Московский экономический журнал 1/2021

DOI 10.24412/2413-046Х-2021-10045

Анализ использования территории муниципального образования Чикчинское Тюменского района в соответствии с правилами землепользования и застройки

Analysis of the use of the territory of the Chikchinskoye municipal formation of the Tyumen district in accordance with the rules of land use and development 

Запевалов Владимир Николаевич, старший преподаватель, Тюменский индустриальный университет, Российская Федерация, г. Тюмень

Zapevalov Vladimir Nikolaevich, Senior Lecturer, Tyumen Industrial University, Russian Federation, Tyumen

Аннотация. Земля, наделенная определенными функциональными особенностями, имеет место быть среди природных ресурсов. Это объясняется тем, что она является основой благосостояния общества, пространственным базисом для расселения людей и размещения производительных сил, значимой частью воспроизведения факторов экономического роста.

Для земель разного функционального назначения устанавливается определенный режим использования, что обуславливает деление территории на зоны или, другими словами, зонирование. Зонирование является необходимым мероприятием в целях проведения кадастра, учета природных объектов, рационального использования земель и прочее.

Цель статьи – провести анализ использования земель муниципального образования Чикчинское Тюменского района согласно правилам землепользования и застройки.

 В соответствии с целью исследования выделены следующие задачи:

• рассмотреть теоретические и методические основы назначения и содержания правил землепользования и застройки;
• провести анализ использования территории муниципального образования согласно правилам землепользования и застройки;
• выявить нарушения в использовании земельных ресурсов исследуемого объекта и предложить ряд мер, направленных на устранение проблем.

Данная тема актуальна, поскольку использование муниципальных территорий должно быть рациональным и осуществляться в соответствии с правилами землепользования и застройки. Нарушения землепользования должны быть выявлены и устранены, что необходимо для устойчивого развития территории муниципального образования.

Summary. Land, endowed with certain functional features, has a place to be among natural resources. This is due to the fact that it is the basis of the welfare of society, the spatial basis for the settlement of people and the placement of productive forces, an important part of the reproduction of economic growth factors.

For lands of different functional purposes, a certain mode of use is established, which causes the division of the territory into zones or, in other words, zoning. Zoning is a necessary measure for the purpose of conducting a cadastre, accounting for natural objects, rational use of land, and so on.

The purpose of the article is to analyze the use of land of the Chikchinskoye municipal formation of the Tyumen region according to the rules of land use and development.

In accordance with the purpose of the study, the following tasks are identified:

• consider the theoretical and methodological foundations of the purpose and content of the rules of land use and development;
• conduct an analysis of the use of the territory of the municipality in accordance with the rules of land use and development;
• identify violations in the use of land resources of the object under study and propose a number of measures aimed at eliminating problems.

This topic is relevant because the use of municipal territories should be rational and carried out in accordance with the rules of land use and development. Violations of land use must be identified and eliminated, which is necessary for the sustainable development of the territory of the municipality.

Ключевые слова: правила землепользования и застройки; муниципальное образование; градостроительное и территориальное зонирование; управление земельными ресурсами; развитие и планирование территорий муниципальных образований.

Keywords: rules of land use and development; municipal formation; urban planning and territorial zoning; land management; development and planning of territories of municipalities.

1. Введение

В целях создания благоприятных условий, направленных на стабильное развитие и планирование территорий муниципальных образований, а также для сохранения окружающей среды и культурных объектов разрабатываются правила землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это документ градостроительного зонирования, устанавливающий правила, условия и порядок деления и планирования земли в пределах конкретного населенного пункта для ее дальнейшего развития или иного развития на муниципальной территории, утвержденный нормативными правовыми актами местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как правило, ПЗЗ определяет границы земельных участков на территории населенного пункта, правовой режим и целевое использование земель, определяет допустимый размер участков в пределах определенной зоны, границы населенного пункта и многое другое, поэтому их соответствие является показателем рационального землепользования и эффективного управления земельными ресурсами [4].

Правила землепользования и застройки являются специальным градостроительным регламентом, состоящим из трех частей: общей, графической и специальной. Общая часть содержит правила городского планирования, а графическая часть содержит карту зонирования города.

Карта градостроительного зонирования должна отражать границы территориальных зон и выделять для них конкретные земельные участки (рисунок 1).

2. Анализ использования территории муниципального образования Чикчинское 

Чикчинское муниципальное образование (Чикчинское МО) расположено в Тюменском районе Тюменской области.

Территория Чикчинского МО составляет 26 590 га. В данную территорию включены земли сельскохозяйственного назначения, промышленности и транспорта, земли водного и лесного фонда, земли населений, рекреаций, а так же памятники археологии.

В таблице 1 отражена площадь территорий поселений муниципального образования Чикчинское.

Как правило, объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, находящиеся в границах Чикчинского муниципального образования, которые в соответствии с законодательством именуются муниципальной собственностью, иными словами, весь земельный участок в границах населенного пункта принадлежит Чикчинскому муниципальному району. Однако есть исключение — земельные участки, находящиеся в государственной собственности или переданные в частную собственность, а также земельные участки за пределами города, переданные в муниципальную собственность государственным органам субъектов Российской Федерации [1].

Правила землепользования и застройки Чикчинского муниципального образования устанавливают градостроительные регламенты, территориальные зоны и порядок применения правил и внесения в них изменений. Благодаря применению данных правил создаются условия для рационального использования сельского поселения, развития территории, планирования и развития, развития жилищного строительства, а также сохранение культурного наследия поселения и обеспечения прав физических и юридических лиц.

Правила землепользования и застройки на территории Чикчинского муниципального образования включают в себя следующие положения:

1. О деятельности органов местного самоуправления поселения по регулированию землепользования и застройки.
2. О градостроительном планировании территориального развития города.
3. О требованиях к землепользованию и застройке территории города, охране окружающей среды.
4. О порядке разработки, согласования и утверждения проектной документации и порядке осуществления строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также иные положения.

Отдельными приложениями к правилам землепользования и застройки являются градостроительные регламенты и карта градостроительного зонирования территории муниципального образования. По результатам анализа указанных правил землепользования и застройки можно прийти к выводу о том, что документ содержит множество вопросов, которые не подлежат регулированию правилами землепользования и застройки муниципального образования в соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса РФ.

Изучив нормативную базу, регулирующую процесс создания проекта территориального планирования, были определены основные документы, их состав, порядок и назначение, которые послужат основой для последующей работы по разработке и обоснованию решений.

Как правило, градостроительные регламенты определяют режим земельных участков и устанавливаются на всех земельных участках и объектах капитального строительства, расположенных в границах территориальной зоны и указанных на карте градостроительного зонирования [7].

В границах Чикчинского муниципального образования установлены следующие виды территориальных зон:

1) Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

2) Зона застройки малоэтажными жилыми домами.

3) Зона делового, общественного и коммерческого назначения.

4) Общественно – деловая зона специального вида.

5) Производственная зона.

6) Коммунально-складская зона.

7) Зона добычи полезных ископаемых.

 8) Зона инженерной инфраструктуры.

9) Зона транспортной инфраструктуры.

10) Зона улично – дорожной сети.

11) Зона сельскохозяйственных угодий.

12) Зона, занятая объектами сельскохозяйственного назначения.

13) Зона ведения садоводства, огородничества.

14) Зона для ведения личного подсобного хозяйства.

15) Зона рекреационного назначения.

16) Зеленый фонд.

17) Зона озелененных территорий общего пользования.

18) Зона специального назначения, связанная с захоронениями.

Также на карте градостроительного зонирования Чикчинского муниципального района указаны границы зон с особыми условиями использования территорий, которые устанавливаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Для защиты благосостояния населения и окружающей среды от вредного воздействия промышленных объектов, транспортных средств и других объектов, являющихся источниками негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека, использование территорий в этих районах может быть ограничено [5].

Реализация задач, направленных на развитие Чикчинского муниципального района в различных социально-экономических секторах, во многом зависит от полноты правового обеспечения вопросов городского планирования, землепользования и застройки.

Для обеспечения устойчивого развития территории, выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, ведется подготовка проектной документации. выполненный. Сбор документов осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. Процесс подготовки необходимой документации может потребовать проекта межевания и проекта плана [2].

Территориальное зонирование является частью проектных работ, результатом которых является генеральный план Чикчинского муниципального района.

Генеральный план устанавливает:

1. Функциональное зонирование территории.
2. Границы поселений.
3. Характер развития муниципального образования с определением подсистем социально-культурных и общественно-деловых центров на основе перечня планируемых к размещению объектов местного значения поселения.
4. Характер развития сети транспортной, инженерной, социальной и иных инфраструктур.

Генеральный план Чикчинского МО разработан на расчетный срок реализации — конец 2035 года. За данный период времени планируется разместить объекты местного назначения поселения.

3. Рекомендации по формированию целостной системы рационального использования земель муниципального образования Чикчинское

По итогам прошедшего года, на территории Чикчинского муниципального образования был проведен плановый осмотр земель, находящихся в границах муниципального образования. 

При анализе исследования земельных участков, были выявлены нарушения земельного законодательства:

1. При визуальном осмотре земельных участков было выявлено, что они заросли растительностью (полынь, пыреем, белая марь и другие);
2. На одном из осматриваемых участков был обнаружен процесс произрастания леса, высота которого превышает два метра, и такая ситуация замечена на 26 гектарах;
3. На участках почти 8 гектар занимают кустарники, высота которых колеблется от 1,5 – до 2 метров.

Исходя из вышесказанного, можно говорить о нерациональном использовании исследуемых участков, которые, как правило, предназначались для производства сельскохозяйственной продукции [8].

В Чикчинском сельском поселении уже больше пяти лет не теряют своей актуальности участки, предназначенные для дорожной сети: новых построек вокруг муниципального образования, становится с каждым годом больше, а вот дороги так и не построили. Это вызвано не природными катаклизмами, а отсутствием дорожной инфраструктуры.

В процессе проведения анализа территории муниципального образования Чикчинское и изучения социально-экономических, градостроительных и экологических условий выявлены нарушения в режимах землепользования. Результатом этой работы стали предложения по совершенствованию существующей организации использования городской территории, которые в основном направлены на улучшение экологической обстановки и снижение негативного воздействия объектов специального назначения, а также на устранение нарушений градостроительных правовых актов.

Так же для Чикчинского МО характерны следующие проблемы:

1. Проблемы землеустройства, связанные с переходом к рыночным отношениям.

Данная проблема заключается в необоснованном перераспределении и разграничение земель между землепользователями и землевладельцами. Вопрос в большей степени касается земель сельскохозяйственного назначения, которые являются наиболее ценными и зачастую используются неэффективно, и приобретаются для вовлечения в коммерческий оборот. 

Для устранения этой проблемы нужно сделать отвод земельных участков, имеющих большие площади, на конкурентной основе в соответствии с бизнес-планами по использованию территории, где должна содержаться информация о капиталовложении, трудовых ресурсов, наличии основных производственных фондов.

Также нужно ввести ограничения относительно максимальной площади земельных участков, которые могут находиться в частной собственности одного лица для ведения сельскохозяйственного производства. По возможности ужесточить контроль со стороны антимонопольного органа, который бы не допускал концентрации больших площадей в собственности одного лица без обоснованного на то решения.

2. Следующая проблема характеризуется тем, что на протяжении долгого времени в нашей стране отсутствовало право частной собственности на землю, следовательно, необходимость в определении местоположения границ земельных участков и их описании. Это привело к неудобной организации территории и появлении территориальных недостатков.

Пути решения данной проблемы заключаются в необходимости обязательного государственного контроля при переподготовке, подготовке, повышении квалификации специалистов для землеустройства, проведение государственной аттестации специалистов, а также лицензирование на правоведения землеустройства.

Также основные виды землеустроительных работ должны обязательно финансироваться государством и выполняться специализированными государственными проектными организациями, которые в свою очередь могут привлекать на конкурсной основе других лицензированных специалистов для выполнения различных видов землеустроительной деятельности [3].

Обязательно сделать основой для юридического оформления нового землевладения и землепользования должен стать проект землеустройства, а отсутствие данного документа должно рассматриваться как нарушение законодательства, которое может повлечь за собой определенные меры ответственности. 

Таким образом, в связи с переходом к рыночным отношениям в землеустройстве возник ряд проблем, необходимым условием решения которых является грамотная политика со стороны государства относительно организации, проектирования и финансирования землеустроительных работ, а также относительно подготовки и переподготовки кадров для осуществления деятельности в данной области.

3. Проблемы рационального использования земельного фонда в современных условиях.

Данная проблема связанна с принятием научно необоснованных решений по организации рационального использования земель. Это вызвано недостаточным финансированием со стороны государства проектно-изыскательных, производственных, технологических научных, исследовательских работ по землеустройству с целью определения качественных и количественных характеристик земель. 

В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли способна увеличиваться при правильном обращении с ней и рациональном ее использовании [6]. 

Для решения проблемы рационального использования земель на современном этапе, необходимо использовать следующие меры, а именно:

1. Необходимо интенсивно и высокопроизводительно использовать сельскохозяйственные угодья.
2. Проводить мероприятия по повышению плодородия.
3. Мероприятия по улучшению качества земель.
4. Необходимо вовлечь в сельскохозяйственное использование новые земли.
5. Проводить борьбу с эрозией и деградационными процессами.
6. Осуществлять охрану земель от неправильного использования и ухудшения состояний земельных угодий.

4. Заключение

Социально-экономические мероприятия, разрабатываемые в системе современного землеустройства, представляют собой территориальную организацию, которая проводится для создания наиболее благоприятных организационно-экономических и хозяйственных условий размещения и ведения производства. Они обеспечивают эффективное использование земли, материально-технических средств и рабочей силы, что способствует достижению экономии затрат на производство и реализацию сельскохозяйственных продуктов.

Основная проблема современного землеустройства заключается в отсутствии государственного характера у современного землеустройства.

А именно, эффективность землеустройства находится в данный момент в общественном производстве, так как землеустройство является основным условием организации любого предприятия; при землеустройстве осуществляется территориальная организация производства, в процессе которой, с учетом местоположения земель, плодородия почв обосновывается специализация хозяйства, организуется его территория. Это положение подтверждает то, что в процессе землеустройства решаются вопросы рационального устройства территории, повышения и охраны плодородия почв. В данных пунктах и заключается основной интерес государства. При землеустройстве создаются оптимальные территориальные и организационные условия землевладения (землепользования). Это должно осуществляться под контролем государства. Также, в настоящее время государственными органами управления функции землеустройства передаются коммерческим структурам, это может привести к потере госконтроля за реализацией политики в охране и использовании земель.

Поэтому в целях государственного управления и регулирования землеустройством, увеличения продуктивности и качества землеустройства, работы, связанные с рациональным использованием земельных ресурсов и охраной, создание базовой основы для ведения государственного кадастра недвижимости должны выполняться специализированными государственными проектными организациями. Землеустройство должно иметь государственный характер и должно быть главным рычагом государства в осуществлении любых земельных преобразований.

Проанализировав данную информацию можно сделать вывод о том, что данные вопросы и пути их разрешения будут особенно актуальны в ближайшей перспективе. Взаимоувязанное проведение земельно-кадастровых и землеустроительных работ позволит перейти к созданию земельно-информационных систем более высокого уровня, позволяющих обоснованно принимать решения по управлению земельными ресурсами. Это определяет необходимость и значительную важность налаживания системы землеустройства. 

Список литературы

1. Алексеев, Ю. В. Градостроительное планирование поселений. В 5 томах. Том 1. Эволюция планирования / Ю.В. Алексеев, Г.Ю. Сомов. — Москва: Изд-во Ассоциации строительных вузов, 2018. – 336 с. – Текст: непосредственный.
2. Волков, С. Н. Землеустройство. Региональное землеустройство: учебник для студентов вузов по землеустр. специальностям и направлениям / С. Н. Волков. — Москва: КолосС, 2019. — 707 с. – Текст: непосредственный.
3. Высоковский, А.А. Правила землепользования и застройки: руководство по разработке. Опыт ведения правового зонирования в России / А.А. Высоковский. — Москва: Академия 2014. — 432 с. – Текст: непосредственный.
4. Оленьков, В.Д. Градостроительное планирование на нарушенных территориях / В.Д. Оленьков. — Москва: Наука, 2017. — 500c. – Текст: непосредственный.
5. Попов, Р. А. Региональное управление и территориальное планирование. / Р.А. Попов. — Москва: ИНФРА-М, 2018. — 288 c. – Текст: непосредственный.
6. Чернышев, Л.А. Инфраструктура муниципальных образований. / Л.А.Чернышев. — Москва: Нобель Пресс, 2016. — 169c. – Текст: непосредственный.
7. Шедько, Ю.Н. Региональное управление и территориальное планирование: учебник и практикум. / Отв. — Ю.Н. Шедько. — Москва: Юрайт, 2016. — 503 c. – Текст: непосредственный.
8. Щербина, Е.В. Муниципальное управление и территориальное планирование: учеб. пособие / Е.В. Щербина. – Москва: Высшая школа, 2018. — 160 c. – Текст: непосредственный.