DOI 10.24411/2413-046Х-2019-10092

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ВВЕДЕНИЯ В ОБОРОТ НЕИСПОЛЬЗУЕМЫХ ЗЕМЕЛЬ

Емельянова Тамара Алексеевна, доктор экономических наук, профессор, Государственный университет по землеустройству

Столяров Виктор Михайлович, кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству

Ломакин Геннадий Васильевич, кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству

Мельникова Анастасия Алексеевна, аспирант, Государственный университет по землеустройству г. Москвы

Аннотация: В данной статье рассмотрены проблемы введения в оборот неиспользуемых земель. Предложены меры и проанализирован их потенциал в решении проблем неиспользуемых земель и вовлечению их в хозяйственный оборот.

Summary: This article discusses the actual problems of introducing unused land into circulation. Proposed measures to address these problems of unused land, as well as their involvement in circulation.

Ключевые слова: Неиспользуемые земли, вовлечение и введение в оборот, экономические проблемы, правовые проблемы.

Keywords: Unused land, involvement and introduction into circulation, economic problems, legal problems.

Теоретическая значимость. Проведен анализ актуальных проблем введения в оборот неиспользуемых земель. Полученные данные могут служить диагностическим и прогностическим целям.

Практическая значимость. Результаты проведенного анализа могут быть применены для устранения существующих проблем введения в оборот неиспользуемых земель. 

Изложение основного материала. Поставленные задачи по возврату в хозяйственный оборот неиспользуемых земель ставят на повестку дня неотложную задачу создания соответствующих условий для расширенного воспроизводственного процесса и роста рентабельности производства, особенно в аграрном секторе.

Оборот земельных участков реализовывается в соответствии с Земельным кодексом и гражданским законодательством РФ. По общим правилам земельные участки можно отчуждать или передавать от одного лица к другому. Распоряжаться землей можно свободно, но только в той мере, в которой допускает законодательство нашей страны. Особенности оборота земельных участков заключаются в специфике процесса передачи прав на землю как имущественного и хозяйственного объекта посредством установленных законодательством гражданско-правовых и земельных правил.

Но в нашей стране все-таки остается много земель, которые по какой-либо причине не введены в оборот. Успешное развитие любого региона строится на рациональном использовании земельных ресурсов и их охране. Рассмотрим на примере сельскохозяйственных угодий. Некоторые проблемы землепользования носят всеобщий характер, отражающий состояние развития аграрного сектора, использования и востребованности сельскохозяйственных угодий в целом по РФ.

После распада СССР земля, которая была закреплена за расформированными далее совхозами и колхозами (позже реорганизованными в соответствии с новым гражданским законодательством), была бесплатно передана в коллективную собственность, и одновременно были определены земельные доли членов колхозов и работников совхозов. В результате этого, определенная часть земель не стала обрабатываться и использоваться по ее прямому направлению. Это можно объяснить и тем, что доли ставились на государственный кадастровый учет декларативно, следовательно, земельные участки не имели четко выраженных границ. Поэтому начались негативные последствия – деградация земель и их зарастание. Некоторые пашни не обрабатываются более 10-15 лет, например, в Волгоградской и Ростовской областях, следовательно, введение их в хозяйственный оборот будет требовать больших финансовых вложений. К тому же экономическая эффективность введение в оборот неиспользованных земель зависит напрямую от плодородия и степени зарастания данной земли.

Во времена СССР в результате реализации плановой экономики основным направлением стало максимальное вовлечение земель сельскохозяйственного назначения в оборот. Все это привело к тому, что земли распахивались и подвергались воздействию различного рода эрозий (водным, ветровым). Поэтому сейчас данные земли с экономической точки зрения не могут выдержать конкуренции в виду общей заброшенности и практически полной инвестиционной непривлекательности. Также можно предположить, что такого количества земель, которое обрабатывалось еще лет 25–30 назад уже для современного аграрного сектора совсем не нужно (в результате падения цен на сельхозпродукцию). К тому же необходимо четко представлять, какого качества и плодородия необходимы земли для реализации поставленных задач.

Приоритетной задачей нашего государства является прогноз использования земель. Рассматривая данные государственной статистической отчетности, мы обнаруживаем, что процентное соотношение неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения в федеральных округах от общей площади РФ, имеет следующие значения: Центральный – 13,40 %, Северо-Западный – 13,15 %, Приволжский – 11,35 %, Южный – 7,46 %, Дальневосточный – 7,15 %, Сибирский – 5,18 %, Уральский – 4,45 %, Северо-Кавказский – 1,55 % (рис. 1). Проанализировав состояние и использование земель, ежегодно проводимое Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, выявим деградацию земель по их экологическому и качественному состоянию. Основными негативными процессами для всех категорий земель является ветровая и водная эрозия, переувлажнение и заболачивание, подтопление, засоление и осланцевание, нарушение земель.

К тому же землям сельскохозяйственного назначения свойственен фактор зарастания различной древесно-кустарниковой растительностью. Это представляет собой первоочередную причину их основного выбывания из оборота.

Далее проанализируем изменение земель сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственных угодий, а также пашни и посевных площадей сельскохозяйственных культур во временной период с 1990 по 2016 г.: можно наблюдать изменения площади сельскохозяйственных угодий. В данном указанном периоде она уменьшилась на 0,17%; площадь пашни уменьшилась в целом на 7,25%; площадь посевных площадей сократилась в целом на 32,04% [7].

Все это подкрепляется отсутствием актуальной и наиболее полноценной информации, в первую очередь из-за специфики ведения государственного кадастра недвижимости РФ, который в свою очередь предусматривает кадастровый учет по заявительному принципу.

Помимо вышесказанного, из общей площади сельскохозяйственных угодий, которые находятся в собственности граждан, чуть более 20% составляют невостребованные земельные доли [10]. Проблема отсутствия данной информации о качественном состоянии данных земель определяется выше рассмотренной информацией. Можно решить данную задачу применяя при этом новые технологии, например, с использованием беспилотных летательных аппаратов (БПЛА). Данный вид решения проблемы был успешно опробован в некоторых субъектах РФ (Республика Башкортостан, Саратовская область и др.).

Проанализируем некоторые причины, которые на данный момент мешают принять рациональные решения для введения в оборот неиспользуемых земель:

• отсутствие различных сведений о местоположении, площадях, собственниках неиспользуемых земель;
• неизвестность дальнейшей судьбы неиспользуемых земельных долей;
• противоречивое правовое положение земельных долей в отечественном законодательстве;
• отсутствие актуальной и эффективной государственной программы по рациональному распоряжению невостребованными и неиспользуемыми земельными участками;
• отсутствие достоверной информации о качественном состоянии сельскохозяйственных угодий.

Для введения в оборот неиспользуемых земель нужно иметь точное представление о том, сколько земель находится на данный момент в обработке, сколько земель не используется сейчас, и каково их настоящее состояние. Если учитывать экономическую ситуацию в РФ на данный момент, то проблему введения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения можно реализовать двумя вариантами, которые могут быть решены минимальными затратами. Рассмотрим их подробнее на рисунке 2 и 3.

На данный момент социально-экономический потенциал некоторых муниципалитетов РФ или низок, или очень низок. Из-за отсутствия образования, здравоохранения, низкого уровня инженерного обустройства территорий, недостатка качественных дорог и других объектов инфраструктуры сельские территории становятся непривлекательными. Из-за чего происходит отток населения, естественно это отражается на нехватке трудовых ресурсов, а далее и на сокращении сельскохозяйственного производства.

После того, как ввели земельную реформу, серьезным препятствием для ввода в оборот стал институт земельных долей [2, С. 1–5].

Рассмотренные в данной статье проблемы можно охарактеризовать достаточно кратко: отсутствие контроля за качественным состоянием земель сельскохозяйственного назначения. На неиспользуемых землях происходит зарастание данных земель древесно-кустарниковой растительностью. Поэтому некоторые ученые, которые изучают данный вопрос предполагают, что с каждым годом возвращение в оборот земель, которые заросли, будет все более тяжелым и дорогостоящим процессом.

Рассмотренные отрицательные тенденции имеются по всей стране. К тому же сокращение самых ценных земель усиливается неуправляемым рыночным оборотом земель сельскохозяйственного назначения и предстоящим переводом их в категорию земли населенных пунктов, отчуждением под строительство и расширением предприятий промышленности, транспорта и иного назначения, и деградацией земель в результате нерационального, бесхозяйственного использования [6, С. 570-574].

На данный момент наблюдается следующее юридическое препятствие для того, чтобы автоматически перезаключать существующие договора аренды долей на договоры аренды земельного участка с общей долевой собственностью – возникает необходимость выделения в натуре (определения границ) земельного участка. Сама процедура определения границ всех участков общей собственностью представляет собой не только условие заключения самого договора аренды, который предусмотрен ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», но и обязанность всех участников общей долевой собственности для настоящего подтверждения их прав на землю, которая предусмотрена ст. 17 данного указанного закона.

Если исполнена процедура определения местоположения какого-либо определенного земельного участка, то целесообразно на уровне законодательства рассчитывать на автоматическое перезаключение всех имеющихся договоров аренды земельных долей на договоры аренды земельного участка с общей долевой собственностью. Данные меры помогут сократить издержки на перезаключение договоров и сельскохозяйственных товаропроизводителей, и владельцев земельных долей [2, С. 1–5].

Также наблюдается еще одна проблема, которая мешает введению в оборот неиспользованных земель – несовершенство самой законодательной базы по отношению к землям сельскохозяйственного назначения, которые находятся в долевой собственности юридических лиц и граждан. Тем более слабо применяются механизмы изъятия земель, не используемых собственниками. Все это можно объяснить проблемой недостаточно отработанного законодательства на уровне не только какого-либо региона, но и всей страны.

Заключение

Решение комплекса рассмотренных в данной статье проблем можно предложить следующим образом:

• необходимо проведение инвентаризации всех неиспользуемых земель, обязательное установление площадей данных земель, их собственника, их правового статуса, а также необходимо проведение работ по картографированию и описанию качественных характеристик всех неиспользуемых земель, обязательная постановка на государственный кадастровый учет;
• необходимость оценки состояния и качественных характеристик всех неиспользуемых земель РФ;
• важность принятия необходимых решений по управлению неиспользуемых земель;
• необходимость разработки схемы перспективного использования земель сельскохозяйственного назначения.

После введенной разработанной и утвержденной органами местного самоуправления схемы вводится планомерная работа по вовлечению в оборот неиспользуемых земель. В рамках этой же схемы разрабатывается инвестиционный проект и формируются земельные участки для потенциальных инвесторов, рассчитывается объем инвестиций и сроки окупаемости вложений.

Библиографический список

1. Гаджиев И.А. Проблемы землепользования: сохранение и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения // Фундаментальные исследования. – 2015. – № 10-3. – С. 570-574
2.  Дугина Т. А. Проблемы развития земельных отношений в сельском хозяйстве России // Научно-методический электронный журнал «Концепт». – 2015. – № S21. – С. 1–5.
3. Желясков А. Л., Денисова Н. С. Землеустроительное и кадастровое обеспечение вовлечения неиспользуемых сельскохозяйственных угодий в оборот // Землеустройство, кадастр недвижимости и мониторинг земельных ресурсов. – 2018 – С.39-43
4. Желясков, А.Л. Экономическая целесообразность вовлечения в оборот неиспользуемых сельскохозяйственных угодий [Текст] / А.Л. Желясков, Н.С. Денисова, Д.Э. Сетуридзе // Российское предпринимательство. – № 15 (261). – 2014. – С. 85-94
5. Латышева А. И., Желясков А. Л., Сетуридзе Д. Э. Влияние стоимости сельскохозяйственных угодий на эффективное вовлечение в оборот невостребованных земель // Аграрный вестник Урала. 2017. № 10(194). С. 69–76.
6. Zhelyaskov A., Denisova N., Seturidze D. The economic expediency of drawing the non-used farming lands into the economic turnover // Russian Agricultural Economic Review. 2015. № 1. С. 15–24
7. Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации в 2018 г. Официальный сайт Министерства сельского хозяйства Российской Федерации. — http://mcx.ru
8.  Рекомендации по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. — http://www.yaragrovuz.ru/images/Vestnik_APK/18-1/87-98.pdf
9. Совершенствование механизмов вовлечения в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. — https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-mehanizmov-vovlecheniya-v-selskohozyaystvennyy-oborot-neispolzuemyh-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
10. Экономическая целесообразность вовлечения в оборот неиспользуемых сельскохозяйственных угодий. — https://creativeconomy.ru/lib/8410