Московский экономический журнал 11/2019 - Московский Экономический Журнал

УДК 332.7

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-10096

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОСНОВА
ФОРМИРОВАНИЯ 3Д МОДЕЛИ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ В ЦЕЛЯХ СОЗДАНИЯ ТРЁХМЕРНОГО КАДАСТРА

ECONOMIC
BASIS FOR THE FORMATION OF A 3D MODEL OF A RESIDENTIAL BUILDING IN ORDER TO
CREATE A THREE-DIMENSIONAL CADASTRE

Мезенина Ольга Борисовна, доктор экономических наук,
доцент, заведующая кафедрой ЗиК, Уральский государственный лесотехнический
университет, г. Екатеринбург

Коковин Петр Александрович, кандидат с/х. наук, доцент кафедры
ЗиК, Уральский государственный лесотехнический университет, г. Екатеринбург

Матвеев Егор Викторович, Уральский государственный
лесотехнический университет, г. Екатеринбург

Mezenina Olga B., mob.61@mail.ru

Kokovin
Peter A., kpa57@mail.ru

Matveev Egor V., leopardegorl@gmail.com

Аннотация: В настоящее время кадастровый учёт ведётся на основе плановых координат
характерных точек, а совокупность характерных точек составляет контур объекта
недвижимости, или по-другому проекцию на горизонтальную поверхность. Сложность
кадастрового учёта создаётся за счёт пересечений контуров объектов
недвижимости, вызванных нависанием строительных конструкций друг над другом.

В данном исследовании показаны способы моделирования объектов недвижимости в формате 3D; представлено обоснование необходимости перехода к трехмерному моделированию в кадастре; рассмотрены основные виды затрат на создание модели. Сделан вывод о наиболее подходящих способах трехмерного моделирования объектов недвижимости в кадастре Российской Федерации в зависимости от типа недвижимости, с учетом представленных классификационных признаков.

Summary: Currently, cadastral registration is based on the planned coordinates of
the characteristic points, and the set of characteristic points is the contour
of the property, or otherwise a projection on a horizontal surface. The
complexity of cadastral accounting is created by the intersection of the
contours of real estate, caused by the overhang of building structures over
each other.

This study shows the methods of modeling real estate in 3D; the rationale for the transition to three-dimensional modeling in the cadastre; the main types of costs for the creation of the model. The conclusion is made about the most suitable methods of three-dimensional modeling of real estate objects in the cadastre of the Russian Federation depending on the type of real estate, taking into account the presented classification features.

Ключевые слова: кадастр недвижимости; технический план жилой недвижимости; моделирование объектов недвижимости в формате 3D.

Keywords: real estate cadastre; technical plan of residential real estate; modeling of real estate objects in 3D format.

Немного теории по теме исследования. При моделировании необходимо
изначально поставить определённую цель, определяющую характер модели. Основная
цель, для осуществления которой моделируются объекты недвижимости в кадастре
недвижимости, с чем согласимся с мнением Снежко И. И. [1] – получение
количественных, а так же качественных характеристик объектов, которые будут
заложены в модель. Количественные характеристики составляют большую часть
основных сведений, отображаемых в ЕГРН. Качественные характеристики, такие как
материал стен, могут использоваться для государственной кадастровой оценки.
Данный факт подтверждает необходимость использования геометрических моделей в
ЕГРН, которые объединяют в себе форму и координаты.

На основе анализа современной практики разработок 3д кадастра можно выделить следующие виды моделей и представить их преимущества и недостатки (таблица 1).

Всё
перечисленные модели различаются по способам получения информации,
технологической цепочке построения, объёму информации, степени детализации.

Укрупнённая технологическая схема проведения кадастровых работ по
подготовке технического плана с построением трёхмерной модели объекта
недвижимости, в нашем исследовании жилое здание в г. Екатеринбурге, состоит из
следующих этапов:

Подготовительные работы по сбору
информации.Данный этап включает
заключение договора о проведении кадастровых работ, сбор информации об объекте
недвижимости, которую кадастровый инженер получает путём заказа выписок из ЕГРН
и получения от заказчика проектной документации. При этом заказчик может
предоставить уже готовую 3д модель здания или объекта незавершённого
строительства. В этом случае этап построения модели заменяется её проверкой и
корректировкой.
Создание планово-высотного обоснования для
съёмки контура. В соответствии с Приказом Минэкономразвития России № 953,
основой для съёмки контура объекта недвижимости должны быть не менее 3 пунктов
ОМС. Информация об этих пунктах находится в картографо-геодезическом фонде.
Результатом этапа является сеть пунктов, обеспечивающих достаточную точность и
позволяющих произвести съёмку объекта недвижимости. Последовательность работ на
данном этапе указана ниже [2]:

заказ и проверка сведений об исходной геодезической основе. Заказ сведений осуществляется кадастровым инженером с помощью запроса в картографо-геодезический фонд. После этого проверяется наличие пунктов на местности;
выбор съёмочного оборудования (способа получения данных). Выбор способа съёмочного оборудования зависит от вида модели и материальных ресурсов организации;
проектирование, закрепление и координирование пунктов съёмочного обоснования относительно пунктов ОМС. Выбор положения и вид пунктов зависит от условий местности и от съёмочного оборудования. Например, для тахеометрической съёмки и лазерного сканирования пунктами являются будущие точки стояния прибора, а для фотограмметрических методов пунктами являются специальные опознавательные марки. Координируются пункты методами, позволяющими обеспечить необходимую точность. Так как в настоящее время в кадастровых работах всё шире и шире используются спутниковые методы, в данном исследовании речь пойдёт о них.

3. Съемка объекта недвижимости.На данном этапе выполняются съёмки наземного, надземного и подземного контуров зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства. В зависимости от вида выбранной модели выбирают тахеометрическую съёмку, лазерное сканирование или фотограмметрические методы. Результатом этого этапа является каталог координат характерных точек объекта недвижимости.

4. Построение
трёхмерной модели.Для построения 3д
модели необходимо выбирать программный продукт, позволяющий координировать
модель в местных системах координат, а так же имеющим обменные форматы,
удовлетворяющие требованиям Приказа Минэкономразвития № 953 (dxf, rvt, pln, skp).
В частности, наиболее популярными среди проектировщиков являются
программное обеспечение Revit и AutoCAD, которые позволяют формировать модели в форматах rvt и dxf соответственно. Таким образом,
данные программы удовлетворяют требованиям к наполнению трёхмерного кадастра [3].

Затраты на выполнение работ, указанных в укрупнённой схеме делятся на две части: работы по подготовке технического плана и работы по формированию 3д модели объекта недвижимости. В настоящее время для постановки на кадастровый учёт необходимо наличие технического плана, поэтому эта часть работ является обязательной для любой из моделей [4]. Часть затрат на формирование 3д модели рассчитывается отдельно в зависимости от её вида, и затем складывается с первой частью.

В затраты на выполнение базовой части работ включаются:

1. Создание
инженерно-топографических планов и обмерных чертежей (поэтажные планы). Так как
полевые работы проводились в условиях средней полосы, в благоприятных погодных
условиях, в дневное время, дополнительных выплат не предусмотрено. Цены на создание инженерно-топографических планов
включают в себя: рекогносцировку, создание плановой съёмочной сети, съёмку
контуров объекта, вычисление координат.

2. Сбор
сведений по инвентаризации объектов недвижимости. Заполнение характеристик
объекта является неотъемлемой частью технического плана, поэтому необходимы работы
по сбору сведений по инвентаризации объекта недвижимости, которые включают:
определение характеристик (материал стен и фундамента, этажность, жилое или
нежилое здание), вычисление объёма и площади, обследование подвальных
помещений.

3. Заказ и
изучение исходных данных. Согласно требованиям к подготовке технического плана,
данный документ составляется на основе существующих сведений ЕГРН, то в затраты
также включаются расходы на получение выписки на земельный участок и
кадастровый план территории.

4. Транспортные
расходы.

Значительная часть работы в подготовке моделей – это создание планово-высотного обоснования, привязка его к пунктам ОМС, и съёмка наземного контура. Эту часть работы предполагается выполнять при помощи электронных тахеометров и спутниковых приёмников. Эти средства наиболее доступны в работе большинства организаций, занимающихся выполнением кадастровых работ.

Вторую часть затрат на создание модели мы предлагаем рассмотреть на примере плоскогранных моделей. Для построения данной модели необходимо дополнительно отснять несколько характерных точек объекта для построения плоскостей (минимум 3 точки для одной грани, так как только 3 точки образуют плоскость). Например, в нашем исследовании было отснято дополнительно 22 точки, которые на рисунке 1 обозначены кружочками.

Работы по
плановой и высотной привязке включают в себя следующие расходы: съёмка,
вычисление координат и высот точек, составление каталога координат точек. Таким
образом, конечным результатом данного этапа работ является каталог координат и
высот точек, который необходим для построения 3д модели.

Модели на основе ограничивающих оболочек и на основе облаков точек, на наш взгляд, целесообразно строить по результатам лазерного сканирования или стереофотосъёмки (фотограмметрические измерения). Так как лазерное сканирование и стереофотосъёмка являются относительно новыми видами работ, то расчёт их стоимости производится на основании Московских региональных рекомендаций, а в частности сборника обмерных работ методами стереофотограмметрии и лазерного сканирования.

Полевые работы по наземному лазерному сканированию включают в себя
съёмку, закрепление и координирование опорных точек (специальных марок для
последующей сшивки массивов), закрепление точек стояния прибора и определение
их координат.

Камеральные работы включают в себя контроль полноты и качества полевых
работ, вычисление координат точек стояния и опорных точек, сшивка массивов
точек. Затраты на создание 3д модели на основе наземного лазерного сканирования
отдельно рассчитывать не надо, так как в состав камеральных работ включается
составление трёхмерных обмерных чертежей [5].

Цены на полевые и камеральные работы рассчитываются исходя из сканируемой
площади, то есть площади поверхности стен здания.

В данной работе предлагаем для наполнения 3д кадастра использовать
готовые информационные модели зданий и сооружений, полученные в процессе
строительства и переданные заказчиком работ исполнителю. Поэтому, кроме базовых
расходов на подготовку технического плана здания дополнительных затрат не
предполагаем. Однако, для объектов, построенных до активного внедрения BIM технологий в строительство, готовой
3д модели может не быть. В связи с этим целесообразно рассчитать стоимость 3д
моделирования с использованием строительной документации.

На сегодняшний день нет точной методики определения стоимости работ по 3д моделированию. Расценки на моделирование определяются организациями самостоятельно. В стоимость работ закладываются факторы, среди которых: сроки исполнения, качество моделирования, специфика поставленных целей. Так же зачастую, в стоимость уже заложены работы по визуализации (получение максимально реалистичного изображения модели при помощи программных средств). Для целей трёхмерного кадастра в меньшей степени учитываются сроки 3д моделирования, и работы по визуализации (нет необходимости создавать реалистичное изображение моделей для кадастрового учёта). Так как в настоящее время нет чётких требований к качеству моделирования, в данной работе оно не будет учитываться [6].

Для упрощения работы мы предполагаем для наполнения 3д кадастра
использовать готовые модели зданий и сооружений, полученные в процессе
строительства и переданные заказчиком работ исполнителю. В итоге кроме базовых
расходов на подготовку технического плана здания дополнительных затрат не
планируем. Однако, для объектов, построенных до активного внедрения BIM технологий в строительство, готовой
3д модели может и не быть. В связи с этим целесообразно рассчитывать стоимость
3д моделирования с использованием стоимости строительной документации. Расценки
на моделирование определяются организациями самостоятельно.

Практическая значимость результатов данного
исследования заключается в том, что выбор оптимальной модели позволит ускорить
переход к 3д кадастру, а так же минимизировать затраты на его осуществление. На
наш взгляд, переход к трёхмерному кадастру устранит сложности с корректным
учётом многоуровневых объектов недвижимости и тем самым повысит эффективность
использования пространства.

Литература

Снежко, И. И. Методика расчета точности построения моделей объектов недвижимости в 3д кадастре [Текст]: дис. канд. техн. наук: 25.00.26: защищена 19.06.2014 / Снежко Ирина Игоревна. – М., 2014. – 140 с.
Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нём сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к её подготовке, состава содержащихся в ней сведений [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 // СПС «КонсультантПлюс».
Чернов, А. В. Разработка и исследование методики формирования трехмерного кадастра объектов недвижимости [Текст]: дис. канд. техн. наук: 25.00.26: защищена 06.12.2018/ Чернов Александр Викторович. – Н., 2018. – 159 с.
О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федер. закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
Сборник 3.4. Обмерные работы методами стереофотограмметрии и лазерного сканирования [Электронный ресурс]: МРР-3.4-16 / Комитет города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов // Московские региональные рекомендации. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=MLAW;n=176787#040251801065834547. – Загл. с экрана.
3д моделирование и визуализация [Электронный ресурс] // Студия 3д моделирования «Art patch». – Режим доступа: http://www.artpatch.ru/3d3.html. – Загл. с экрана.