УДК 332.74

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10837 

ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ 

INFORMATION SUPPORT OF CADASTRAL VALUATION OF LAND OF SETTLEMENTS

Мамонтова Софья Анатольевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры землеустройства и кадастров, ФГБОУ ВО Красноярский государственный аграрный университет, г Красноярск 

Mamontova S.A., candidate of economic sciences, assistant professor of the chair of land use planning and cadaster, Krasnoyarsk state agrarian university, Krasnoyarsk, sophie_mamontova@mail.ru 

Аннотация. В статье приведен анализ видов и источников рыночной информации в методических указаниях, по кадастровой оценке, земель населенных пунктов за 2002-2017 гг. Также проанализированы источники рыночной информации, использовавшиеся в процессе проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов в девяти субъектах Российской Федерации. Сделан вывод о необходимости разработки методической основы для информационного взаимодействия исполнителей работ по государственной кадастровой оценке с другими участниками рынка земельных участков и иных объектов недвижимости с целью обеспечения процесса оценки более качественной рыночной информацией.

Summary. The article provides an analysis of the types and sources of market information in the methodical guidelines for the cadastral valuation of settlement land for 2002-2017. Sources of market information used in the process of cadastral valuation of settlement land in nine constituent entities of the Russian Federation were also analyzed. The conclusion about the need to develop a methodological basis for information interaction between the performers of state cadastral valuation work with other participants of land plots and other real estate market of in order to provide the assessment process with better market information was made.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, земли населенных пунктов, информационное обеспечение, источники информации, цены сделок, цены предложения.

Keywords: state cadastral valuation, settlement land, information support, sources of information, transaction prices, offer prices.

Введение. Земли населенных пунктов являются наиболее активно используемой категорией, а следовательно основой для формирования налоговых и иных платежей в бюджеты различных уровней, поэтому процесс определения их достоверной и справедливой кадастровой стоимости представляет особую актуальность. В свою очередь, основой определения их достоверной и справедливой кадастровой стоимости является качественное информационное обеспечение. Целью данного исследования является анализ методики и практики подбора рыночной информации для определения кадастровой стоимости в процессе государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Методы исследования. Методы анализа и синтеза были применены при изучении научных публикаций по исследуемой теме, а также правового и методического обеспечения процесса кадастровой оценки земель населенных пунктов. Метод сравнения был применен при анализе отчетов об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов в различных регионах Российской Федерации.

Ход исследования. Вопросам качества результатов кадастровой оценки земель и их объективности посвящено на данный момент значительное количество научных работ [1, 2].

Например, на территории г. Красноярска в результате предыдущего тура кадастровой оценки земель населенных пунктов кадастровая стоимость в среднем увеличилась на 13,5 %. При этом удельный показатель земель под объектами оздоровительного и рекреационного назначения и земель, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов и т.д., вырос почти на 50%, а кадастровая стоимость земельных участков под домами индивидуальной жилой застройки уменьшился на 7% [3, 4].

Такая неоднородность и противоречивость результатов оценки характеризует ее методику и технологии с отрицательной стороны, поскольку свидетельствует либо о переоценке земельных участков на одном этапе, либо о их недооценке на другом, что так или иначе отрицательно сказывается на участниках земельных отношений. В следствие этого растет число оспариваний результатов кадастровой оценки земель [3, 5].

Как отмечает С.В. Грибовский, основными слабыми сторонами процесса государственной оценки на данный момент являются плохие исходные данные, слабая методологическая база, отсутствие программного обеспечения и недостаточная подготовка специалистов [6].

В процессе развития кадастровой оценки земель населенных пунктов ее методологическая база была представлена следующими документами:

1. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденная Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337;
2. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 (с изменениями от 11.01.2011);
3. Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ № 226 от 12.05.2017 (с изменениями от 9.09.2019).

Вопросы информационного обеспечения процесса определения кадастровой стоимости рассмотрены во всех документах. Одной из важных составляющих информационного обеспечения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов является рыночная информация, то есть информация о сделках с земельными участками, используемая в качестве основы для определения кадастровой стоимости. Виды и источники рыночной информации, предполагаемые к использованию согласно каждой из методик, приведены в таблице 1.

Проанализировав таблицу 1, можно сделать вывод, что за 15 лет в рассматриваемом вопросе мало что изменилось, однако расхождения есть. Очевидно, что наиболее предпочтительным источником рыночной информации должны являться цены фактически совершенных сделок с земельными участками, которые отражают реальное состояние рынка земли. Однако, в методике 2017 года данный вид информации помещен на второе место после информации о ценах предложения по сделкам с земельными участками и объектами недвижимости. Основными источниками такой информации должны являться базы данных организаций, оказывающих услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом (риелторских фирм).

Нами был проведен анализ отчетов об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов с целью выявления используемых источников рыночной информации.

Процедура кадастровой оценки земель населенных пунктов рассматриваемого выше Красноярского края по методическим указаниям 2017 года еще не завершена. Действующие на данный момент показатели государственной кадастровой оценки определялись Исполнителем работ ООО НПФ «Недра» (г. Челябинск) с использованием следующих источников:

• средств массовой информации, в том числе официальных сайтов предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;
• сведений о регистрации прав на недвижимое имущество, об ипотечных сделках, сделках по продаже имущества и т.д.

При сборе информации по объектам недвижимости основная информация была получена:

• 70% от Управления Федеральной регистрационной службы (на данный момент – Управление Росреестра) по Красноярскому краю;
• 30% из печатных СМИ, с Интернет – сайтов [7].

Нами был проанализирован ряд отчетов об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов в соответствии с методическими указаниями 2017 года в различных регионах Российской Федерации.

В Чеченской Республике основными источниками рыночной информации послужили данные сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»: www.avito.ru. Другие источники, имеющие базы данных о сделках с недвижимостью, в республике отсутствуют. Кроме того, в Республике нет крупных организаций, оказывающих услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом, работают частные риелторы, у которых отсутствует региональная база данных о сделках (предложениях) с объектами недвижимости [7].

В Республике Саха (Якутия) собранная рыночная информация представлена:

• ценами предложений купли-продажи, полученными из сделок, зарегистрированных в ЕГРН с 01.01.2016 по 15.08.2018 гг;
• риелторской базой данных ООО «ИТИС-групп» (базы предложений об объектах недвижимости);
• открытыми источниками СМИ (районными газетами).

В процессе обработки информации значительная часть данных была исключена, поскольку отбирались лишь наиболее информативные объявления. О многих характеристиках земельных участков можно узнать только из дополнительного общения с продавцами, что затрудняло обработку рыночных данных, к тому же некоторые специфические, уникальные характеристики объектов, влияющие на их стоимость, могут быть не выявлены [7].

В Республике Калмыкия Исполнителем работ (БУ РК «Бюро технической инвентаризации») изучались предложения на рынке земельных участков из различных источников, но как показал анализ, рынок предложений в Республике Калмыкия массово представлен только на www.avito.ru.

От использования данных о сделках по аренде земель и по купле-продаже земельных участков с указанием цены, определенной в ходе аукционов и торгов, Исполнитель работ отказался, поскольку указанные сделки не носят рыночный характер [7].

Сведения, полученные с официального портала Росреестра, Исполнитель признает неоднозначными. Сведения о земельных участках с идентичными характеристиками указаны в фонде данных Росреестра несколько раз, встречаются сведения о зарегистрированных правах только на одну из долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости. Однозначно в таком случае определить цену земельного участка не представляется возможным [7].

Для анализа рынка недвижимости Республики Башкортостан выполнен сбор информации о ценах на земельные участки за период 2017-2018 гг. В качестве источников информации использованы сайты Интернет (www.avito.ru, www.cian.ru, www.domofond.ru и т.д.)

Всего проанализировано 5771 объявление о продаже объектов недвижимости на территории Республики Башкортостан, в том числе и незастроенных земельных участков, под возможное размещение объектов различных видов разрешенного использования. Кроме того, рассмотрена информация о рыночных ценах сделок (ценах предложений) на объекты недвижимости, реализованных органами местного самоуправления посредством проведения аукционов (торгов).

В Рязанской области сбор рыночной информации об объектах оценки проводился в следующем порядке [7]:

• просмотр и сохранение страниц печатных изданий газеты о недвижимости «Ярмарка», сайтов www.avito.ru, www.domostroymedia.ru, www.ryazan.cian.ru и т.д.;
• анализ информации, размещенной в фонде данных государственной кадастровой оценки;
• анализ информации в отношении торгов по предоставлению объектов недвижимости — официальные письма органов исполнительной власти и местного самоуправления о сделках с объектами недвижимости;
• анализ информации о мониторинге рынка недвижимости, осуществляемого органом регистрации прав;
• занесение собранной информации в сводную базу данных;
• структурирование собранной рыночной информации.

Исполнителем ГБУ РО «Центр ГКО» был осуществлен анализ сведений, представленных органами местного самоуправления муниципальных образований Рязанской области, по муниципальным районам области, в ходе которого выявлено, что большинство муниципальных образований использовали в качестве цены сделки кадастровую стоимость. Так как кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2013 г., на момент оценки не соответствует рыночной, то такую информацию Исполнитель не учитывал в качестве рыночной [7].

Кроме того, в связи с высоким ценовым расхождением Исполнителем на основании было решено отказаться от включения в список объектов-аналогов земельных участков, сведения о которых были получены с официального портала Росреестра.

На территории Пермского края в качестве рыночной ценовой информации были использованы [7]:

• цены сделок (купля-продажа);
• цены предложения (купля-продажа).

В ответ на запрос Управлением Росреестра по Пермскому краю информация о сделках купли-продажи не была предоставлена, поэтому Исполнителем работ ГБУ «ЦТИ ПК» использовалась информация, полученная ранее в рамках подготовки отчета от 26.12.2017 г. №01/ОН/2017 по сбору, обработке, систематизации и накоплению информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения (основным источником рыночной информации по ценам сделок с объектами недвижимости, зарегистрированных в 2015-2017 годах, являлось письмо Управления Росреестра по Пермскому краю) [7].

Сведения о ценах сделок содержатся в автоматизированной информационной системе «Мониторинг рынка недвижимости» — АИС МРН (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/cc_informSections/ais_mrn/). Сведения, содержащиеся в АИС МРН, использовались для уточнения недостающих характеристик в информации, предоставленной Управлением Росреестра по Пермскому краю.

Также использовалась информация о рыночных ценах сделок (ценах предложений) за объекты недвижимости, используемых при проведении аукционов (торгов) или при выкупе объектов недвижимости в собственность, опубликованная на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru.

В качестве источников информации о ценах предложений использовались интернет-сайты для размещения объявлений о товарах и услугах (www.domofond.ru, www.youla.ru и др.) [7].

В г. Москва в качестве рыночной информации использовались цены предложения на объекты недвижимости, приведенные в официальных источниках информации, к которым относятся печатные издания, зарегистрированные в установленном порядке, электронные доски объявлений, официальные сайты, база данных WinNER (информационная база предложений по продаже и аренде недвижимости), информация о сделках с объектами недвижимости предоставленная Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии [7].

На наш взгляд, наилучшей из анализируемых оказалась процедура сбора рыночной информации при проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов в г. Санкт-Петербурге. Там для полноты сбора необходимой информации Исполнителем был организован конкурс на поставку информации о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Необходимость закупки рыночных данных была обусловлена следующими факторами производственного характера [7]:

• для разработки математических моделей расчета кадастровой стоимости (содержащей до десяти факторов, влияющих на цену объекта недвижимости), максимально приближенной к рыночной стоимости, необходима подробная информация о характеристиках рыночных объектов-аналогов, используемых при разработке указанных моделей (в том числе для проведения корректировок на особенности сделки/предложения). Данные об объектах, выставленных на продажу, как правило, являются не полными и не включают в себя значительную часть информации, влияющей на цену предложения. Более подробная информация об этих объектах недвижимости (земельных участков, зданий, помещений, сооружений) хранится в базах риелторских компаний, доступ к которым возможен только на платной основе. Именно это обстоятельство приводит к необходимости закупки рыночной информации у таких компаний;
• отсутствием информации о точных суммах сделок с земельными участками в свободном доступе;
• отсутствием систематизации информации в открытых источниках, что затрудняет автоматическую обработку данных.
• информация об объектах недвижимости, указанная в открытом доступе, как правило, не позволяет однозначно идентифицировать объект (не указывается кадастровый номер, адрес вносится в произвольной форме).

В результате ГБУ «Кадастровая оценка» был заключен государственный контракт с ООО «Центр оценки «Петербургская Недвижимость» на поставку информации о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости, совершенных за период с 2014 по 2017 гг., в результате чего ГБУ была получена полная и структурированная информация, подлежащая автоматической обработке, а также выполнено обязательное условие о наличии кадастрового номера и точного адреса объекта для его однозначной идентификации. Кроме того, с 2017 года Исполнителем осуществлялась интенсивная работа по сбору рыночной информации об объектах недвижимости, что в совокупности составило общую базу рыночной информации (за исключением дублей) [7].

Кроме того, Исполнителем были отправлены запросы в ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» о предоставлении данных об оценке объектов недвижимости и экспертизе отчетов о стоимости объектов недвижимости, проводимых ГУП «ГУИОН» с 2014 по 2017 гг.

Также в качестве рыночных данных о сделках Исполнителем были использованы результаты отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости за период с 2014 по 2017 гг., представленные в процессе оспаривания кадастровой стоимости в Комиссию по оспариванию или в суд (по объектам, по которым приняты положительные решения о снижении стоимости).

Проведенный анализ отчетов о проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов показывает, что подход к определению источников рыночной информации значительно отличается, в том числе в зависимости от величины и расположения субъекта Российской Федерации, а также от ресурсов, имеющихся в распоряжении Исполнителя работ.

Следует отметить, что подавляющее большинство Исполнителей использует в качестве основного, а порой и единственного источника рыночной информации интернет-сайты с объявлениями о продаже земельных участков и иных объектов недвижимости. Такой подход значительно снижает качество получаемой исходной информации, поскольку цены предложения в достаточной степени не отражают состояние рынка земельных участков в отличие от цен сделок. Кроме того, как справедливо отмечено в отчете СПб ГБУ «Кадастровая оценка» данные об объектах, выставленных на продажу, как правило, являются не полными и не включают в себя значительную часть информации, влияющей на цену предложения. Очевидно, что низкое качество исходной информации в свою очередь становится причиной низкого качества результатов определения кадастровой стоимости и необъективного налогообложения.

От использования сведений, полученных из официальных источников – с портала Управления Росреестра и от органов местного самоуправления, Исполнители работ также в большинстве своем отказывались в виду их неоднозначности и несоответствия рыночной ситуации.

При этом требования к процедуре выбора источников рыночной информации в ныне действующих Методических указаниях о государственной кадастровой оценке не определены, есть только формальные требования к качеству собираемой информации. Более того, в перечне типов сделок, по которым может собираться рыночная информация, тип «предложение-продажа» расположен на первом месте. Исполнители работ по кадастровой оценке определяют источники рыночной информации самостоятельно, формально следуя методическим указаниям.

Также следует отметить ‑ несмотря на то, что статьей 7 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» за бюджетными учреждениями закреплены полномочия по сбору, обработке, систематизации и накоплению информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, лишь некоторые регионы используют результаты этих работ при определении кадастровой стоимости земельных участков.

Выводы и предложения:

На наш взгляд, для повышения качества информационного обеспечения кадастровой оценки земель населенных пунктов необходимо разработать методическую основу определения источников рыночной информации и работы с ними.

Основным источником информации о реальных ценах сделок с земельными участками, объективно отражающих ситуацию на рынке, являются только риелторские фирмы и их объединения. Однако механизм взаимодействия центров кадастровой оценки с такими организациями не отлажен, большинство риелторских фирм не заинтересованы в сотрудничестве.

К сожалению далеко не все Исполнители имеют возможность применять при сборе рыночной информации методы СПб ГБУ «Кадастровая оценка», в частности заключать государственные контракты на поставку информации о ценах сделок, поскольку крупные организации на рынке региона просто отсутствуют, а небольшие фирмы не имеют ресурсов для участия в системе государственных закупок. Поэтому должен быть разработан механизм информационного взаимодействия исполнителей работ по государственной кадастровой оценке с риелторскими организациями различного уровня, в т.ч. минуя систему государственных закупок. Такие соглашения о взаимовыгодном сотрудничестве могут быть реализованы например через установлении особого порядка предоставления риелторским фирмам информации из Единого государственного реестра недвижимости в сокращенные сроки и на безвозмездной основе.

В заключение хотелось бы отметить, что создание достоверного, полного и унифицированного информационного ресурса, способного аккумулировать и в требуемом виде представлять многочисленные данные, необходимые для проведения кадастровой оценки [1, 8] несомненно должно стать одной из основных функций создающихся бюджетных учреждений, как это закреплено в законодательстве Российской Федерации. Однако данный процесс невозможен без создания методически и законодательно закрепленной основы для информационного взаимодействия бюджетных учреждений с другими участниками рынка земельных участков и иных объектов недвижимости, что и должно стать следующим этапом совершенствования процесса государственной кадастровой оценки.

Литература

1. Лепихина О.Ю., Балтыжакова Т.И., Сулейманова Д.Р. Модель информационного обеспечения кадастровой оценки недвижимости // Кадастровое и эколого-ландшафтное обеспечение землеустройства в современных условиях. Материалы международной научно-практической конференции факультета землеустройства и кадастров ВГАУ. 2018. С. 147-151.
2. Бадмаева С.Э., Лидяева Н.Е. Кадастровая стоимость земель муниципальных образований Красноярского края // European Scientific Conference. Сборник статей победителей II Международной научно-практической конференции. 2017. С. 185-187.
3. Сафонов А.Я., Горбунова Ю.В., Мамонтова С.А. Состояние и перспективы развития государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Красноярском крае // Вестник Государственного аграрного университета Северного Зауралья. 2017. № 1 (36). С. 67-72.
4. Бадмаева С.Э., Андрющенко И.С. Актуализация кадастровой стоимости земельных участков г. Красноярска // Современные проблемы землеустройства, кадастров и природообустройства. Материалы Национальной научной конференции. 2019. С. 10-15.
5. Мамонтова С.А., Колпакова О.П. Направления совершенствования методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений // Вестник Омского университета. Серия: Экономика. 2018. № 1 (61). С. 152-162.
6. Грибовский С.В. К вопросу о качестве кадастровой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 9 (216). С. 24-29.
7. Фонд данных государственной кадастровой оценки земель. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO (дата обращения: 22.11.2020)
8. Быкова Е.Н. Брюханова Л.В. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов: законодательство, опыт, практика и перспективы // Известия высших учебных заведений. 2015. № 1. С. 122-129.