Московский экономический журнал 11/2020

image_pdfimage_print

УДК 338.51

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10789

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В ОТНОШЕНИИ МАШИНО-МЕСТА КАК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (НА МАТЕРИАЛАХ ГОРОДА ТЮМЕНИ) 

FORMATION OF THE HISTORICAL AND CULTURAL FRAME OF THE SOUTH OF THE TYUMEN REGION 

Матвеева Анна Александровна, ст. преподаватель кафедры землеустройства и кадастров, ФГБОУ ВО «ГАУ Северного Зауралья», Российская Федерация, город Тюмень

Подковырова Марина Анатольевна, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности, ФГБОУ ВО «Тюменский индустриальный университет», Российская Федерация, город Тюмень

Matveeva Anna Alexandrovna, senior lecturer, department of land management and cadastres, FSBEI HE «Northern Trans-Ural SAU», Russian Federation, Tyumen

Podkovyrova Marina Anatolyevna, associate professor, department of geodesy and cadastral activities, FSBEI HE «Tyumen Industrial University», Russian Federation, Tyumen

Аннотация. Статья посвящена вопросам оценки стоимости машино-мест как объектов недвижимого имущества. В виду того, что машино-место внесено в перечень объектов недвижимости относительно недавно, методическое обеспечение оценочной деятельности данных объектов, требует совершенства. В статье дано определение понятия «машино-место», его значимости в системе земельно-имущественных отношений и определении стоимости. В процессе исследования на конкретном примере проанализирован порядок установления кадастровой и рыночной стоимостей, по результатам которого выявлены несовершенства в действующей системе оценки стоимости машино-мест и даны рекомендации по ее методическому обеспечению.

Summary. The article is devoted to the assessment of the cost of parking spaces as real estate objects. In view of the fact that the parking space was included in the list of real estate objects relatively recently, the methodological support of the appraisal activities of these objects requires perfection. The article provides a definition of the concept of «parking space», its significance in the system of land and property relations and the determination of value. In the course of the study, using a specific example, the procedure for establishing the cadastral and market values ​​was analyzed, the results of which revealed imperfections in the current system for assessing the cost of parking spaces and made recommendations on its methodological support. 

Ключевые слова: машино-место, оценочная деятельность, методика оценки, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, ценовое зонирование территории, совершенствование системы оценки машино-мест.

Keywords: parking space, appraisal activity, valuation methodology, cadastral value, market value, price zoning of the territory, improvement of the system for appraising car places.

Согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена, либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [2].

Особая роль в формировании значимости машино-мест отводится процессам урбанизации территорий, росту численности населения и его потребностей в средствах передвижения, а, следовательно, и местах для хранения транспорта.

В связи с признанием с 1 января 2017 года машино-места в качестве объекта недвижимого имущества, возникла необходимость его постановки на государственный кадастровый учет, а также определения его стоимости [4]. Следует отметить и тот факт, что в настоящее время все большую актуальность приобретает совершение сделок с данным видом недвижимости: купля-продажа, передача в аренду и иные операции.

Цель исследования заключается в анализе осуществления оценочной деятельности в отношении машино-мест. Объектом исследования выступает машино-место с кадастровым номером 72:17:1313001:18941, расположенное по адресу: Российская Федерация, Тюменская область, город Тюмень, улица Николая Зелинского, 14, строение 1, машино-место 47. Методика исследования представлена следующими положениями:

  1. Исследованием действующих методик по проведению кадастровой и оценочной деятельности в отношении машино-мест.
  2. Анализом осуществления оценочной деятельности в отношении машино-место с кадастровым номером 72:17:1313001:18941 (г. Тюмень).
  3. Разработкой рекомендации по совершенствованию методики ведения оценочной деятельности в отношении машино-мест.

Что касается оценочной деятельности в отношении машино-мест, то она делится на две основные составляющие: определение кадастровой и рыночной (при необходимости ликвидационной) стоимостей:

1) Определение кадастровой стоимости машино-мест зачастую проводится сравнительным подходом [10]. Остальные подходы исключаются ввиду недостаточности достоверных данных, либо невозможности применения (например, затратный подход не может быть применен относительно встроенных объектов недвижимости, а доходный подход в свою очередь, предназначен для оценки недвижимости, созданной для извлечения прибыли).

Согласно положениям Приказа Министерства экономического развития России от 24.09.2018 г. №514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», кадастровая стоимость машино-места определяется по формуле 1.

C = S × P                                                    (1)

где: C – кадастровая стоимость объекта недвижимости, руб.;

S – общая площадь объекта недвижимости, кв. м;

P – удельный показатель кадастровой стоимости нежилых помещений на территории кадастрового квартала (при отсутствии таких данных – на территории населенного пункта, муниципального района), руб./кв. м.

Согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, площадь оцениваемого объекта (машино-место с кадастровым номером 72:17:1313001:18941 (г. Тюмень) составляет 18,9 кв. м.

Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости нежилых помещений определено в размере 33 662,89 руб./кв. м для кадастрового квартала 72:17:1313001 (в котором расположен оцениваемый объект), согласно данным Распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 22.11.2016 г. №0131/16 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Тюменской области (с изменениями на 02.03.2020 г.)», см. таблицу 1.

Значение кадастровой стоимости машино-места составит 636 228,62 руб. Показатель кадастровой стоимости вносится в Единый государственный реестр недвижимости.

2) При определении рыночной стоимости объекта недвижимости изучаются рыночные данные: проводится анализ рынка купли-продажи (либо аренды, в зависимости от целей оценки) машино-мест в районе расположения объекта оценки [3].

Для более точного отражения ценовой ситуации в отношении машино-мест на территории города Тюмени (по 19 планировочным районам) разработана карта ценового зонирования, отражающая среднюю стоимость объекта, представленного к продаже (рисунок 1).

Анализ цен продаж машино-мест выполнен по данным открытых источников: агентств недвижимости «Этажи» и «Сова». В результате выявлено около 200 предложений о продаже аналогичного имущества.

Город Тюмень представлен различными типами застройки, ввиду специфики каждой из них зачастую отсутствует такой тип недвижимости, как машино-место, к примеру: индивидуальная и малоэтажная жилая застройка, а также земли, занятые садоводческими и дачными товариществами (на территории которых имеются личные места для хранения транспортных средств), производственная и иные зоны. К таким территориям можно отнести несколько планировочных районов: №1 «Березняковский», №13 «Верхнеборский», №14 «Мысовский», №15 «Новорощинский», №16 «Тараскульский», №17 «Андреевский», №18 «Утешевский», №19 «Плехановский».

Исходя из анализа рынка машино-мест города Тюмени, выявлено, что самый высокий уровень цен предложений (в разрезе средней стоимости 47 457-64 354 руб./кв. м) о продаже машино-мест установлен в шестом планировочном районе «Центральном». Данный район целесообразно было разделить на несколько зон, поскольку для этой территории характерен большой разброс цен, зависящий от местоположения здания либо сооружения, в котором расположено машино-место: самые дорогие предложения, как правило, отмечены в исторической части города, где сосредоточены наиболее престижные жилые комплексы и административные здания (высококлассные офисы, торговые центры и иные объекты).

Предложения с низкой ценой продажи (в разрезе средней стоимости 12 203-14 318 руб./кв.м) машино-мест представлены на территориях второго и седьмого планировочных районов. Связано это, прежде всего, с их удалённостью относительно центра города, а также характером застройки: помимо зоны, занятой многоэтажными жилыми домами, значительную площадь занимают промышленная и индивидуальная жилая застройки, зоны садоводческих и дачных товариществ.

Объект, в отношении которого рассмотрен прядок расчета рыночной стоимости, расположен в десятом планировочном районе города Тюмени, где средняя цена продажи составляет 29 142 руб./кв. м. Итоговая стоимость будет зависеть от характеристик оцениваемого машино-места, которые указаны в таблице 2.

После анализа характеристик объекта оценки и рынка купли-продажи машино-мест, необходимо определиться с подходом, с помощью которого будет определена рыночная стоимость [7].

Как правило, оценка машино-мест проводится сравнительным подходом. Причины отказа от использования доходного и затратного подходов равнозначны, как при определении кадастровой стоимости. Однако, применяется другой метод сравнительного подхода – метод сравнения, при котором необходимо из общего количества предложений выбрать наиболее подходящие по основным характеристикам объекты, в качестве аналогов.

Согласно результатам анализа рынка машино-мест, на территории десятого планировочного района на дату оценки имелось 13 предложений о продаже такого имущества. Два из них находятся в отдаленных микрорайонах, а остальные одиннадцать – вблизи объекта оценки. Из них исключены машино-места, которые значительно отличаются по: площади, отсутствию ограждения (стоимость которых значительно ниже), характеристикам расположения (многоуровневых паркингов) от оцениваемого объекта. При применении сравнительного подхода необходимо выбрать три-пять объектов-аналогов [8]. В результате анализа рынка купли-продажи машино-мест на территории 10 планировочного района выявлены три предложения о продаже имущества, аналогичного оцениваемому (таблица 3).

Согласно Приказу Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», для сравнения оцениваемого имущества с объектами-аналогами выделяют следующие основные элементы сравнения: состав передаваемых прав и связанных с ними ограничений (обременений), условия финансирования сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия), условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия), условия рынка (изменения цен за период между датой оценки и датой предложений аналогов, скидки к ценам предложений (корректировка на торг), иные условия), назначение объекта, местоположение, физические и экономические характеристики объекта, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью и другие элементы, которые могут оказывать влияние на стоимость оцениваемого объекта.

Отсюда следует вывод, что объекты-аналоги идентичны объекту оценки по всем элементам сравнения. Связано это, прежде всего, с местоположением объектов – они расположены в одном микрорайоне со схожим характером застройки. Различия видны лишь в площади: у объектов-аналогов она варьируется от 16 до 18 кв.м, при этом площадь оцениваемого машино-места составляет 18,9 кв.м. Данная разница является несущественной. При анализе рынка были исключены объекты площадью 13 кв. м и свыше 26 кв. м, значительно отличающиеся от объекта оценки. Таким образом, введение корректировки по элементу сравнения «общая площадь (фактор масштаба)» не требуется.

Как правило, в подавляющем большинстве случаев при продаже имущества продавец завышает цену, а покупатель старается ее снизить за счёт уторгования. Зачастую оценщик не имеет данных о совершенных сделках с недвижимостью (для уточнения размера скидки на торг), ввиду этого он использует подтвержденные по результатам опроса экспертов данные, представленные в Справочнике оценщика недвижимости «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов». В таблице 4 приведены минимальное, среднее и максимальное значения скидок на торг при совершении сделок с различными типами недвижимости [5].

Согласно данным Справочника оценщика недвижимости «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», машино-места относятся к классу «Универсальные производственно-складские объекты». Учитывая то, что оцениваемое имущество находится на территории современной многоэтажной жилой застройки с дополнительными условиями хранения транспортного средства (закрытое пространство, освещение, охрана, видеонаблюдение и так далее), скидка на торг принимается в размере минимального значения – 6,8% [5].

Расчёт рыночной стоимости оцениваемого машино-места приведен в таблице 5.

Таким образом, рыночная стоимость машино-места № 47, расположенного по адресу: Российская Федерация, Тюменская область, город Тюмень, улица Николая Зелинского, 14, строение 1, с кадастровым номером 72:17:1313001:18941, составляет 636 900,00 рублей по состоянию на сентябрь 2020 г.

Кадастровая и рыночная стоимости независимы между собой, но, в идеале, должны быть максимально приближены друг к другу [1]. Однако, в настоящее время зачастую кадастровая стоимость превышает рыночную – допустимой считается разница в пределах 30% (согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 г. №263 (ред. от 26.04.2018 г.). Причиной, в частности, является то, что удельные показатели кадастровой стоимости устанавливаются государственными органами власти с применением методов массовой оценки (путем вычисления единого показателя для схожих объектов недвижимости) и, учитывая в основном лишь местоположение (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальный район и иное) и тип объекта (здание или помещение, жилое или нежилое), в то время как при расчете рыночной стоимости оценщики учитывают индивидуальные характеристики оцениваемого имущества и условия рынка (спрос, предложение) на конкретную дату (дату оценки).

Исходя из расчетов, рыночная (636 900 руб.) и кадастровая (636 228,62 руб.) стоимости оцениваемого машино-места разнятся незначительно. Это свидетельствует о том, что при расчете удельных показателей стоимостей учтены основные ценообразующие факторы на территории кадастрового квартала 72:17:1313001, погрешности при их определении сведены к минимуму.

В ходе проведенного анализа оценочной деятельности в отношении машино-мест установлены проблемы и предложены рекомендации по их устранению:

  1. Завышение кадастровой стоимости, при расчете которой не учитываются индивидуальные характеристики машино-мест, такие как тип паркинга, условия хранения транспорта и так далее.

Процедура определения кадастровой стоимости объектов недвижимости периодически актуализируется [9]. В настоящее время для машино-мест она определяется по удельным показателям нежилых помещений, рассчитанных на основании рыночных данных, в большинстве случаев методом массовой оценки. Изучив структуру рынка недвижимости города Тюмени, можно сделать вывод о том, что стоимость продажи одного квадратного метра нежилых коммерческих помещений значительно превышает стоимость продажи машино-мест (таблица 6).

Рыночная стоимость нежилого помещения рассчитана путем вычисления средней стоимости аналогичной недвижимости, представленной к продаже в районе расположения объекта.

Исходя из данных таблицы 6, можно сделать вывод о том, что методы кадастровой оценки объектов недвижимости являются несовершенными: в расчете на 1 квадратный метр кадастровая стоимость машино-места и нежилого помещения, не смотря на существенные различия такого имущества, одинакова. В свою очередь их рыночная стоимость (в расчете на 1 квадратный метр) различается минимум в два раза.

В таких случаях большей выгодой обладают владельцы нежилых коммерческих помещений – они платят налог по такой же удельной цене, что и владельцы машино-мест. Не смотря на различие в размерах налоговых ставок, складывается мнение о том, что кадастровая стоимость машино-мест завышена.

Путь решения проблемы, рассмотренной выше, лежит через внесение изменений в законодательные документы, связанные с определением кадастровой стоимости. Эти изменения должны касаться расширения перечня имущества, согласно которому определяется стоимость.

В настоящее время, согласно Распоряжению Департамента имущественных отношений Тюменской области от 22.11.2016 г. №0131/16 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Тюменской области» (ред. от 02.03.2020 г.) определены следующие виды имущества: нежилое здание, жилой дом, многоквартирный жилой дом, жилое помещение и нежилое помещение. Для более корректного определения кадастровой стоимости нежилых объектов предлагается введение вида недвижимости «машино-место, в том числе гараж» в ранее указанный перечень имущества. Это может снизить количество подаваемых исков о завышении кадастровой стоимости недвижимости, предназначенной для хранения транспортных средств. К тому же, машино-места и гаражи схожи между собой в назначении, в отличие от коммерческих нежилых помещений.

  1. Что касается рыночной оценки машино-мест, то здесь остро стоит вопрос, связанный с неразвитостью рынка на конкретных территориях. При таких условиях результаты оценки могут быть искаженными.

Определяя рыночную стоимость машино-мест, оценщик опирается на рынок недвижимости: при достаточном количестве сопоставимых объектов, используемых в качестве аналогов (применяя сравнительный подход), проблем при проведении оценочных работ не возникает [6]. Иная ситуация складывается, когда рынок машино-мест на конкретной территории является неразвитым – в таком случае приходится применять по отношению к объектам-аналогам много корректировок, которые могут искажать итоговые результаты оценки.

Проблема неразвитости рынка недвижимости не решаема на законодательном уровне, поскольку его активность зависит напрямую от экономической ситуации в регионе. Смягчить возможные искаженные результаты при определении рыночной стоимости может создание специализированного сборника, в котором будет собрана информация о сделках с недвижимостью, предназначенной для хранения транспортных средств (машино-места, паркинги, гаражи). В настоящее время для оценки аналогичных объектов зачастую используется Справочник оценщика недвижимости «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Лейфера Л.А., где собрана и проанализирована информация о сделках с нежилой недвижимостью по наиболее крупным городам Российской Федерации. Дополнение такого сборника категорией «Недвижимость, предназначенная для хранения различного вида транспорта» позволило бы проводить более точную оценку для этого вида имущества.

Список использованных источников

  1. Беспалов А.В., Евтушкова Е.П. Сравнительный анализ кадастровых и рыночных стоимостей земель под индивидуальное жилищное строительство в городе Тюмени // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения: сборник материалов LIII Международной студенческой научно-практической конференции. – Тюмень: ГАУ Северного Зауралья, 2019. – С. 326-330.
  2. Василенко А.В. Правовое регулирование машино-места как объекта недвижимости / А.В. Василенко // Бюллетень науки и практики. – Нижневартовск: Наука и практика, 2019. – Т5 №7. – С. 86-91.
  3. Вохмянина О.Е., Матвеева А.А. Формирование рейтинга ценообразующих факторов жилой недвижимости города Тюмени // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения: сборник материалов LIII Международной студенческой научно-практической конференции. – Тюмень: ГАУ Северного Зауралья, 2019. – С. 354-360.
  4. Калинина П.И. Машино-место как объект гражданского права / П.И. Калинина, С.В. Новикова // ЭПОМЕН. – Краснодар: Эпомен, 2018. – №13. – С. 36-45.
  5. Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2020. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода [Текст] / Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова – Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2020. – 416 с.
  6. Матвеева А.А., Демина В.В. Обеспечение информационного сопровождения процесса оценки недвижимости // Современные вопросы землеустройства, кадастра и мониторинга земель: материалы региональной научно-практической конференции. – Тюмень: ТИУ, 2016. – С. 96 – 101.
  7. Подковырова М.А., Олейник А.М. Научно-методические основы функционирования земельно-имущественного комплекса»: учебное пособие. – Тюмень: ТИУ, 2018. – 94 с.
  8. Проскурякова О.В., Матвеева А.А. Системный подход к анализу недвижимости в целях ее эффективного функционирования // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения: сборник материалов LI Международной студенческой научно-практической конференции. – Тюмень: ГАУ Северного Зауралья, 2017. – С. 130-133.
  9. Симакова Т.В. Анализ результатов кадастровой стоимости земельных участков под многоэтажную застройку в г. Салехард ЯНАО // Актуальные вопросы землепользования и управления недвижимостью: сборник статей II Национальной научно-практической конференции. – Екатеринбург: Уральский государственный горный университет, 2020. – С. 448-461.
  10. Симонова Д.Д. Кадастровая оценка машино-мест / Д.Д. Симонова // Наука и инновации в технических университетах. – Санкт-Петербург: ФГАОУ ВО СПбПУ Петра Великого, 2018. – С. 161-162.