящее время тема инвестиционной привлекательности территории муниципального образования является весьма актуальной. Главная задача органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности необходимых и благоприятных условий для интенсификации – обеспечение условий для привлечения и успешной реализации инвестиционных проектов. Сюда относится не только разработка планов мероприятий по инвестиционному освоению муниципального образования, но и распоряжение муниципальным имуществом, в том числе земельными участками. Перспектива развития территории муниципального образования осуществляется на основании разработанной и утвержденной градостроительной документации [1]. Прежде всего, это Генеральный план, Правила землепользования и застройки, проекты планировки и проекты межевания. Генеральный план устанавливает: границу сельского поселения Голышманово; функциональное зонирование территории; перечень объектов местного значения, планируемых к размещению (строительство и реконструкция). Правила землепользования и застройки разработаны на основе генерального плана сельского поселения Голышманово в соответствии с Градостроительным и Земельным кодексами Российской Федерации, законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и нормативными правовыми актами Тюменской области, решениями органов государственной власти и органов местного самоуправления по отводу, резервированию территорий для размещения объектов капитального строительства [3,6]. Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты [4].

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Сюда относятся санитарно-защитные, охранные, водоохранные зоны, а также прибрежная защитная полоса. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах (рисунок 1). Генеральный план сельского поселения Голышманово Голышмановского района Тюменской области является предплановым и проектным документом. На его основании разрабатываются различные программы и планы социального развития территории. Генеральный план разработан на расчетный срок до 2020 года [9]. Этапы реализации генерального плана, их сроки определяются органами местного самоуправления, исходя из складывающейся социально-экономической обстановки, финансовых возможностей местного бюджета, сроков и этапов реализации соответствующих федеральных, окружных и муниципальных целевых программ в части, затрагивающей территорию поселения, приоритетных национальных проектов. Одной из целей такой градостроительной документации является создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. На сегодняшний день Голышмановский район является динамично развивающимся, тем самым выглядит привлекательным для инвестиций [11]. Одной из первоочередной задачи каждого муниципалитета на данный момент является формирование благоприятного инвестиционного климата. В Тюменской области составлен рейтинг муниципалитетов по вопросам работы с инвесторами и развитию предпринимательства. По результатам рейтинга в пятерку лучших вошли Ялуторовск, Заводоуковск, Нижнетавдинский район, Ишим и Голышмановский район. Приоритетной задачей каждого региона на сегодняшний день является формирование благоприятного инвестиционного климата. В настоящее время на территории Тюменской области действует закон «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Тюменской области» от 8 июля 2003 года №159 [2]. Этот закон направлен на развитие инвестиционной деятельности на территории Тюменской области на повышение заинтересованности лиц, осуществляющих инвестиционную деятельность, в увеличении производства товаров, работ и услуг, на активизацию привлечения и эффективного использования отечественных и иностранных финансовых ресурсов, передовой техники, технологий и управленческого опыта [12]. Также он определяет формы государственной поддержки инвестиционной деятельности на территории Тюменской области и условия ее предоставления органами государственной власти области, а также гарантии и способы защиты прав держателей инвестиционных проектов. Согласно этому закону инвесторам предоставляется поддержка в следующих формах (рисунок 2):

Государственная поддержка инвестиционной деятельности оказывается держателю инвестиционного проекта при условии заключения инвестиционного соглашения. Соглашение должно быть трехсторонним: инвестор, муниципальное образование и департамент инвестиционной политики и государственной поддержки предпринимательства Тюменской области. Следует отметить, что заемные средства Инвестиционного агентства Тюменской области составляют почти половину от общего объема инвестиций, а вторую половину составляют собственные средства. Инвестиционные проекты, свыше 300 миллионов рублей сопровождаются департаментом инвестиционной политики и государственной поддержки предпринимательства Тюменской области [7]. Инфраструктурные площадки, в основном, выделены из земель населенных пунктов с разрешенным использованием для промышленного или сельскохозяйственного производств [8]. Ко всем площадкам возможно проведение необходимых инженерных сетей после согласования проекта, предоставления исполнительной документации и оформления земельных участков [6]. Большинство инвестиционных проектов, по данным Инвестиционного агентства Тюменской области, реализуется именно в поселке Голышманово. Одной из целей градостроительной документации является создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства [6]. По этой причине градостроительная документация является публичной. Главной задачей органов местного самоуправления является предоставление земельного участка для реализации этих проектов. Объектом исследования является процедура предоставления и формирование земельного участка для реализации инвестиционного проекта под строительство стоматологической клиники «ГолДент» в поселке Голышманово. Реализация инвестиционного проекта предусматривает этапы, представленные на рисунке 3:

Процедура предоставления и формирования
земельного участка для строительства стоматологической клиники была проведена в
2011 году.

Земельный участок для строительства
стоматологической клиники органами местного самоуправления был предоставлен в
аренду. Процедура предоставления, формирования земельного участка, находящегося
в муниципальной собственности, осуществлялась согласно законодательству,
действующего на тот момент времени. Данная процедура предусматривала
предварительное согласование размещения объекта и его отсутствие. Земельный
участок под строительство был предоставлен с предварительным согласованием. Это
обуславливается тем, что изначально объект планировали разместить в сельском
поселении Голышманово в соответствии с градостроительной документацией и
правилами землепользования и застройки [10]. Инвестор подал заявление в
Администрацию Голышмановского района о выборе земельного участка и прилагаемые
документы, принималось решение о наличии возможности предоставления земельного
участка. Предоставление земельного участка для строительства осуществлялось в
следующем порядке согласно Решению от 18 ноября 2009 г. № 202 «Об утверждении
порядка принятия решения о предоставлении земельных участков на территории
Голышмановского муниципального района [5].

К заявлению прилагались документы:

копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица, заверенная печатью данного юридического лица;
выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о заявителе (с датой выдачи не ранее 10 дней относительно даты подачи заявления о предоставлении земельного участка);
копия свидетельства о постановке на учет юридического лица в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации;
копия приказа о назначении руководителя юридического лица, заверенная печатью данного юридического лица;
копии учредительных документов юридического лица, заверенные печатью данного юридического лица;
копия паспорта и оригинал доверенности представителя юридического лица, оформленной в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае подачи заявления лицом, не имеющим права действовать от имени юридического лица без доверенности);
реквизиты юридического лица.

Уполномоченный орган в течение трех дней со дня
поступления заявления проверял наличие и достаточность прилагаемых к заявлению
документов, соответствие их требованиям законодательства, полномочия лица,
подавшего заявление. При наличии всех необходимых документов уполномоченный
орган рассматривал поступившее заявление. В течение семи дней со дня принятия
заявления принимал одно из следующих решений, о наличии возможности или невозможности
предоставления земельного участка. При
этом уполномоченный орган в течение двух дней со дня принятия решения о
невозможности предоставления земельного участка направлял заявителю письменное
уведомление об отказе в предоставлении земельного участка с указанием причин
отказа. При наличии возможности предоставить земельный участок уполномоченный
орган обеспечивает выбор земельного участка в порядке, предусмотренном статьей
31 Земельного кодекса Российской Федерации, которая в настоящий момент утратила
силу с 1 марта 2015 года. Уполномоченный орган в течение семи дней после
принятия решения о наличии возможности предоставления земельного участка:

обеспечивал информирование заявителю о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства;
издает постановление о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее схему расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории;

— направляет заявителю постановление о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории. На основании решения о предоставлении земельного участка для строительства уполномоченный орган в течение семи дней после принятия решения, издавал постановление о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. Заявитель представлял в уполномоченный орган сформированное землеустроительное дело и кадастровую карту (план) земельного участка либо кадастровый паспорт земельного участка, а также заявление о предоставлении земельного участка для строительства. С Администрацией района и инвестором заключали договор аренды безвозмездного срочного пользования земельного участка. Инвестору было выделено земельный участок для строительства стоматологической клиники, находящийся по адресу поселок Голышманово, ул. Комсомольская, 87В, площадью 500 м². Схема расположения участка подготовлена на основании сведений содержащихся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и утверждена начальником отдела градостроительства и архитектуры Голышмановского муниципального района (рисунок 4). Согласно правилам землепользования и застройки сельского поселения Голышманово данный земельный участок относится к общественно-деловой зоне ОДЗ 212. Виды использования позволяют разместить на данной территории объект здравоохранения, при этом параметры разрешенного использования допускают этажность до 3 этажей, минимальный отступ от границы земельного участка (красной линии) – 3 метра. Существуют ограничения использования земельного участка и объектов капитального строительства, которое не допускает размещение объектов здравоохранения в санитарно-защитных зонах. Однако, согласно карте зон с особыми условиями использования (рисунок 1) предоставляемый участок не относится к санитарно-защитным зонам. Проект считается достаточно крупным для района, так как планируется создание двадцати одного рабочего места. Услуги клиники рассчитаны на людей, имеющих низкий, средний и более высокий достаток и живущих не только в Голышмановском, но и в Аромашевском и Омутинском районах.

Правовое регулирование в сферах
землеустройства и застройки носит разноотраслевой характер, в процессе правотворческой
деятельности слабо учтена структура законодательства как целостной системы. Все
начинается с проекта межевания, в том числе такие масштабные вопросы, как комплексная
застройка и строительство
линейных сооружений. Дело в том, что проект межевания в соответствии с
Градостроительным кодексом, готовится на основе проекта планировки, смысл
которого есть комплексное рациональное размещение на определенной территории
объектов инфраструктуры, призванное не допустить строительства на земельных
участках, никак не обеспеченных ни дорогами, ни инженерной инфраструктурой, ни
транспортом. В итоге сначала происходит планирование использования
территории, а только потом предоставление
земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не наоборот. Однако,
нуждающемуся в земле лицу нужен либо проект межевания (порядок его принятия
регулируется Градостроительным кодексом), либо схема расположения земельного
участка. Здесь видна нерешенная проблема. Законодатель переносит все заботы, в
том числе и расходы по подготовке схемы расположения земельного участка (а во
многих случаях, и проекта межевания, а соответственно, и проекта планировки) на
нуждающееся в земле лицо.

Литература

Градостроительный кодекс Российской Федерации
от 29 декабря 2004 №190-ФЗ (ред. от 27.12.2019);
Закон
Тюменской области от 08.07.2003 N 159 (ред. от 02.12.2014) «О государственной
поддержке инвестиционной деятельности в Тюменской области» (принят Тюменской
областной Думой 24.06.2003)
Правила
землепользования и застройки сельского поселения Голышманово Голышмановского
района Тюменской области. – Новосибирск: ЗАО «ЗАПСИБНИИПРОЕКТ», 2008
Распоряжение
Правительства Тюменской области от 21 февраля 2013 года №248-рп «Об утверждении
регламента комплексного сопровождения инвестиционных проектов, реализуемых и
(или) планируемых реализации в Тюменской области»
Решение
Думы Голышмановского района от 18 ноября 2009 г. № 202 «Об утверждении порядка
принятия решения о предоставлении земельных участков на территории
Голышмановского муниципального района»
Зубарева
Ю.В., Ермакова А.М. Сценарное прогнозирование как инструмент разработки
стратегии развития АПК Тюменской области / Аграрный вестник Урала. 2013. № 9
(115). С. 88-90.
Ермакова А.М., Зубарева Ю.В., Ермаков Д.В.
Государственная поддержка промышленных предприятий Тюменской области /
Агропродовольственная политика России. 2013. №4 (16). С. 15-16.
Ермакова А.М., Зубарева Ю.В., Ермаков Д.В.
Кадровый потенциал сельскохозяйственного производства Тюменской области /
Агропродовольственная политика России. 2012. №8. С. 70-72.
Ермакова
А.М., Зубарева Ю.В. Стратегическое развитие сельских территорий как условие
развития рынка труда / Аграрный вестник Урала. 2010. № 9 (75). С. 13-16.
Черезова Н.В., Широкова А.А. Обоснование охранных зон производственных
предприятий на примере свинокомплекса «Племенное» в г. Заводоуковск Тюменской
области / Международный сельскохозяйственный журнал. 2018. № 3 (363). С. 51-54.
Budarova V., Cherezova N.,
Rodina O. Experience in innovative technologies application to change urban
space for sustainable territory development /В сборнике: IOP Conference Series: Materials Science and
Engineering 2017. С. 012116
Cherezova N., Shirokova A. Rationale for
necessity of production enterprises entering in zones of residential
development, borders of settled points, by example of «plemennoe»
swine complex in zavodoukovsk city of tyumen region / В сборнике: IOP Conference Series: Materials Science and
Engineering 2018. С. 012078