Московский экономический журнал 10/2021

Posted by redaktor
image_pdfimage_print

Научная статья

Original article

УДК 347.214.2, 69.059.7

doi: 10.24412/2413-046Х-2021-10627 

ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОГО УЧЕТА И РЕГИСТРАЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ТЮМЕНИ 

FEATURES OF STATE ACCOUNTING AND REGISTRATION OF CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS AFTER RECONSTRUCTION ON THE EXAMPLE OF THE CITY OF TYUMEN

Юрлова Анна Анатольевна, старший преподаватель кафедры «Землеустройство и кадастры», ФГБОУ ВО ГАУ Северного Зауралья, Е-mail: anechkazk@bk.ru

Вавулина Любовь Павловна, директор ООО «Кадастровый инженер г. Тюмень», Е-mail: l_vavulina@mail.ru

Yurlova Anna Anatolyevna, Senior Lecturer of the Department «Land Management and Cadastres»,of the Northern Trans-Urals State Agrarian University, E-mail: anechkazk@bk.ru

Vavulina Lyubov Pavlovna, Director of LLC «Cadastral engineer Tyumen», E-mail: l_vavulina@mail.ru 

Аннотация. Необходимость реконструкции жилых, общественных и производственных зданий связана с устранением морального и физического старения, вызванного как объективными (естественный износ, изменение представлений о комфортности, научно-технический прогресс), так и субъективными (низкое качество технической эксплуатации, несвоевременное проведение ремонтов и т.п.) причинами.

В данной статье проведен анализ особенностей государственного кадастрового учета при проведении реконструкции жилого дома. В ходе проведенного исследования  выявлены особенности, рассмотрена необходимая документация для законного проведения реконструкции, представлен проект реконструкции жилого дома.

Abstract. The need for reconstruction of residential, public and industrial buildings is associated with the elimination of moral and physical aging caused by both objective (natural wear, changing ideas about comfort, scientific and technological progress) and subjective (poor quality of technical operation, untimely repairs, etc.) reasons.

This article analyzes the features of the state cadastral registration during the reconstruction of a residential building. In the course of the conducted research, the features were identified, the necessary documentation for the legal reconstruction was considered, and a project for the reconstruction of a residential building was presented.

Ключевые слова: объекты капитального строительства, реконструкция, инвентаризация объектов недвижимости, государственный кадастровый учёт и регистрация

Keywords: сapital construction objects, reconstruction, inventory of real estate objects, state cadastral registration and registration

Законодательство в сфере кадастрового учета и регистрации уже существующих объектов капитального строительства стремительно дополняется и изменяется. В связи с этим на практике возникает значительное количество споров относительно того, в каком порядке должны проводиться учетно-регистрационные действия при образовании таких объектов, а именно если речь идет о их переустройстве, перепланировке или реконструкции исходных объектов капитального строительства.

Актуальная  информация  должна  быть  доступна  не  только юридическим  лицам  и  органам  государственной  власти,  но  также  и  всем гражданам  страны.  А учетно-регистрационная  система позволят  находить,  копить  и  совершать обновления информации обо всех объектах земельных отношений [1].

Цель работы – определение особенностей осуществления государственного кадастрового учета изменений при реконструкции.

В качестве объекта исследования выступает территории г. Тюмени.

Реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные.

Необходимость проведения реконструкции заключается в следующем:

  1. Требуется увеличение площади здания
  2. Физическое и моральное устаревание конструктивных элементов здания
  3. Замена инженерных сетей здания
  4. Уменьшение или увеличение этажности здания

Все перечисленные изменения проводимые в отношении объектов капитального строительства требуют внесение их в базы данных единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН), этим и обоснована необходимость государственного учета и регистрации после проведения реконструкции объектов капитального строительства [2].

Нормативно-правовая база при реконструкции объектов капитального строительства, представлена кодексами и федеральными законами (рисунок 1).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество;

7) межевой план;

7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка;

7.2) утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

7.3) технический план;

7.4) акт обследования;

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом.

Ниже приведена пошаговая методика проведения учета изменений после проведения реконструкции (рисунок 2).

В качестве объекта исследования был выбран жилой дом, с описанием местоположения: Тюменская область, город Тюмень, ул. Ягодная, д. 1. Основные характеристики объекта капитального строительства до проведения реконструкции представлены в таблице 1.

Для того чтобы начать законное проведение реконструкции индивидуального жилого дома, необходимо обратится в надлежащие органы для  оформления и получения уведомлений о планируемой реконструкции. При этом понадобится ряд правоустанавливающих документов:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права
  2. Выписка из ЕГРН
  3. Документ удостоверяющий личность собственника

После получения собственником уведомления о планируемой реконструкции, необходимо также получить такой документ как «Уведомление о соответствии планируемой реконструкции». Ну и последнее что должно быть у собственника перед началом работ это проект реконструкции индивидуального жилого дома, он может быть разработан как проектной организацией так и самим собственником.

В данном случае проект реконструкции был разработан при при помощи программного обеспечения для трехмерного компьютерного моделирования AutoCAD, которое разработано для проектирования изделий, зданий, планирования производства, гражданской инфраструктуры и строительства. Широкие  возможности  создания  полного, четкого  проекта  основанного на  нормативно-правовых актах РФ дают возможность получения верно оформленного документа [3, 4].

В таблице 2 указаны основные характеристики проекта реконструкции.

На инвестиционную привлекательность и, соответственно, на стоимость объектов недвижимости имеет влияние такой показатель, как год постройки. От данного фактора зависят особенности планировки, срок эксплуатации зданий, этажность и т.д. [5]

В соответствии с проектом предложено увеличение площади жилого дома за счет расширения первого этажа и надстройкой второго этажа. Данные работы потребуют укрепления фундамента под существующей частью дома и заливкой нового бетонного ленточного фундамента, разборки части наружных стен, разборки крыши и чердачного деревянного перекрытия. Новые стены и фронтоны второго этажа будут выполнены из керамзитобетонных блоков. Второй этаж будет частично располагаться в теле крыши с устройством нового междуэтажного и чердачного перекрытий из деревянных балок с утеплением [6].

Проектом предполагается большой объем строительных работ и значительные финансовые затраты. Однако вложение сил и средств в проект реконструкции решает не только основную поставленную задачу – увеличение площади на 91,2 кв. м., но и дает качественное изменение условий проживания в доме [7,8].

Систематическое  обследование  объектов недвижимости, а также своевременный капитальный ремонт зданий и сооружений, является  одним  из  основных  направлений  в  системе  управления  и  эксплуатации недвижимым имуществом и входит в перечень мероприятий направленных на реализацию Национального проекта «Жилье и городская среда» [6].

Заключительным этапом после проведения реконструкции объекта капитального строительства, является государственный учет и регистрация всех изменений касающихся перестройки жилого дома в государственных органах. Для этого понадобится следующая документация:

  1. Заявление об окончании реконструкции
  2. Технический план
  3. Уведомление о соответствии проведенной реконструкции

С полным пакетом документов по объекту перестройки можно обращаться в МФЦ (многофункциональный центр) для внесения актуальных сведений о здании в Единый государственный реестр недвижимости. Итогом этого обращения, по истечению 14 дневного срока, будет получение выписки ЕГРН с обновленными характеристиками.

После уточнения сведений в ЕГРН об индивидуальном жилом доме произведенная реконструкция считается узаконенной.

Учитывая высокую стоимость объектов недвижимости в микрорайоне, где расположен реконструируемый жилой дом, транспортную доступность, наличие центрального водопровода и центральной канализации, к которым будет выполнено подключение в процессе реконструкции жилого дома, можно отметить высокую рентабельность выбранного проекта реконструкции [5].

Заключение. Для вовлечения объекта в гражданский оборот как самостоятельного объекта недвижимости необходимо осуществление его кадастрового учета, который подтверждает существование объекта недвижимости с существующими характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Список источников 

  1. Зорина, К. М. Совершенствование кадастровой деятельности в городе Тюмень / К. М. Зорина, Т. В. Симакова // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения: Сборник материалов LIV Студенческой научно-практической конференции, посвящённой 75-летию Победы в Великой Отечественной войне, Тюмень, 19–20 марта 2020 года. – Тюмень, 2020. – С. 277-282.
  2. Макеев, П. В. О практике государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость / П. В. Макеев // Гражданин и право. – 2019. – № 5. – С. 32-40.
  3. Шарапов, Н. Н. Геоинформационные технологии в системе ведения государственного кадастра недвижимости (на примере Г. Тюмени) / Н. Н. Шарапов, Т. В. Симакова // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения: Сборник материалов L Международной студенческой научно-практической конференции, Тюмень, 17 марта 2016 года. – Тюмень: федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Государственный аграрный университет Северного Зауралья», 2016. – С. 734-737.
  4. Телицын, В. Л. Функциональные возможности информационных систем, применяемых в деятельности кадастровых инженеров / В. Л. Телицын, Е. П. Евтушкова // АПК: инновационные технологии. – 2018. – № 2. – С. 2-16.
  5. Вохмянина, О. Е. Анализ ценообразующих факторов рыночной стоимости жилой недвижимости города Тюмени / О. Е. Вохмянина, А. А. Матвеева // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения: Сборник материалов LIV Студенческой научно-практической конференции, посвящённой 75-летию Победы в Великой Отечественной войне, Тюмень, 19–20 марта 2020 года. – Тюмень, 2020. – С. 256-261.
  6. Коренцова, А. О. Определение физического износа, в процессе проведения технического обследования зданий / А. О. Коренцова // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения : Сборник материалов LV Студенческой научно-практической конференции, Тюмень, 17–19 марта 2021 года. – Тюмень: Государственный аграрный университет Северного Зауралья, 2021. – С. 428-433.
  7. Проскурякова, О. В. Системный подход к анализу недвижимости в целях ее эффективного функционирования / О. В. Проскурякова, А. А. Матвеева // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения : Сборник материалов LI Международной студенческой научно-практической конференции, Тюмень, 16 марта 2017 года. – Тюмень: Государственный аграрный университет Северного Зауралья, 2017. – С. 130-133.
  8. Исакова, В. В. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости / В. В. Исакова, А. А. Матвеева // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения : Сборник материалов LI Международной студенческой научно-практической конференции, Тюмень, 16 марта 2017 года. – Тюмень: Государственный аграрный университет Северного Зауралья, 2017. – С. 58-60.

References

  1. Zorina, K. M. Sovershenstvovanie kadastrovoj deyatel`nosti v gorode Tyumen` / K. M. Zorina, T. V. Simakova // Aktual`ny`e voprosy` nauki i xozyajstva: novy`e vy`zovy` i resheniya: Sbornik materialov LIV Studencheskoj nauchno-prakticheskoj konferencii, posvyashhyonnoj 75-letiyu Pobedy` v Velikoj Otechestvennoj vojne, Tyumen`, 19–20 marta 2020 goda. – Tyumen`, 2020. – S. 277-282.
  2. Makeev, P. V. O praktike gosudarstvennogo kadastrovogo ucheta i registracii prav na nedvizhimost` / P. V. Makeev // Grazhdanin i pravo. – 2019. – № 5. – S. 32-40.
  3. Sharapov, N. N. Geoinformacionny`e texnologii v sisteme vedeniya gosudarstvennogo kadastra nedvizhimosti (na primere G. Tyumeni) / N. N. Sharapov, T. V. Simakova // Aktual`ny`e voprosy` nauki i xozyajstva: novy`e vy`zovy` i resheniya: Sbornik materialov L Mezhdunarodnoj studencheskoj nauchno-prakticheskoj konferencii, Tyumen`, 17 marta 2016 goda. – Tyumen`: federal`noe gosudarstvennoe byudzhetnoe obrazovatel`noe uchrezhdenie vy`sshego professional`nogo obrazovaniya «Gosudarstvenny`j agrarny`j universitet Severnogo Zaural`ya», 2016. – S. 734-737.
  4. Telicyn, V. L. Funkcional`ny`e vozmozhnosti informacionny`x sistem, primenyaemy`x v deyatel`nosti kadastrovy`x inzhenerov / V. L. Telicyn, E. P. Evtushkova // APK: innovacionny`e texnologii. – 2018. – № 2. – S. 2-16.
  5. Voxmyanina, O. E. Analiz cenoobrazuyushhix faktorov ry`nochnoj stoimosti zhiloj nedvizhimosti goroda Tyumeni / O. E. Voxmyanina, A. A. Matveeva // Aktual`ny`e voprosy` nauki i xozyajstva: novy`e vy`zovy` i resheniya: Sbornik materialov LIV Studencheskoj nauchno-prakticheskoj konferencii, posvyashhyonnoj 75-letiyu Pobedy` v Velikoj Otechestvennoj vojne, Tyumen`, 19–20 marta 2020 goda. – Tyumen`, 2020. – S. 256-261.
  6. Korenczova, A. O. Opredelenie fizicheskogo iznosa, v processe provedeniya texnicheskogo obsledovaniya zdanij / A. O. Korenczova // Aktual`ny`e voprosy` nauki i xozyajstva: novy`e vy`zovy` i resheniya : Sbornik materialov LV Studencheskoj nauchno-prakticheskoj konferencii, Tyumen`, 17–19 marta 2021 goda. – Tyumen`: Gosudarstvenny`j agrarny`j universitet Severnogo Zaural`ya, 2021. – S. 428-433.
  7. Proskuryakova, O. V. Sistemny`j podxod k analizu nedvizhimosti v celyax ee e`ffektivnogo funkcionirovaniya / O. V. Proskuryakova, A. A. Matveeva // Aktual`ny`e voprosy` nauki i xozyajstva: novy`e vy`zovy` i resheniya : Sbornik materialov LI Mezhdunarodnoj studencheskoj nauchno-prakticheskoj konferencii, Tyumen`, 16 marta 2017 goda. – Tyumen`: Gosudarstvenny`j agrarny`j universitet Severnogo Zaural`ya, 2017. – S. 130-133.
  8. Isakova, V. V. Analiz naibolee e`ffektivnogo ispol`zovaniya ob“ekta nedvizhimosti / V. V. Isakova, A. A. Matveeva // Aktual`ny`e voprosy` nauki i xozyajstva: novy`e vy`zovy` i resheniya : Sbornik materialov LI Mezhdunarodnoj studencheskoj nauchno-prakticheskoj konferencii, Tyumen`, 16 marta 2017 goda. – Tyumen`: Gosudarstvenny`j agrarny`j universitet Severnogo Zaural`ya, 2017. – S. 58-60.

Для цитирования: Юрлова А.А., Вавулина Л.П. Особенности государственного учета и регистрации объектов капитального строительства после проведения реконструкции на примере города Тюмени // Московский экономический журнал. 2021. № 10. URL: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-10-2021-49/

© Юрлова А.А., Вавулина Л.П., 2021. Московский экономический журнал, 2021, № 10.