УДК 332.63

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10621

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК ЦЕН ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО СООТНОШЕНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

DETERMINATION OF LAND PLOT PRICE CORRECTIONS BASED ON THE RATIO OF CADASTRAL VALUE

Тесаловский Андрей Альбертович, кандидат технических наук, доцент кафедры городского кадастра и геодезии, Вологодский государственный университет, г. Вологда

Заварин Денис Анатольевич, кандидат экономических наук, доцент кафедры городского кадастра и геодезии, Вологодский государственный университет, г. Вологда

Авдеев Юрий Михайлович, кандидат сельскохозяйственных наук, доцент, доцент кафедры городского кадастра и геодезии, Вологодский государственный университет, г. Вологда

Tesalovsky A.A., andrew-tesalovsky@yandex.ru

Zavarin D.A., zavarin.denis@mail.ru

Avdeev Yu. M., avdeevyur@yandex.ru 

Аннотация. В статье рассмотрен вопрос определения поправок в стоимость земельных участков, при определении их цен с помощью сравнительного подхода, составления карты оценочных зон. Один из методов определения корректировок для неразвитых рынков недвижимости – метод соотношения кадастровых стоимостей. Для города Тотьма Вологодской области с недостаточно развитым рынком недвижимости в сегменте земельных участков была составлена карта ценового зонирования в зависимости от местоположения земельных участков. С помощью интернет-портала Росреестра были получены данные о кадастровой стоимости 125 земельных участков с самым распространённым видом разрешённого использования в каждом кадастровом квартале. Коэффициент изменения стоимости земель в зависимости от местоположения участка рассчитан, как отношение удельного показателя кадастровой стоимости каждого из 125 участков к максимальному удельному показателю. По рассчитанным коэффициентам на территории Тотьмы с помощью изолиний определены 4 оценочные зоны с коэффициентами изменения стоимости 0.25, 0.50, 0.75 и 1.00.

Summary. The article deals with the determining amendments to the cost of land plots, when determining their prices using a sales comparison approach, mapping the estimated zones. One of the methods for determining corrections for undeveloped real estate markets is the comparison of cadastral value. A map of price zoning was compiled depending on the location of land plots for the Tot’ma in the Vologda region which has an undeveloped real estate market in the segment of land plots. Data of the cadastral value of 125 land plots with the most common type of permitted use in each cadastral block were obtained Using the Rosreestr official Internet portal. The coefficient of change in the value of land depending on the location of the site was calculated as the ratio of the relative indicator of the cadastral value of each of the 125 plots to the maximum value. 4 estimated zones were determined using isolines in Tot’ma with cost change coefficients of 0.25, 0, 50. 0.75 and 1.00.

Ключевые слова: вид разрешённого использования, земельный участок, местоположение, Тотьма, удельный показатель кадастровой стоимости, ценовое зонирование.

Keywords: type of permitted use, land plot, location, Tot’ma, relative indicator of cadastral value, price zoning.

Введение

При определении стоимости земельных участков сравнительным подходом – методом сравнения продаж предполагается отыскать недавно проданные или выставленные на продажу сопоставимые с оцениваемым объекты в достаточном количестве. После сравнения подобранных аналогичных земельных участков с оцениваемым по различным ценообразующим факторам и приведением их характеристик к оцениваемому участку путём внесения корректировок определяется рыночная стоимость земельного участка, как правило, как среднее значение скорректированных цен аналогов [1]. На первый взгляд это довольно простой и понятный метод, реализация которого не должна вызывать затруднений [2]. Так же считается, что применение метода сравнения продаж позволяет вывести стоимость земельного участка с учётом рыночной ситуации на соответствующем сегменте рынка [3]. Таким образом рынок недвижимости должен быть достаточно развит и насыщен сведениями об объектах-аналогах оцениваемого объекта для их подбора и определения корректировок парными сравнениями [4], на практике же составление выборки достаточного для расчётов объёма часто оказывается затруднительным [2]. Сложность сбора достаточных выборок является отличительной чертой не только удалённых районов [2], но и достаточно крупных районных центров и целых областей [5]. В пределах одного населённого пункта безусловно одним из важнейших факторов ценообразования недвижимости является местоположение объекта: удалённость от центра, транспортная доступность [6]. Таким образом, определение корректировки стоимости земельных участков за местоположение в условиях неразвитого рынка недвижимости в настоящее время представляется довольно актуальной задачей.

При анализе результатов сравнения пары объектов для определения корректировки на местоположение земельного участка методами парных продаж, ранжированием факторов местоположения, с использованием данных аналитических агентств и соотношения кадастровой стоимости установлено, что значения корректировок могут различаться [7]. Необходимо отметить, что влияние одних и тех же поправок в стоимость объектов недвижимости может иметь разное значение для различных населённых пунктов [8]. В условиях недостатка или отсутствия информации, именно для неразвитых рынков недвижимости, может быть применено соотношение кадастровых стоимостей земельных участков [4]. Указанный метод предполагает для расчёта корректировки за местоположение использование соотношений кадастровой стоимости земельных участков с соответствующим видом разрешенного использования вблизи расположения оцениваемого земельного участка и земельного участка – аналога.

При проведении исследования на территории города Тотьма – административного центра Тотемского района Вологодской области была поставлена цель – установить на основе удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков самого распространённого в городе вида разрешённого использования отношение их стоимостей к самой высокой стоимости. Было установлено, что одновременно на продажу выставлены только 4 земельных участка с разными видами разрешённого использования на территории города Тотьма, поэтому рынок недвижимости можно считать недостаточно развитым.

Методология

На основании данных публичной кадастровой карты интернет-портала Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) был установлен наиболее часто встречающийся вид разрешённого использования участков на территории города Тотьма – для ведения личного подсобного хозяйства. Кроме того, указанный вид разрешённого использования встречается почти в каждом из кадастровых кварталов. С помощью публичной кадастровой карты для земельных участков с указанным видом разрешённого использования определялись:

• кадастровый номер;
• широта и долгота центра участка;
• кадастровая стоимость;
• площадь;
• адрес.

Установлено, что цена на земельные участки и недвижимость в центре выше, чем в удалённых районах, но цены в равнозначно удалённых от центра районах могут существенно отличаться [6], поэтому была осуществлена достаточно большая выборка – не менее одного земельного участка в каждом кадастровом квартале города Тотьма. В некоторых кадастровых кварталах, например, с кадастровым номером 35:14:0705019, участки с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства» отсутствовали. Поэтому сведения о кадастровой стоимости участков в таких кварталах не учитывались.

Далее для каждого земельного участка вычислялся его удельный показатель кадастровой стоимости (стоимость 1 квадратного метра):

где: V_КАД.УД. – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./м²; V_{КАД.З.У.} – кадастровая стоимость земельного участка, полученная с использованием интернет-портала Росреестра, руб.; P_{КАД.З.У.} – площадь земельного участка, м².

После получения удельных показателей на основании их сравнения с максимальным значением, рассчитывается коэффициент, отражающий изменение стоимости в зависимости от местоположения объекта. На основе полученных коэффициентов производится зонирование и оценочные зоны отображаются на картографической основе.

Результаты

Так как всего в выборку было включено 125 участков, приводить её всю в рамках статьи представляется нецелесообразным. Земельным участком с максимальным удельным показателем кадастровой стоимости оказался расположенный в центре города участок с кадастровым номером 35:14:0705013:1. Ниже в таблице 1 приведены данные для кадастрового квартала с наибольшим удельным показателем кадастровой стоимости земель и равномерно расположенных по территории города и удалённых от него – всего 18 участков.

Далее был произведён расчёт коэффициента изменения стоимости земель в зависимости от местоположения участка – отношение удельного показателя кадастровой стоимости каждого из 125 участков к максимальному удельному показателю, соответствующему земельному участку с кадастровым номером 35:14:0705013:1:

где: V_{КАД.УД.i} – удельный показатель кадастровой стоимости предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства i-го земельного участка в городе Тотьма, руб./м²; V_{КАД.УД.MAX} – максимальный удельный показатель кадастровой стоимости, руб./м²; i – номер участка.

Так, например, при расчёте коэффициента для земельного участка по ул. Краснофлотская Набережная, д. 23, получилось следующее значение коэффициента K_MECT:

При произведении расчётов было установлено, что наименьшее значение коэффициента K_MECT составляет 0.20 и соответствует двум земельным участкам с кадастровыми номерами 35:14:0703001:1 и 35:14:0703001:9, расположенными, соответственно, по адресам: ул. Лесотехникум, д. 20 и 21. Участки расположены в восточной части города.

Поскольку значение коэффициента, отражающего изменение кадастровой стоимости участка от местоположения, изменяется нелинейно при удалении от участка с максимальной стоимостью 1 м², то было решено графически показать изменение в виде тематической карты (рисунок 1). Тематическая карта составлена с использованием ГИС-технологий, так как это позволяет различными, подходящими для конкретного исследования, способами отобразить с геопространственной привязкой экономические характеристики на картографической основе [9, 10]. Для наглядности на карте-схеме города Тотьма были оставлены только те улицы, на которых находятся земельные участки, представленные в таблице 1.

По географическим координатам в геоинформационной системе были нанесены на карту все 125 земельных участков для личного подсобного хозяйства, сведения об их адресах, кадастровых номерах и удельных показателях кадастровой стоимости.  По рассчитанным значениям коэффициента, отражающего изменение кадастровой стоимости участка от местоположения, для каждого из участков, были произведено построение изолиний (рисунок 1).

Для построения изолиний был выбран интервал – 25 % изменения удельного показателя кадастровой стоимости. Таким образом, на территории города Тотьма получились 4 оценочные зоны с коэффициентами изменения стоимости 0.25, 0.50, 0.75 и 1.00:

• К=1.00 характерен для центральной части города;
• зона с К=0.75 прилагает к центральной части и соприкасается с южной и западной границей города, часть зоны располагается в северной части;
• оценочная зона с коэффициентом К=0.25 располагается на северо-западной и северо-восточной окраинах;
• оценочная зона с коэффициентом К=0.50 отделяет зону с коэффициентом К=0.25 от зоны с коэффициентом К=0.75.

Вывод

Таким образом, при анализе рынка земельных участков города Тотьма было установлено, что одновременно на продажу выставлены только 4 земельных участка, поэтому информация для расчёта корректировок в стоимость участков за местоположение методом парных продаж недостаточна. Для определения корректировок за местоположение был выбран метод сравнения кадастровых стоимостей. Самым распространённым видом разрешённого использования участков на территории Тотьмы является «личное подсобное хозяйство». С помощью сервиса «Публичная кадастровая карта» интернет-портала Росреестра были выбраны почти в каждом кадастровом квартале города Тотьма 125 земельных участков для личного подсобного хозяйства. Для указанных участков были установлены: кадастровый номер, широта и долгота центра, кадастровая стоимость, площадь и адрес. По отношению кадастровой стоимости к площади участка были вычислены удельные показатели кадастровой стоимости – стоимость 1 квадратного мера земель. По отношению удельных показателей были рассчитаны коэффициенты, отражающие изменение стоимости земель в Тотьме в зависимости от местоположения. По коэффициентам была составлена тематическая карта, на которой изолиниями показаны 4 оценочные зоны с коэффициентами изменения стоимости земель 0.25, 0.50, 0.75 и 1.00.

Литература 

1. ФСО № 1. Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки: утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297 // КонсультантПлюс: справочно-правовая система
2. Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. О повышении точности оценки объектов недвижимости в условиях недостатка прямой рыночной информации // Стоимость собственности: оценка и управление; материалы девятой международной научно-технической конференции. Москва, 23 ноября 2017 г. С. 42-56
3. Мищенко В. В., Мищенко Л. А. Вопросы применения сравнительного подхода при оценке недвижимости // Вестник Кузбасского государственного университета. 2014. № 4. С. 158-161
4. Вольнова В. А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом. Новосибирск: издательство «СГУВТ», 2015. 54 с.
5. Тумбаев С. И. Методика определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населённых пунктах с малоактивным рынком // Известия Иркутской государственной экономической академии. 2010. № 3. С. 125-128
6. Горбунов В. С., Салихов В. А. использование статистических методов анализа рыночной стоимости жилой недвижимости для целей коректировки кадастровой стоимости городских земельных участков (на примере г. Новокузнецка) // Вестник Томского государственного университета. 2013. № 374. С. 141-145
7. Вольнова В. А. О вариантности расчёта корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом // Вопросы оценки. 2015. № 3. С. 15-21.
8. Яскевич А. Е. Ретроспективный анализ масштабных эффектов для различных типов и местоположения нежилой недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. №3. С. 15-28
9. Анисимов Н. В., Белый А. В., Максутова Н. К. [и др.] Геоинформационное и картографическое обеспечение экологических, экономических и социальных аспектов устойчивого развития Вологодской области // Интеркарто. Интергис, Т. 25, № 1, с. 89-101, 2019.
10. Y. P. Popov, Avdeev Y. M., Hamitova S. M. [et.al.]. Monitoring of Green Spaces’ Condition Using GIS-Technologies // International Journal of Pharmaceutical Research, vol. 10, № 4, pp. 730-733, 2018.