Московский экономический журнал 3/2022

Posted by redaktor
image_pdfimage_print

Научная статья

Original article

УДК 332:711

doi: 10.55186/2413046X_2022_7_3_177 

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ПРИЛЕГАЮЩИХ ТЕРРИТОРИЙ

THEORETICAL AND PRACTICAL ISSUES RELATED TO THE USE OF ADJACENT TERRITORIES

Мезенина Ольга Борисовна, д.э.н., заведующая кафедры землеустройства и кадастров, ФГБОУ ВО Уральский государственный лесотехнический университет, E-mail: mob.61@mail.ru

Бекетов Алексей Дмитриевич, магистрант кафедры Землеустройство и кадастры, ФГБОУ ВО Уральский государственный лесотехнический университет

Mezenina Olga Borisovna, Doctor of Economics, Head of the Department of Land Management and Cadastre, Ural State Forestry University, E-mail: mob.61@mail.ru

Beketov Alexey Dmitrievich, Master’s student of the Department of Land Management and Cadastre, Ural State Forestry University

Аннотация.  Представим вашему вниманию наши исследования в вопросе использования прилегающих территорий. Идея разграничения земель по зонам ответственности возникла с появлением в Российской Федерации частной собственности. Деление территории Российской Федерации является задачей государства и возможно по определенному признаку. Существуют административно-территориальное деление, кадастровое деление территории и градостроительное зонирование территории. На основе пакета документов, необходимого для установления прилегающих территорий был подробно изучен процесс установления таких территорий на примере населенных пунктов Свердловской области, изучены вопросы достоверности и наполненности ЕГРН максимально точными сведениями. Проведен сравнительный анализ прилегающей территории с ЗОУИТ, в большей степени выявлены различия в сравниваемых исследуемых процессах.

Abstract. Let us present to your attention our research on the issue of the use of adjacent territories. The idea of dividing land into zones of responsibility arose with the emergence of private property in the Russian Federation. The division of the territory of the Russian Federation is a task of the state and is possible on certain grounds. There are administrative-territorial division, cadastral division of the territory and urban planning zoning of the territory. On the basis of the package of documents required to establish adjacent territories the process of establishing such territories on the example of settlements of the Sverdlovsk region was studied in detail, the issues of reliability and filling the UGRN with the most accurate information were studied. A comparative analysis of the adjacent territory with ZOUIT was carried out, to a greater extent the differences in the compared processes were identified.

Ключевые слова: прилегающие территории, правила благоустройства территории, правовой статус, зона с особыми условиями использования территории

Keywords: adjoining areas, rules for the improvement of the territory, legal status, zone with special conditions of use of the territory

Определение прилегающей территории дано в статье 1 Градостроительного кодекса: «прилегающая территория – территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации» [1].

Из определения следует что прилегающая территория – «это территория общего пользования, однако такая территория закрепляется за определенным объектом недвижимости, которая согласно Правилам благоустройства территории должна соответствовать общему облику улицы и места общего пользования в котором она расположена; на такой территории должен быть соблюден противопожарный режим в весенне-осеннее время года, в зимнее время года должна производиться уборка снежного покрова» [1].  На наш взгляд, весь этот комплекс мероприятий должен быть обеспечен муниципалитетом, а не за счет собственников объектов недвижимости, в отношении которых установлены такие прилегающие территории.

Что касается прилегающей территории в отношении земельного участка, то такой земельный участок должен быть в статусе «образован». Образованным объект недвижимости можно считать, если сведения о нем содержатся в ЕГРН, но они могут быть ранее учтенными, а границы земельных участков декларированными, т.е. не установленными в соответствии с действующим законодательством. В связи с этим возникает большой вопрос о необходимости установления прилегающей территории.

Следующая часть определения: «…границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования», в случае установления прилегающих территорий, например, в нашем исследуемом субъекте – в Свердловской области, в правилах благоустройства территории отсутствовали четкие правила построений, отсутствовала зависимость от вида объекта недвижимости или от вида разрешенного использования земельного участка. В данных правилах лишь были установлены минимальные и максимальные площади образуемых прилегающих территорий. Это определение закреплено в федеральном законодательстве.

Стоит отметить, что согласно той же статьи 1 Градостроительного кодекса: «территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары)» [1]. Если это территория, которой может пользоваться неограниченный круг лиц, то для чего необходимо установление прилегающей территории и закрепление ее за определенным объектом недвижимости, а соответственно и собственником такого объекта, также правилами благоустройства территории устанавливать определенный комплекс мер по содержанию такой территории?

Отметим, при проведении исследования, мы выявили интересный факт о различных подходах к пониманию и обоснованию определения «прилегающей территории» в различных населенных пунктах.

Например, согласно статье 2 закона № 140 от 13.11.20218 Свердловской области, Правил благоустройства территории Артинского городского округа утвержденных Решением Думы Артинского городского округа Свердловской области от 27 сентября 2018 г. № 51, дано определение прилегающей территории, которое ничем не отличается от того, что дано в Градостроительном кодексе [2,3].

Анализируя правила благоустройства территории других муниципальных образований на территории Свердловской области, встречаются наиболее конкретизированные и осмысленные определения. Например, в правилах благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург», прилегающая территория — это часть земельного участка, непосредственно прилегающая к объекту недвижимости (земельному участку, зданию, строению, сооружению) или временному объекту, содержание которого обеспечивается юридическими и физическими лицами на основании соглашения о содержании прилегающей территории [4].

Из такого определения следует:

1) что прилегающая территория — это всё-таки часть земельного участка вокруг существующего объекта недвижимости;

2) содержание такой территории осуществляется юридическими и физическими лицами, тогда возникает вопрос – установление прилегающих территорий имеет зависимость от формы собственности объекта недвижимости;

3) содержание такой территории осуществляется на основании соглашения о содержании прилегающей территории, то есть при заключении двустороннего соглашения у одной из сторон появляется обязанность по исполнению условий содержания такой территории, а у другой стороны обязанность следить за выполнением предъявленных в соглашении требований.

На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод, что прилегающая территория наделяется правовым статусом в связи с заключением двустороннего соглашения о ее содержании [4].

Сравнивая различные определения прилегающей территории, невозможно однозначно сделать вывод обладает ли такая территория правовым статусом, на каких основаниях собственник объекта, в отношении которого она установлена, должен содержать такую территорию согласно Правил благоустройства территории; на каких землях возможно установление прилегающих территорий, если они устанавливаются в отношении земельных участков, значит последние не могут на них накладываться.

Отсюда следует, что прилегающие территории располагаются на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочиями по распоряжению и содержанию такими землями на территории Свердловской области обладает Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области [3,4,5,6].

Сравнивая границы прилегающих территорий с границами зон с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ), можно сказать, что ЗОУИТ предназначена для наложения особого режима использования территории, в отношении которой она установлена.

В зависимости от объекта недвижимости, в отношении которого устанавливается ЗОУИТ, последняя несет ограничения, установленные определённым нормативно-правовым актом и такие ограничения распространяются на земли и земельные участки, попадающие в зону действия ЗОУИТ. Что касается прилегающих территорий, они устанавливаются в отношении определенных объектов недвижимости, а значит несут определенную связь с собственником такого объекта. Четких ограничений на использование либо обязательств, исполнение которых закреплено при установлении такой территории, не существует. Все обязательства по мероприятиям, проводимым в границах таких территорий, закреплены в правилах благоустройства территории, которые не обязывают собственников объектов недвижимости соблюдать такие правила из-за отсутствия правового режима прилегающей территории.

Итак, видим, что процесс установления прилегающих территорий схож с процессом внесения в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территории, однако есть и существенные различия.

Первым различием является то, что в случае внесения в ЕГРН сведений о ЗОУИТ местоположение исходного объекта, от которого выполняются построения во многих ситуациях известно заранее. Например, выполняя работы по установлению охранной зоны в отношении линейного объекта электроснабжения – линии электропередачи (ЛЭП), который поставлен на кадастровый учет и сведения о нем содержатся в ЕГРН, такая охранная зона будет образована от оси ЛЭП. Может возникнуть ситуация, когда все та же ЛЭП как объект недвижимости будет содержаться в ЕГРН, статус у такого объекта будет ранее учтенным, сведения о местоположении будут отсутствовать, в таком случае для выполнения работ по установлению охранной зоны будут дополнительно проведены работы по координированию на местности такого объекта. В результате координирования объекта на местности будут получены точные координаты и местоположение объекта, от которых будет образована охранная зона.

При выполнении построений границ прилегающих территорий объект, в отношении которого образуется такая территория, далеко не всегда имеет четко установленные границы.

Представим в статье пример из  нашего тематического исследования Свердловской области. Доля уточненных земельных участков в с. Сажино составляет 26% от общего количества земельных участков (рис.1). Остальные земельные участки имеют неустановленные в соответствии с действующим законодательством границы, то есть являются декларированными, а могут и вовсе отсутствовать в графическом изображении, но числиться как объект ЕГРН. В случаях, когда земельный участок, содержащийся в ЕГРН был декларированным, построение прилегающей территории осуществлялось от фактических границ землепользования, которые определялись путем оцифровки карты.

Но возникали случаи, когда земельный участок существует в ЕГРН в виде записи в кадастровом плане территории и не имеет никаких границ в графическом отображении, при этом границы прилегающих территорий подлежали установлению в соответствии с действующим законодательством.   В таких случаях, используя адресный план населенного пункта и цифровую карту, определялись границы земельного участка согласно фактически занимаемой территории, в последствии от которого осуществлялось построение прилегающей территории.

Стоит сказать о погрешности таких методов построений, определяя границы прилегающей территории в отношении объекта недвижимости границы которого установлены, погрешность в измерениях такого объекта составляет 0.1 метра, такая же погрешность измерений и распространяется на прилегающую территорию.

При проведении построений от границ фактического землепользования координаты объекта и прилегающей территории определялись картографическим методом, погрешность которого составляет до 5 метров [7].

Следующим различием в процессе внесения в ЕГРН сведений рассматриваемых объектов  является отсутствие четких размеров построений прилегающих территорий, а в случаях внесения сведений о ЗОУИТ размеры таких зон закреплены нормативными актами федерального значения. Например, установление охранных зон в отношении объектов электросетевого хозяйства регламентируется Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 года «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». В данном постановлении перечислены все виды объектов: электрические и трансформаторные подстанции, ЛЭП с различным напряжением, в отношении каждого установлен размер образуемой охранной зоны.

Что касается прилегающих территорий, размеры таких территорий, минимальные и максимальные площади устанавливает каждый муниципалитет самостоятельно. Получается, что сведения о построениях содержатся в нескольких нормативно-правовых актах таких как ОЗ № 140 от 14 ноября 2018 года «О регулировании отдельных отношений в сфере благоустройства территории муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области» и в нашем исследовании Правила благоустройства территории Артинского городского округа. Но при этом в вышеперечисленных нормативно-правовых актах отсутствуют конкретные размеры построений, например, зависящие от вида объекта недвижимости или вида разрешенного использования земельного участка.

Еще одним различием при сравнении работы с прилегающей территорией и ЗОУИТ является государственный реестр, в который вносится информация о таких объектах. Сведения о всех видах ЗОУИТ вносятся в Единый государственный реестр недвижимости, а сведения о границах прилегающих территорий вносятся в Информационную систему обеспечения градостроительной деятельности. Стоит отметить, что вся информация о прилегающих территориях, содержащаяся в XML – схеме является допустимой для внесения в ЕГРН.

Также стоит отметить, что в XML – схеме прилегающих территорий не указывается система координат, в которой находятся границы прилегающих территорий, в то время как в Описании местоположения ЗОУИТ такие сведения подлежат обязательному указанию.

Помимо различий можно выделить схожесть работы с прилегающей территорией и ЗОУИТ, которая состоит в том, что и ЗОУИТ, и прилегающие территории подлежат согласованию. ЗОУИТ согласовываются государственными органами, например, охранные зоны газораспределительных сетей низкого давления согласовывает Министерство по управлению государственным имуществом определенного субъекта, а охранные зоны газораспределительных сетей среднего и высокого давления согласовывает Министерство энергетики РФ. Относительно границ прилегающих территорий процессом согласования можно считать процедуру публичных слушаний и общественных обсуждений, когда собственники объектов согласовывают или просят внести изменения в границы предполагаемых к установлению прилегающих территорий, а Дума определенного муниципального образования своим решением утверждает их [3,5].

На наш взгляд, вопрос о прилегающих территориях необходимо рассматривать в каждом регионе при изучении не только Правил благоустройства, но и с учетом правовых основ разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований.

Список источников

  1. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.12.2004, № 190-ФЗ // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
  2. Свердловская область. Законы. О регулировании отдельных отношений в сфере благоустройства территории муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области [Электронный ресурс]: Областной закон от 14.11.2018, № 140-ОЗ // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
  3. Решение Думы Артинского городского округа Свердловской области от 27 сентября 2018 г. № 51 “О Правилах благоустройства территории Артинского городского округа” // https://arti.midural.ru/uploads/document/967
  4. Решение Екатеринбургской городской Думы от 26 июня 2012 года № 29/61 «Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург» // https://www.egd.ru/docs/acts/.
  5. Свердловская область. Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области [Электронный ресурс]: Приказ 14.03.2019, № 178-П «Об утверждении требований к подготовке схемы границ прилегающих территорий и формы схемы границ прилегающей территории на территории Свердловской области» // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
  6. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.gov.ru.
  7. Официальный сайт администрации Артинского городского округа. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://arti.midural.ru.
  8. Мезенина О.Б., Бекетов А.Д. Порядок и особенности внесения (изменения) сведений о границах населенных пунктов в ЕГРН // Московский экономический журнал (QJE.SU) № 11-2020, Москва, 2020 г. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-11-2020-2/.
  9. Севостьянов А.В., Горбунова А.А. Повышение эффективности использования земель населенного пункта путём установления его границы // Московский экономический журнал (QJE.SU) № 4-2017, Москва, 2017 г. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-4-2017-59/.

References

  1. Russian Federation. Laws. The town-planning code of the Russian Federation [Electronic resource]: The federal law from 29.12.2004 № 190-FZ // Information-legal system “Consultant Plus”.
  2. The Sverdlovsk region. Laws. On regulation of certain relations in the sphere of improvement of the territory of municipal formations located in the territory of the Sverdlovsk region [Electronic resource]: the Regional law from 14.11.2018, No. 140-OZ // Information and legal system “Consultant Plus”.
  3. Decision of the Duma of Artinsky urban district of Sverdlovsk region from September 27, 2018 № 51 “On the Rules of beautification of the territory of Artinsky urban district” // https://arti.midural.ru/uploads/document/967.
  4. Decision of the Yekaterinburg City Duma of June 26, 2012 № 29/61 “On approval of the Rules of improving the territory of the municipal formation “Yekaterinburg city” // https://www.egd.ru/docs/acts/.
  5. Sverdlovsk Oblast. Ministry of Construction and Infrastructure Development Infrastructure of the Sverdlovsk region [Electronic resource]: Order 14.03.2019, № 178-P “On approval of the requirements for the preparation of the scheme of boundaries of adjacent territories and the form of the scheme of boundaries of adjacent territory in the Sverdlovsk region” // Information and Legal System “Consultant Plus”.
  6. The official site of the Federal service of the state registration, cadastre and cartography – Rosreestr. [Electronic resource]. – Mode of access: https://rosreestr.gov.ru.
  7. Official site of the administration of Artinskiy urban district. [Electronic resource]. – Mode of access: https://arti.midural.ru.
  8. Mezenina O.B. Beketov A.D. The order and peculiarities of the introduction (change) of information about the boundaries of settlements in the UGRN // Moscow Economic Journal (QJE.SU) No. 11-2020, Moscow, 2020. [Electronic resource]. – Mode of access: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-11-2020-2/.
  9. Sevostyanov A.V. Gorbunova A.A. Increasing the efficiency of land use of the settlement by establishing its boundaries // Moscow Economic Journal (QJE.SU) № 4-2017, Moscow, 2017. [Electronic resource]. – Access mode: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-4-2017-59/.

Для цитирования: Мезенина О.Б., Бекетов А.Д. Теоретические и практические вопросы, связанные с использованием прилегающих территорий // Московский экономический журнал. 2022. № 3. URL: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-3-2022-45/

© Мезенина О.Б., Бекетов А.Д., 2022. Московский экономический журнал, 2022, № 3.