УДК 332.7+349.414+ 349.418+ 349.442

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10394

РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ВЫПОЛНЕНИЯ КОМПЛЕКСНЫХ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

DEVELOPMENT OF A METHODOLOGY FOR PERFORMING INTEGRATED CADASTRAL WORKS WITH RESPECT TO OBJECTS OF CAPITAL CONSTRUCTION

Демидова Полина Михайловна, кандидат технических наук, доцент, кафедра инженерной геодезии, Санкт-Петербургский горный университет, г. Санкт-Петербург

Рыбкина Алина Михайловна, кандидат технических наук, старший преподаватель, кафедра «Инженерная геодезия», Петербургский государственный университет путей сообщения императора Александра I, г. Санкт-Петербург

Бузина Анастасия Юрьевна, Санкт-Петербургский горный университет, г. Санкт-Петербург

Demidova P.M., Demidova_PM@pers.spmi.ru

Rybkina A.M., alina_rybkins@mail.ru

Buzina A.Y., bisinaaa74@gmail.com

Аннотация. Статья посвящена проблеме наличия в Едином государственном реестре недвижимости неверной и неполной информации об объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них на территории Российской Федерации, а также комплексным кадастровым работам как механизму решения проблемы. Выделены основные проблемы в существующей на сегодняшний день методике выполнения комплексных кадастровых работ. Разработана технологическая принципиально новая схема выполнения комплексных кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства в зависимости от источника финансирования работ, которая стремится удовлетворить интересы всех участников кадастровых отношений.

Summary. The article is devoted to the problem of the presence in the Unified State Register of Real Estate of incorrect and incomplete information about real estate and registered rights to them in the territory of the Russian Federation, as well as integrated cadastral work as a mechanism for solving the problem. The main problems in the current methodology for the implementation of integrated cadastral work are highlighted. A technological fundamentally new scheme has been developed for the implementation of integrated cadastral works in relation to capital construction projects, depending on the source of funding for the work, which seeks to satisfy the interests of all participants in cadastral relations.

Ключевые слова: комплексные кадастровые работы, государственный кадастровый учет, земельный участок, объект капитального строительства.

Keywords: integrated cadastral works, state cadastral registration, land plot, construction facilities.

Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на сегодняшний день является единственным источником достоверной информации об объектах недвижимости на территории Российской Федерации (далее – РФ), зарегистрированных правах и ограничениях на них. Наличие в ЕГРН достоверной и актуальной информации обеспечивает гарантию прав граждан РФ на принадлежащее им имущество и определяет наполнение налогооблагаемой базы объектов недвижимости. Однако содержащиеся в ЕГРН сведения об объектах недвижимости могут содержать неверную, либо неполную информацию, а также сведения о многих объектах недвижимости на территории РФ в ЕГРН отсутствуют.

Согласно официальным данным Росреестра по состоянию на апрель 2020 года около 26 миллионов земельных участков (36,0%) и 36 миллионов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (83,1%) не имеют границ, установленных в соответствии с требованиями законодательства. Помимо этого, в ЕГРН присутствует множество как единичных, так и массовых реестровых ошибок в местоположении границ земельных участков, которых уже были установлены ранее. Наличие таких ошибок препятствует уточнению и постановке на кадастровый учёт земельных участков (далее – ЗУ) и объектов капитального строительства (далее – ОКС).

В настоящее время порядка 2,5 миллионов земельных участков в ЕГРН имеют пересечения, то есть реестровые ошибки в сведениях о местоположении границ [4].

Возникает проблема: невозможность получения точных сведений о границах и фактических площадях земельных участков и возведенных на них объектах капитального строительства и, как следствие, отрицательное воздействие этого фактора на развитие региона, в том числе лишение местного и регионального бюджетов денежных средств из-за недопоступления налогов.

Единственный способ массово, быстро и эффективно устранить имеющиеся в ЕГРН ошибки, пополнить и актуализировать базу ЕГРН – проведение комплексных кадастровых работ. Их выполнение на территории РФ началось в 2017 году, однако их результаты показывают низкую эффективность. Также анализ результатов показывает, что большее внимание при проведении работ уделяется земельным участкам, в то время как работы в отношении объектов капитального строительства проводятся не в полной мере.

В методике проведения комплексных кадастровых работ, действующей на сегодняшний день, в отношении ОКС можно выделить следующие проблемы:

1. ОКС, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, не являются объектами комплексных кадастровых работ.
2. Не определен порядок действий в случае изменения характеристик ОКС, сведения о которых содержатся в ЕГРН (выявления факта реконструкции объекта).
3. Не определен порядок действий в случае обнаружения факта прекращения существования ОКС, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

Усилить экономический эффект от проведения ККР можно за счёт расширения перечня объектов комплексных кадастровых работ и совершенствования процедуры их проведения, о чём высказывался директор Кадастровой палаты ещё в 2018 году [3].

При выполнение комплексных кадастровых работ уточняется местоположение только тех объектов капитального строительства, которые уже ранее были поставлены на государственный кадастровый учет на основании материалов технической инвентаризации или декларации.

Включение в перечень объектов комплексных кадастровых работ зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, а также уточнение основных характеристик объектов, сведения о которых содержатся в ЕГРН, значительно повысит эффективность работ, позволит актуализировать и пополнить базу данных ЕГРН, а также будет способствовать притоку средств в местные бюджеты за счёт налога на недвижимое имущество физических лиц.

Существующая методика не предполагает уточнение основных характеристик зданий, сооружений, объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Однако при проведении технической инвентаризации действовала методика подсчета площадей зданий, которая на сегодняшний день уже не является актуальной. А в декларациях характеристики здания указывались со слов собственника, они не были определены или подтверждены специалистом. В связи с отсутствием проверки указанных характеристик, правообладатели часто намерено занижали площадь здания с целью уменьшения кадастровой стоимости и, как следствие, налога на недвижимое имущество. Таким образом основные характеристики зданий, поставленных на государственный кадастровый учет на основании технических паспортов или деклараций, подлежат уточнению путем проведения внутренних обмеров и формированию актуальных поэтажных планов. Комплексные кадастровые работы финансируются из федерального и регионального бюджетов. В 2018 году на их выполнение было предусмотрено 100 млн рублей из федерального бюджета и 69,02 млн рублей из бюджетов субъектов Российской Федерации, в 2019 году – 205 млн рублей из федерального бюджета и 10,79 млн рублей из региональных бюджетов. При этом заявки на проведение комплексных кадастровых работ в 2019 году поступили от 30 субъектов Российской Федерации на общую сумму порядка 1 млрд рублей [8]. Росреестром заключены соглашения о предоставлении субсидии из федерального бюджета на проведение комплексных кадастровых работ в 2020 году с 15 субъектами РФ [2]. Размеры субсидий на выполнение комплексных кадастровых работ в 2017-2020 гг. представлены на рисунке 1.

Таким образом, средства федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ могут обеспечить выполнение комплексных кадастровых работ лишь на 20%. В связи с этим сегодня в Государственной думе рассматривается законопроект, который позволит выполнять ККР за счёт внебюджетных средств, юридические и физические лица будут отнесены к числу заказчиков кадастровых работ. Финансировать их проведение смогут заинтересованный лица, в том числе садовые и огороднические товарищества, гаражные кооперативы [5].

При включении заинтересованных лиц в состав возможных заказчиков комплексных кадастровых работ у членов садовых, дачных товариществ должна быть мотивация для заказа таких работ.

Для осуществления вышеизложенного необходимо расширить ряд мероприятий, проводимых при выполнении комплексных кадастровых работ, а именно выполнять внутренние обмеры зданий для формирования актуальных поэтажных планов и подсчёта площади в соответствии с действующим законодательством. Также необходимо утвердить список материалов, на основании которых будут вноситься сведения об объектах капитального строительства в карту-план территории.

По аналогии с материалами, на основании которых вносятся сведения о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства в технический план [7], предложен следующий список, представленный на рисунке 2.

Как показывает практика, чаще всего у лиц, которые возвели на принадлежащих им садовых земельных участках постройки или реконструировали объекты, сведения о которых присутствуют в ЕГРН, отсутствует проектная документация. По этой причине подготовка документов для постановки на государственный кадастровый учёт или учета изменений основных характеристик таких зданий происходит на основании:

• разрешительной документации, если объект капитального строительства представляет собой жилой или садовый дом (разрешения на строительство/реконструкцию или уведомлений о начале строительства/реконструкции и уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции параметров объекта [9]), и декларации;
• декларации: для хозяйственных построек и гаражей, а также для жилых и садовых домов в период действия упрощенного порядка до 1 марта 2021 года.

Согласно разработанной методике проведения ККР декларация заверяется правообладателем земельного участка, на котором возведен объект недвижимости во время заседания согласительной комиссии. В случае неявки правообладателя на заседание согласительной комиссии или отказа в подписании декларации, исполнителю рекомендовано не вносить сведения о таком объекте в сведения карты-плана территории и направлять их заказчику ККР и в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного земельного надзора.

Кроме того, необходимо предусмотреть внесение в форму карты-плана территории такого раздела, как «Сведения об ОКС, прекративших своё существование», для снятия таких объектов с государственного кадастрового учёта. Это будет способствовать актуализации сведений ЕГРН. При включении в состав карты-плана сведений об ОКС, прекративших существование, в качестве документов-оснований предложен список, представленный на рисунке 3.

Список материалов подготовлен на основе документов, которые используется при подготовке акта обследования [6].

Для того чтобы заполнить пробелы в процедуре выполнения комплексных кадастровых работ, необходимо продифференцировать механизм проведения ККР в зависимости от финансирования: за счёт бюджетных средств и за счёт внебюджетных средств.

Вне зависимости от источника финансирования необходимо в раздел карты-плана территории «Сведения об ОКС» добавить такие характеристики, как назначение объекта недвижимости (для зданий, сооружений), проектируемое назначение объекта незавершенного строительства, наименование объекта недвижимости, количество этажей объекта недвижимости (в том числе подземных), материал наружных стен здания, год ввода объекта недвижимости в эксплуатацию по завершении его строительства, год завершения строительства объекта недвижимости, площадь объекта недвижимости, основная характеристика сооружения и ее значение, основная характеристика объекта незавершенного строительства и её проектируемое значение, степень готовности объекта незавершенного строительства, а также поэтажные планы зданий. На рисунке 4 представлена разработанная технологическая схема выполнения комплексных кадастровых работ в отношении ОКС в зависимости от источника финансирования.

Согласно разработанной схеме в карту-план территории будут вноситься сведения обо всех объектах капитального строительства вспомогательного использования, расположенных на территории выполнения комплексных кадастровых работ, при финансировании работ за счёт внебюджетных средств (за счёт заинтересованных лиц), так как наличие разрешительной документации на такие объекты не требуется [1]. При финансировании за счёт бюджетных средств – правообладателям земельных участков, на которых будут выявлены такие объекты, будет предложено провести дополнительно обмеры и внести сведения об объектах в карту-план территории за отдельную плату. В случае отказа – сведения будут направлены заказчику комплексных кадастровых работ и в территориальный орган исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного земельного надзора.

Сведения о садовых и жилых домах, объектах незавершенного строительства с проектируемым назначением садовый или жилой дом, данные о которых содержатся в ЕГРН, будут вноситься в карту-план территории в случае, если факта их реконструкции зафиксировано не было, а при выявлении факта реконструкции – в случае наличия у правообладателя разрешительной документации, вне зависимости от источника финансирования.  При отсутствии разрешительной документации на реконструкцию – сведения будут направлены заказчику комплексных кадастровых работ и в территориальный орган исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного земельного надзора.

Сведения о садовых и жилых домах, объектах незавершенного строительства с проектируемым назначением садовый или жилой дом, данные о которых отсутствуют в ЕГРН, будут вноситься в карту-план территории, в случае если у правообладателя земельного участка, на котором выявлен такой объект, имеется разрешительная документация на строительство, при условии финансирования за счёт внебюджетных средств. При финансировании за счёт бюджетных средств – правообладателям земельных участков, на которых будут выявлены такие объекты, будет предложено провести дополнительно обмеры и внести сведения об объектах в карту-план территории за отдельную плату. В случае отсутствия разрешительной документации – сведения будут направлены заказчику ККР и в территориальный орган исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного земельного надзора.       

Следует отметить, что в настоящее время отсутствует необходимость в наличии разрешительной документации на строительство или реконструкцию жилых и садовых домов, расположенных на садовых земельных участках, в связи с действием так называемой «дачной амнистии» до 1 марта 2021 года, таким образом, порядок, представленный на рисунке 4, на сегодняшний день упрощен и игнорирует вопросы о наличии разрешительной документации [9].

На основе анализа современно состояния ЕГРН, действующего законодательства в сфере выполнения комплексных кадастровых работ, потребностей участников комплексных кадастровых работ разработана технологическая схема выполнения комплексных кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства в зависимости от источника финансирования. Внедрение и применение разработанной методики при проведении комплексных кадастровых работ значительно повысит эффективность результатов, что приведет к пополнению и актуализации базы данных ЕГРН.

Литература

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс».

2. Комплексные кадастровые работы [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/kompleksnye-kadastrovye-raboty/ (Дата обращения: 05.06.2020).

3. Комплексные кадастровые работы требуют тонкой настройки [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.gisa.ru/121849 (Дата обращения: 05.06.2020).

4. Константин Литвинцев: границы объектов недвижимости можно массово определять фотограмметрическим методом [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://gisa.ru/121704 (Дата обращения: 05.06.2020).

5. Нормативно-правовые акты [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://regulation.gov.ru/projects#npa=88864 (Дата обращения: 05.06.2020).

6. Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.11.2015 №861 // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс».

7. Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений: Приказ Минэкономразвития от 18.12.2015 РФ №953 // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс».

8. Субсидии на выполнение комплексных кадастровых работ [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/activity/subsidii-na-vypolnenie-kompleksnykh-kadastrovykh-rabot/ (Дата обращения: 05.06.2020).

9. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс».