Московский экономический журнал 2/2020

Posted by redaktor
image_pdfimage_print

УДК 339.13.017

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10108

АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ВЫСТАВЛЕННЫХ НА ОТКРЫТОМ РЫНКЕ КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ANALYSIS OF THE MARKET FOR LAND PLOTS AND REAL ESTATE OBJECTS ON THE OPEN MARKET OF THE KARACHAY-CHERKESS REPUBLIC

Руслана Жданова, кандидат экономических наук, доцент,Государственный университет по землеустройству

Ruslana Zdanova

Аннотация. В статье рассматривается рынок объектов недвижимости на территории Карачаево -Черкесской Республики, автором в данной статье был проведен анализ рынка земельных участков и объектов недвижимости на открытом рынке рассматриваемого субъекта Российской Федерации. Рассмотрены источники сбора рыночной информации. Изучен рынок земельных участков сельских населенных пунктов Карачаево – Черкесской Республики. Проанализированы изменения удельной стоимости земли, что обусловлено большим количеством факторов, влияющих на её величину. Рассчитаны средние, минимальные и максимальные значения на рынке предложений земельных участков сельских населенных пунктов свободных от улучшений и застроенных, по результатам исследования сделаны выводы.

Summary. The article deals with the real estate market in the territory of the Karachay-Cherkess Republic. the author of this article analyzed the market of land plots and real estate objects in the open market of the subject of the Russian Federation. The sources of market information collection are considered. The market of land plots in rural localities of the Karachay – Cherkess Republic was studied. Changes in the specific value of land are analyzed, which is due to a large number of factors that affect its value. The average, minimum and maximum values in the market for land offers in rural localities that are free of improvements and built-up are calculated, and conclusions are made based on the results of the stud.

Ключевые слова: земельные участки, рынок объектов недвижимости, анализ, площадь, сельские населенные пункты, информация, продажа.

Keywords: land plots, real estate market, analysis, area, rural localities, information, sales.

В статье проведен анализ рынка сельских населенных пунктов Карачаево-Черкесской Республики. Сведения о продаже земельных участков в Карачаево-Черкесской Республике были использованы в результате анализа объявлений, в основном, в газетах «Все для вас» и «Из рук в руки». В ходе анализа информации было отобрано 560 предложений о продаже земельных участков категории земель населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, расположенных в сельских населенных пунктах Карачаево-Черкесской Республики. Структура массива выставленных на рынке предложений, в зависимости от наличия или отсутствия улучшений на участках, представлена ниже на рисунке 1.

Площадь земельных участков данного назначения в сельских населенных пунктах колеблется от 100 кв.м. в кп. Домбай, которые предлагаются на продажу за 2 730 руб./кв.м,  до 100000 кв.м в п. Красивый, которые предлагаются за 44,21 руб./кв.м. Широкий размах изменения удельной стоимости земли обусловлен большим  количеством  факторов,  влияющих  на её величину. Прежде всего, среди них выделяются такие как: социально-экономическая ситуация в сельском населенном пункте, наличие инженерной инфраструктуры, расстояния до центра муниципального района, расстояние до г. Черкесска, транспортной доступности, близость воды, леса, и другие.

Почти 45% выставленных на продажу участков сельских населенных пунктов имеют площадь в пределах до 0,5 га.

Территориально собранный массив земельного рынка в сельских населенных пунктах, индивидуальной жилой застройки представлен в таблице 1.

Реальной ценой любого товара, в т.ч и недвижимости, становится цена, отражающая баланс спроса и предложения.

Средние значения, а также минимальные и максимальные значения на рынке предложений земельных участков сельских населенных пунктов свободных от улучшений и застроенных представлены на рисунках 2 и 3 ниже. Средние, минимальные и максимальные значения на рынке свободных от улучшений земельных участков сельских населенных пунктов.

Было собрано 560 предложений о продаже земельных участков, расположенных в 84-х сельских населенных пунктах, которые различаются по численности населения и по социально-экономическому развитию. Все земельные участки на рынке предложений были сгруппированы следующим образом.

Средние значения удельных величин рыночной стоимости земельных участков распределились следующим образом по группам:

Подводя итоги, можно сказать: в период проведения работ на рынке представлен достаточно широкий спектр участков. Покупателям в городских населенных пунктах предлагаются участки минимальной площади (18 кв.м под гараж) и весьма значительные земельные наделы (99630 кв.м под производственно-промышленные объекты). Площадь земельного участка зачастую определяется целевым назначением: к примеру, для земель под промышленно-производственное использование обычным является размер 18000 кв.м, в то время как участки под индивидуальной жилой застройки не отличаются большими размерами и в среднем составляют 1200 кв.м.

Как показывает анализ, относительно недорого пока стоит земля на окраине г. Черкесска, поэтому данный сегмент начинает постепенно осваиваться. Однако следует заметить, что на окраине далеко не каждый объект коммерческой недвижимости может быть успешным. Наиболее оптимальным вариантом земельный участок на выезде города может быть для складских комплексов. Здесь возможно создание торговых объектов, но они обязательно должны иметь развлекательную инфраструктуру, которая будет дополнительным стимулом для привлечения потребителей, т.к. пока эти районы не являются достаточно привлекательными для населения.

Если говорить в целом, то на рынке сложилась ситуация, которую принято называть стагнацией, а восстановление рынка земельных участков, возможно, произойдет лишь со стабилизацией и оживлением экономики страны в целом.

Литература

  1. Антропов, Д.В., Комаров, С.И. Анализ эффективности управления земельными ресурсами региона на основе применения методики комплексного (кластерного) зонирования территорий (на примере земель сельскохозяйственного назначения) / Д.В.Антропов, С.И. Комаров //Международный сельскохозяйственный журнал.-2018.-№5.-С.16-19.
  2. Варламов, А.А. Теория и методы управления земельными ресурсами в условиях многообразия форм собственности на землю /Монография/Под ред. А.А. Варламова//Итоги научно-исследовательской работы Государственного университета по землеустройству в 2001-2005 гг. -М.: ГУЗ, 2006. -с.103-120.
  3. Варламов А.А., Гальченко С.А. Развитие системы землепользования в современной России // Международный сельскохозяйственный журнал. 2018. № 6. С. 8-9.
  4. Варламов А., Гальченко С. Развитие земельных отношений в России // Эксперт. 2013. № 5. С. 17-21.
  5. Комаров, С.И. Развитие рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство вокруг крупных мегаполисов (на примере Московского региона) [Текст]/Комаров С.И., Ломакин Г.В.//Вестник Восточно-Казахстанского государственного университета имени Д. Серикбаева № 3. -Усть-Каменогорск: ВКГТУ, 2005. -С: 96-103.
  6. Комаров, С.И. Рынок недвижимости России: прогнозирование с помощью наивных моделей [Текст]/Комаров С.И.//Недвижимость и ипотека: Профессиональный журнал. № 3 (04). -2005. -С. 51-53.
  7. Комаров, С.И. Рынок недвижимости России: прогнозирование с помощью экспоненциального сглаживания [Текст]/Комаров С.И.//Недвижимость и ипотека: Профессиональный журнал. № 4 (05). -2005. -С. 46-49.
  8. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР [Электронный ресурс] // URL:https://rosreestr.ru
  9. Доска частных объявлений «Из рук в руки» [Электронный ресурс] // URL.https://irr.ru/