Московский экономический журнал 12/2020

УДК 332.72

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10838 

ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ 

FORMATION AND DEVELOPMENT OF THE MARKET OF AGRICULTURAL LAND MARKET IN FOREIGN COUNTRIES

Радчевский Николай Михайлович, профессор, кандидат экономических наук

Зайцева Янина Викторовна, старший преподаватель

Кубанский государственный аграрный университет им. И.Т. Трубилина, г. Краснодар

Radchevsky Nikolay Mikhailovich, professor, PhD in Economics

Zaytseva Yanina Viktorovna, Senior lecturer

Kuban State Agrarian University named after I.T.Trubilin, Krasnodar

Radchevsky N.M., radchevskij.n.m@yandex.ru

Zaitseva Y.V., yaninazaiceva@mail.ru 

Аннотация. По сути, в законодательстве Германии, Нидерландов и Франции – это три возможные правовые модели функционирования рынка сельскохозяйственных земель. Если поставить эти страны в один ряд по критерию уровня государственного вмешательства в функционирование рынка сельскохозяйственных земель, то на первом месте следует поставить Нидерланды, в законодательстве которых реализована правовая модель практически свободного рынка земли, а уровень вмешательства государства в его функционирование практически равен нулю. Второе место в этом ряду стран следует отдать Германии, законодательство которой допускает умеренное вмешательство государства в рынок сельскохозяйственных земель. А третье место должна занять Франция, законодательство которой сформировано на основе правовой модели сильно регулируемого государством рынка сельхозземель.

Summary. In fact, in the legislation of Germany, France and the Netherlands are three possible legal models functioning agricultural land market. If you put these countries in one row according to the criterion of the level of government intervention in the functioning of the agricultural land market, the Netherlands should be put in the first place, in whose legislation the law model of almost free land market is implemented, and the level of state intervention in its functioning is practically zero. The second place in this row of countries should be given to Germany, whose legislation allows moderate state intervention in the agricultural land market. And the third place should be taken by France, whose legislation is formed on the basis of the legal model of the heavily regulated state agricultural land market. 

Ключевые слова: рынок, земли сельскохозяйственного назначения, зарубежные страны, государство, правовая модель, законодательство.

Keywords: market, agricultural land, foreign countries, state, legal model, legislation. 

Законодательство Нидерландов по обращению сельскохозяйственных земель является воплощением концепции свободного рынка. Оно предоставляет возможность приобретения сельскохозяйственных земель в собственность и аренду любым лицом, которое договаривается с продавцом земельного участка о его приобретении. Единственными опосредованными правовыми ограничениями для приобретения сельскохозяйственных земель иностранцами и голландскими физическими и юридическими лицами являются:установление 6-летнего минимального срока аренды сельскохозяйственных земель;предоставление арендаторам преимущественного права на продление договоров аренды сельскохозяйственных угодий;установление общего налога на продажу сельскохозяйственных земель в размере 6% от цены продажи, который должен уплатить покупатель, и освобождение от его уплаты тех из них, кто будет использовать приобретении сельскохозяйственные угодья для ведения сельского хозяйства в течение 10 лет со дня приобретения участка.

В результате реализации этих правовых преференций фермерские хозяйства-арендаторы обеспечивают продолжение владения и пользования этими угодьями, не усложняя допуск на рынок сельскохозяйственных земель сторонним лицам[13].

Интересно проследить, что же произошло с сельскохозяйственными землями в условиях практически свободного рынка. Может, много сельскохозяйственных земель этой страны скуплено иностранцами? Может, сельскохозяйственные угодья Нидерландов сконцентрированы у мощных аграрных корпораций, которые вытесняют из отрасли фермеров?

Конечно же, нет. Практика функционирования рынка сельскохозяйственных земель свидетельствует по крайней мере о преувеличении угроз, которые приписывают свободному рынку земель.

В среднем площадь сельскохозяйственных угодий, используемых одним фермерским хозяйством, равна 30 гектаров. Около 70% фермеров Нидерландов являются собственниками своих хозяйств и землевладений. Остальные 30% используют землю на праве аренды. Причем роль права собственности на землю постоянно растет: 30 лет назад фермеры арендовали половину обрабатываемых земель.

Опыт функционирования рынка сельскохозяйственных земель в Нидерландах свидетельствует, что свободный доступ к их покупке открывает путь к большому спросу на них, его доминирование над предложением земель и рост стоимости угодий. По сути, цена одного гектара сельскохозяйственных земель является одной из самых высоких в Европе и составляет около 35 тыс. евро. Это, в свою очередь, дает основания предположить, что высокие цены на сельскохозяйственные угодья, кроме негативных последствий (высокие расходы для фермеров на приобретение угодий и т.д.), оказывают позитивное влияние на функционирование рынка сельскохозяйственных земель, оберегая его от массовой скупки в спекулятивных целях и обеспечивая перераспределение сельскохозяйственных угодий в пользу хозяев, которые способны вносить соответствующие инвестиции в повышение производительности угодий и получать высокую их отдачу. Ведь спекулянты налетают в первую очередь на недооцененные, дешевые активы. А когда земля дорогая, как в Нидерландах, даже те, кто купил ее для перепродажи или как инвестиционный актив, не могут себе позволить, чтобы она простаивала. Поэтому у них просто нет другого выхода, как сдать ее в аренду сельхозпроизводителю[12].

По Конституции Германии, пользование частной собственностью должно служить и общему благу. Соответственно, законодательство страны относительно обращения сельскохозяйственных земель базируется на принципах рынка, в котором свобода отчуждения земель несколько ограничена административными требованиями, призванными обеспечить развитие этого рынка в желаемом для общества направлении.

Свобода рынка сельскохозяйственных земель проявляется прежде всего в том, что субъектами права собственности на такие земли является Федерация, федеральные земли, общины, физические и юридические лица. Причем отношения собственности на землю регулируются исключительно в рамках частного права, нормы которого распространяются и на публичных собственников земли. Поэтому земельное законодательство Германии не предоставляет государственной собственности на землю преимуществ над частной собственностью на землю.Сельскохозяйственные земли могут приобретаться в собственность как физическими, так и юридическими лицами.

Законодательство страны не устанавливает минимального срока аренды сельскохозяйственных земель. А регулирование сроков аренды таких земель на восточных землях носило временный характер. Владельцы сельскохозяйственных земель имеют право заключать любые сделки по ним, кроме исключений, предусмотренных законом.

Обращение сельскохозяйственных земель не настолько свободно, как обращение капиталов, благодаря следующим исключениям:

Владельцы сельскохозяйственных земель могут использовать их для несельскохозяйственных нужд только если это не противоречит планировочной документации по развитию территорий, которые утверждаются органами власти[7].

 Законодательство ряда федеральных земель предусматривает, что в случае заключения договора купли-продажи сельскохозяйственного участка с покупателем, который не является фермером, соответствующая сельская община может реализовать право на преимущественное приобретение такого участка, предоставленное Законом о мерах по улучшению аграрной структуры и обеспечения деятельности сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий 1962 года. Такое общество вправе войти в качестве покупателя в заключенный договор со всеми его положениями, чтобы получить возможность использовать эту землю согласно аграрно-структурным требованиям для увеличения площадей сельскохозяйственного производства.

Закрепленный федеральным законодательством принцип единой юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, предполагает, что здание следует за земельным участком, а не наоборот (как это предусмотрено законодательством Украины). Соответственно, в Германии нельзя передать в собственность другому лицу сельскохозяйственную земельный участок путем отчуждения ему права собственности на здание.

Федеральный закон об охране земель предусматривает, что сельскохозяйственные земли защищаются от вредного загрязнения и от причинения экологического вреда, которые наносятся не только сторонними лицами, но и самими фермерами, которые могут быть привлечены к строгой юридической ответственности. Данная норма препятствует чрезмерной эксплуатации плодородия почв[8].

Важной чертой рынка сельскохозяйственных земель является его прозрачность и проведение постоянного мониторинга рыночных транзакций и цен на земельные участки. Значительный вклад в обеспечение прозрачности рынка сельскохозяйственных земель делают независимые комиссии экспертов-оценщиков, важной задачей которых является ведение на территории своей компетенции базы данных покупных цен на земельные участки и другую недвижимость, которая обновляется ежегодно. Такие цены анализируются, на основе чего определяются ориентировочные цены на землю и другие данные, необходимые для оценки земельных участков. Для этого нотариусы обязаны направлять в такие комиссии все удостоверенные ними договоры об отчуждении земель. Мониторинг цен является фактором, который противодействует проведению спекулятивных сделок на основе занижения или завышения цен на сельскохозяйственные земли.

В восточных землях рынок сельскохозяйственных земель регулируется Обществом с ограниченной ответственностью по реализации и управления землями (BVVG), на которое возложены задачи:

• сохранения землепользования посредством передачи земель в аренду;
• перераспределения земель через их аренду, а также продажа участков лицам, имеющим на это право, по сниженным ценам в рамках так называемой;
• существуют программы приобретения земель;
• продажа всех других участков по рыночным ценам через конкурсы (тендеры).

 В то же время BVVG, будучи государственным юридическим лицом, а не органом власти, не имела права принимать решение о реституции или передаче сельскохозяйственных земель в собственность и аренду. Также она выполняла задачи обеспечения временного использования таких земель, осуществляла их менеджмент и по сути выступала полномочным представителем их владельца – государства.

Сегодня в восточных федеральных землях работают почти 24 тыс. фермерских хозяйств. Согласно статистическим данным, их средний размер -230 га, что в пять раз больше обычной фермы в западных землях. В общем 2013 г. в Германии насчитывалось 285 тыс. фермерских хозяйств со средним размером площадей 58,6 га. Из них 70% предприятий работают на менее чем 50 га. Причем почти все они находятся исключительно в западных землях.

Рост количества фермерских хозяйств произошел лишь в категории хозяйств с площадью земель более 100 га. 10% таких хозяйств, созданных в форме общества, ООО, кооператива или акционерного общества (они преимущественно находятся в новых федеральных землях), осуществляли хозяйственную деятельность на площадях, составляющих более трети сельскохозяйственных земель. А 1500 крупнейших ферм с площадями не менее 1000 га сельскохозяйственных земель (97% из них находятся в восточных землях) хозяйничали в целом на 15% сельскохозяйственных земель с общей площадью около 2,5 млн. га.

Из приведенных данных можно сделать вывод, что при оценке перспектив формирования землевладений мелких и средних сельхозпроизводителей, стоит ориентироваться на размеры землевладений не в западных, а в восточных землях Германии.

Во Франции субъектами права собственности на сельскохозяйственные земли являются: граждане и их группы (юридические лица), муниципалитеты в лице органов местного самоуправления и государство.

Однако во Франции рынок сельскохозяйственных земель не является свободным. Этот рынок регулируется Обществом SAFER (Sociétésd’AménagementFoncieretd’EtablissementRural – Общество по управлению землями и сельским развитием), которое имеет 29 региональных отделений по всей стране и призвано обеспечить реализацию структурной политики Франции в аграрной сфере.

Общество SAFER является неприбыльным частным юридическим лицом, деятельность которой контролируется Министерством сельского хозяйства и Министерством финансов (казначейством). Оно оказывает влияние на рыночные транзакции сельскохозяйственных земель благодаря:

• наличию преимущественного права на приобретение сельскохозяйственных земель;
• наличию права на обращение в суд с иском при занижении цены сельскохозяйственного земельного участка, который выставлен на продажу ее владельцем, относительно уровня рыночных цен;
• освобождению от налога транзакций по сельскохозяйственным землям с участием SAFER, что делает продажу ему и приобретение у него сельскохозяйственных земель экономически выгодным.

Благодаря указанным правовым средствам SAFER имеет возможность приобрести на рынке любой сельскохозяйственный земельный участок, если он:

• приобретен или может быть приобретен неподготовленным для фермерского хозяйства лицом;
• приобретен или может быть приобретен в спекулятивных целях;
• приобретен или может быть приобретен иностранцем, когда существует французский фермер, который изъявил желание приобрести участок.

В результате реализации таких возможностей подавляющее большинство сельскохозяйственных земель Франции отчуждаются Обществу SAFER или Обществом SAFER.

По сути, Общество SAFER является не просто регулятором рынка сельскохозяйственных земель, а регулятором-риэлтором, который следит за тем, чтобы сельскохозяйственные земли «двигались» не исключительно за деньгами, а за фермерскими хозяйствами и теми, кто намерен начать фермерское хозяйство.

Кроме того, законодательством Франции установлен минимальный 9-летний срок аренды сельскохозяйственных земель.

Более того, Общество SAFER имеет право быть участником договоров аренды сельскохозяйственных земель, но при определенных условиях. Во-первых, оно может выступать в качестве посредника между арендодателями и арендаторами земли, но оно не имеет права передавать в аренду земли, приобретенные им и находящиеся в его ведении. Во-вторых, Общество SAFER вправе арендовать у частных владельцев только такие сельскохозяйственные земельные участки, которые должны быть настолько небольшими, чтобы считаться неустойчивыми, то есть, их площадь должна быть вдвое меньше минимального размера, установленного в соответствующем департаменте. В-третьих, Общество SAFER вправе арендовать вышеуказанные сельскохозяйственные земельные участки только на срок до 6 (фермерские хозяйства) до 12 (сельскохозяйственные угодья) лет. 

Наконец, законодательством Франции установлен запрет на приобретение иностранцами таких сельскохозяйственных угодий, как виноградники, которые считаются национальным богатством.

Таким образом, в законодательстве Франции практически отсутствуют административные запреты относительно рыночного обращения сельскохозяйственных земель, кроме обязательного минимального 9-летнего срока их аренды и запрета на приобретение иностранцами виноградников. В то же время законодательством этой страны установлены такие правовые преференции для участия Общества SAFER в земельных сделках, которые предоставляют ему правовые рычаги приобретения в собственность подавляющего большинства выставленных на продажу сельскохозяйственных земель с последующим их продажей желанным для французского общества лицам, в первую очередь фермерам и лицам, которые изъявили желание ими стать. 

Литература

1. Варламов А. А., Гальченко С. А. Кадастр недвижимости. / А. А . Варламов, С. А. Гальченко. – М.: КолосС, 2012. –  680 с.
2. Волков С. Н. Землеустройство: Землеустройство в ходе земельной реформы (1991 -2005 годы): учебник / С. Н. Волков – М.; КолосC, 2007. – 224 с.
3. Зайцева Я. В. Основные направления дальнейшего развития рынка земель сельскохозяйственного назначения / Я. В. Зайцева // Экономика и предпринимательство. – 2020. – № 3 (116). – C. 400-402.
4. Зайцева Я. В. Анализ рынка земельных участков в г. Краснодаре / Я. В. Зайцева // В сборнике: Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений. Сборник статей по материалам Всероссийской научно-практической конференции. – 2019. – С. 334–342.
5. Зайцева Я. В. Обоснование необходимости проведения землеустроительных работ в условиях земельного рынка / Я. В. Зайцева // В книге: Научное обеспечение агропромышленного комплекса. Сборник тезисов по материалам Всероссийской (национальной конференции). Отв. за выпуск А. Г. Кощаев. Краснодар. – 2019. – С. 507–508.
6. Зайцева Я. В. Правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения/ Я. В. Зайцева // В сборнике: Инвестиционный менеджмент и государственная инвестиционная политика-2. Материалы международной научной конференции. – 2018. – № 2 (91). – C. 753-757.
7. Зайцева Я. В. Активизация земельного рынка / Я. В. Зайцева // В сборнике: Творчество молодых учёных и студентов в области экономических наук. Материалы международного комплекса научных публикаций молодежи. Краснодар.– 2018. – C. 100-106.
8. Зайцева Я. В. Перспективы рынка земель и земельных отношений в аграрном секторе экономики / Я. В. Зайцева // Экономика и предпринимательство. – 2018. – № 2 (91). – C. 753-757.
9. Зайцева Я. В. Состояние рынка сельскохозяйственных земель в Краснодарском крае / Я. В. Зайцева // Экономика и предпринимательство. – 2017. – № 12-1(89). – C. 345-347.
10. Миков К. И. Проблема выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения / К. И. Миков, Я. В. Зайцева// В сборнике: Современные проблемы м перспективы развития земельно-имущественных отношений. Сборник статей по материалам II Всероссийской научно-практической конференции. Отв. за выпуск Е. В. Яроцкая. Краснодар. – 2020. – С. 452–454.
11. Радчевский Н. М. Государственная регистрация и учёт объектов недвижимости : учебное пособие / Н. М. Радчевский, З. Р. Шеуджен, Я. В. Зайцева. – Краснодар :КубГАУ, 2020. – 83 с.
12. Радчевский Н. М. Обоснование необходимости государственного регулирования рынка сельскохозяйственных земель/ Н. М. Радчевский, Я. В. Зайцева // Экономика и предпринимательство. – 2019. – № 12 (113). – C. 122-125.
13. Радчевский Н. М. Зарубежный опыт развития земельного рынка/ Н. М. Радчевский, Я. В. Зайцева // Экономика и предпринимательство. – 2019. – № 11 (112). – C. 1079-1081.
14. Тешев И. К. Проблемы массовой оценки объектов недвижимости / И. К. Тешев,  А. С. Колпаков, Я. В. Зайцева // В сборнике: Современные проблемы м перспективы развития земельно-имущественных отношений. Сборник статей по материалам II Всероссийской научно-практической конференции. Отв. за выпуск Е. В. Яроцкая. Краснодар. – 2020. – С. 156–161.
15. Третьяков А. О. «Остров Федерация» в городе Сочи / А. О. Третьяков,  Я. В. Зайцева// В сборнике: Современные проблемы м перспективы развития земельно-имущественных отношений. Сборник статей по материалам II Всероссийской научно-практической конференции. Отв. за выпуск Е. В. Яроцкая. Краснодар. – 2020. – С. 511–514.
16. Яроцкая Е. В. Основы оценки объектов недвижимости : учебное пособие / Е. В. Яроцкая, А. В. Матвеева, Я. В. Зайцева. – Краснодар :КубГАУ, 2020. – 66 с.
17. Цыпкин Ю. А. Оценка земельных ресурсов и агробизнеса: учебное пособие / Ю. А. Цыпкин – PRO-APPRAISER, 2019. – 445 с. 

References

1. Varlamov А. А., Galchenko S. А. Cadastre of real estate. / А. А. Varlamov, S.A.Galchenko . – М.: KolosS, 2012. – 680 p.
2. Volkov S.N. Land management: Land management in the course of land reform (1991 -2005): manual / S. N. Volkov – М.; KolosS, 2007. – 224 p.
3. Zaytseva Ya.V. Main trends of the further development of agricultural land market / Ya. V. Zaytseva // Economics and entrepreneurship. – 2020. – № 3 (116). – P. 400-402.
4. Zaytseva Ya.V. Analysis of the land plot market in Krasnodar/ Ya.V. Zaytseva // In proceedings: Modern problems and prospects of the development of land-property relations. The proceedings of materials of All-Russian scientific-practical conference. – 2019. – P. 334–342.
5. Zaytseva Ya.V. Justification of the need of land management works in the conditions of the land market / Ya. V. Zaytseva // In proceedings: Scientific support of the agro-industrial complex. Proceedings of theses on materials of All-Russian (national conference). Head chief A.G.Koschaev. Krasnodar. – 2019. – P. 507–508.
6. Zaytseva Ya.V. Legal regime of agricultural land use/ Zaytseva Ya.V. // In proceedings: Investment management and state investment policy– Materials of international scientific conference. – 2018. – № 2 (91). – P. 753-757.
7. Zaytseva Ya.V. Activation of land market / Ya.V. Zaytseva // In proceedings: Creativity of young scientists and students in the sphere of economic sciences. Materials of international complex of scientific publications of youth. Krasnodar. – 2018. – P. 100-106.
8. Zaytseva Ya.V. Prospects of land market and land relations in agrarian sector of economics. / Ya. V. Zaytseva // Economics and entrepreneurship. – 2018. – № 2 (91). – P. 753-757.
9. Zaytseva Ya.V. Condition of agricultural land market of Krasnodar Territory / Ya.V.. Zaytseva // Economics and entrepreneurship. – 2017. – № 12-1(89). – P. 345-347.
10. Mikov K. I. Problem of land allocation from agricultural land / K. I. Mikov, Ya. V. Zaitseva // In proceedings: Modern problems and prospects of the development of land and property relations. Proceedings of articles based on the materials of the II All-Russian scientific and practical conference. Head chief of the publication E. V. Yarotskaya. Krasnodar. – 2020. – P. 452-454.
11. Radchevsky N.M. State registration and account of real estate objects: academic manual / N. М. Radchevsky, Z. R. Sheudzhen, Ya. V. Zaytseva. – Krasnodar: KubSAU, 2020. – 83 p.
12. Radchevsky N.M. Substantiation of necessity of state regulation of agricultural land market / N. М. Radchevsky, Ya. V. Zaytseva. // Economics and entrepreneurship. – 2019. – № 12 (113). – P. 122-125.
13. Radchevsky N.M. Foreign experience of land market development/ Radchevsky N.M., Ya. V. Zaytseva. // Economics and entrepreneurship. – 2019. – № 11 (112). – P. 1079-1081.
14. Teshev I. К. Problems of mass assessment of real property objects / I. К. Тeshev, А. S. Kolpanov, Ya. V. // In proceedings: Modern problems and prospects of land property relations development. Proceedings of articles on materials of II All-Russian scientific-practical conference. Chief editor Е. V. Yarotskaya. Krasnodar. – 2020. –P. 156–161.
15. Tretyakov A.O. «Island Federation» in Sochi / А. О. Тretyakov, V. Zaytseva // In proceedings: Modern problems and prospects of land-property relations. Proceedings of articles on materials of II All-Russian scientific-practical conference. Chief editor Е. V. Yarotskaya. Krasnodar. – 2020. – P. 511–514.
16. Yarotskaya Е. V. Bases of real estate objects assessment: academic manual / Е. V. Yarotskaya, А. V. Matveeva, Ya. V. Zaytseva. – Krasnodar: KubSAU, 2020. – 66 p.
17. Tsypkin Yu.A. Assessment of land resources and agrobusiness: academic manual / Yu. А. Tsypkin – PRO-APPRAISER, 2019. – 445 p.