DOI 10.24411/2413-046Х-2019-10123

СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ И НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В ГОРОДАХ

MODERN APPROACHES AND DIRECTIONS OF LAND MARKET DEVELOPMENT IN CITIES

Папаскири Т.В., доктор экономических наук, кандидат сельскохозяйственных наук, академик РАЕН, декан факультета землеустройства, профессор кафедры землеустройства, Государственный университет по землеустройству, г. Москва, E-mail: t_papaskiri@mail.ru

Papaskiri T.V.

Сулейманова А.В., соискатель кафедры землеустройства, Государственный университет по землеустройству, г. Москва, E-mail: al.suleimanova@yandex.ru

Suleimanova A.V.

Аннотация. Статья посвящена раскрытию роли и значения рынка земли в экономическом механизме управления земельными ресурсами. Рассмотрены вопросы, направленные на совершенствование и развитие рынка земли и повышения инвестиционного потенциала города.

Summary. The article is devoted to the role and importance of the land market in the economic mechanism of land management. The issues aimed at improving and developing the land market and increasing the investment potential of the city are considered.

Ключевые слова: рынок земли, аукцион, торги.

Keywords: land market, auction, bidding.

Рынок земли – совокупность взаимно связанных, последовательных действий по распределению земельных участков между субъектами земельных отношений, основанных на экономических методах. Этапом зарождения земельного рынка в России можно считать принятие Конституции Российской Федерации, заложившая основу для формирования частной собственности на землю и возможности ее распоряжения. В результате, определено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. [1]

Рынок земли – «движущая сила» землеустройства. Чем больше сделок по купле-продаже, аренде и т.д. объектов недвижимости, тем больше, связанных с этим работ в области землеустройства и кадастров, земельного права и смежных областей. Поэтому, чем больше этот рынок будет правильно организован, тем более он станет цивилизованней и эффективней.

Участниками рыночных отношений являются, с одной стороны органы государственной власти или органы местного самоуправления, действующие в рамках возложенных на них полномочий по распоряжению земельными участками, с другой, юридические лица или граждане, приобретающие права на земельные участки и возможность передачи этих прав. Поэтому все операции на рынке земли, регулирующие данным кругом отношений, следует рассматривать как систему соотношений публичных и частных интересов. Конечный результат оборота земли, согласно законодательства, нацелен на приобретение права пользования или владения земельным участком.

Поэтому наиболее приоритетной задачей муниципалитета в области управления земельными ресурсами заключается в формировании земельного рынка, установление способов предоставления и вида прав на земельные участки. Соотношение видов прав на земельные участки и способы их предоставления оказывают влияние на динамику изменения поступления земельных платежей. В связи с этим государство создает систему регулирования земельного рынка и должна обеспечивать две функции:

• выступать в роли регулятора рынка, отвечающего за создание справедливых правил для всех участков рынка и обеспечивающего их соблюдение посредством принятия соответствующих законодательных и нормативных актов и осуществления контроля за их выполнением;
• выступать в роли участника рынка, являясь крупнейшим собственником и продавцом земель и иного недвижимого имущества [12].

Формирование земельного рынка становится неотъемлемой частью земельных отношений, при котором государство выступает гарантом сохранения прав собственников и арендаторов земельных участков.

В условиях рыночных отношений, приобретение земельных участков возможно: во-первых, по решению органов местного самоуправления о выделении земельных участков в собственность однократно и бесплатно либо в аренду; во-вторых, путем участия в гражданско-правовых сделках на рынке земли (выкуп, торги и аукцион). А это, в свою очередь, обеспечивает достаточное быстрое поступления денежных средств от продажи права собственности или права аренды земельных участков в местный бюджет.

Порядок предоставления на торгах (конкурсах, аукционах) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регламентирован нормами Земельного кодекса Российской Федерации [2].

В городском округе город Уфа Республики Башкортостан организация проведения аукциона по продаже земельных участков и на право заключения договора аренды земельных участков является прерогативой Управления по земельным и имущественным отношениям ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – УЗИО г. Уфы) [7].

В настоящее время в городе Уфе проводятся аукцион по реализации права на заключение следующих договоров: аренды земельных участков для строительства объектов коммерческого назначения; аренды земельных участков для жилищного строительства; аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС); аренды для развития застроенных территорий; аренды земельных участков не связанное со строительством; для комплексного освоения в целях жилищного строительства; в собственность под ИЖС.

Решение о проведении торгов, а также формирование земельного участка в качестве предмета аукциона по продаже или предоставления право аренды, осуществляется по инициативе УЗИО г. Уфы либо заинтересованных в предоставлении земельного участка граждан или юридических лиц.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона. Уполномоченный орган определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»).

Положения действующего законодательства Российской Федерации также дают исключительное право на приобретение земельных участков в собственность без проведения торгов путем выкупа покупателями, имеющими в собственности недвижимость, расположенное на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности.

Формирование рынка земли качественно новая структура для российской экономики. На протяжении многих лет земельный рынок находился на этапе зарождения. Это объясняется в первую очередь тем, что рынок земли является практически новым, среди других существующих рынков, компоненты которого недостаточно изучены.

Существенным барьером при выкупе земельных участков явилась не проработанная земельная ценовая политика, что не порождала спрос на земельные участки. Модель формирования выкупной стоимости земли постоянно совершенствовалась в городе Уфе: от кратности дифференцированных ставок земельного налога до процентных ставок от кадастровой стоимости земельного участка. Прежде всего, данные модели слабо ориентированы на повышение заинтересованности органов местного самоуправления в формировании рынка земли с высоким качеством и эффективностью его функционирования. Принятые меры существенно не повлияли на развитие механизма рынка недвижимости, а послужили лишь регулятором в сложной экономической и финансовой ситуации в стране. В связи с этим базовый вектор остался без изменений.

Ценовой механизм не является единственным действенным способом, который позволяет повысить эффективность регулирования рынка земли и управления земельными ресурсами. Это возможно при создании соответствующей инфраструктуры и расширения возможностей приобретения земельных участков.

Неотъемлемой частью земельных отношений становится формирование земельного рынка, при котором государство выступает гарантом сохранения прав добросовестных собственников и арендаторов земли. Подразумевается, что землеустройство не должно утрачивать свою важную роль во всех происходящих процессах, а скорее наоборот [11].

Современный рынок земли – это оборот земли, который служит не только предметом купли и продажи, но и включает ряд важнейших финансовых инструментов. Прежде всего, залоговые операции, ипотечное кредитование, земельные банки, наследование и дарение. Поэтому в условиях формирования земельно-рыночных отношений важным составляющим является финансовое и инвестиционное привлекательность земельных участков.

В Российской Федерации притоку инвестиций могут способствовать земельно-ипотечное кредитование. Федеральным законом Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ предусмотрена возможность залога земельных участков, не исключенных из оборота или не ограниченных в обороте. Залогодателем может выступать собственник или арендатор земельного участка. В соответствии со ст. 62.1, 63 данного закона установлен запрет ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случая, когда участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а кредит обеспечивает обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры [3].

Земельно-ипотечное кредитование один из современных методов, который позволяет проявить интерес к земле как финансовому ресурсу. Суть земельной ипотеки состоит в переплетении интересов участвующих, фактически получающий двойной подход. С одной стороны, земельные участки могут быть заложены в банк с целью получения денежных средств, с другой, покупка самих земельных участков может осуществляться с привлечением кредитных средств. Таким образом, имущественные права собственника и арендатора земельного участка дают возможность получения дополнительных источников финансирования.

Основным источником финансирования ипотечных кредитов может являться выпуск ипотечных ценных бумаг. Согласно Федеральному закону  Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ существует две основные формы ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Первые могут выдаваться только ипотечными агентствами или самими кредитными организациями. Вторые – кредитными организациями или коммерческими организациями, имеющими необходимые лицензии на осуществление деятельности [4]. Помимо этого, согласно положению Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», муниципальными образованиями предусмотрена возможность выпускать муниципальные ценные бумаги. Экономическая составляющая заключается в том, что эмиссия муниципальных ценных бумаг направлена на привлечение денежных средств физических и юридических лиц в местный бюджет, что позволяет увеличить возможности функционирования земельного рынка и привести к повышению доходной части городского бюджета.

До 29 марта 2019 года в Республике Башкортостан существовала практика создания залогового фонда в целях обеспечения благоприятных условий для привлечения долгосрочных инвестиций в экономику республики. Механизм работы данного фонда был сосредоточен на передаче государственного имущества и имущественных прав, направленных на обеспечение исполнения обязательств физических или юридических лиц, привлекающих кредитные или заемные средства на установленные цели. Залогодателем выступал Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан [5,6].

Аналогичный залоговый фонд может быть создан и органами местного самоуправления городского округа город Уфа в лице уполномоченного представителя в компетенции которого входят вопросы управлениям и использованиям земельных ресурсов. Подобная модель муниципалитетам позволит включать государственные и муниципальные земли в рыночный оборот, а имущественные права трансформировать в денежные средства.

Необходимо также отметить потенциал в рациональном использовании земель, направлении их развития и оптимизации в их управлении за счет не разграниченных земель и других объектов городской недвижимости по формам собственности. [9, 10, 13, 14, 15, 16]

Таким образом, в современных условиях организация и функционировании земельного рынка осуществляется без использования колоссальных потенциальных финансовых возможностей. Именно эти обстоятельства актуализируют необходимость глубокой проработки основных элементов организационно-экономического механизма управления рынком земли, особенно в городах. Отлаженный механизм земельного рынка, под воздействием экономических условий использования земельных ресурсов, может стать инструментом реализации различных управленческих решений и служить мощной экономической основой городских округов, способной обеспечивать стабильное повышение эффективности использования земельных ресурсов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации: от 12 декабря 1993 года принята всенародным голосованием (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ) [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019 г.) [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс».
3. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс»
4. Федеральный закон Российской Федерации от 11 ноября 2003 года №152-ФЗ (ред. от 02.08.2019 г.) «Об ипотечных ценных бумагах» [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс».
5. Постановление Правительство Республики Башкортостан от 28 августа 2015 года № 338 (ред. от 23.04.2018 г.) «О Залоговом фонде Республики Башкортостан» [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс».
6. Постановление Правительство Республики Башкортостан от 29 марта 2019 г. № 179 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Республики Башкортостан» [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс».
7. Решение Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 22 апреля 2015 года № 44/14 (ред. от 30.05.2018 г.) Об утверждении Положения об Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс».
8. Волков, С.Н. Земельная политика и управление земельными ресурсами в Китае. – М.: ГУЗ, 2019. – 424 с.
9. Волков, С.Н., Хлыстун, В.Н. Актуализация системы управления земельными ресурсами агропромышленного комплекса // Международный сельскохозяйственный журнал. – №6, 2018. – С. 5-7.
10. Землеустроительное обеспечение реализации государственных программ и приоритетных национальных проектов по развитию АПК и других отраслей экономики: монография/под общ. ред. С. Н. Волкова. -М.: ГУЗ, 2017. -568 с
11. Вахитов, Д.Р., Ибрагимов, И.Г. Управление земельными ресурсами в городах на основе земельно-кадастровых систем [Текст]: монография /Д. Р. Вахитов, И.Г. Ибрагимов. – М: РУСАЙНС, 2017. – 104с.
12. Семочкин В.Н., Радионова, В.П., Репников, И.В. Развитие земельных отношений и место землеустройства в их регулировании [Текст]: Семочкин В.Н., Радионова В.П., Репников И.В. // Землеустроительное обеспечение реализации государственных программ в приоритетных национальных проектов по развитию АПК и других отраслей экономики: монография / под общ. ред. С.Н. Волкова. – М.:ГУЗ, 2017. – 568с.
13. Теория и практика разграничения земель по формам собственности на территории поселений: (монография) / Т. В. Папаскири, О. В. Шутова // -М.: Форум, 2005. -152 с.  
14. Хлыстун, В.Н. Приоритетные направления исследований в сфере земельных отношений и управления земельными ресурсами  // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – М.: ИД «Панорама», Изд-во «Афина». – 2018. – №8. – С. 5-11.
15. Хлыстун, В.Н. Современная земельная политика и направления её совершенствования. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. – №8, 2018. – С. 8-11.
16. Шагайда Н.И., Фомин А.А. Совершенствование земельной политики в Российской Федерации // Московский экономический журнал. 2017. № 3. С. 71.