УДК 332

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-16008

ФОРМИРОВАНИЕ ЕДИНОГО НЕДВИЖИМОГО КОМПЛЕКСА НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

FORMATION OF A SINGLE REAL ESTATE COMPLEX AT THE PRESENT STAGE

Пылаев Иван Александрович, аспирант, кафедра землеустройства и кадастров, ФГБОУ ВО Красноярский ГАУ, г. Красноярск

Мамонтова Софья Анатольевна, канд. экон. наук, доцент, кафедра землеустройства и кадастров, ФГБОУ ВО Красноярский ГАУ, г. Красноярск

Pylaev Ivan Alexandrovich, Strikemant@mail.ru PhD student , department of land management and cadaster, Krasnoyarsk state agrarian university, Krasnoyarsk

Mamontova Sofya Anatolyevna, mamontova@mail.ru Candidate of Economic Sciences, assistant professor, department of land management and cadaster, Krasnoyarsk state agrarian university, Krasnoyarsk

Аннотация: С 1 октября 2013 года по заявлению собственника стало возможным зарегистрировать право собственности на единый недвижимый комплекс, однако формирование данной правовой конструкции до 01.01.2017 года не осуществлялось. В данной статье сформированы причины затрудняющие формирование единого недвижимого комплекса за периоды 2017-2019 года. Выдвинуты предложения упрощающие формирование правовой оборотоспособности единого недвижимого комплекса. Рассматривается механизм признания группы объектов единым недвижимым комплексом. Предлагается новая модель образования единого недвижимого комплекса с учетом принципа единства объекта недвижимости.

Summary: Since October 1, 2013, at the request of the owner, it became possible to register ownership of a unified real estate complex, but the formation of this legal structure until 01.01.2017 was not carried out. This article formed the reasons hindering the formation of a unified real estate complex over the period 2017- 2019. Proposals are made that simplify the formation of legalization of a unified real estate complex. The mechanism of recognizing a group of objects as a single real estate complex is considered. A new model of the formation of a single real estate complex is proposed, taking into account the principle of the unity of the property.

Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, земельный участок, государственный кадастровый учет и регистрация права, закон о регистрации, закон о кадастре недвижимости, закон о регистрации недвижимости, принцип единства объекта недвижимости, модель ЕНК.

Keywords: unified real estate complexes, land plot , state cadastral registration and registration of rights, registration law, the law on real property cadastre, the law on registration of real estate, principle of unity of the property, model ENK.

Образование такой правовой конструкции как единый недвижимый комплекс (далее – ЕНК) в современных экономических условиях постепенно приобретает особое значение не только для собственников таких объектов, но и для развития системы учета и регистрации недвижимости.

В соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ЕНК является недвижимой вещью, участвующий в обороте как единый объект, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, а также, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. [1] Такие здания, сооружения и иные вещи, в совокупности составляющие ЕНК неразрывно связаны физически или технологически, либо расположены на одном земельном участке.

До вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) с формированием ЕНК и его регистрацией возникали трудности. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержал специальных норм о порядке государственной регистрации прав и сделок в отношении ЕНК. Вместе с тем, правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765, позволяли и одновременно устанавливали особенности внесения в ЕГРП записей о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на ЕНК. Не осуществлялся и кадастровый учет ЕНК, так как Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ не относил ЕНК к объектам недвижимости, в отношении которых осуществлялся государственный кадастровый учет. [2]

На смену баз единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости с 01.01.2017 года приходит новая база – Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРН), унаследовавшая в себе данные из предыдущих баз данных.

Таким образом, ЕГРН сформировался в единую стандартизованную, действующую в едином правовом пространстве государственную систему. Имеющую на всей территории России единую структуру, формы и процедуры, ведущиеся по единой методологии из одного управленческого центра. По мнению С.А. Гальченко: «Кадастр является единственным законным инструментом идентификации и регистрации физических характеристик и признаков недвижимого имущества. Лишь в отношении таких идентифицированных и зарегистрированных объектов недвижимости могут быть установлены права собственности и иные права». [3]

В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется в отношении таких объектов недвижимости как: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы. [4]

Наравне с объектами недвижимого имущества, отвечающими признакам недвижимости, закрепленным в статье 130 Гражданского кодекса, в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта недвижимости выступает и единый недвижимый комплекс (далее – ЕНК). За период 2017 – 2018 года в отношении ЕНК совершены следующие учетные действия: поставлено на учет – 200 шт.; снято с учета – 10 шт.; учтено изменений – 16 шт.; внесено сведений о ранее учтенном объекте недвижимости – 165 шт. [5], при более 32 миллионов объектов недвижимости, в отношении которых проведены кадастровые действия, что говорит о необходимости совершенствования правового регулирования.

Нынешнее регулирование затрудняет формирование единого недвижимого комплекса по следующим причинам:

• нет возможности включения в состав ЕНК земельного участка, принадлежащего владельцу зданий и сооружений, включенных в ЕНК, что делает бессмысленным частичное объединение объектов недвижимости;
• нет возможности строительства объектов, которые будут автоматически вводиться в состав ЕНК после ввода их в эксплуатацию, что вызывает необходимость перерегистрации состава ЕНК после завершения строительства каждого объекта;
• невозможно включить объект недвижимости без предварительной регистрации прав на них, влекущее дополнительные расходы собственника;
• невозможно упразднить либо выделить некоторые объекты недвижимости из состава ЕНК, что означает отсутствие необходимой гибкости в управлении недвижимостью.

Таким образом, в целях формирования более упрощенной правовой оборотоспособности необходимо:

1. Разработать механизм признания группы объектов единым недвижимым комплексом.
2. Обеспечить создание единого объекта недвижимости с учетом принципа единства объекта недвижимости.

Основным признаком недвижимого имущества для включения объекта недвижимости в состав ЕНК является признание объекта – объектом недвижимости. Таким документом может служить «Перечень объектов, не относящихся к объектам недвижимости», включающий список объектов не соответствующий определенным критериям отнесения объекта к недвижимому имуществу:

• невозможность перемещения без ущерба назначению;
• не сборно-разборный характер конструкции;
• наличие прочно связанного с общей конструкцией капитального фундамента;
• наличие подведенных стационарных или временных коммуникаций;
• соответствие назначения виду разрешенного использования земельного участка;
• отнесение к объектам капитального строительства по материалам ранее проведенной технической инвентаризации, проектной и иной документации;
• наличие разрешения на строительство;
• самостоятельное нахождение в гражданском обороте;
• объект не является составной частью объекта капитального строительства.

Также, согласно закону о регистрации недвижимости, сведения об основной характеристике (протяженности, глубине, глубине залегания, площади, объеме, высоте, площади застройки) утверждаются документом: разрешением на ввод, разрешением на строительство, декларацией в соответствии с видом объекта недвижимости и назначением земельного участка на котором расположен объект.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в российском законодательстве закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. [6]

Для эффективного применения терминологии единого недвижимого комплекса в гражданском обороте и его практической востребованности необходимо частичное введение и реализация принципа «единства объекта недвижимости», согласно которому такие объекты недвижимости: здание, строение, сооружение не будут являться объектами недвижимости, а будут представлять собой принадлежность и улучшение земельного участка, на котором они расположены.

Исходя из положений статьи 133.1 ГК РФ, отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются единым объектом. Таким образом, если внести изменение в определение ЕНК, убрать из определения слова «…иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически…», то есть исключить признак сложной вещи, то получим совокупность земельного участка и объектов недвижимости, обладающими признаками объектов недвижимости, находящиеся в собственности у одного лица.

Модель образования ЕНК с учетом принципа единства объекта недвижимости изображена на рисунке 1.

Идея единого объекта недвижимости заключается в том, что центром объединения является не общность назначений объектов недвижимости, а земля. ЕНК выступает не как сложная вещь, а как составная вещь.

Согласно модели ЕНК:

• Собственник земельного участка и объекта недвижимости вправе создать ЕНК.
• Совокупность частей объекта недвижимости и земельного участка под ним составляет ЕНК.
• В случае, срочного права пользования земельным участком (аренды) собственник линейных объектов вправе создать ЕНК из принадлежащих ему линейных объектов без включения в состав ЕНК земельных участков.

Исходя из выше сказанного, эффективность формирования конструкции ЕНК и практическая востребованность будут зависеть от создания условий для формирования земельных участков как объектов недвижимости посредством детальной разработки землеустроительной, градостроительной документации, внесением изменений в законодательство. Во-вторых, усовершенствованием соответствующих норм кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также проработки системы налогообложения в отношении земли и иной недвижимости с целью реализации механизма «единства объекта недвижимости» на практике без дополнительных затруднений.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации : [федер. закон: принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г. : по состоянию на 05 мая 2019 г.]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.
2. Горюнова О.И. Формирование единого недвижимого комплекса для оформления // ЭПИ Международный научно-практический журнал «Эпоха науки»: Научный журнал / Краснояр. гос. аграр. ун-т. Ачинский ф-л.- Ачинск, 2017 – 240 с.
3. Гальченко С.А. Формирование государственного кадастра недвижимости России на современном этапе [Электронный ресурс] // Имущественные отношения в РФ . – 2010 . – №7 . – С. 46-55 . – Режим доступа: https://rucont.ru/efd/498866.
4. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (последняя редакция) – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/.
5. Пылаев И.А. Особенности постановки единых недвижимых комплексов на государственный кадастровый учет [Электронный ресурс] // Московский экономический журнал – 5/2019. – Режим доступа: http://qje.su/en/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-5-2019/.
6. Земельный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 28 сен. 2001 г. : по состоянию на 05 мая 2019 г.]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/.