Московский экономический журнал 4/2017

image_pdfimage_print

Изъятие земельных участков сельскогохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд.  Правовое и экономическое обеспечение.

Автор: Задорожная Елена Александровна / Zadorozhnaya Elena Aleksandrovna, научный сотрудник отдела “Земельные отношения”,  Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А.А.Никонова; lena.zadorozhnaya@gmail.com.

Руководитель отдела: Кресникова Надежда Ивановна, доктор экономических наук, ведущий научный сотрудник, Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А.А.Никонова, kresnikova@viapi.ru.

Аннотация: В статье рассматривается тема изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд. Автором освещены основные этапы для регулирования процесса изъятия земельных участков. Рассмотрены вопросы правового и экономического обеспечения процесса изъятия земельных участков.

Ключевые слова: изъятие, регулирование процесса, земли сельскохозяйственного назначения, земельные участки для государственных или муниципальных нужд.

Abstract: The article deals with the topic of seizing land plots from agricultural land for state or municipal needs. The author highlights the main stages for regulating the process of seizure of land plots. The issues of legal and economic support for the process of seizure of land plots are considered.

Key words: withdrawal, process regulation, agricultural land, land for state or municipal needs.

Вопрос изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд актуален в связи с нехваткой земель под производственные цели.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, связанных с:

  • выполнение международных обязательств РФ;
  • размещением специальных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов;
  • необходимостью изъятия земельных участков прямо предусмотренных в федеральных законах или в законах субъектов Федерации.

Необходимы следующие документы для регулирования процесса изъятия земельных участков  .

Земельный кодекс Российской Федерации – основной документ, определяющим порядок изъятия и предоставления земельных участков, исходя из которого одной из основных гарантий прав землеобладателей является то, что принудительное изъятие (выкуп) земельных участков допускается только в исключительных случаях.

По общему правилу выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд происходит с согласия собственника. Собственник участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия уведомлен об этом органом, принявшем решение о таком изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с его согласия. При этом вышеуказанное решение о выкупе подлежит государственной регистрации в соответствующем органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на земельные участки.

Актуальна тема изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения под спортивные объекты. А в последнее время еще и с проведением XXII Олимпийских зимних игр в г. Сочи.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.12.07 г. №991 «О программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи  как горно-климатического курорта» предусмотрен особый, упрощенный для сочинцев порядок изъятия земельных участков и других объектов недвижимости. В упрощенном порядке предусматривается изымать землю не только для государственных, но и муниципальных нужд. И не только непосредственно “в связи с организацией Олимпийских игр”, но и – “развитием г. Сочи”. Еще одним пунктом являются укороченные сроки изъятия, два месяца, в отличие от года, установленным законодательством.

  • Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка, при этом органы местного самоуправления обязаны информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии.
  • Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.
  • Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.
  • Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию.
  • Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.
  • Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях:

  • когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо строительства и не используется для этих целей в течении более чем трех лет;
  • когда использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, например, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, ухудшению экологической обстановки.

Участок подлежит продаже с публичных торгов, когда собственник земельного участка согласен с решением об изъятии у него участка. В противном случае – изъятие участка возможно только по решению суда.

Принудительно земельный участок также может быть изъят у собственника в случае, если в силу закона участок не может принадлежать соответствующему лицу. В порядке ст. 238 ГК РФ такой участок должен быть отчужден собственником в течение года с момента возникновения права собственности на участок, если законом не установлен иной срок. Речь здесь идет о ситуации, когда, например, лицом приобретен участок из земель, изъятых в соответствии с законодательством из оборота. В случае если собственником не будет соблюден вышеуказанный срок, то земельный участок может быть изъят у него принудительно по решению суда на основании обращения уполномоченного государственного органа.

В соответствии со статьей 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

В вопросе о государственной регистрации (решение изъятия земельного участка) было замечено несоответствиемежду ГК РФ и 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором просто ничего не сказано о значении государственной регистрации решения уполномоченного органа об изъятии, тем самым суть указанного действия остается на сегодняшний день неясной.

Еще одной проблемой на практике является вручение уведомления о произведенной регистрации с указанием ее даты. Точнее, не ясно, как поступать в случаях, если неизвестно местонахождение собственника или если он умышленно уклоняется от получения соответствующего уведомления.

И каковы правовые последствия «неуведомления», в смысле того, отменяет ли это легитимность проводимой процедуры. Более того, не ясны формы соответствующего уведомления. В частности, достаточно ли будет если уполномоченный орган уведомит собственника по телефону или лично явившись к нему домой вручит копию соответствующих документов. На практике большой проблемой является направления такого уведомления долевым собственникам земельного участка сельскохозяйственного назначения. Так, о принятии решения об изъятии, его регистрации должны быть уведомлены все сособственники земельного участка. Понятно, что в техническом плане уведомить всех собственников не всегда представляется возможным. Почему? Рассмотрим…

Во-первых, не все сведения о собственниках земельных участков сельскохозяйственного назначения содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, потому что не все правообладатели переоформили соответствующие правоудостоверяющие документы на землю.

Во-вторых, существует проблема «мертвых душ», когда обладателем доли значиться одно лицо, а фактически в наследство вступило либо только вступает иное лицо, или доля вообще отошла государству. Об этом неизвестно. Тем самым, изъятие земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения обставлено существенными трудностями.

Еще одним камнем преткновения является определение стоимости изымаемого земельного участка. В силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации в выкупную цену земельного участка включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

       Расчет   размера   упущенной   выгоды   осуществляется    путем   дисконтирования  будущих  не полученных  за  период  восстановления   нарушенного  производства  доходов,  которые  обладатели  прав   на   земельные  участки  получили бы при обычных  условиях  гражданского   оборота, если бы их права не были нарушены.

Стоит отметить, что определение  периода  восстановления  нарушенного  производства   может  осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов),   предусматривающих   сроки  строительства зданий, строений, сооружений и  иной  достаточной  и  достоверной  информации   о   периоде восстановления нарушенного производства.

Для этого необходимо провести оценку и определить рыночную стоимость.

На практике же не ясно, когда должна проводится соответствующая оценка. Так из буквального понимания Кодексов следует, что оценка должная быть уже на стадии принятия уполномоченным органом власти решения об изъятии, поскольку именно на основании него и действует орган власти, являющийся распорядителем бюджетных средств, выделенных на изъятие. Практика идет именно по такому пути. Но в дальнейшем проводится еще одна оценка в виде актуализации первой  – для сделки по выкупу.

При проведении оценки для целей возмещения убытков или определения выкупной цены оценщики сталкиваются с проблемой противоречия экономического содержания решения задачи с правовой формой, то есть несовершенным законодательством. Особенно это ярко сейчас проявляется при проведении оценок для целей определения убытков, причиненных в связи с изъятием у собственников недвижимого имущества под олимпийские объекты в Сочи. Необходима методологии оценки.

Вопрос оценки объекта, его местоположения и времени должен получить однозначное разрешение в законодательстве.

Размер  убытков,  причиненных  обладателям  прав  на  земельные   участки  изъятием  для государственных или муниципальных  нужд (Ру)    рассчитывается путем сложения:

  • размера реального  ущерба, рассчитываемого без  учета  размера реального  ущерба,  который  несут  обладатели  прав  на  земельные   участки  в  связи  с  досрочным  прекращением  обязательств   перед   третьими   лицами   (далее   для   целей   настоящих   методических рекомендаций – реального ущерба) (Рру);
  • размера упущенной  выгоды, рассчитываемого без  учета  размера   упущенной  выгоды,  которую  несут  обладатели  прав  на  земельные   участки  в  связи  с  досрочным  прекращением  обязательств   перед   третьими   лицами   (далее   для   целей   настоящих   методических   рекомендаций – упущенной выгоды) (Рув);
  • размера убытков,  которые несут обладатели прав  на  земельные   участки  в  связи  с  досрочным  прекращением  обязательств   перед   третьими лицами (Рут).

Таким образом, основополагающую формулу можно представить как:

Ру= Рру+ Рув+ Рут,, где:

  • Рру – размер реального  ущерба;
  • Рув – размер упущенной  выгоды;
  • Рут – размер убытков.

Под  упущенной  выгодой обладателей прав на  земельные  участки    понимается   неполученный  доход,  который   обладатели   прав   на    земельные  участки  получили бы при обычных  условиях  гражданского    оборота, если бы их права не были нарушены.

В заключении хотелось бы сделать вывод, что исходя из изученной мной нормативной базы, процесс изъятия земельных участков сопряжен со многими трудностями. На данный период необходимо заняться созданием и укреплением методических рекомендаций, удалить пробелы в нормативно-правовой базе, создать отлаженную систему регулирования операций с землей, а также повысить уровень квалификации оценщиков, работающих в данном вопросе

Библиографический список

  1. Кресникова, Н.И. Механизм рыночного перераспределения земель сельхозназначения [Текст] / Н.И. Кресникова // АПК: экономика, управление. – 2008. – № 5. – 0,5 п. л.
  2. Кресникова, Н.И. Изменения в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Н.И. Кресникова // АПК: экономика, управление. – 2009. – № 3. – 0,5 п. л.