УДК 332.365 DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10391 УЧЕТ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ В КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ CONSIDERATION OF BUSINESS PROFIT IN THE CADASTRAL VALUATION OF AGRICULTURAL LAND Мамонтова Софья Анатольевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры землеустройства и кадастров, ФГБОУ ВО Красноярский государственный аграрный университет, г Красноярск Mamontova S.A., candidate of economic sciences, assistant professor of the chair of land […]
DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10390 НОВЫЕ ПОДХОДЫ К КЛАССИФИКАЦИИ РЕГИОНОВ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА К ЦИФРОВОЙ ЭКОНОМИКЕ NEW APPROACHES TO CLASSIFICATION OF REGIONS UNDER CONDITIONS OF TRANSITION TO DIGITAL ECONOMY Потапова Ольга Александровна, аспирант, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, Россия, г. Люберцы, olga_veselova@inbox.ru Potapova Olga, post-graduate student, Financial University under the Government of the Russian Federation, Lyubertsy, Russia, […]
УДК 504.064 DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10389 МУСОРНАЯ РЕФОРМА: НОВЫЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ И ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРОБЛЕМЫ GARBAGE REFORM: NEW APPROACHES TO FORMATION AND ARISING PROBLEMS Татаренко Валерий Иванович, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой, Сибирский государственный университет геосистем и технологий, г. Новосибирск Петрова Наталья Владимировна, кандидат технических наук, доцент, Сибирский государственный университет геосистем и технологий, г. Новосибирск Лоницкая […]
DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10388 ИНСТИТУЦИОННАЯ ОСНОВА СОВРЕМЕННОЙ ФИНАНСОВОЙ СИСТЕМЫ INSTITUTIONAL BASIS OF THE MODERN FINANCIAL SYSTEM Уткина О., БУ ВО ХМАО-Югры «Сургутский государственный университет», старший преподаватель кафедры «Финансы, денежное обращение и кредит» Utkina O. Аннотация. В статье рассматривается институциональная основа современной финансовой системы. Раскрывается теория институционализма, понятие институтов. Представлена структура современной финансовой системы, ее основные элементы. Дана […]
УДК 379.85 DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10387 ИНДУСТРИЯ ТУРИЗМА РЕСПУБЛИКИ АРМЕНИЯ В РАМКАХ ЕАЭС: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ TOURISM INDUSTRY OF THE REPUBLIC OF ARMENIA IN THE FRAMEWORK OF THE EAEU: STATE AND PROSPECTS FOR DEVELOPMENT Чапкина Надежда Анатольевна, канд. экон. наук, доцент кафедры экономики, доцент, доцент кафедры экономики, Институт цифровых технологий и экономики, ФГБОУ ВО «Северо-Восточный государственный […]
УДК 504.5 DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10386 Геоэкологическое состояние территорий объектов ликвидации газодобывающего предприятия Geoecological condition of the territory of the objects of elimination of the gas producing company Сератирова Валентина Васильевна, кандидат географических наук, доцент Seratirova V. V., candidate of geographical Sciences, associate Professor Пильник Юлия Николаевна, доктор технических наук, доцент Pilnik Y.N., doctor of technical Sciences, […]
DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10385 СЛИЯНИЯ И ПОГЛОЩЕНИЯ ЕВРОПЕЙСКИХ ТНК ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО СЕКТОРА MEGERS AND ACQUISITIONS OF EUROPEAN TRANSNATIONAL CORPORATIONS OF CONSUMER SECTOR Долженко Игорь Борисович, заместитель генерального директора ООО «Фэшн Групп», primestyle@mail.ru Dolzhenko Igor Borisovich, Deputy General Director, Fashion Group LLC, primestyle@mail.ru Аннотация. В данной статье анализируются процессы и динамика слияний и поглощений европейских ТНК потребительского сектора в […]
УДК 332.3;528.4 DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10384 РОЛЬ КОМПЛЕКСНЫХ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ THE ROLE OF COMPLEX CADASTRAL WORKS IN THE ECONOMIC DEVELOPMENT OF A SUBJECT OF THE RUSSIAN FEDERATION Жданова Руслана, кандидат экономических наук, доцент, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» Zdanova Ruslana Смирнова Марина, кандидат экономических наук, доцент, ФГБОУ ВО «Государственный университет […]
DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10383 АНАЛИЗ УРОВНЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ МАЛОГО ПРЕДПРИЯТИЯ АВТОТРАНСПОРТНОЙ ОТРАСЛИ СЕВЕРНОГО РЕГИОНА ANALYSIS OF THE LEVEL OF ORGANIZATIONAL-TECHNICAL DEVELOPMENT OF A SMALL ENTERPRISE OF THE AUTOMOTIVE TRANSPORT INDUSTRY OF THE NORTHERN REGION Карташова Наталья Александровна, старший преподаватель кафедры менеджмента,Институт цифровых технологий и экономики, ФГБОУ ВО «Северо-восточный государственный университет», E-mail: nakartashova@mail.ru Kartashova Natalya Alexandrovna, Senior Lecturer, Department […]
УДК 339.92 DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10380 СРАВНИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА НАЛОГОВЫХ СИСТЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И РЕСПУБЛИКИ АРМЕНИЯ В ПРОСТРАНСТВЕ ЕАЭС COMPARATIVE ASSESSMENT OF TAX SYSTEMS OF THE RUSSIAN FEDERATION AND THE REPUBLIC OF ARMENIA IN THE EAEU SPACE Чапкина Надежда Анатольевна, канд. экон. наук, доцент кафедры экономики, доцент, доцент кафедры экономики, Институт цифровых технологий и экономики, ФГБОУ ВО «Северо-Восточный […]
УЧЕТ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ В КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
CONSIDERATION OF BUSINESS PROFIT IN THE CADASTRAL VALUATION OF AGRICULTURAL LAND
Мамонтова Софья Анатольевна, кандидат
экономических наук, доцент
кафедры землеустройства и кадастров, ФГБОУ ВО Красноярский государственный
аграрный университет, г Красноярск
Mamontova
S.A., candidate of
economic sciences, assistant professor of the chair of land use planning
and cadaster, Krasnoyarsk state agrarian university, Krasnoyarsk, sophie_mamontova@mail.ru
Аннотация.
В
статье приведен анализ методических указаний по кадастровой оценке земель
сельскохозяйственного назначения за 2000-2017 гг. Особое внимание уделено
способам учета прибыли предпринимателя при расчете показателей рентного дохода.
Также проанализированы результаты третьего тура кадастровой оценки земель
сельскохозяйственного назначения в восьми субъектах Сибирского Федерального
округа и четвертого тура оценки в десяти субъектах Российской Федерации. Сделан
выход о необходимости разработки единой методики расчета прибыли
предпринимателя при определении удельного показателя земельной ренты земель
сельскохозяйственного назначения.
Summary. The article provides an analysis of methodical guidelines for the
cadastral valuation of agricultural land for 2000-2017. Particular attention is
paid to methods of consideration of business profit when calculating rental
income indicators. The results of the third round of cadastral valuation of agricultural
land in eight constituent entities of the Siberian Federal District as well as
the results of the fourth round of valuation in ten constituent entities of the
Russian Federation were also analyzed. The conclusion about the need to develop
a unified methodology for calculating business profit when determining the
specific indicator of agricultural land rent was made.
Ключевые слова:
государственная кадастровая оценка, земли сельскохозяйственного назначения,
удельный показатель, земельная рента, прибыль предпринимателя.
Keywords: state
cadastral valuation, agricultural land, specific indicator, land rent, business
profit.
Введение. Земли
сельскохозяйственного назначения являются основой продовольственной
безопасности страны, поэтому процесс определения из достоверной и справедливой
кадастровой стоимости представляет особую актуальность. Целью данного
исследования является анализ методики и практики учета показателей,
характеризующих прибыль предпринимателя, в процессе государственной кадастровой
оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Методы
исследования. Методы анализа и синтеза были применены при
изучении научных публикаций по исследуемой теме, а также правового и
методического обеспечения процесса кадастровой оценки земель
сельскохозяйственного назначения за 2000-2017 гг. Метод сравнения был применен
для исследования отчетов об определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного
назначения в различных субъектах Российской Федерации.
Ход
исследования. Принцип остаточной продуктивности
гласит, что что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность
(производительность), определяемая как чистый доход от использования участка
земли после оплаты стоимости всех остальных факторов производства (труда,
капитала, предпринимательской способности) [1]. Оплата за трудовые ресурсы
взымается в виде заработной платы, оплата за капитал (вложения в производство)
– в виде процентов, оплата за способности предпринимателя (предпринимательскую
деятельность) – в виде прибыли. Данный принцип должен реализовываться в том
числе при определении кадастровой стоимости земельных участков.
В Российской Федерации на данный момент проводится
четвертый тур кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Первый тур был проведен в соответствии с техническими указаниями, утвержденными
в 2000 году Государственным Комитетом Российской Федерации по земельной
политике. Второй тур был проведен по методическим рекомендациям, утвержденным
приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 4 июля
2005 г. № 145.
Несмотря на некоторые различия в данных
методических указаниях, обе они были основаны на доходном подходе к оценке, и схема
определения дохода от земли в них была одинакова и выражалась следующей формулой:
где Дрi ‑ дифференциальный
рентный доход i-го объекта кадастровой оценки, руб./га;
Зi ‑ затраты на использование сельскохозяйственных угодий
i-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в
субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и
местоположении земель, руб./га;
Hо ‑ минимально необходимый для
воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам
(Hо=1,07);
(Вi – Зi×Hо),
ΔРТi
и ΔРМi
‑ рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв,
технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.
В показателе затрат (в том числе при дальнейших
расчетах перечисленных видов рентного дохода) находит свое отражение оплата за
труд и капитал как факторы производства. Норматив рентабельности является
интерпретацией прибыли предпринимателя.
Следует отметить, что данная методика расчета
критиковалась рядом авторов, принятие для всех субъектов Российской Федерации
единой нормы рентабельности экономически признавалось необоснованным [2], а ее
размер в 7 процентов недостаточным и требующим пересмотра [3].
Для проведения третьего тура оценки земель сельскохозяйственного назначения Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 года № 445 были утверждены новые методические указания. В данных методических указаниях поменялся порядок группировки земельных участков и организационная схема выполнения работ, вместо двух этапов кадастровая оценка должна была осуществляться в один этап. Несмотря на то, что в основу определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий был также положен доходный подход, схема определения дохода от земли изменилась. Согласно методике, расчет удельного показателя земельной ренты (УПЗР) осуществлялся путем вычитания из величины удельного валового дохода (УВД) величины удельных затрат на возделывание (УЗвозд), величины удельных затрат на поддержание плодородия почв (УЗплод) и прибыли предпринимателя (Пп). Данную схему расчета можно проиллюстрировать следующей формулой:
Несмотря на различия в методиках, в двух видах
затрат вновь учитываются затраты на трудовые и капитальные ресурсы. Оплата же
за предпринимательскую способность даже называется соответствующе.
Нами был произведен анализ результатов кадастровой
оценки земель сельскохозяйственного назначения в 8 субъектах Сибирского
Федерального округа, проводившейся с 2012 по 2016 год в соответствии с
методическими указаниями от 20.09.2010.
Сравнение удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) земель 1 группы (земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности) представлено на рисунке 1.
Как видно из рисунка, удельные показатели кадастровой стоимости земель
данной группы в Красноярском крае в 2 и более раза превышает показатели других
регионов, которые достаточно однородны. В Республике Хакасия же наоборот,
показатель значительно ниже, чем в большинстве регионов. Данная группа земель всегда
являлась наиболее важной группой в составе земель сельскохозяйственного
назначения, к ней в процессе группировки относилось большинство земельных
участков данной категории. Поэтому завышение, также как и занижение результатов
кадастровой оценки земель данной группы оказывает негативное влияние на их
рациональное использование и на финансовое состояние сельскохозяйственных
товаропроизводителей.
Проанализировав отчеты об определении кадастровой стоимости земель
сельскохозяйственного назначения, мы пришли к выводу, что такая неоднородность
значений кадастровой стоимости обусловлена в том числе применением различных
подходов к определению показателей, влияющих на определение рентного дохода.
Например, применявшаяся в Красноярском крае формула расчета нормативной
урожайности дала в качестве результата показатель урожайности пшеницы, в два
раза превышающий показатели соседних Новосибирской и Томской областей, что не
могло не повлиять на приведенные нами выше показатели кадастровой стоимости [5].
Что касается прибыли предпринимателя, применявшиеся значения и способы их
определения приведены в таблице 1.
Как видно из таблицы, значения полученных показателей очень неоднородны. Самый большой показатель прибыли предпринимателя, превышающий большинство остальных в 2-3 раза, был использован в Республике Хакасия. На наш взгляд, это один из факторов, обусловивших самые низкие среди анализируемых регионов показатели кадастровой стоимости (рисунок 1).
Кроме того, следует обратить внимание на следующий
факт: несмотря на то, что исполнители работ по кадастровой оценке
руководствовались одними методическими указаниями от 20.09.2010, согласно
которым «размер
прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных
о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного
назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской
Федерации», способ ее определения и источники информации значительно
отличаются, что приводит к неоднородности получаемых показателей и ставит под
сомнение соблюдение принципа единства методологии кадастровой оценки.
В 2016-2017 гг. в системе кадастровой оценки произошли значительные изменения. 3 июля 2016 года принят Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», передающий полномочия по определению кадастровой стоимости специально создаваемым в субъектах Российской Федерации бюджетным учреждениям. Для проведения четвертого тура оценки были приняты единые для объектов недвижимости и всех категорий земель методические указания «О государственной кадастровой оценке», утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226. Данными методическими указаниями предусмотрена группировка земельных участков на сегменты по видам использования. При этом порядок определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование» практически не изменился, за исключением одного обстоятельства: из расчета удельного показателя земельной ренты исключен показатель предпринимательской прибыли. Формула расчета выглядит следующим образом:
На текущий момент в Фонде данных государственной
кадастровой оценки содержится 29 отчетов об определении кадастровой стоимости
земель сельскохозяйственного назначения, выполненных в соответствии с
методическими указаниями от 12.05.2017. Из регионов Сибирского Федерального
округа, работы выполнены только в Алтайском крае. Нами был проведен анализ
расчетов удельного показателя земельной ренты в 10 отчетах из различных
субъектов Российской Федерации.
В 7 регионах – Еврейской Автономной, Курской,
Липецкой, Саратовской, Тверской областях, Республике Карелия и Республике Коми
– расчет производился в строгом соответствии с методическими указаниями, по
приведенной выше формуле 3, не принимая в расчет прибыль предпринимателя [4].
Однако, в Удмуртской Республике и Республике Северная Осетия-Алания показатель земельной ренты рассчитывался по формуле 2, вопреки действующей методике, но в соответствии с экономическими законами. В Алтайском крае формула была интерпретирована следующим образом (от чего ее суть не меняется) [4]:
где ВД – удельный валовой доход, руб./га;
З – удельные затраты на возделывание и уборку
сельскохозяйственных культур;
Ппр – размер прибыли предпринимателя.
В Алтайском крае оценщики определили прибыль
предпринимателя как средний по Алтайскому краю уровень рентабельности проданных
товаров, продукции растениеводства (работ, услуг) организаций за период с 2013
по 2017 гг., равный 22%. В Республике Северная Осетия-Алания прибыль
предпринимателя, рассчитанная по данным Росстата за три года, предшествующих
дате оценки, составляет 30% (22,5%+35,9%+31,8%/3) [4].
Размер прибыли предпринимателя по Удмуртской Республике также определен на основании данных прибыли (рентабельности) по реализации растениеводческой продукции по сельскохозяйственным товаропроизводителям агропромышленного комплекса Удмуртской Республики (но не приравнен к нему). При вычислении данного показателя работники бюджетного учреждения использовали данные, предоставленные Министерством сельского хозяйства и продовольствия Удмуртской Республики. Ими были рассчитаны денежная выручка среди сельскохозяйственных товаропроизводителей по Удмуртской Республике за 2016-2018 гг., средняя полная себестоимость продукции по Удмуртской Республике за 2016-2018 гг. и средний показатель рентабельности, равный 15,84% [4]. Исходя из полученных данных, прибыль предпринимателя была рассчитана по формуле:
где Ппр – размер
прибыли предпринимателя;
Д – валовый доход;
Рент – рентабельность сельского хозяйства.
Таким образом, подходы к определению величины
предпринимательской прибыли в анализируемых субъектах, как и прежде,456+
несколько отличаются.
Выводы и предложения: Отсутствие методически
закрепленной необходимости учета предпринимательской прибыли в ряде случаев
приводит к завышению рентного дохода (остаточной продуктивности) земельных
участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, а следовательно – к
завышению кадастровой стоимости и земельного налога на эти земли.
Для решения данной проблемы следует вернуться к формулировке механизма
расчета удельного показателя земельной ренты, приведенной в методических
указаниях, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 20 сентября 2010 г. №
445.
Кроме того, исходя из анализа результатов третьего тура кадастровой
оценки земель сельскохозяйственного назначения, для обеспечения единства технологии
определения кадастровой стоимости необходимо законодательно закрепить (внести в
методические указания по государственной кадастровой оценке) единую для всех
бюджетных учреждений методику (а не просто общие указания) расчета прибыли
предпринимателя при определении удельного показателя земельной ренты.
На наш взгляд, использование для расчета прибыли предпринимателя
фактических показателей рентабельности в отрасли растениеводства так же
неправомерно, как было неправомерным использование в методиках 2000-2005 гг.
показателей фактической урожайности [2], поскольку в таком случае земли
оцениваются не по уровню плодородия, а по фактически достигнутому уровня
производства, который в сельском хозяйстве может сильно варьироваться в том
числе за счет погодных условий. Для учета данного показателя в кадастровой
стоимости земельных участков должны быть разработаны нормативные значения,
дифференцированные по субъектам Российской Федерации.
Происходящие изменения к системе государственной кадастровой оценки в организационном
плане оцениваются нами положительно. Однако в методическом обеспечении
определения кадастровой стоимости до сих пор отмечается значительное количество
недостатков [2, 5, 6, 7]. Надеемся, что сосредоточение всего процесса
государственной кадастровой оценки в руках бюджетных учреждений приведет к
совершенствованию ее методической основы и получению достоверных и справедливых
результатов.
2. Сапожников П.М. Основные проблемы при проведении
государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения // Имущественные
отношения в Российской Федерации. 2019. № 12 (219). С. 111-115
3. Махт В.А., Руди В.А., Осинцева Н.В. Проблемы
кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Часть II.
Оценка кадастровой стоимости земель. Омск. 2008. 192 с.
4. Фонд данных государственной кадастровой оценки
земель. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO (дата обращения:
02.02.2020)
5. Бадмаева С.Э., Лидяева Н.Е. Кадастровая оценка
земель сельскохозяйственного назначения Красноярского края // Мелиорация и
водное хозяйство Материалы Всероссийской научно-практической конференции
(Шумаковские чтения) с международным участием. 2018. С. 6-9.
5. Гранина Н.И. Современные проблемы государственной
кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Иркутской области //
Почвы в биосфере. Сборник материалов Всероссийской научной конференции с международным
участием, посвященной 50-летию Института почвоведения и агрохимии СО РАН. 2018.
С. 371-374.
6. Жуков В.Д., Шеуджен З.Р., Сидоренко М.В. Проблемные
вопросы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного
назначения на Кубани // Инвестиции, строительство, недвижимость как
материальный базис модернизации и инновационного развития экономики Материалы
VIII Международной научно-практической конференции. 2018. С. 143-149.
7. Ибрагимов Л.Г., Сафиуллин И.Н., Амирова Э.Ф. Основные
проблемы проведения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
на примере Республики Татарстан // Вестник Казанского государственного
аграрного университета. 2018. Т. 13. № 3 (50). С.
116-121.
