УДК 332.631

DOI10.24411/2413-046Х-2019-13031

ВЕДЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ ДАГЕСТАН И ПУТИ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

MAINTENANCE OF THE STATE REAL ESTATE CADASTERS IN THE REPUBLIC OF DAGESTAN AND THE WAYS OF ITS IMPROVEMENT

Шаповалов Дмитрий Анатольевич, профессор, доктор технических наук, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Государственный университет по землеустройству»

Лебедев Петр Петрович, профессор, доктор технических наук, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Государственный университет по землеустройству»

Савинова Светлана Викторовна,доцент, кандидат географических наук, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Государственный университет по землеустройству»

Абдуева Мадина Асланхановна, аспирант, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Дагестанскийгосударственный аграрный университет им. М.М. Джамбулатова»

Аннотация: В июне 2018 года стартовала государственная кадастровая оценка недвижимости Республики Дагестан по новым правилам. Сотрудники отдела сбора и обработки информации Дагтехкадастра в январе 2018 года завершили работу по сбору информации об объектах недвижимости подлежащих государственной кадастровой оценке на севере Махачкалы, в поселках Шамхал, Красноармейск и Семендер. В государственном кадастре, к сожалению, очень мало сведений для построения моделей оценки. Из 760 границ городских, районных, сельских муниципальных образований в Реестр внесено всего две границы — границы городов Каспийск и Избербаш. Отсутствие таких сведений приводит к образованию нежелательных конфликт­ных ситуаций при выделении земельных участков некоторыми муниципалитетами на территории смежных районов. Без эффективно функционирующей системы государственного кадастра недвижимости невозможно проводить осмысленную государственную земельную политику. В заключении отмечается, что необходимо преодолеть и следующие современные проблемы для повышения эффективности кадастра недвижимости:

Summary: In June 2018, the state cadastral valuation of real estate of the Republic of Dagestan under the new rules was launched. Division staff collection and processing of Datahider in January of 2018, completed the collection of information about real estate objects subject to state cadastral valuation North of Makhachkala, in the villages of Shamkhal, Krasnoarmeysk and Semender. Unfortunately, there is very little information in the state cadastre for the construction of evaluation models. Of the 760 borders of urban, district and rural municipalities, only two borders have been entered in the Register — the borders of the cities of Kaspiysk and Izberbash. The lack of such information leads to the formation of undesirable conflict situations in the allocation of land by some municipalities in adjacent areas. Without a well-functioning system of state real estate cadastre it is impossible to carry out a meaningful state land policy. In conclusion, it is noted that it is necessary to overcome the following modern problems to improve the efficiency of the real estate cadastre:

Ключевые слова: Республика Дагестан, государственный кадастр недвижимости, сведения, пути совершенствования.

Key words: Republic of Dagestan, state real estate cadastre, information, ways of improvement.

По данным государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Республики Дагестан на 1 января 2018 года составила 5027,0 тыс. га.    Наибольшую площадь в Республике Дагестан занимают земли сельскохозяйственного назначения или 86,4%, а это 4,3 млн. га. На втором месте земли лесного фонда – это 421,6 тыс. га или 8,4% и на третьем месте земли населенных пунктов – 159,7 тыс. га или 3,2%. Все остальные категории занимают менее 1% (рис. 1) [6].

Институт кадастровых инженеров создан в России в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [1], который действует с 1 марта 2008 года.  До 1 января 2011 года кадастровую деятельность в отношении земельных участков наравне с кадастровыми инженерами могли осуществлять топогеодезические организации. После указанной даты такие кадастровые работы осуществляют исключительно кадастровые инженеры, сдавшие соответствующие экзамены и получившие квалификационные аттестаты.

В июне 2018 года стартовала государственная кадастровая оценка недвижимости Республики Дагестан по новым правилам. С этой целью Минимуществом Республики Дагестан было наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости ГБУ РД «Дагтехкадастр». Кадастровая оценка необходима для начисления налога на имущество. В целях подготовки к проведению государственной кадастровой оценки «Дагтехкадастр» принимает декларации от собственников недвижимости. Бланки деклараций можно скачать с сайта ДАГБТИ.РФ.

В случае несогласия с кадастровой стоимостью у собственника будет 50 дней чтобы подать свои замечания. Сделать это можно любым удобным способом. В том числе через МФЦ или сайт государственного бюджетного учреждения «Дагтехкадастр». После устранения замечаний отчет будет утвержден Минимуществом Республики Дагестан. После утверждения отчета пересмотреть кадастровую стоимость объекта можно будет на основании обращений в ГБУ посредством e-mail, почты, личным обращением или через сайт ДАГБТИ.РФ. Новая кадастровая стоимость объектов недвижимости будет применена на территории Республики Дагестан с 1 января 2020 года [2, 3, 4, 5]

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Государственное регулирование проведения государственной кадастровой оценки в части нормативно-правового регулирования осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки – ГБУ РД «Дагтехкадастр» (рис. 2).

Более половины земель в Дагестане Росреестром не поставлены на кадастровый учет. Имеются пробелы в нормативном регулировании земельных правоотношений. Так, в схеме территориального планирования республики, а также районов и населенных пунктов отсутствуют полные сведения о границах территориальных зон. На кадастровый учет Росреестром поставлено менее половины (42%) от общего количества земель в республике.

Дагестан намерен завершить полную кадастровую оценку к 1 января 2020 года. Однако отсутствие соответствующего Постановления Правительства Дагестана, которое регламентирует и дает старт этой кампании, очень серьезно сказалось на сроках проведения оценки и сбора информации об объектах недвижимости. В республике эту работу проводит учреждение «Дагтехкадастр».

 Сотрудники отдела сбора и обработки информации Дагтехкадастра в январе 2018 года завершили работу по сбору информации об объектах недвижимости подлежащих государственной кадастровой оценке на севере Махачкалы, в поселках Шамхал, Красноармейск и Семендер. С начала февраля работают в посёлках Сулак и Новый Хушет. В городах и районах республики работу по сбору информации об объектах недвижимости проводят специалисты наших филиалов. Они работают в тесном сотрудничестве с главами администраций муниципальных образований и поселений. Специалисты по-прежнему сталкиваемся с рядом трудностей, это и непонимание со стороны дагестанцев, и отсутствие соответствующих документов на земельные участки и домостроения.

В государственном кадастре, к сожалению, очень мало сведений для построения моделей оценки. Есть всего 3-4 фактора (и то порой ошибочных). А надо 8-10 таких факторов для объективной оценки, которые необходимы при проведении полевых работ и заполнении актов обследования на местах. Собрав информацию об участке, доме, квартире работники ГБУ определяют их кадастровую стоимость. И чем полнее будет собранная информация, тем достовернее будет кадастровая стоимость. Работа ГБУ РД «Дагтехкадастр» направлена на повышение качества кадастровой оценки и защиту интересов правообладателей недвижимости (рис. 3).

Для того чтобы защитить граждан от имеющихся рисков переплаты имущественного налога и унифицировать правила кадастровой оценки была внедрена единая методика кадастровой оценки, согласно утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 Методических указаний о государственной кадастровой оценке. Благодаря действующей Методике предполагается устранить существующие проблемы в ранее утвержденной кадастровой оценке, в первую очередь связанные с недостатком информации.

До вступления в силу 1 января 2017 года закона «О государственной кадастровой оценке» в Республике Дагестан, как и во многих субъектах Российской Федерации, определение кадастровой стоимости осуществляли независимые оценщики, которых выбирали на конкурсной основе. Как правило, в таких случаях земельные участки оценивались массово и дистанционно. В итоге отсутствовали данные о рыночной стоимости объектов, которые расположены в удаленных районах и городах. Не учитывались особенности объектов – отдаленность земель от крупных городов, наличие объектов капитального строительства на земельном участке, развитие транспортной сети, инфраструктуры.

Из 760 границ городских, районных, сельских муниципальных образований в Реестр внесено всего две границы — границы городов Каспийск и Избербаш. Отсутствие таких сведений приводит к образованию нежелательных конфликт­ных ситуаций при выделении земельных участков некоторыми муниципалитетами на территории смежных районов. Так, глава муниципалитета выносит решение о выделении земельного участка в пограничной зоне, а глава соседнего муниципалитета этот же участок выделяет совсем другому человеку. Возникает конфликт между двумя собственниками, причём каждый из них предъявляет постановление своей администрации.

Из 1618 границ дагестанских населенных пунктов в Реестр границ внесено всего 24. Как следствие этого — в том числе и бесконтрольные застройки земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас в месяц обрабатывается 10 тысяч заявлений. Средний процент отказов — 17%, в основном из-за некачественного материала кадастрового инженера-межевика. Всего за 2018 год в базу было внесено более 100 тысяч сведений об объектах недвижимости. Самые активные муниципальные образования — это Хасавюртовский район; сейчас к этому проекту подключилась Махачкала — в столице уже внесли более 10 тысяч сведений.

Проблемой пока остается то, что в городах и сёлах нет адресных характеристик. Ранее достаточно много постановлений о выделении земельного участка выходило без адреса с формулировкой «в районе», «около», «возле». И это создавало большие проблемы для идентификации при налогообложении.

В базе в республике по состоянию на 1 августа 2018 года находилось 1006498 земельных участков и 673000 объектов капитального строительства. К сожалению, есть так называемые ранее учтенные участки, у которых нет привязки к земле, — которые переданы ведомству по описям. Если сегодня и их считать, окажется, что по базам размеры имеющихся земельных участков превышают территорию Дагестана. Это связано с наличием дублей, «задвоенности» и «затроенности» сведений. Необходимо навести в этой сфере порядок, но без участия администраций муниципальных образований сделать это невозможно.

На трассе протяженностью 700 км межхозяйственных и магистральных каналов оросительных систем за три года всего на кадастровый учет поставлено 300 земельных участков площадью 2500 га. Исправлено наложений (уточнены границы участков) на площадь 60000 га. Следует отметить, что в ходе работ, проведенных Управлением Росреестра по Республике Дагестан, целевой показатель по уменьшению количества приостановлений и отказов практически достигнут и составил 10,4%, и работа по снижению данного показателя продолжается.

В процессе актуализации баз данных путем внесения недостающих сведений ЕГРН за 2016 год в базу данных государственного кадастра недвижимости внесены сведения, в том числе адресные характеристики, ФИО и паспортные данные по 29955 объектам недвижимости. Необходимо отметить, что государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом, основным назначением которого является организация оборота прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, в ведомстве, на основании представленных протоколов Филиалом были приняты решения об архивировании 21423 земельных участков, выявленных в результате инвентаризации и подлежащих к снятию с кадастрового учета. Кроме того, в рамках нормализации базы данных специалистами Кадастровой палаты Дагестана внесено 1805 недостающих сведений по виду разрешенного использования земельных участков в АИС ГКН. Помимо этого, свыше 34 тысяч адресов земельных участков и 23 тысяч адресов объектов капитального строительства приведены в соответствие с классификатором адресов РФ (КЛАДР). Вместе с тем, 2380 дублирующихся объектов капитального строительства и более 6 тысяч земельных участков архивировано в ГКН.

В соответствии с утвержденной «Схемой взаимодействия Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан   и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Дагестан   по организации приема и выдачи документов, представляемых для осуществления государственных функций в установленной сфере деятельности» заявителям предоставляется право осуществлять одновременную подачу заявлений о постановке земельных участков на кадастровый учет, внесении изменений в сведения о ранее учтенных земельных участках и о государственной регистрации прав на земельные участки.

Количество правообладателей, воспользовавшихся таким способом подачи документов, уже превысило 15,5 тысяч. При этом опыт государственной регистрации прав в режиме «одного окна» во многом предвосхищает ту форму организации работы с заявителями, которая будет общедоступна после создания единого территориального органа Росреестра по Республике Дагестан.

Без эффективно функционирующей системы государственного кадастра недвижимости невозможно проводить осмысленную государственную земельную политику. Как показал анализ, проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости с применением АИС ГКН существенно снижает затраты времени на выполнение кадастровых процедур, затраты времени сокращаются практически вдвое. Ведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости с применением автоматизированной системы «Государственный кадастр недвижимости» (АИС ГКН) позволяет сокращать количество очередей в территориальных отделах органов кадастрового учета и увеличивать количество поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости, вследствие чего возрастает объем денежных поступлений в налоговую базу.

Заключение. При определении экономической эффективности деятельности в Республике Дагестан также н маловажен социальный эффект, который может быть достигнуть путем дополнительных инвестиций, направленных на подготовку персонала, обучение его ведению ГКУ с использованием новых технологий, новы е качество конечного продукта, оптимизирует затраты времени и средств на выполнение различных технологических операций и повысит процессы производительности труда в целом. Кроме этого, необходимо преодолеть и следующие современные проблемы для повышения эффективности кадастра недвижимости:

• Недостаточный уровень профессионализма н ответственности кадастровых инженеров.
• Отсутствие актуальной картографической основы кадастра.
• Неактуальность, ошибочность и своевременность отдельных сведений публичной кадастровой карты.
• Недостаточно эффективная работа Портала государственных услуг.
• Выдача неполного объема сведений из ГКН по запросам кадастровых инженеров.
• Отсутствие сведений по ранее учтенным ОКСам в ГКН.
• Проблема корректной загрузки и сопоставимости данных.
• Несоответствующая затратам КИ система ценообразования кадастровых работ на ранее учтенные земельные участки.
• Необходимость ускорения реализации межведомственного электронного взаимодействия с органами местного самоуправления.

Список использованных источников

1. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (ред. от 03.08.2018) О кадастровой деятельности (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019).
2. Земельный кодекс Российской Федерации с последними изменениями на 2018 год (ред. от 12.07.2018). — М.: Эксмо — Л., 2018. — 192 с.
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 №388 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. – правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.2010 года №508. [Электронный ресурс]. Доступ из справ. – правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» // БНА ФОИВ, 2007. № 21.
6. Шаповалов, Д.А. Современные проблемы эффективного землепользования в Северо-Кавказском федеральном округе / Д.А. Шаповалов, П.В. Клющин., В.А. Широкова, А.А. Хуторова, С.В. Савинова // Международный сельскохозяйственный журнал, №2, 2017 г.  – с. 27-32.