Московский экономический журнал 6/2020

Posted by redaktor
image_pdfimage_print

УДК 332.32

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10431

ПРИМЕНЕНИЕ 3D-МОДЕЛИРОВАНИЯ В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И МАШИНО-МЕСТ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ

APPLICATION OF 3D-MODELING WITH RESPECT TO OFFICE REAL ESTATE OBJECTS AND MACHINE-PLACES IN THE IMPLEMENTATION OF CADASTRAL WORKS

Бардадын Марина Сергеевна, оператор лаборатории научных и методических проблем кадастров кафедры Землепользования и кадастров ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064, Москва, ул.Казакова, д.15), ORHID: http://orcid.org/ 0000-0002-2706-3146, msb-99@mail.ru

Антропов Дмитрий Владимирович, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры Землепользования и кадастров ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064, Москва, ул.Казакова, д.15), ORHID: http://orcid.org/ 0000-0002-8834-7767, antropovzem@gmail.com

Marina S. Bardadyn, candidate of economic sciences, operator of the laboratory of scientific and methodological problems of cadastres of the Department of Land Use and Cadastres, ORHID: http://orcid.org/ 0000-0002-2706-3146, msb-99@mail.ru

Dmitry V. Antropov, candidate of economic sciences, associate professor, associate professor of department of land use and inventories, ORHID: http://orcid.org/ 0000-0002-8834-7767, antropovzem@gmail.com

Аннотация. Кадастровые работы играют немаловажное значение для урегулирования вопросов в сфере земельно-имущественных отношений, в том числе и в сфере коммерческой недвижимости. Суть кадастровых работ заключается в сборе информации и подготовке документов и сведений об объектах недвижимого имущества, необходимых для их кадастрового учета и фактически выступают одним из источников информационного обеспечения для создания современной базы всех объектов недвижимости. В статье авторами разбирается возможность использования ряда программных средств для 3D-моделирования объектов недвижимости и использование построенных моделей в целях выполнения кадастровых работ (или в процессе их), что позволит сократить временные и финансовые затраты на выполнение ряда кадастровых операций, подготовку технических планов, будет способствовать формированию 3D-кадастра и совершенствованию системы менеджмента (project menedgment) объектов офисной недвижимости. На примере типового объекта офисной недвижимости с подземной парковкой, обосновывается и эффективность применения таких технологических решений, а также предлагается методика и схема построения моделей в части использования их в кадастровых отношениях.

Summary. Cadastral works play an important role in resolving issues in the field of land and property relations, including in the field of commercial real estate. The essence of cadastral work is to collect information and prepare documents and information about real estate objects necessary for their cadastral registration and actually act as one of the sources of information support for creating a modern database of all real estate objects. In the article, the authors analyze the possibility of using a number of software tools for 3D-modeling of real estate and using the constructed models in order to perform cadastral works (or in the process), which will reduce the time and financial costs of a number of cadastral operations, preparation of technical plans, will contribute the formation of a 3D cadastre and the improvement of the management system (project menedgment) of office real estate. On the example of a typical office real estate object with underground parking, the effectiveness of the application of such technological solutions is justified, as well as a methodology and scheme for constructing models in terms of their use in cadastral relations are proposed.

Ключевые слова: единый государственный реестр недвижимости, кадастр недвижимости. кадастровая деятельность, кадастровые работы, 3D-моделирование, технический план.

Keywords: unified state register of real estate, real estate cadastre. cadastral activities, cadastral works, 3D-modeling, technical plan.

Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» [1] разделяет все объекты капитального строительства в зависимости от характерных признаков и функционального назначения на различные виды (табл.1).

Под объектами офисной недвижимости следует понимать помещения, которые сдаются в аренду или приобретены в собственность для размещения офисов. Особенностью объектов офисной недвижимости является деление их на классы, которые отличаются многообразием строительных решений, планировке помещений (кабинетный тип, открытый тип, смешанный тип), а также зачастую могут содержать в своем составе такой объект как машино-место, которое является отдельным, самостоятельным объектом недвижимости и обладает особой спецификой (относиться к нескольким группам недвижимости: в силу закона, и в силу искусственности возникновения), что безусловно оказывает влияние на процесс осуществления кадастровых работ, в т.ч. и при проведении измерительных действий объекта недвижимости. Так, в процессе создания технического плана на данный объект недвижимости, кадастровым инженером определяется местоположение машино-места с дальнейшей его привязкой, рассчитываются интервалы между метками, закрепляются границы объекта [11]. Кроме всего прочего сама организация парковочного пространства в целом представляет собой отдельный элемент при проектировании объекта офисной недвижимости: существует несколько видов парковок, классифицируемых по различным признакам (по месторасположению: наземные и подземные; по времени использования: временные, сезонные, постоянные; по организации: одноуровневые и многоуровневые; гостевые и стихийные), которые в свою очередь также накладывают ограничения на различные конструктивные решения, закрепление границ, выделение самого машино-места и т.п. Количество машино-мест в бизнес-центрах регулируется СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [4]. Действующие стандарты для бизнес-центров класса «А» – 1 машино-место на 100 квадратных метров арендуемой площади. В это же время, эксперты рынка считают, что этот показатель должен составлять не менее 1 машино-места на 50 квадратных метров.  Нужно сказать, что офисы класса «В» соответствуют тем же нормам, но они не должны иметь в собственной структуре подземную автостоянку – обычно, это большая крытая парковка. Наконец, парковочные места в зданиях класса «С», как правило, небольшие или стихийные. Все это также накладывает и особенности на осуществление кадастровых работ. Минимальные и максимально допустимые габариты машино-мест установлены Приказом Министерства экономического развития РФ от 7 декабря 2016 г. № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места». Рассчитываются они согласно СНиП. Согласно этому, «максимально допустимые размеры машино-места – 6,2 м на 3,6 м, а минимально допустимые составят 5,3 м на 2,5 м» [2].

Надо сказать, что машино-место не имеет стен или же перегородок, его границы определяют в результате маркировки краской поверхности кровли или пола с помощью наклеек или путем использования других методов. Заказчиком по оформлению машино-мест могут быть (рис.1):

Выполнение же кадастровых работ в отношении зданий и сооружений, а именно объектов офисной недвижимости, может потребоваться в случаях изменения характеристик здания, в том числе его площади в результате реконструкции (перепланировки), возведения нового здания, образования нового в результате его раздела как объекта учета, необходимости учета отдельных помещений в нем, в целях совершения сделок, а также при необходимости определения координат и установления местоположения относительно границ участка.

На сегодняшний день общий порядок проведения кадастровых работ в отношении объектов офисной недвижимости содержит этапы, представленные на рисунке 2 [9,10].

Очевидно, что применение инновационных технологий, более подробно рассмотренных авторами в своих ранних работах [6,7], таких как BIM-технологии, 3D-кадастр, лазерное сканирование позволит сократить временные и финансовые затраты на выполнение ряда вышеуказанных операций и подготовку технических планов. Выполненная модель здания, учитывающая требования, предъявляемые к кадастровым работам, позволит не только сделать шаг на пути к формированию 3D-кадастра, но и способствовать совершенствованию совершенствования системы менеджмента (project menedgment) объектов офисной недвижимости.

Поскольку кадастровая деятельность выступает одним и основных источников информационного обеспечения ведения реестра недвижимости [8], то очевидно, что создании внедрение модели трехмерного 3D-кадастра является актуальным вопросом в развитии именно кадастровой деятельности. 3D-модель должна содержать сведения о глубине и высоте всех конструктивных элементов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства. Таким образом технический план на машино-место можно подготовить посредством 3D-парцеллы с помощью использования поэтажного плана внутри 2D-парцеллы здания, строения, сооружения. На рисунке представлены этапы проведения кадастровых работ подготовке технического плана при помощи построения трёхмерной модели объекта недвижимости.

Для решения прикладной задачи построения 3D-модели объекта недвижимости сегодня существует несколько программных средств, однако необходимо выбрать тот программный продукт, который имеет в своей составляющей обменные форматы, которые будут удовлетворять требованиям Приказа Министерства экономического развития «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» 18.12.2015 г. № 953 [3], а также который позволит скоординировать полученную модель в местных системах координат. Так, например, AutoCad давно известен кадастровому сообществу, является одним из наиболее популярных продуктов в кадастровой деятельности и смежных отраслях (например, при осуществлении судебных землеустроительных экспертиз [12]) отвечает необходимым требованиям и может быть использован для решения вышеуказанной цели. Кроме того, анализ рынка показал, что определенный интерес также могут представлять и такие программные средства как САПР ZWCAD 2020 и Revit (табл.2).

Этап построения 3D-модели в отношении офисной недвижимости и машино-мест в них с использованием систем САПР отражен на рисунке 3.

Следует обратить внимание на то, что при создании чертежей, схем геодезических построений объектов в основном используются полигонометрические диаграммы. Если полигонометрическую диаграмму построить в 3D-пространстве, то в результате получится так называемая некоторыми авторами 3D-парцелла. При этом, нужно отметить, что в данном случае при построении 3D-парцеллы следует уделять особое внимание обозначению вершин, так как это сокращает количество переменных при хранении координат в базе данных, а также создает удобство при чтении чертежей и таблиц. На заключительном этапе определяется положение объекта относительно абсолютной поверхности, на которой должна быть расположена учтенная 2D-парцелла.

Авторами, на примере бизнес-центра «Hermitage Plaza» была определена эффективность применения подобной технологии. В таблицах 3,4 представлен результат проведенных автором расчетов.

Нужно отметить, что от предложенной методики по проведению кадастровых работ путем формирования 3D-модели объекта недвижимости затраты на проведение кадастровых работ снизились.

Для сравнения приведем также конечную смету на выполнение кадастровых работ по стандартной технологии в отношении объекта офисной недвижимости (табл. 5).

Покажем наглядное соотношение доходно-затратных частей при использования предлагаемой технологии (рис.4).

Как видно из диаграммы применение в отношении рассматриваемого объекта 3D-моделирования не только позволит сформировать информационную основу управления или ведения реестров недвижимости с 3D-моделями, но и увеличит эффективность осуществления кадастровых работ на типовом предприятии, по расчетам авторов на примере конкретного объекта в среднем на 20 процентов. Вычисленное значение эффективности (Э=1,2) предложений доказывает то, что выдвинутые предложения выгодны, они сократят время выполнения кадастровых работ, принесут дополнительную прибыль, снизят затраты на выполнение кадастровых работ.

Литература

  1. Постановление Правительства Российской Федерации «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» [постановление Правительства от 16.02.2008 N 87-ПП.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru
  2. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» [приказ МЭР РФ от 7 декабря 2016 г. № 792.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru
  3. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» [приказ МЭР РФ от 18 декабря 2015 г. № 953.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru
  4. Свод правил. «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [СП 42.13330.2011.] / [Электронный ресурс] / – Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/1200084712
  5. Антропов, Д.В., Бардадын, М.С. Некоторая практика формирования машино-мест как нового объекта недвижимости в г. Москва //Строительство и природообустройство: проблемы и решения: материалы всерос. науч.-практ. конф. (Благовещенск, 6 ноября 2019 г.) /отв. ред. М. В. Маканникова. – Благовещенск: Изд-во Дальневост. гос. аграр.ун-та, 2019. – 290 с. – С.223-226
  6. Бардадын М.С. Перспектива применения инновационных технологий в кадастре и кадастровой деятельности // Сборник трудов международной научно-практической конференции «Управление земельно-имущественными отношениями». – 2019, с. 92-96;
  7. Бардадын М.С. Перспективы использования BIM-технологий в кадастровой деятельности и кадастре недвижимости // Сборник трудов 4-й международной межвузовской научно-практической конференции. – 2019. С. 30-34;
  8. Варламов А.А., Гальченко С.А., Антропов Д.В. Роль кадастра и мониторинга земель в информационном обеспечении управления земельными ресурсами //Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.-2018.-№12(151).-С.5-10
  9. Варламов А.А., Гальченко С.А., Аврунев Е.И. Кадастровая деятельность [Текст] / А.А. Варламов, С.А,Гальченко, Е.И. Аврунев ― М.: Издательство «Форум», 2015 ― 256 с.
  10. Варламов А.А., Гальченко С.А., Аврунев Е.И. Организация и планирование кадастровой деятельности [Текст] / А.А. Варламов, С.А,Гальченко, Е.И. Аврунев ― М.: Издательство «Форум», 2015 ― 192 с.
  11. Мезенина, О.Б., Бекетов, А.Д., Антропов, Д.В. , Кузьмина, М.В.  Особенности формирования и государственного кадастрового учета машино-места [Электронный] : / О.Б. Мезенина, А.Д. Бекетов, Д.В. Антропов, М.В. Кузьмина // Московский экономический журнал. – 2017. – № 4.
  12. Салов С.М., Самойленко Д.В. Цифровая фотография: использования в судебной землеустроительной экспертизе //Аграрное и земельное право.-2019.-№4(172).-С.113-117.