Московский экономический журнал 4/2016

image_pdfimage_print

УДК 330.322.3

Безымянный 12

Дорджиева Баина Викторовна

Dordzhieva Baina Victorovna

Роль прямых инвестиций в управлении земельными ресурсами аридных территорий Республики Калмыкия[1]

Аннотация. Вопросы эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения являются одной из самых значимых тем в контексте устойчивого развития страны. Изучение механизма использования земельных ресурсов как финансовой основы повышения инвестиционной привлекательности региона, выявление специфики формирования такого рода инвестиционной инфраструктуры аграрного региона, а также предложение направлений укрепления земельных ресурсов как фактора экономического развития и явились целью данной исследовательской работы. Новые субъекты ведения сельского хозяйства  в условиях неопределенности отношений собственности не смогли увеличить продуктивность сельскохозяйственных угодий. Размеры и механизмы начисления платежей за использование земельных участков несовершенны, а их доля в доходной части бюджетов всех уровней невысока. Поэтому вопрос о земле, ее эффективном использовании, сохранении для будущих поколений является ключевым для республики.

Summary. The effective use of agricultural land is one of the most important topics in the context of sustainable development. The study of land use mechanism as the financial framework to increase investment attractiveness of the region, identifying the specifics of the formation of this type of investment infrastructure of the agrarian region as well as a proposal to strengthen areas of land as a factor of economic development and were the objective of this research work. New subjects of agriculture in the face of uncertainty in property relations were not able to increase the productivity of agricultural land. The dimensions and mechanisms of charging fees for the use of land are imperfect, and their share in the revenue part of the budgets of all levels low. Therefore, the question of land, its efficient use, preservation for future generations is crucial for the republic.

Ключевые слова: инвестиции, инвестиционная привлекательность, земли сельскохозяйственного назначения, земельные ресурсы, аридные территории.

Keywords: investments, investment attractiveness, agricultural land, land resources, arid areas.

Современные проблемы формирования рынка земли, в частности земель сельскохозяйственного назначения, их низкая привлекательность связаны, прежде всего, с надлежащим формированием, оформлением, позиционированием данного ресурса как товара на нашем, далеко не развитом рынке. Априори, степень развитости этого сектора рыночных отношений является залогом экономической национальной безопасности любого государства, а для нашей страны, исторически владеющей значительными сельскохозяйственными угодьями, для нашей Республики, где большая часть земельного фонда относится к этой категории земель и является основным достоянием и особым элементом региональной идентификации, развитие эффективного земельного оборота должно стать приоритетом государственной экономической политики, и региональной в том числе.

Угрозы и вызовы современного мироздания, поиск действенных мер по обеспечению безопасности дальнейшего развития на принципах устойчивости все больше актуализируют потребность в построении сельскохозяйственного производства на все более строго научных основах, активизации трансфера новаций. В этих условиях выше исследованная поверхностная и общая регламентация правового режима отдельных сельскохозяйственных угодий совершенно недостаточна. Несовершенства текущей законодательной базы послужили причиной пристального изучения со стороны ученых таких междисциплинарных общественных отношений, как взаимодействия в системе управления, распоряжения, владения, пользования земель сельскохозяйственного назначения. Основным направлением в этой отрасли является четкая дифференциация земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с установленным режимом пользования данной категории земель. [4]

Особенность, присущая земле как уникальному экономическому объекту, определяется в ее многогранном использовании и различном функциональном назначении. Данная особенность ярко проявляется в механизме непосредственного целевого использования конкретных сельскохозяйственных угодий, а также в возможности использовать  сельскохозяйственную технику в процессе получения производства, что также должно получить свое отражение в изменении существующего земельного законодательства.

Современная экономическая наука представляет различные методы оценки стоимости сельскохозяйственных земель, но ключевым фактором и общим показателем является доход, получаемый в результате использования данной категории земель по своему целевому назначению. В части оценки стоимости земель сельскохозяйственных угодий, методика варьируется от урожайности получаемых сельхоз культур, а также рыночной стоимости полученной продукции. Немаловажным фактором является то, что в этом случае урожайность непосредственно связана с естественным плодородием почв обозначенной территории.[6]

Воздействие законов, постановлений и административных положений, касающихся стоимости земли чрезвычайно высоко. Можно уронить рынок земли и обвалить стоимость, или же вознести его на большую высоту. В этом случае, возможно только указать на трудности в прогнозировании воздействия на рынке земли, а также использовать большой осторожности в изменении существующей правовой и нормативной базы. Наш анализ нескольких учетных записей, прямо или косвенно связанных с инвестиций в Использование земель сельскохозяйственного назначения, показывает, что большинство предлагаемого законопроекта не повышение инвестиционной привлекательности земель сельскохозяйственного назначения.

Воздействие законов и подзаконных актов на стоимость земельных участков чрезвычайно велико. Они могут попросту обвалить земельный рынок или поднять его на огромную высоту. В этом случае мы можем только констатировать трудности в прогнозировании влияния отдельных актов на земельный рынок и призвать к крайней осторожности в изменении действующей законодательно-нормативной базы. Проведенный нами анализ многочисленных законопроектов, которые прямо или косвенно касаются инвестиций в использование земель сельскохозяйственного назначения, показывает, что большинство предложенных законопроектов не ведет к увеличению инвестиционной привлекательности земель сельскохозяйственного назначения.

Весьма важными для повышения инвестиционной привлекательности сельского хозяйства являются научное и информационное обеспечение. Например, было бы весьма полезно за счет государства разработать и широко распространить в предпринимательской среде различные проекты прибыльных инвестиционных проектов в сельское хозяйство.

Земли сельскохозяйственного назначения как объект прямых инвестиций имеют свою специфику расчета и оценки эффективности, но при этом реализация различных механизмов процесса государственного и частного инвестирования имеют долгосрочный период, относятся не только к величине доходности инвестиций, но и влияет на качество получаемой продукции.[2]

Оценка земли и других природных ресурсов, как самостоятельное направление экономических исследований, в России имеет продолжительную историю. У нас в стране сложились определенные научные школы, со своими подходами и позициями по вопросам стоимостной оценки природных ресурсов. Данные школы ориентировались на плановую экономику и использовали терминологию и методы оценки, отвечавшие практическим задачам управления народным хозяйством, существовавшим в те годы, в основном связанным с выравниванием экономических условий производства разных субъектов хозяйственных отношений. Для этих целей применялись нормативные показатели, получаемые с использованием утвержденных стоимостных величин и технологий расчета. Тенденция применения нормативных показателей сохраняется и в настоящее время. Наиболее типичными нормативными показателями, которые используются для стоимостной оценки земли, являются нормативная цена земли и кадастровая стоимость земельных участков.

В настоящее время в России для решения поставленных задач развивается два направления в сфере оценки земли: оценка кадастровой стоимости и оценка рыночной стоимости. Применение кадастровой стоимости для целей повышения эффективности использования имеющегося природно-ресурсного потенциала не решает проблему, так как данный показатель по своему содержанию является нормативным (то есть, назначенным для определенных целей и на определенный срок) и совпадает с реальными ценовыми пропорциями, складывающимися на различных рынках. Он, в лучшем случае, позволяет только давать сравнительную оценку ценности разных по качеству земель и иных природных ресурсов. Поскольку природные ресурсы при передаче их в пользование и продаже из государственной собственности вовлекаются в сделку, то для определения цены сделки нужна оценка их рыночной стоимости. [5]

Определение кадастровой стоимости земельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.

Мониторинг соответствующих информационных ресурсов субъектов земельных правоотношений свидетельствует о наличии данной системной проблемы. Обращение на электронные ресурсы Министерства по земельным и имущественным отношениям, Министерства сельского хозяйства, Министерства экономики и торговли, Электронного Правительства с поиском информации о наличии земельных участков для целей организации сельскохозяйственного производства также не имело успеха, при этом в печатных изданиях местного уровня мелким шрифтом довольно часто мелькают соответствующие объявления о предстоящих сделках с земельными участками. Ежегодные доклады Росреестра о количестве сделок и средней цене, выпускаемые после отчетного периода, а также порой совпадающие с ними, но в отдельные периоды значительно отличающиеся сведения статистических бюллетеней, также подлежат сомнению в части актуальности размещенных в них данных. Данные информационные ресурсы позволяют получить отдельные сведения, но полнота, актуальность не позволяют в должной мере провести анализ и тем более принять эффективное управленческое решение.

Методики государственной кадастровой оценки земли являются нормативными документами, обязательными к применению при проведении государственной кадастровой оценки земли и определении показателя кадастровой стоимости земельного участка. Часть методик (методика оценки сельскохозяйственных угодий, методика оценки земель лесного фонда) предполагает проведение кадастровой оценки земли по трехуровневой системе: первый уровень — оценка территории всей страны с дифференциацией средних показателей по субъектам Российской Федерации; второй уровень — оценка территории в субъекте Российской Федерации с дифференциацией показателей кадастровой стоимости по районам и оценочным зонам; третий уровень — оценка территории районов или оценочных зон с дифференциацией показателей кадастровой стоимости по хозяйствам или отдельным участкам. В части исследуемой нами проблемы методика предназначена для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в среднем по территории субъектов Российской Федерации. Оценка государственной кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации основывается на определении продуктивности и затрат на производство сельскохозяйственных культур. Средние оценочные затраты на производство сельскохозяйственных культур используются для расчетов цены производства валовой продукции, которая в свою очередь служит для расчета дифференциального расчетного дохода, определяемого как разность продуктивности и цены производства. Сумма дифференциального расчетного дохода и абсолютных расчетных доходов, определенных в размере 1% от валовой продукции с 1 га сельхозугодий в среднем по России, называется расчетным рентным доходом. Произведение расчетного рентного дохода на срок капитализации в 33 года представляют собой кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий, установленную в среднем для каждого субъекта Российской Федерации. Величина абсолютного рентного дохода принимается равной 12 рублям на 1 га.[2]

Земля традиционно является тем необходимым базисом, который лежит в основе средств производства каждой эффективно функционирующей экономической системы. В частности, земельные ресурсы должны стать структурным элементом системы рыночных отношений. Для этого необходимо создание сбалансированной нормативной правовой базы, а также формирование системы эффективно функционирующих органов управления земельными ресурсами. К сожалению, в республике отсутствует и первое, и второе.

В структуре земельного фонда Республики Калмыкия превалирует, занимают доминирующее положение земли, предназначенные для сельскохозяйственного производства – земли сельскохозяйственного назначения  (92,2 %), следующую позицию по объему занимают земли запаса (3,5 %). [3]

В структуре земель в 2013 году по сравнению с 2012 годом произошли следующие изменения:

 – увеличились площадь земель  сельскохозяйственного назначения  на 2,1 тыс.га и площадь земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и иного специального назначения – на 0,1 тыс.га;

–  уменьшилась площадь земель запаса на 2,2 тыс. га.

Результаты инвентаризации земель районных муниципальных образований Республики Калмыкия, проведенной в 2010-2014 годах, свидетельствуют о недостаточной работе как региональных, так и местных органов власти по вопросам рационального и эффективного использования земельного фонда республики.

В ходе проводимых мероприятий установлена противоречивость предоставляемых данных по количеству земель КФХ, что является следствием как отсутствия взаимодействия между органами местного самоуправления, федеральными органами и земельных комитетов Республики.

Сложившиеся к настоящему времени механизмы владения, пользования и распоряжения землей в значительной степени ограничивают ее эффективное использование, в том числе ее перераспределение в пользу эффективных хозяйствующих субъектов.[8]

Кроме того, отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Новые субъекты ведения сельского хозяйства  в условиях неопределенности отношений собственности не смогли увеличить продуктивность сельскохозяйственных угодий. Не создана система ипотечного (залогового) кредитования. Размеры и механизмы начисления платежей за использование земельных участков несовершенны, а их доля в доходной части бюджетов всех уровней невысока.

Поэтому вопрос о земле, ее эффективном использовании, сохранении для будущих поколений является ключевым для республики.

Сельскохозяйственное производство, как и любой прочий бизнес, направлено на получение прибыли, стремление максимально сократить все издержки, в том числе и затраты на проведение защитных мероприятий, блокирующих последствия негативных процессов деградации сельскохозяйственных угодий, является одним из проявлений противоречий между правилами рыночного ведения бизнеса и принципов устойчивости, предполагающих сохранение экосистемы во имя будущих поколений.

Такая деятельность, привнося существенные изменения в первоначальное состояние природных объектов, оказывает влияние на функционирование биосферы, в том числе и на самого человека. В большинстве своем в настоящее время это влияние в республике носит деструктивный характер.

Если проанализировать сведения об организациях-землевладельцах, которые они публикуют на своих сайтах и в различных рейтингах, то окажется, что по сути они не являются землевладельцами с точки зрения права. Используемые ими земли находятся под контролем (термин «под контролем» был употреблен в рейтингах РБК и означает, что земли не имеют юридического статуса в отношении данной сельхозорганизации, находятся в стадии оформления или используются без оформления юридических документов).

Эффективное использование сельхозугодий определяется не только организацией процессов производства, но и зависит от юридической состоятельности правообладателей земельных участков.

В современных условиях в республике, где велика доля сельскохозяйственных угодий в общем земельном фонде и наблюдается их дефицит, именно земельная рента является объектом экономических интересов рентоориентированных групп, активно включенных в процесс перераспределения собственности, прибыли, ренты. Ведущая роль в распределении дефицитных ресурсов (пастбища, вода, субсидии) в настоящее время принадлежит государственным (или муниципальным) чиновникам. Именно они выделяют земли новым фермерским хозяйствам, принимают решение о расширении действующих, отмечается превышение спроса на фермерские участки над предложением в виде свободных пастбищ, контролируют источники дефицитной воды, выступают в качестве требуемых любыми коммерческими банками обязательных гарантов по кредитам любых предпринимателей населенных пунктов и жителей, принимают участие в принятие решения о финансировании деятельности, о включении в реестр бюджетополучателей. Все это в конечном счете порождает коррупцию, усиливает процессы деградации экосистемы и социального расслоения населения, влечет потери поступлений в бюджетную систему.

Наличие эффективного механизма использования ренты предопределяет устойчивое развития сельского хозяйства, но ключевыми при определении фазы развития отрасли являются состояние и динамика материально-технической и технологической базы, внедрение инновационных технологий, степень интенсификации производства.

Республика Калмыкия располагает значительными по площади земельными ресурсами, но необходимо отметить, что до 2013 года среди субъектов Южного Федерального округа, экономический потенциал сельхозугодий Республики Калмыкия в виде базовых показателей кадастровой оценки, таких как оценочная продуктивность и дифференциальный рентный доход, характеризовался как самый низкий. Это проецировалось, в первую очередь, на платежи за землю, которые не стимулировали эффективное использование, не ориентировали арендаторов, землепользователей, землевладельцев и собственников земель на освобождение от избыточных площадей. Тогда как земельные платежи в виде земельного налога, арендной платы и средств от продажи земельных участков под приватизированными объектами продолжают оставаться основными статьями доходов для местных бюджетов.

Список использованной литературы:

  1. Бадмахалгаев Л. Ц. Региональная экономика России: учеб //Элиста: АПП «Джангар. – 2001.
  2. Дорджиева О. Б. Концептуальные подходы к определению приоритетов аграрной экономической политики Республики Калмыкия на современном этапе: монография //Элиста: Изд-во Калмыцкого госуниверситета. – 2013.
  3. Дорджиева Б.В. Земли сельскохозяйственного назначения аридных территорий в условиях развития региональной экономики // Материалы Международной научно-практической конференции «Модели хозяйственного развития: теория и практика». – Элиста: Изд-во Калм.ун-та, 2015.
  4. Кресникова Н.И. Земельное ипотечное кредитование сельскохозяйственных производителей [Текст] / Н.И. Кресникова // Вопросы экономики. – 2006. – № 9
  5. Как достичь эффективного управления земельными ресурсами? //Материалы Петербургского международного экономического форума//Панельная сессия, 18 июня 2015г., Санкт-Петербург, 2015г.
  6. Кухтин П.В., Левов А.А., Дружков Р.В., Тихомиров Р.А.. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне // Монография. — М.: Издательство ООО «ПКТ Альтекс», 2008.
  7. Огнивцев С. Б. Рекомендации по совершенствованию системы аграрных отношений //Экономические науки. – 2011. – №.

[1] Статья подготовлена при поддержке РГНФ в рамках реализации проекта № 15-32-01351/16 «Институциональные основы эффективного механизма управления земельными ресурсами аридных территорий Юга России»